پیش بینی مهم از بازار مسکن / علت کاهش قیمت چیست؟

مرکز آمار ایران بالاخره پس از چند ماه سکوت کامل در مورد تحولات مسکن چند روز پیش گزارشی در این زمینه منتشر کرد. این گزارش نشان‌دهنده روند قیمتی بازار مسکن از بهمن سال گذشته تا شهریور 1402 بود.

بر این اساس متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و در آخرین ماه تابستان به 77 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. اما روند قیمتی این بازار در 9 ماه گذشته نوسانات معناداری را پشت سر گذاشته و روند دوگانه‌ای را طی کرده است.

روند بازار مسکن در زمستان گذشته

آشفتگی بازار مسکن از پاییز سال گذشته با آغاز التهابات ارزی کلید خورد و پس از آن نیز دیگر آماری در این حوزه از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نشد.

در نبود آمار موثق در فاصله دی تا اسفند 1401 مشاهدات میدانی حاکی از آن بود که مسکن و حوزه‌های مربوط به آن پرونوسان‌ترین روزهای خود را در بهمن و اسفند پشت سر گذاشته است؛ مسئله‌ای که در گزارش اخیر مرکز آمار نیز منعکس شده و نشان از آن دارد که مسکن طی اسفندماه 14 درصد افزایش قیمت را پشت سر گذاشته است.

مسکن در بهار و تابستان 1402

قیمت مسکن در بهار 1402 و با ورود به سال جدید نیز در همین جهت قرار داشته و در سه ماه ابتدایی با رشدی 20 درصدی مواجه بوده است. اما با شروع تابستان ورق برمی‌گردد و روند حرکت قیمت بازار مسکن تغییر می‌کند و قیمت‌ها وارد فاز کاهشی می‌شوند تا آنجا که بازدهی مسکن از ابتدای امسال تا پایان شهریور معادل 15 درصد برآورده شده است.

برخی کارشناسان اخبار توافق با غرب و آینده مذاکرات برای رفع تحریم ها، تبادل زندانیان ایرانی و آمریکایی، آزاد شدن بخشی از دارایی های ارزی بلوکه شده و افزایش فروش نفت توسط ایران، وضعیت نقدینگی و نرخ رشد آن، انتخابات پیش روی مجلس شورای اسلامی را از عوامل این نزول قیمت می‌دانند، اما برخی دیگر از کارشناسان معتقدند رکود بازیگر اصلی کاهش قیمت مسکن در تابستان 1402 بوده است که در نتیجه سرکوب بازارها توسط دولت رخ داده است.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در این مورد به تجارت‌نیوز گفته است: «وقتی قرار باشد از کالایی آمار خاصی ارائه شود باید به شرایط آن کالا در دوره‌های مختلف توجه شود.»

او ادامه داده است: «برای مثال ارزیابی در دوره رکود نسبت به دوره رونق نیازمند در نظر گرفتن عوامل دیگر است. وقتی در تهران طی یک ماه 10 هزار معامله انجام می‌شود آمار میانگین این قیمت در نظر گرفته می‌شود. ماه بعد که تنها 100 معامله اتفاق افتاده است دیگر نمی‌توان در مورد آن قضاوت کرد که کاهش یا افزایش قیمت داشته است.»

این کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه توضیح داده است: «در این شرایط، بستر معامله وجود نداشته است. در ارزیابی معامله تجاری بحث معاملات هم وجود دارد و خیلی از اعداد از ارزیابی خارج می‌شود.» ستاریان در مورد تاثیر رکود بر قیمت بیان کرد: «این رکود است که قیمت را پایین می‌آورد در حالی که فروشنده حاضر نیست یک ریال ارزان‌تر خانه خود را بفروشد.»

او همچنین تصریح کرده است: «اگر بطن بازار را مورد بررسی قرار دهید متوجه می‌شوید اکنون رکود تورمی نیز در جریان است، قیمت در حال بالا رفتن است، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود.»

فروشندگان به دلیل نبود مشتری و در شرایط نیاز مبرم به سرمایه خود گاهی اوقات قیمت را پایین‌تر از فی بازار اعلام می‌کنند و در نتیجه در همان تعداد اندک معامله‌ای که اتفاق می‌افتد، کاهش قیمت دیده می‌شود. اما با این روند کارشناسان چه چشم‌اندازی از بازار مسکن تا پایان سال دارند؟

روند مسکن در 6 ماه دوم سال

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با تجارت‌نیوز درباره پیش‌بینی بازار مسکن طی نیمه دوم سال اظهار کرده است: «با توجه به ثبات فعلی در بازارهای موازی مثل ارز و طلا، بخش مسکن در آینده ممکن است مسیر بهتری را طی کند.»

وی افزوده است: «از سوی دیگر من خوشبین هستم که اگر جلوی قیمت‌گذاری گرفته شود برای بانک صرفه ندارد که بخش بزرگی از سرمایه‌های خود را در بخش مسکن دپو کنند. اینکه مردم انتظار دارند تورم در بازار مسکن کاهش پیدا کند خود پتانسیلی را ایجاد می‌کند تا قیمت‌ها در آینده نزولی شود.»

رکود مطلق در بازار املاک

البته نظر همه کارشناسان در مورد اقدامات دولت و چشم‌انداز بازار مسکن یکسان نیست. منصور غیبی دیگر کارشناس مسکن درباره وضعیت کنونی بازار مسکن به تجارت‌نیوز گفته است: «آنچه اکنون در بازار املاک در جریان است رکود مطلق در حوزه معاملات است. یعنی خرید و فروش وجود ندارد و تقاضای مصرفی و تقاضای موثر خرید در حوزه ملک و آپارتمان نداریم.»

او ادامه داده است: «این در حالی‌ست که دولت اذعان دارد قیمت‌ها کاهشی و چند درصدی از فضای گرانی دور شده است. این تفسیر نشان می‌دهد باید با استقبال خریداران در حوزه مسکن مواجه باشیم، ولی اکنون این موضوع برعکس است و تقاضای موثر برای خرید وجود ندارد.»

سود دلالان از بازار املاک

این کارشناس مسکن همچنین توضیح داده است: «از طرفی زمانی که اقتصاد مسکن در حالت غنا، رشد و خرید و فروش قرار می‌گیرد بالاترین تعداد معاملات ملک را در آمار مربوط به خرید و فروش داریم؛ کما اینکه کمترین میزان خرید و فروش را در دوران رکود داریم. یک نتیجه ساده از این تحلیل به دست می‌آید که در اوج خرید و فروش، کسی که از این فضای اقتصادی بهره‌مند می‌شود دلالان و کاسبان ملک و مسکن هستند.»

وی افزوده است: «از آنجا که با آمارهای غیرواقعی، مصرف‌کننده‌ها امیدوار به کاهش ممتد ملک و مسکن می‌شوند از ورود به بازار منع خواهند شد و اعلام می‌شود که کاهش قیمت صورت گرفته است. در نتیجه مصرف‌کننده را زمانی وارد بازار می‌کنند که خود تصمیم می‌گیرد با توجه به افزایش قیمت مسکن وارد خرید شود؛ بنابراین با بالاترین قیمت و فرصت‌سوزی که با آمار دولت اتفاق می‌افتد، مصرف‌کننده در حالت انتظار مانده و در فصل گرانی مسکن خریداری می‌کند.»

غیبی تاکید کرده است: «مردم باید آگاهی داشته باشند که اکنون فرصت خرید فراهم شده و می‌توانند با ورود به بازار انتخاب مناسبی را انجام دهند.»

این کارشناس بازار مسکن در مورد نقش دولت و چشم‌انداز بازار مسکن توضیح داده است: «دولت باید هر چه زودتر در یک برنامه منسجم بستری را فراهم کند تا بازار از این فضای پیش‌آمده دور شود. اگر تعللی شکل بگیرد و این اتفاق نیفتد مثل دولت قبل مجبور به ارائه سیاست‌ها و بسته‌های خروج رکود در حوزه مسکن خواهد شد و خروج از این بن‌بست هزینه‌های مضاعفی را گریبانگیر دولت و در نهایت حوزه مسکن می‌کند.»

بنابراین می‌توان گفت تغییر وضعیت بازار مسکن در گرو راه افتادن دوباره معاملات است. در صورتی‌که معاملات دوباره جریان نگیرد آسیب وارد شده به بدنه بازار ابعاد گسترده‌تری پیدا خواهد کرد که جبران آن ممکن است سال‌ها از اختیار فعالان این حوزه و دولت خارج باشد.