4 اتفاق مهم در بازار مسکن / زلزله «قیمت» کجاها را خراب کرد؟

حجم «حضور» در بازار خریدوفروش آپارتمان در تهران به کمتر از یک‌سوم 10 سال پیش رسیده است؛ خلوت‌ترین سال بازار معاملات مسکن، ظاهر امیدوارکننده‌ای برای سیاست‌گذار دارد؛ اما این «زلزله بزرگ ملکی» به کدام بازارهای مرتبط، خسارت شدید وارد کرده است؟ یک تصویر 10ساله از پرواز نرخ مسکن و سقوط معاملات مسکن، پیام‌های روشن و معنادار به بازیگران این بازار و ناظران و سیاست‌گذارانش ارائه می‌کند. سال‌های 1393 تا 1402 بازار مسکن را می‌توان به لحاظ اتفاقاتی که در روند «قیمت» رخ داد، به 4 مقطع «آرامش»، «جهش»، «حفظ وضعیت» و «آتش‌بس» تقسیم کرد. همین مقاطع زمانی از زاویه «معاملات» به‌صورت «رکود نسبی و رونق کوتاه»، «رکود شدید»، «ابر رکود» و «ابر رکود مطلق» قابل توصیف است. در این سال‌ها، سقوط معاملات مسکن از باند قیمت‌ها، اگرچه به معنای «تخریب کامل جریان خریدهای مصرفی آپارتمان» در تهران و همه شهرهای ایران است، اما ابعاد و عمق خرابی‌ها، 2 بازار دیگر را هم تحت‌تاثیر قرار داد.

4 اتفاق مهم در بازار مسکن

سال‌های 93 تا 1402 بازار مسکن را می‌توان به لحاظ اتفاقاتی که در روند «قیمت» رخ داد، به 4 مقطع «آرامش»، «جهش»، «حفظ وضعیت» و «آتش‌بس» تقسیم کرد. همین مقاطع زمانی را، اما اگر از دوربین «معاملات» رصد کنیم، به ترتیب به‌صورت «رکود نسبی و رونق کوتاه»، «رکود شدید»، «ابر رکود» و «ابر رکود مطلق» قابل توصیف است.

محیط مساعد مصرف‌کننده کجاست؟

بهترین دوره بازار مسکن طی این 10 سال، مقطع زمانی اول بود که به‌واسطه نزدیک به 4 سال «ثبات نرخ آپارتمان» در سال‌های 93 تا اواخر 96، حجم قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی توانستند صاحب‌خانه شوند؛ هرماه، میانگین حدود 13هزار خرید واحد مسکونی در پایتخت انجام شد که بالای دوسوم آنها، به قصد سکونت معامله شد. بدترین دوره نیز، آخرین مقطع این یک دهه است، یعنی همین امسال که «جریان خرید مصرفی» آپارتمان تقریبا متوقف شده، کل خرید ماهانه آپارتمان به 3 هزار واحد سقوط کرده است که البته سهم مصرفی‌ها از این خریدهای ناچیز، بسیار پایین گزارش می‌شود. به این ترتیب، مشخص می‌شود هنگام آرامش قیمت، مصرف‌کننده بیشترین نفع را از بازار مسکن می‌برد، اما در زمان جهش قیمت، چون محیط برای خانه اولی‌ها نامساعد می‌شود، تقاضای مصرفی عملا از بازار خارج می‌شود.

رابطه نوسان معاملات و قیمت

پیام دیگر این بررسی، نحوه اثرپذیری نبض خرید از نبض نرخ است. نبض معاملات مسکن در این سال‌ها رابطه معنادار معکوس با نبض نرخ ملک داشته است. در سال‌های آرامش قیمت‌ها 93 تا پایان 96، بازار معاملات مسکن شاهد «کمترین نوسان» و در عین حال، «خرید و فروش در حجم بالا» بوده، اما از مقطعی به بعد ابتدای 97 تاکنون جهش نرخ و نا اطمینانی‌هایی که در فضای اقتصاد کشور و به‌تبع آن، بازار ملک نسبت به آینده شکل گرفت، نبض معاملات مسکن با 2 وضعیت بد همراه می‌شود. از یک‌سو، افت‌های شدید سریالی خریدوفروش‌ها و از سوی دیگر، «نوسان شدید در حجم معاملات» که امکان پیش‌بینی روند بازار را برای بازیگران به‌ویژه سمت عرضه، مخدوش یا غیرممکن می‌کند.

4 برش از 10 سال معاملات مسکن

سال 93 تا پایان 96، «مقطع قبل از عصر جهش تاریخی نرخ مسکن» است؛ مقطع «آرامش». در آن دوره ماهانه در تهران بالای 10هزار واحد مسکونی و به طور میانگین، حدود 13هزار آپارتمان توسط متقاضیان خریداری می‌شد. اکثریت خریداران (تقاضا)، مصرف‌کننده بازار بودند، به این معنا که خانه اولی یا خریدار تبدیلی (به قصد سکونت در واحد بهتر) به‌حساب می‌آمدند؛ تقاضای سرمایه‌ای همیشه در بازار مسکن حضور دارد، اما طی سال‌های 93 تا 96 که بازار مسکن، «رونق تورمی سال‌های 91 و 92» را پشت سر گذاشته بود، خرید سرمایه‌ای آپارتمان در پایتخت به پایین‌ترین میزان خود رسیده بود، ضمن آنکه سیگنال‌های مثبت از تحولات سیاسی در آن سال‌ها به جامعه، باعث آرامش نسبی رفتارهای سرمایه‌گذاران و قیمت‌ها در عمده بازارهای دارایی شد. سال‌های 93 تا اوایل 95، معاملات مسکن در رکود نسبی قرار داشت، چون بازار تازه، جهش سال 92 را پشت سر گذاشته بود. از اواخر 95 تا اواخر 96 نیز، «رونق بسیار کوتاه در مقایسه با دوره‌های رونق قبلی» در بازار مسکن حاکم شد. مقطع دوم جهش از سال 97 تا 99 با استارت پرقدرت «ریسک غیراقتصادی» در بازار مسکن شروع می‌شود، به‌طوری‌که نتیجه 3 سال رشد نرخ میانگین 70.6 درصدی، به «افت شدید ارتفاع بازار معاملات مسکن» در 2 مرحله منجر می‌شود. یک‌بار در سال 97 که نبض معاملات خرید آپارتمان 30 درصد نسبت به زمان «آرامش» کاهش پیدا می‌کند و یک‌بار هم در سال‌های 98 و 99 که این بار 54 درصد نسبت به مقطع اول، خرید ملک کاهش می‌یابد. بخش قابل‌توجهی از این رکود شدید به خاطر «خروج خریداران مصرفی» از بازار است. فروش 13هزار واحدی میانگین ماهانه ابتدا به 9هزار واحد و سپس به 6هزار آپارتمان سقوط می‌کند. سال‌های 1400 و 1401 به‌عنوان مقطع سوم یا «حفظ وضعیت» قابل معرفی است. در این دو سال، نرخ مسکن اگرچه در هر سال به ترتیب 32درصد و 46درصد افزایش پیدا می‌کند، اما در بیشتر ماه‌های این دوره، تغییرات ماهانه قیمت، کاهشی یا با ثبات همراه بوده، ضمن آنکه میزان رشد سالانه نیز کمتر از نصف مقطع جهش بوده است.

هم نبض نرخ و هم نبض معاملات مسکن در این دوره، نوعی «ماندگاری در قله قیمتی» و «تمدید رکود» را نشان می‌دهد. در سال 1400 البته تا حدودی از «محرک‌های رشد نرخ و رشد خرید سرمایه‌ای ملک» کاسته می‌شود، اما در 1401 بار دیگر با «پررنگ شدن ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی»، این دو نبض شیب افزایشی به خود می‌گیرند. مقطع چهارم مربوط به سال 1402 است؛ «آتش‌بس نرخ مسکن» و «ابر رکود مطلق» امسال بازار مسکن شاهد «سقوط بزرگ» معاملات خرید بود. همه بازیگران سمت خرید از اواخر تابستان از بازار خارج شدند و نتیجه‌اش به فروش 3 هزار واحدی آپارتمان در ماه منجر شده است. بهار امسال، سطح نرخ مسکن در تهران 100درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش پیدا می‌کند، اما در تابستان و پاییز این نرخ به 78درصد و 63درصد کاهش می‌یابد.

طی 2 فصل گذشته، نرخ مسکن در مسیر کاهشی قرار داشته است. در این مقطع، خریدار مصرفی مسکن حضور ندارد. چون «سطح نرخ بسیار بالاتر از قدرت ناچیز خانه‌اولی‌ها» است. خریدار سرمایه‌ای هم وجود ندارد، چون «چشم‌انداز نرخ ملک» از نگاه او، کاهشی ارزیابی می‌شود. خریدار سفته‌بازانه خریدوفروش در کوتاه‌مدت هم تقریبا از سال 1400 از بازار مسکن خارج شده بود. به این ترتیب، شرایط خاص از منظر «نبود دسته‌جمعی بازیگران سمت تقاضا»، بر بازار مسکن 1402 حاکم شده است. تعبیری که می‌شود از وضعیت کنونی داشت، «یک‌طرفه شدن بازار ملک» است که همین، عامل تداوم کاهش‌های یک تا 2 درصدی نرخ مسکن (تغییرات ماهانه) می‌تواند باشد.

زلزله «قیمت» کجاها را خراب کرد؟

در این سال‌ها، سقوط معاملات مسکن از باند قیمت‌ها، اگرچه به معنای «تخریب کامل جریان خریدهای مصرفی آپارتمان» در تهران و همه شهرهای ایران است، اما ابعاد و عمق خرابی‌ها فقط به بازار خرید محدود نشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، بازار اجاره‌نشین‌ها و بازار سرمایه‌گذاران ساختمانی، اگر بیشتر از بازار خرید مسکن آسیب ندیدند، حتما با خرابی کمتر روبه‌رو نشده‌اند. زلزله بزرگ نرخ مسکن، «تقاضای اجاره‌نشینی» را به‌احتمال خیلی زیاد، حداقل تا 2برابر «سال‌های قبل از عصر تاریخی جهش» افزایش داد. این در حالی است که طی سال‌های اخیر به‌ویژه از 97 تاکنون، حجم عرضه آپارتمان در بازار اجاره، آن‌چنان و به‌تناسب تقاضای اجاره، افزایش پیدا نکرده است. رشد تصاعدی اجاره‌نشینی، خود باعث رشد تاریخی اجاره‌بهای مسکن شد. تورم اجاره در سال‌های اخیر با عبور از سطح 40 درصد به 2برابر زمان قبل از عصر جهش رسید. ویرانی دوم هم در مسیر «سرمایه‌گذاری ساختمانی» رخ داد. طبق آمار رسمی میانگین سالانه رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور بیش از 15درصد در سال‌های 97 تاکنون، افت کرده که نتیجه‌اش به نصف شدن تیراژ مسکن‌سازی منجر شده است. امروز، «نقطه شکننده» بازار مسکن، «کمبود شدید عرضه مسکن جدید» است.

2 سناریوی پیش‌روی دولت برای مدیریت بازار ملک

منصور غیبی، کارشناس و پژوهشگر مسکن درباره ارزیابی سیاست ایجاد رکود با هدف کنترل قیمت‌ها گفت: همواره این سوال مطرح است که دولت از ایجاد رکود در بازار مسکن چه سودی می‌برد؛ آیا هدف مشخصی در پس این سیاست وجود دارد و با تاثیر از هدف‌گذاری دیگری انجام شده یا به‌طور ناخواسته پدیدار شده است؟ به‌گزارش تجارت‌نیوز، وی در این‌باره توضیح داد: در علم اقتصاد 2 روش برای کنترل نقدینگی وجود دارد. در راه‌حل اول، باید توان عدم استقراض از بانک مرکزی یا چاپ پول در یک جامعه برای دولت وجود داشته باشد. اگر امکان این کار نیست، جریان نقدینگی باید کنترل شود.

این کارشناس مسکن افزود: درحال‌حاضر امکان اجرای روش اول وجود ندارد و دولت مجبور است برای تامین منابع مالی خود از بانک مرکزی استقراض و به مفهوم دیگر پول چاپ کند که خود عاملی برای تورم محسوب می‌شود. اگر دولت همزمان این فرصت را نیز از دست بدهد که جریان نقدینگی در جامعه به‌صورت فزاینده پیش رود و بازارهای مالی را اشباع کند، در نهایت تورم شیب صعودی زیادی پیدا می‌کند و در تامین روزمرگی و نیازهای اساسی مردم با چالش مواجه خواهد شد.

غیبی درباره تصمیم دولت برای به‌کارگیری رکود بیان کرد: درحال‌حاضر دولت تصمیم گرفته است از روش دوم و جلوگیری از جریان نقدینگی در جامعه استفاده کند.

وی ادامه داد: به‌طبع این مسئله در حوزه اقتصاد مسکن نیز تاثیرگذار است و کاهش جریان نقدینگی موجب می‌شود گردش پول در حوزه ملک و مسکن نیز به‌حداقل برسد. اکنون در آمارها دیده می‌شود که بازار مسکن با حداقل معاملات و کاهش نرخ مواجه است.

غیبی همچنین درباره تاثیر رکود بر بازارها گفت: این موضوع فقط در آمار برای دولت خوشایند است! اما در اصل نبود گردش مالی، به اقتصاد مسکن و به‌تناسب آن به اقتصاد ملی آسیب وارد می‌کند. امید می‌رود با استفاده از سیاست‌های تعدیلی بتوان قسمت اول و دوم درباره نقدینگی را کنترل کرد تا بتوان با رونقی نسبی در جامعه و در حوزه ملک و مسکن مواجه شد.

پیش‌بینی بازار مسکن

این پژوهشگر اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی خود از مسیر بازار مسکن توضیح داد: تا پایان سال به‌نظر می‌رسد روند فعلی رکود ادامه داشته باشد، کما اینکه شاید آمارهای مربوط به خریدوفروش، حداقل به میزان خود در سال پیش نزدیک شود و حتی یک تا 2 درصد نیز کاهش نرخ در حوزه ملک و آپارتمان اتفاق بیفتد.

وی افزود: سناریوی دوم درباره بازار همراه با رکود این است که پیامد سیاست و انباشت فنرگونه تقاضا پشت اقتصاد مسکن است که احتمال دارد در آینده این فنر باز و موجب افزایش نرخ مسکن شود.

غیبی همچنین سناریوی دیگری از آینده بازار مسکن مطرح کرد و توضیح داد: اگر سیاست‌های دولت به‌صورت آهنگی معقول، اجازه رشد متناسب و عبور از رکود را ندهد، به‌طبع باعث می‌شود بازار مسکن به‌صورت یک‌مرتبه و آنی با حجم بیشتری از ورود سرمایه و معاملات با هر دلیل کوچک و بزرگی مثل مسائل اقتصاد کلان و نوسانات ارزی مواجه و کنترل از دست دولت خارج شود.

سخن پایانی

بازار خرید مسکن برای زوج‌ها و همه مصرف‌کننده‌ها، از دسترس خارج شده است. این را حتی گزارش‌های رسمی پژوهشی هم تایید می‌کند. با این حال، بعد از این «سقوط بزرگ» معاملاتی و «آتش‌بس» قیمتی، بازگشت بازماندگان به صحنه معاملات مسکن، مشروط به 4 فاکتور است. قدرت خرید زوج‌ها باید با امکاناتی همچون تسهیلات احیا شود. سطح نرخ بسیار بالاتر از «قدرت خرید پس از احیا شدن» است. سطح نرخ در مقایسه تاریخی با نرخ دلاری، بالاست؛ حدود هزار و 480 دلار در مترمربع است که باید به سطح هزار و 100 دلار برگردد. نسبت نرخ به اجاره مسکن که دماسنج دقیقی برای تشخیص موقعیت نرخ مسکن است نیز، نشان می‌دهد که سطح نرخ نیازمند کاهش است. این شرایط تا زمانی که محقق نشود، امکان بازگشت خانه‌اولی‌ها به بازار خرید مسکن فراهم نخواهد شد.