اجارهنشینی در آسمانخراش
بازار مسکن آمریکا با «نیروی بازار» و «بدون دخالت دولت»، برای مستاجرها کلید طراحی کرد. بازار اجاره غرب به خاطر مشکلات خرید از 2022 تا کنون، با افزایش جمعیت مستاجر روبهرو شده و همین، تورم اجاره را بالاتر از سطح همیشگی برده است. وضع موجود اما برای «شرکتهای ساختمانی» تبدیل به فرصت شد.
نیلوفر ادیب نیا: چشم انداز شهرهای آمریکا در حال دگرگونی است. برج های بلندمرتبه مسکونی با سرعتی بی سابقه در حال ظهورند و خط آسمان این شهرها را به شکلی چشمگیر تغییر میدهند. این تحول، حاصل هم افزایی عوامل مختلفی است. از یکسو، سازندگان املاک فرصتی مغتنم در ساخت انبوه این برج ها یافته اند. از سوی دیگر، مقامات محلی نیز با تسهیل قوانین و مقررات، راه را برای ساخت پروژه های بزرگتر هموار کرده اند. سرمایهگذاران نهادی نیز با تمایل به سرمایهگذاری در شهرهای کوچکتر، منابع مالی لازم برای این پروژه ها را فراهم کرده اند.
اما این تحول، پرسش های مهمی را نیز به همراه دارد. آیا این برج های بلندمرتبه، پاسخگوی نیازهای واقعی جامعه هستند؟ آیا زیرساخت های شهری برای پاسخگویی به انبوه جمعیت ساکن در این برج ها آمادگی لازم را دارد؟ تاثیرات اجتماعی و زیست محیطی این پدیده نوظهور چه خواهد بود؟ پاسخ به این پرسش ها، نیازمند بررسی دقیق و موشکافانه است. بدون شک، تحول در حال وقوع در بازار املاک آمریکا، چالش ها و فرصت های متعددی را به همراه خواهد داشت. آینده این تحول، به نحوه مدیریت و برنامه ریزی آن بستگی خواهد داشت.
بازار مسکن آمریکا شاهد پدیده ای کم نظیر است؛ ورود انبوه آپارتمان های اجاره ای جدید به بازار که از دهه 1980 تاکنون سابقه نداشته است. این سونامی مسکن، ریشه در ساختوسازهای عظیم و احداث برج های بلندمرتبه دارد.
در دو سال اخیر، شاهد تحولات چشمگیری در ساختوساز آپارتمان های جدید در شهرهای ایالات متحده بوده ایم. بر اساس گزارش وال استریت ژورنال و آمار شرکت مشاور املاک یاردی، تعداد آپارتمان های جدید احداثشده در این شهرها، رشدی 17 درصدی در مقایسه با دو سال قبل از آن تجربه کرده است. نکته قابل توجه در این میان، تمایل به ساخت ساختمان های بزرگتر است. در حالی که پیش از این، ساخت املاک کوچکتر با حداقل 50 واحد آپارتمانی رواج داشت، اکنون شاهد افزایش ساخت آپارتمان های بزرگتر با بیش از 200 واحد هستیم.
برای چند دهه، آسمان خراش های اداری، عنصری غالب در خط افق شهرهای آمریکا بودند. اما این روند در حال دگرگونی است. امروزه، شاهد ظهور آپارتمان های بلندمرتبه ای هستیم که قامتی بلندتر از همیشه دارند و چهره شهرهای آمریکا را متحول میکنند. در دهه 1990، تنها 2درصد از واحدهای آپارتمانی جدید، بلندمرتبه محسوب می شدند. اما این رقم در سال 2022 به 14درصد افزایش یافته است.
این افزایش، نشان دهنده تقاضای فزاینده برای آپارتمان های بلندمرتبه در ایالات متحده است. عوامل متعددی در این تحول نقش دارند. از یک سو، افزایش جمعیت و تمایل به زندگی در مراکز شهرها، تقاضا برای آپارتمان های مناسب را افزایش داده است. از سوی دیگر، پیشرفت تکنولوژی و تسهیل قوانین و مقررات، ساخت آپارتمان های بلندمرتبه را به امری آسان تر و مقرون به صرفه تر تبدیل کرده است.
ماه آینده، میلواکی شاهد اتفاقی مهم خواهد بود: افتتاح بلندترین برج اجاره ای در تاریخ این شهر. این برج با قامت بلند حدود 530 فوتی خود، آسمان خراش های شهر را به چالش می کشد و چهره ای نو به میلواکی خواهد بخشید.
رقابت برای ساخت بلندترین آسمان خراش ها، آتلانتا را نیز درنوردیده است. برجی 60 طبقه که ترکیبی از واحدهای آپارتمانی لوکس و فضای اداری خواهد بود، در حال ساخت است. این برج، پس از 30 سال، عنوان بلندترین ساختمان شهر را از آن خود خواهد کرد.
گرایش به ساخت برج های بلند، نمادی از تقاضای فزاینده برای آپارتمان های لوکس و فضای اداری در شهرهای بزرگ ایالات متحده است.
این روند، چهره ای نو به خط آسمان این شهرها خواهد بخشید و منظره ای بدیع خلق خواهد کرد. برج های بلندمرتبه، مزایا و معایب خاص خود را دارند. برج های بلندمرتبه، پدیده هایی با ابعاد گوناگون هستند. از یک طرف، با بهینه سازی مصرف زمین، به پویایی و تنوع شهرها می افزایند و چشم اندازهایی بدیع خلق میکنند. از طرف دیگر، ترافیک و آلودگی هوا، تشدید نابرابری های اجتماعی و اقتصادی و مخاطرات زیست محیطی، از پیامدهای ناخوشایند این غول های آسمانی است. با وجود این چالش ها، به نظر میرسد که روند ساخت برج های بلندمرتبه در شهرهای بزرگ آمریکا، همچنان رو به رشد خواهد بود.
تحول عمیق در اقتصاد مسکن
رویکرد نوین در توسعه املاک چندخانواری، حاکی از تحولی عمیق در اقتصاد این صنعت و پویایی های حاکم بر بازار مسکن کنونی است. این رویکرد، بر ساخت مجتمع های بزرگتر و متراکم تر با امکانات رفاهی متنوع متمرکز است. رشد فزاینده هزینه های ساخت وساز و سایر مخارج، چالشی بزرگ پیش روی سازندگان املاک و مستغلات قرار داده است. حفظ سودآوری در این شرایط، ناگزیر آنها را به سمت افزایش تراکم ساختوساز و احداث واحدهای بیشتر در هر پروژه سوق میدهد. راه حل اتخاذ شده برای عبور از این چالش، طراحی آپارتمان های کوچکتر است.
در سالهای اخیر، شاهد روند کاهشی تدریجی در متراژ آپارتمان های نوساز بوده ایم. آمار یاردی نشان میدهد که میانگین متراژ یک واحد آپارتمانی نوساز از سال 2013 تا 2022، ششدرصد کاهش یافته است.
کمبود زمین های قابل دسترس، معضلی نوظهور در دنیای امروز است که تبعات مختلفی به دنبال دارد. یکی از این پیامدها، گرایش فزاینده به ساخت آسمان خراش هاست. بن بروئر، مدیر ارشد شرکت ساختمانی هاینز، در بررسی وضعیت مسکن شهر دالاس، به موضوع کمبود زمین های مناسب برای ساخت آپارتمان های بلوکی سنتی اشاره میکند. او اذعان میکند که در دالاس، به دلیل محدودیت زمین های مرغوب، شاهد افزایش ساخت برج های بلندمرتبه هستیم.
با وجود آنکه بسیاری از ساختمان های بزرگ در حال ساخت، در دوره ای از رونق بازار و افزایش سریع اجاره ها برنامه ریزی شده بودند، اما تقاضای پایدار مستاجران، بهرغم کند شدن رشد اجارهبها در اکثر نقاط آمریکا، جذابیت توسعه املاک چندخانواری را حفظ کرده است. رکوردشکنی قیمت مسکن، محدودیت موجودی خانه های قابل فروش و نرخهای بالای وام مسکن، اجاره را به گزینه ای جذاب برای افراد با درآمد نسبتا بالا تبدیل کرده و تمایل به آپارتمان نشینی را در این گروه افزایش داده است.
اگرچه نرخ اشغال آپارتمان های واقع در مرکز شهر در حال حاضر با کاهش روبهرو شده، اما در اکثر شهرها همچنان در سطحی بالا باقی مانده است. این امر نشان دهنده آن است که بهرغم گرایش روزافزون به دورکاری و ابهامات موجود در مورد آینده بازار املاک اداری، تقاضا برای آپارتمان های مرکز شهر کماکان قوی و پویاست. برخی از مراکز شهر، با وجود این چالش ها، شاهد روندی مثبت در جذب مشاغل شرکتی و ساکنان جدید بوده اند. ریک بارت از جمله سازندگان نوپایی است که به تداوم تقاضا برای آپارتمان های اجاره ای در مرکز شهر باور دارد و معتقد است که این روند در آینده نیز ادامه خواهد داشت.
«کوتور»، آسمان خراش برافراشته و دلربای میلواکی، با 322 واحد مسکونی در 46 طبقه، به همت شرکت بارت خلق شده است. سرمایهگذاران نامدار ساحل شرقی، از جمله وایت استار ادوایزرز (مدیر صندوق بازنشستگی)، حامیان مالی این پروژه بوده اند. این برج مجلل در ماه آوریل به روی ساکنان گشوده خواهد شد و اجاره واحدها از حدود 2هزار دلار در ماه برای آپارتمان های کوچکتر تا 12هزار دلار برای پنت هاوس متغیر خواهد بود.
«کوتور» با استخری هلال مانند که همچون نگینی درخشان بر تارک این برج مجلل می درخشد و چشم اندازی بی نظیر به دریاچه میشیگان، مامنی دلنشین برای ساکنان خود فراهم کرده است. این مجموعه در فضایی به وسعت 10هزار فوت مربع، امکاناتی نظیر سالن ورزشی مجهز، سالن اجتماعات مجلل و پارک مخصوص سگ را به ساکنان خود ارائه میدهد، امکاناتی که در بسیاری از مجتمع های مسکونی لوکس دیگر نیز به صورت استاندارد وجود دارد.
بارت، سازنده این برج باشکوه، معتقد است که پروژه های بزرگتر، امکانات بیشتری را به ارمغان می آورند و برنده رقابت در این زمینه، کسی است که تنوع و کیفیت خدمات رفاهی در برج های مسکونی را در اولویت قرار دهد. بارت، مانند بسیاری از سازندگان دیگر، برای ساخت «کوتور» به مجوز تغییر پهنه بندی از سوی مقامات شهری نیاز داشت. این وابستگی به چراغ سبز دولت محلی، در مورد سایر پروژه های غول آسای آپارتمانی در دیگر نقاط نیز وجود دارد.
پژوهشی که در سال 2023 توسط شرکتهای مشاور املاک در آمریکا انجام شده گویای راز جدیدی در بازار مسکن است: زوج های جوان و مجردها، نبض تپنده این بازار را تشکیل میدهند.
بازنگری در قوانین
در راستای تسهیل ساخت وسازهای بزرگ مقیاس، برخی از شهرها در حال بازنگری و اصلاح قوانین منطقه بندی و سایر مقررات ساختمانی خود هستند. سال گذشته، شهر آستین در تگزاس، به عنوان اولین شهر بزرگ در ایالات متحده، گامی مهم در جهت کاهش هزینه های ساخت وساز برداشت و الزام حداقل پارکینگ برای پروژه های ساختمانی جدید را لغو کرد. پورتلند در اورگن، مینیاپولیس و سن خوزه در کالیفرنیا نیز تغییراتی مشابه را در قوانین مربوط به حداقل پارکینگ اعمال کرده اند.
در سالهای نهچندان دور، شور و اشتیاق به آپارتمان های شهری بیشتر معطوف به واحدهای شخصی بود تا واحدهای اجاره ای. اما این روزها، بسیاری از سازندگان، آپارتمان های شخصی را سرمایهگذاری پرخطرتری می دانند و تامین مالی آنها نیز دشوارتر شده است. افزایش نرخ بهره نیز مزید بر علت شده تا تعداد کسانی که توان خرید آپارتمان شخصی را دارند، رو به کاهش باشد و در مقابل، تقاضا برای واحدهای اجاره ای افزایش یابد.
چشم انداز آپارتمان های شیکاگو نیز در حال تحول است. شرکت ساخت وساز ریلیتد میدوست، طرحی بلندپروازانه برای ساخت دو برج مرتفع تماما اجاره ای در قلب شهر در نظر دارد. یکی از این برج ها، با ارتفاعی نزدیک به 900 فوت، عنوان بلندترین برج مسکونی اجاره ای در ایالات متحده را به خود اختصاص خواهد داد. این در حالی است که این مکان قبلا برای ساخت آپارتمان های شخصی در نظر گرفته شده بود.
کرت بیلی، رئیس این شرکت، اذعان میکند که تا پیش از سال 2008، بازار آپارتمان های شیکاگو تسلط مطلق آپارتمان های شخصی را تجربه می کرد، اما فروپاشی سهمگین بازار املاک و مستغلات، معادلات این بازار را به طور کلی متحول کرد.
نیاز فزاینده به فضا، چه برای سکونت و چه برای فعالیت های تجاری، محرک اصلی ساخت آسمان خراش ها در پهنه شهرهای بزرگ است. آمار جهانی نشان میدهد که هر ماه، حدود 10 میلیون نفر به جمعیت شهرها اضافه میشود. این رشد فزاینده جمعیت، در کنار محدودیت زمین در شهرهای بزرگ، سازندگان را به سمت ساخت آپارتمان ها و مجتمع های تجاری بلندمرتبه سوق داده است. ساختمان های بلند، ابرآسمان خراش ها و حتی آسمان خراش های غول پیکر، راه حلی برای رفع مشکل کمبود زمین و پاسخگویی به نیازهای رو به رشد جمعیت شهری تلقی می شوند.
در پهنه ایالات متحده، شاهد رویش قارچ گونه آسمان خراش ها در شهرهای متعددی هستیم. نیویورک، شهر لقب گرفته به «شهر آسمان خراش ها»، به واسطه انبوه آسمان خراش های سر به فلک کشیده اش، در سراسر جهان آوازه پیدا کرده است. این شهر، میزبان بسیاری از بلندمرتبه ترین ساختمان های جهان، از جمله برج تجارت جهانی، خیابان پارک و ساختمان امپایر استیت، است. آمارها نشان میدهد که نیویورک، با 257 آسمان خراش، در صدر فهرست شهرهای پر از آسمان خراش در ایالات متحده قرار دارد.
نیویورک، علاوه بر لقب پرآوازه «شهر آسمان خراش ها»، به عنوان یکی از محبوب ترین مقاصد گردشگری در سراسر جهان نیز شناخته میشود. این شهر، با ارائه بهترین کلاب ها، کافه های پشت بامی، رستوران های مجلل، فروشگاه های شیک و برندهای مطرح مد، تجربه ای بی نظیر را برای گردشگران رقم می زند. نیویورک، با برخورداری از امکانات رفاهی و تفریحی بی شمار، ثروت سرشار و جاذبه های دائمی، به درستی با عناوین «شهر امپراتوری» و «شهری که هرگز نمی خوابد» شناخته میشود.
شیکاگو، پس از نیویورک، رتبه دوم را در میان شهرهای ایالات متحده از نظر تعداد آسمان خراش ها به خود اختصاص داده است. در این شهر 44 ساختمان ارتفاعی بیش از 600 فوت (183 متر) و 119 ساختمان ارتفاعی بیش از 490 فوت (149 متر) دارند. شهر میامی نیز با 45 ساختمان مرتفع تر از 490 فوت، در زمره شهرهای دارای آسمان خراش های قابلتوجه در ایالات متحده قرار میگیرد.
گرایش به خانه های کم متراژتر
این در حالی است که بر اساس گزارش دیگری از واشنگتن پست، خانه های نوساز در ایالات متحده در حال کوچکتر شدن هستند. پس از سالها تمرکز بر ساخت خانه های بزرگ، غول های صنعت ساختوساز این کشور بالاخره به سمت ساخت خانه های کممتراژتر و مقرون به صرفه تر روی آورده اند.
بر اساس داده های سرشماری، رونق ساختوساز خانه های کوچکتر، منجر به کاهش 4 درصدی اندازه متوسط خانه های جدید در سال گذشته شده است. به طوری که متوسط متراژ خانه های نوساز به 2هزار و 179 فوت مربع (حدود 200 مترمربع) رسیده است که پایین ترین رقم از سال 2010 به بعد است. این امر به کاهش هزینه های کلی ساختوساز و در نتیجه کاهش 6 درصدی قیمت خانه های نوساز در همین دوره کمک کرده است.
بر اساس تجزیه و تحلیل داده های سرشماری توسط انجمن ملی سازندگان خانه آمریکا، تقاضا برای خانه های شهری به طور فزاینده ای در حال افزایش است. به طوری که در پایان سال 2023، سهم این نوع خانه ها از کل خانه های نوساز در حال ساخت به یکپنجم رسیده که رکوردی جدید محسوب میشود. برای کاهش هزینه ها، شرکتهای ساختمانی به سمت ساخت خانه های کوچکتر و بلندتر با تعداد پنجره، کابینت و درب های کمتر روی آورده اند. در مجموع، این موج جدید ساختوسازها نویدبخش گامی حیاتی در جهت مقابله با کمبود شدید خانه اول است. کمبودی که مانع از خانه دار شدن خانه اولی ها و تشدید تورم شده است.
اندی وینکلر، مدیر بخش مسکن و زیرساخت در مرکز سیاست دوحزبی (اندیشکده ای در واشنگتن)، می گوید حتی یک خانه کمی کوچکتر میتواند برای سازندگان و خریداران هزاران دلار ارزان تر باشد. این روندی است که در نتیجه غیرقابل تحمل شدن بازار مسکن، با قیمتهای سر به فلک کشیده، افزایش نرخ بهره و تعداد بسیار کمی از خانه های فروشی به وجود آمده است.
وقتی نگین چشایر جستوجوی خانه رویایی خود را در شهرستان فردریک، ویرجینیا آغاز کرد، فهرستی از آرزوها در ذهن داشت؛ سه اتاق خواب، یک گاراژ متصل و حیاطی برای سگش. اما دیری نپایید که دریافت باید به دنبال خانه ای کوچکتر باشد.
خانه های ویلایی که چشایر در بازدیدهایش دید، به طرز چشمگیری فراتر از بودجه 450هزار دلاری او بودند. شش هفته جستوجو، دو بار شکست در رقابت با خریداران دیگر و سرانجام، یک خانه شهری نوساز به قیمت 408هزار دلار، حاصل تلاش های او بود. هرچند این خانه در مقیاسی کوچکتر نیازهای او را برآورده می کرد - مثلا گاراژ آن فقط برای یک ماشین جا داشت - اما از همه مهمتر، به قول چشایر، مقرون به صرفه بود.
این گرایش نوظهور، دگرگونی 180 درجه ای نسبت به اوایل پاندمی کرونا را نشان میدهد، زمانی که میل به فضای زندگی وسیع تر در میان آمریکایی ها موج می زد. بسیاری به خانه های بزرگ حومه شهری نقل مکان کردند و به تبع آن، قیمت خانه های لوکس به طرز سرسام آوری افزایش یافت. پس اندازهای انباشتهشده در دوران همهگیری، در کنار پایین ترین نرخ بهره در تاریخ، امکان خرید خانه اول یا ارتقا به خانه های بزرگتر و گران تر را برای بسیاری از خانواده ها فراهم کرد.
در پی این تحولات، قیمت متوسط خانه ها در چهار سال گذشته رشد چشمگیر 28 درصدی را تجربه کرده و به رقمی نزدیک به 418هزار دلار رسیده است. همزمان، نرخ وام مسکن نیز بیش از دو برابر شده و به حدود 7درصد نزدیک شده است. با در نظر گرفتن مجموع این عوامل، گزارش گلدمن ساکس نشان میدهد که خانه ها در ایالات متحده در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری از دسترس مردم عادی خارج شده اند.
کمبود مسکن، بهویژه در زمینه خانه های کوچکتر و مقرون به صرفه تر این مشکل را تشدید کرده است. رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی سازندگان خانه، می گوید که سازندگان برای سالها روی املاک سودآورتر تمرکز کرده اند و ساختوسازها به دو نوع غالب محدود شده است: خانه های بزرگ در زمین های حومه شهری و آپارتمان های بلندمرتبه با اسکلت فلزی و بتنی در مناطق شهری.
تغییر رویکرد انبوه سازان
این گرایش به تدریج در حال تغییر است، زیرا سازندگان مسکن با افزایش هزینه های استقراض و تقاضای فزاینده برای گزینه های مقرون به صرفه تر روبهرو شده اند. در جلسات ارائه گزارش درآمدی، برخی از بزرگترین شرکتهای سهامی عام ساختمانی آمریکا اعلام کرده اند که در حال بازنگری برنامه های خود هستند تا اولویت را به ساخت خانه های کوچکتر و ارزان تر بدهند. شرکت دکتر هورتون، بزرگترین سازنده مسکن در ایالات متحده، سال گذشته بیش از 82هزار واحد مسکونی فروخت که اکثر آنها با قیمتی کمتر از 400هزار دلار و به کسانی که متقاضی خرید اولین خانه خود بودند، عرضه شدند. خط تولید خانه های این شرکت اکنون از حدود 83 مترمربع شروع میشود. اگرچه رشد قیمت خانه های لوکس در ماه های اخیر تعدیل شده، اما قیمت خانه های مقرون به صرفه به دلیل افزایش تقاضا همچنان در حال افزایش است. داده های ردفین نشان میدهد که به طور کلی، قیمت خانه های مقرون به صرفه نسبت به سال گذشته 2درصد و نسبت به سال 2019 بیش از 45درصد افزایش یافته است. در همین حال، فدرال رزرو برای مهار تورم از ابتدای سال 2022 نرخ بهره را افزایش داده و به طرز چشمگیری هزینه های استقراض را بالا برده است.
بازار مسکن در واکنش به این عوامل به سرعت در حال کند شدن است، اما این کندی در همه بخش ها یکسان نیست. خریداران ثروتمندتر که به اندازه کافی پول نقد برای خرید بدون نیاز به وام دارند، از افزایش هزینه های استقراض دلسرد نشده اند. اما خریداران با درآمد پایین تر مجبور به کاهش بودجه خود و تنظیم برنامه های خود برای خانه های کوچکتر شده اند.
کمبود فزاینده مسکن، دولت های محلی را به بازنگری در قوانین منطقه بندی، الزامات مربوط به مساحت زمین و دیگر سیاست های مرتبط با استفاده از زمین که غالبا برای ممانعت از ساخت خانه های کوچکتر در محله های ثروتمندتر وضع شده اند، وامیدارد. شهرهایی مانند پورتلند، آستین، شارلوت و سنت پل اخیرا تغییراتی در قوانین خود ایجاد کرده اند که امکان ساخت تا چهار واحد مسکونی در یک قطعه زمین را فراهم میکند. با وجود این، کارشناسان اقتصادی مسکن هشدار میدهند که این جهش در ساخت خانه های کوچکتر جدید، تنها بخش کوچکی از کل بازار مسکن را شامل میشود. علاوه بر این، ساختوسازهای جدید به طور کلی گران تر از خانه های موجود هستند، که آنها را برای بسیاری از خانه اولی ها غیرقابل دسترس میکند.
--> اخبار مرتبط