1.5 قرن تا خانه‌اول

فرید قدیری: تعقیب و گریز «قدرت خرید» و «قیمت مسکن» خانوارهای ایرانی در سال 1402 به لحاظ «رهایی از ماراتن فرسایشی خرید خانه اول»، هیچ تغییری نسبت به سال‌های 97 تا 1401 نکرد اما مدت زمان این «انتظار» در کشور تا حدودی کم شد و برای تهرانی ها به شکل نگران کننده، طولانی تر. «دنیای‌اقتصاد» همه ساله همزمان با انتشار گزارش رسمی درآمد و هزینه خانوارهای شهری در ایران - این گزارش توسط مرکز آمار معمولا در اواخر نیمه اول هر سال منتشر می‌شود - دو شاخص جهانی «رفاه ملکی یا فقر مسکن» ایرانی ها را مورد سنجش و بررسی قرار می‌دهد.

در این مقاله، به دنبال گزارش جدید مرکز آمار از درآمد خانوارها در سال 1402، شاخص «دسترسی به مسکن» و شاخص «مدت انتظار تا صاحب خانه شدن» در تهران و کشور محاسبه و «علل تغییرات معنادار آنها در سال گذشته» به همراه «مسیرهای کاهش ماراتن مسکن به روال طبیعی» بررسی شده است. شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس نسبت «قیمت خرید یک خانه متعارف و مناسب (100 مترمربعی)» به درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌شود. عدد طبیعی این شاخص بر اساس تعریف کشورها و هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل) به این معنا که «رفاه ملکی خانوارها» تحت‌تاثیر سیاستگذاری درست در حوزه تامین مسکن، در سطح مناسبی باشد، زیر 5 است که یعنی یک خانوار پس از حداکثر 5 سال باید بتواند با درآمد سالانه اش، صاحب مسکن شود.

اما از آنجا که همه درآمد نمی‌تواند صرف پس انداز برای خرید مسکن شود (به دلیل هزینه های ضروری از جمله خوراک،...) در کشورها از شاخص دیگری برای سنجش میزان رفاه یا فقر مسکن تحت عنوان شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب خانه شدن» استفاده می‌شود که این شاخص «میزان پس انداز سالانه» را ملاک «قدرت خرید مسکن» قرار می‌دهد. در کشورها، معمولا میزان پس انداز حدود 30‌درصد در نظر گرفته می‌شود. که در این صورت یک خانه اولی باید بتواند با پس انداز طبیعی سالانه خود، حداکثر پس از 15 سال، صاحب خانه شود.

مدت زمان انتظار تا مسکن در 1402

بررسی ها از سطح جدید شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس متوسط درآمد و میانگین قیمت مسکن در سال 1402 - مترمربعی 30.5میلیون‌تومان در کشور و 75.7میلیون‌تومان در تهران - نشان می‌دهد، در کشور 11.9 سال طول می کشد تا یک خانوار شهری بتواند «صاحب مسکن» شود. در تهران این فاصله 20 سال است. این طول زمانی با فرض آن است که «میزان رشد قیمت مسکن با میزان افزایش درآمد خانوار» برابر باشد که البته در عمده سال‌ها تورم مسکن به مراتب بیشتر از نرخ تقویت مالی افراد بوده است. روند تغییرات این شاخص معنادار است. سال گذشته، شاخص «دسترسی به مسکن» در کشور به میزان خفیف کاهش یافت (یک ماه) اما در تهران 3 سال بیشتر شد. برای سنجش دقیق «زمان ماراتن مسکن» اما لازم است از شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب خانه شدن» استفاده کرد.

برای این شاخص، ابتدا «نرخ پس انداز خانوارهای شهری در کشور و تهران» باید مورد محاسبه قرار بگیرد. بر اساس گزارش رسمی، خانوارهای شهری در کشور و تهران در سال گذشته به ترتیب توانستند 20‌درصد و 13‌درصد از درآمد سالانه شان را پس انداز کنند. به این ترتیب، در حال حاضر طول «مسیر خانه اولی ها» تا کلید مسکن در کشور 59 سال و در تهران 152 سال است. این مسیر بر اساس درآمد، نرخ پس انداز و قیمت مسکن در سال 1401، برای کشور 74 سال و برای تهرانی ها 112 سال زمان‌بر بود. اما اکنون فاصله تا کلید خانه اول برای خانوارهای شهری در کشور 15 سال کم شده و برای خانوارهای ساکن پایتخت «40 سال» طولانی تر شده است.

تشدید فقر مسکن در تهران؛ چرا؟

در این بررسی مشخص می‌شود، «مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول» در بازار مسکن تهران 10 برابر «نرم جهانی» است و در عین حال، وضعیت بد سال 1401، در سال 1402 بدتر شده است. آنچه باعث دورترشدن زوج های تهرانی فاقد مسکن از کلید مسکن شده است، در درجه اول به «جهش دوباره قیمت مسکن در سال 1402» مربوط می‌شود. سال گذشته قیمت اسمی مسکن در تهران نزدیک به 70‌درصد افزایش یافت که بیش از 20 واحد‌درصد از تورم مسکن 1401 بیشتر بود. پارسال همچنین «قیمت واقعی» مسکن در تهران حول و حوش 20‌درصد جهش کرد که این نیز «شدید» بود.

در این میان، «رشد کمتر دستمزدها و درآمد سالانه تهرانی ها» از یک سو و «سقوط نرخ پس انداز خانوارهای تهرانی» از سوی دیگر (در سال 1402 نسبت به 1401) سبب شد «ماراتن کلیدخانه در پایتخت» کار را برای خانه اولی ها «غیرممکن» کند؛ 1.5 قرن انتظار یعنی «ماموریت غیرممکن.» در کشور اما «مدت زمان انتظار تا صاحب مسکن شدن» به دو علت در سال 1402 نسبت به سال 1401، کاهش محسوس داشته است. علت اول، رشد 10 درصدی درآمد واقعی خانوارهای شهری در کشور و همچنین رشد بیشتر درآمد اسمی شان در مقایسه با رشد قیمت مسکن است که باعث شد فاصله قدرت خرید تاحدودی نسبت به قیمت مسکن تقویت شود. علت دوم نیز «تقویت نرخ پس انداز خانوارها در کشور» است. سال 1401، این نرخ در کشور 16‌درصد بود اما در سال 1402، بر اساس نسبت درآمد و هزینه، نرخ پس انداز خانوارهای شهری به 18درصد افزایش یافت.

قدرت پس انداز خانوارهای غیرتهرانی در سال گذشته به مراتب بیشتر از تهرانی بود. این می‌تواند یک علت اصلی داشته باشد و آن، «سطح بالای اجاره بها و تورم اجاره در تهران نسبت به سایر شهرها» است. هر چند قیمت مواد غذایی، حمل‌ونقل، پوشاک و سایر هزینه های زندگی در تهران طی سال گذشته احتمال خیلی زیاد، بیشتر افزایش پیدا کرد در مقایسه با دیگر شهرها. مقایسه اوضاع مالی و درآمدی خانوارهای تهرانی با وضعیت کشوری و در عین حال روند رشد متفاوت هزینه مسکن به گونه ای است که با قیمت‌های سال 1402، «ماراتن تهرانی ها برای کلید مسکن 2.6 برابر کشوری است.» این برابری بر اساس همان مدت زمان انتظار به دست می آید.

وقتی «برجام» بود، «ماراتن» نبود

امروز این پرسش باید برای سیاستگذار مسکن و البته فراتر از آن، مقامات دولت چهاردهم در مواجهه با ماراتن فرسایشی خانه اولی ها به وجود بیاید؛ «خانوارهای ایرانی در چه شرایطی می‌توانند دوره طبیعی تا خانه دارشدن را تجربه کنند؟» بررسی های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش، «تجربه خوب زوج های ایرانی در سال‌های 95 و 96» و بهتر از آن، دهه 70 را معرفی می‌کند.

سال 95 و سال 96، یعنی مقطعی که اقتصاد ایران به واسطه برجام، شاهد رفع تنش های اقتصادی ناشی از حل ریسک های غیراقتصادی بود، «مدت زمان انتظار برای صاحب مسکن شدن» در کشور به زیر 15 سال کاهش پیدا کرد. آن زمان، بخش قابل‌توجهی از خانه اولی ها توانستند از «آرامش دو ساله قیمت مسکن» و «بهبود چشمگیر قدرت خرید ناشی از رشد حدود 20 درصدی درآمد واقعی خانوارها»، صاحب خانه شوند. آن تجربه مشخص می‌کند، «بهبود شرایط رشد اقتصادی تحت پشتیبانی شرایط سیاسی بین‌المللی، بزرگ‌ترین کمک را به خانوارها در بخش مسکن خواهد کرد.»

اواخر دهه 70 نیز شرایط به گونه ای بود که ایرانی ها با پس انداز سالانه شان می‌توانستند ظرف 12 سال صاحب مسکن شوند. دو روز پیش رئیس جمهور در اولین نشست خبری خود، بار دیگر به اهمیت موضوع رفع ریسک های غیراقتصادی برای رونق اقتصادی اشاره کرد. در صورتی که پیش‌بینی شود آنچه مسعود پزشکیان برای دولت چهاردهم در مسیر حل موانع «رفاه خانوارها» تعریف کرده است به سرانجام می رسد، می‌توان انتظار کاهش تدریجی شرایط سخت صاحب خانه شدن را در سال‌های پیش رو داشت.

• قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز تهران
• صحنه‌گردانان بازار اجاره
• اجاره «نقلی ها» در تهران چند؟
• انتخاب محدود در بازار اجاره نوسازها
• توازن جدید در معاملات مسکن