2 سناریو ترسناک برای مستاجران | دولت خیال صاحب خانه ها را راحت کرد

فهرست محتوا
• شکست یک طرح از قبل باخته
• 2 سناریو خطرناک برای بازار اجاره

بررسی روند دو ماه اخیر نشان می‌دهد تورم اجاره در تهران به زیر 30 درصد رسیده؛ موضوعی که ممکن است برخی را امیدوار کند که بازار به سقف مصوب تن دهد. اما این فقط یک روی ماجراست. در واقع، دو واکنش دیگر در بازار در حال شکل‌گیری است که بیش از آنکه به نفع مستأجران باشد، خبر از دشوارتر شدن شرایط زندگی برای دهک‌های پایین می‌دهد.

نخست، موجرانی هستند که عطای تمدید قرارداد را به لقایش می‌بخشند و به‌دلیل نارضایتی از سقف تحمیلی، تصمیم به «انصراف از اجاره» می‌گیرند؛ یا ملک را خالی نگه می‌دارند یا آن را وارد بازار فروش می‌کنند. دوم، گروهی از موجران ترجیح می‌دهند به جای تمدید، مستأجر فعلی را با مستأجری جدید و با نرخ آزاد جایگزین کنند تا از محدودیت‌های دولتی عبور کنند؛ سناریویی که به معنای پرتاب قشر ضعیف به حاشیه شهرها یا حتی بی‌خانمانی است.

در این میان، دهک‌های پایین بیش از هر گروه دیگری از این سه‌گانه آسیب خواهند دید. سیاست‌های کنترلی در سطح کاغذ شاید خوشایند به نظر برسد، اما در غیاب نظارت، ابزار اجرایی کارآمد و اراده واقعی برای مهار سوداگری، تنها فشار را به نقاط ناپیدای بازار منتقل می‌کند؛ جایی که مستأجران کم‌درآمد با بن‌بست‌های بزرگ‌تری مواجه‌اند: اجاره‌خانه‌های بدون قرارداد، پرداخت‌های سلیقه‌ای و تهدید دائمی به تخلیه.

امسال برای این اقشار، فقط گرانی مسئله نیست؛ بلکه ناپایداری سرپناه، بی‌اعتمادی به آینده و فرسایش روانی ناشی از ناامنی مسکن، زندگی‌شان را احاطه کرده است. اگر راه‌حل‌های ساختاری، حمایتی و نظارتی عاجل به اجرا درنیاید، سال 1404 ممکن است برای دهک‌های پایین نه فقط سال گرانی مسکن، بلکه سال از دست‌رفتن حق زیستن در شهر و جامعه باشد.

وزارت راه و شهرسازی برای دومین سال پیاپی،«نرخ دولتی افزایش اجاره بها» تا سقف 25 درصد را برای موجران استان تهران در سال 1404 تعیین کرد. سیاستی که ساده ترین راهکار سیاستگذار مسکن در مواجهه با بحران «اجاره بها» است که مانند یک بومرنگ عمل کرده و این مستاجران هستند که باید هزینه آن را پرداخت کنند. با وجود اینکه تورم اجاره تهران نسبت به تورم اجاره کل کشور کمتر بوده و سرعت رشد آن کاهش یافته که بیش از همه به دلیل ثبات قیمت مسکن طی یکسال اخیر بوده است، اما «نرخ دولتی 25 درصدی» سه سناریو را برای بازار اجاره تهران و به موازات آن کل کشور رقم خواهد زد.

سقف دولتی یا همان نرخ مجاز «افزایش اجاره بها» که وزارت راه و شهرسازی برای قراردادهای تابستان 1404 برای استان تهران تعیین کرده، مانند اجاره نامه های 1403، برای شهر تهران 25‌درصد و برای شهرهای جدید و سایر شهرهای حومه استان 20‌درصد تعیین شده است. این مصوبه با استناد به تکلیف ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، «نرخ دولتی برای رشد اجاره بها» به تصویب رسید که مطابق این ماده نرخ رشد مجاز اجاره بها باید بین 50 تا 100‌درصد تورم عمومی سالانه سال قبل، تعیین شود. رشداجاره‌بها تابعی از تورم عمومی است در صورت کاهش تورم مسکن و به موازات آن تورم عمومی نرخ اجاره بها نیز با سرعت بسیار کمتری افزایش پیدا خواهد کرد.

با توجه به اینکه، ریشه رشد اجاره بها که در حال حاضر از دسترس خارج است، «تورم عمومی و مسکن» است. آمارهای رسمی نشان می‌دهند که میزان تورم سالانه تهران در سال 1403، رقم 32.5‌درصد بود که با توجه به این رقم نرخ دولتی افزایش اجاره بها می‌توانست بین 10 تا 32.5‌درصد متغیر باشد، اما در دومین سال نرخ‌گذاری افزایش اجاره بها، دولت همچنان سقف 25 درصدی را تصویب کرد. این نشان می‌دهد، وزارت راه و شهرسازی به ماده مکمل ماده 7، یعنی ماده 8 این قانون هنوز عمل نکرده و این باعث نشتی «سقف دولتی اجاره بها» است. داده ها حاکی از شکافته شدن «سقف دولتی» اجاره مسکن در سال 1403 هستند که مستاجرها نتوانستند از آن بهره مند شوند. تحقیقات از بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد، با توجه به بالا بودن رقم اجاره آپارتمان، طرفین قرارداد عمدتا بر مدار نرخ رشد پایین‌تر از30درصد برای تمدید قرارداد عمل کرده‌اند.

شکست یک طرح از قبل باخته

با وجود تعیین سقف افزایش نرخ اجاره بها برای دومین سال پیاپی، اما بسیاری از کشورها همچون ترکیه و آرژانتین تجربه ناموفقی در بازار اجاره مسکن خود به واسطه نرخ دستوری اجاره بها داشته اند. دولت ترکیه که به منظور مهار تورم اجاره، «سقف 25درصد» را به عنوان رشد مجاز اجاره بها تعیین کرده بود، با شکست مواجه و باعث شد وضعیت اجاره نشینی در این مدت بحرانی تر شود. در نتیجه، دولت با تشدید «عدم دسترسی به مسکن» درنهایت از «سیاست غلط» عقب نشست. با لغو قانون نرخ دستوری اجاره بها، در ترکیه، تورم اجاره مسکن از 51 درصد به 33 درصد در سال 2024 رسید. آرژانتین نیز در بازه 2020 تا 2023 با مداخله دولت در تعیین نرخ اجاره بها باعث کاهش 40درصدی عرضه مسکن اجاره ای و رشد 200هزار واحد خانه خالی شد. دولت آرژانتین نیز در سال 2024 به «نرخ دستوری اجاره بها» پایان داد که این باعث افت 40 درصدی اجاره بهای واقعی و افزایش 170درصدی عرضه اجاره ای شد.

اگرچه مصوبه نرخ دولتی اجاره بها با هدف «تنظیم بازار اجاره مسکن با نرخ دولتی» و کمک به مستاجران تعیین شده است، اما تجربه سال گذشته و همچنین تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که نرخ دستوری اجاره بها مانند یک بومرنگ عمل خواهد کرد. به این معنا که به واسطه واکنش منفی موجرها به نرخ، «در نهایت شرایط سخت تورمی بار دیگر به مستاجرها اصابت کرده است.» در واقع، با هدف کنترل تورم پیش می‌رود اما با تورم بیشتر به سمت مستاجرها بازمی‌گردد.

این عملکرد بومرنگ گونه «نرخ دولتی 25درصد» برای اجاره نشین ها با سه سناریو همراه خواهد بود. در سناریوی اول، احتمال افزایش اجاره بها در حوالی نرخ مصوب با توجه به «کاهش چشمگیر تورم اجاره تهران در ماه های اخیر» است که «ثبات قیمت مسکن» به این ترمز سرعت اجاره‌بها کمک کرده است. تورم اجاره مسکن در کشور مطابق آمار رسمی نیز پارسال 41‌درصد بود و بهار امسال به 37‌درصد رسید و همچنین، بر اساس شاخص اجاره مسکن، تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار امسال رقم 26درصد را نشان داد، این در حالی است که این نرخ در سال گذشته 42درصد بود. در شهرهای جدید اطراف تهران نیز تورم اجاره مسکن در ماه های اخیر بین 16 تا 20‌درصد بوده است.

2 سناریو خطرناک برای بازار اجاره

در سناریوی دوم، احتمال کاهش عرضه آپارتمان از سوی موجرها و خروج آنها از بازار اجاره وجود دارد. زیرا از یک طرف موجرها تمایل به افزایش رقمی بیشتر از نرخ دولتی دارند و از سوی دیگر به دلیل ترس از جریمه 3 برابری و حق شکایت 5 ساله مستاجر ترجیح آنها خروج از بازار اجاره مسکن است و در سناریوی سوم نیز، احتمال شیوع پدیده «تغییر مستاجر» به جای «تمدید اجاره نامه» مطرح است.

در واقع با توجه به اجرایی نکردن ماده مکمل ماده 7 توسط متولی مسکن، رهگیری آپارتمان هایی که برای اولین بار اجاره داده می‌شود سخت یا غیرممکن به نظر می رسد، و این فرصتی برای موجرها برای افزایش اجاره بالاتر از سقف تعیین شده دولتی است. اما تجربه سال گذشته نرخ‌گذاری دولتی افزایش اجاره بها نشان می‌دهد، رقم سقف 25درصدی در قراردادها رعایت نمی‌شود و در بازار مسکن التهاب ایجاد کرده است. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که برای کنترل تورم اجاره و جهت جلوگیری از تورم افسارگسیخته چه باید کرد؟

اولین راهکار پیش رو این است که وزارت راه و شهرسازی باید از مستاجران کم‌درآمد حمایت مستقیم کند و با شناسایی آنها، یارانه های دولتی را در اختیار آنها قرار دهد. تعیین «نرخ رشد مجازاجاره‌بها» در واقع خطای سیاستگذاران مسکن است که آن را به تمامی مستاجران تعمیم می‌دهند. درکشورهایی که سیاست نرخ رشد مجاز برای اجاره بها به شکل پایدار اجرا می‌شود مانند اروپا که این سیاست در آنجا «مشکل ساز» نیز نبوده است، فقط برای «بلوک های اجاره ای ساخته شده با امکانات دولت و شهرداری» اعمال شده است و نه برای کل بازار اجاره. در این کشورها شرکت‌های اجاره داری از شهرداری ها زمین و از دولت منابع و تخفیفات برای احداث و عرضه دریافت می‌کنند و واحدها را به کم درآمدهای معرفی شده توسط دولت محلی با نرخ‌های حمایتی ابلاغی اجاره می‌دهند و در عین حال «حاشیه سود» متعارف برای اجاره دارها در نظر گرفته می‌شود.

راهکار دومی که مطرح می‌شود، اجاره به شرط تملیک است که به مستاجران فرصتی 3 تا 5 ساله برای خرید ملکی که آن را اجاره کرده اند می‌دهد. سومین راهکار به تقویت و توسعه حمل‌ونقل و خدمات زندگی در حومه شهر برمی گردد، زیرا با توجه به هزینه پایین تر آپارتمان ها در حومه شهر، امکان جای‌گیری مستاجرهای بیشتر را در حومه تهران فراهم می‌کند. آخرین اقدام اثرگذاری که سیاستگذار مسکن می‌تواند اعمال کند، ابزارهای تشویقی برای استفاده از ظرفیت آپارتمان‌های سرمایه‌گذاری شده (خانه های خالی) است. در واقع متولی مسکن می‌تواند شرایطی را برای عرضه آپارتمان هایی فراهم کند که برای سرمایه‌گذاری بلندمدت صورت گرفته اند و در حال حاضر خالی مانده اند، تا به مصرف بازار اجاره مسکن برسند.