«ارز» گور مسکن را کند / گرانی مسکن قطعی است
مسکن در کشور ما وارد مخمصه‌ای شده است که بیشتر بازارها آن را تجربه می‌کنند و این شرایط مختص این بازار پرتلاطم نیست؛ اما نکته عجیب درباره بازار مسکن، رفتار غیرقابل‌پیش‌بینی آن در سال‌های اخیر است.
چطور می‌شود بازاری که باید حالت مصرفی داشته باشد و نیاز اولیه خانوارهای و زندگی جوانان را تشکیل دهد، تنها طی مدت‌زمان کوتاهی هزاران درصد رشد را تجربه کند؟ سیاست‌گذاران ما متاسفانه به نسخه‌های تکراری برای حل مشکلات مسکن عادت کرده و تمرکز خود را بر تولید گذاشته‌اند که البته این موضوع نیز با کندی در حال اجرایی است. البته تسریع صدور جوازهای ساخت، الزام بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن، توجه ویژه به نوسازی و بهسازی بافت فرسوده و قوانین متعدد برای کمک به مستاجران از اقدامات مناسب دولت سیزدهم بود، اما در حال حاضر میانگین نرخ مسکن در تهران در حال رد شدن از مرز متری 85 میلیون تومان است. شاید دلیل این موضوع هم به بی‌توجهی دولت روحانی به بازار مسکن بازگردد که میراث تلخی برای دولت سیزدهم بر جای گذاشت. به هر حال همه کارشناسان اتفاق‌نظر دارند تا زمانی که اقتصاد کلان کشور اصلاح نشود، نرخ بازار مسکن در جاده گرانی می‌تازد. متاسفانه در حالی که سکه و ارز در فروردین 1403 در حال رکوردزنی است، بازار مسکن علاوه بر تجربه یک ابررکود سنگین، با افزایش نرخ نیز همراه بود. شرایط به‌حدی عجیب است که فروشندهای واقعی نیز دست از معامله برداشته و آگهی‌های خود را حذف کرده‌اند.
در این راستا یکی از واسطه‌های ملکی در منطقه 12 تهران به صمت می‌گوید: «سال قبل تمام امید فروشندگان و مشاوران املاک به رونق معاملات مسکن در شب عید بود که متاسفانه افزایش نرخ ارز و طلا، تمام پنبه‌ها را رشته کرد و در یک رفتار قابل‌پیش‌بینی حتی اگر خریداری هم در بازار بود، این بار فروشنده‌ها تمایل به فروش نداشتند. البته به‌نظر می‌رسد انباشت تقاضا برای خرید ملک در سال قبل به امسال منتقل شود.» مسلما بازی قیمت‌ها با بازارهای موازی باعث شده تا مالکان از ترس از دست دادن سرمایه‌ای خود تا تثبیت شرایط کمی صبر کنند که این بار این موضوع باعث رکود معاملات شده است. به‌طورصریح‌تر، رکود معاملات مسکن هم از سمت خریداران و هم از سوی فروشندگان احساس می‌شود. در بازاری این‌چنین که خریداران پول کافی برای خرید ملک ندارند و فروشندگان حاضر به فروش نیستند، معاملات مسکن، شرایط عجیبی را تجربه می‌کند.
زور درآمدها به هزینه‌های مسکن نمی‌رسد
در این راستا سعید شعبانی، کارشناس بازار مسکن به صمت می‌گوید: شنیده‌ها حاکی از آن است که فنر قیمتی مسکن در امسال رها می‌شود که بنده با آن مخالفم؛ چراکه در همین شرایط رکود نیز، بازار مسکن در حال رکوردزنی قیمتی است و نیاز به اتفاق خاصی ندارد. موضوع اصلی توان مالی و اقتصادی خریداران مسکن است که تاب مقاومت در برابر قیمت‌های فضایی فروشندگان را ندارند، و الا اگر در بازار پول باشد، معاملات نیز مسیر خود را پیدا می‌کند.
وی در ادامه صحبت‌هایش بیان کرد: گواه صحبت‌های بنده هم، گزارش‌های آماری است که نشان می‌دهد بیشتر خانه‌هایی که در سال قبل معامله شد، مربوط به خانه‌های کوچک‌متراژ و خوش‌قیمتی بوده که بیش از 15 سال عمر داشته‌اند. سال قبل را می‌توانیم سال کابوس واحدهای نوساز بنامیم. بنده اعتقاد دارم تا زمانی که زور معیشت مردم به مسکن نرسد و بخش زیادی از درآمد زندگی اقشار کم‌درآمد صرف هزینه‌های مسکن شود، کاری از پیش نمی‌بریم. حال شما می‌بینید که افزایش نرخ ارز و طلا چه بلایی سر بازار مسکن آورده و شرایط را سخت‌تر کرده است.
گرانی مسکن قطعی است
این تحلیلگر بازار مسکن بااشاره به پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده به صمت گفت: قیمت‌ها بعد خرداد با افزایش نسبی نرخ و تداوم رکود معاملاتی همراه می‌شود. توقع می‌رود مجلس دوازدهم با اشراف کامل بر شرایط بازار مسکن قانون‌گذاری کند و به سیاست‌گذاری‌های مقطعی دل نبندد. بازار مسکن در کشور ما ابرمشکلاتی دارد که باید یک به یک و با برنامه‌ریزی دقیق حل شود، والا آش همان آش و کاسه همان کاسه است!
وی بیان کرد: ما اگر بخواهیم راهکاری برای خروج از بن‌بست فعلی بازار مسکن پیشنهاد کنیم، کار درستی نیست، زیرا مسائل بازار مسکن و چالش‌هایش باید به‌صورت ریشه‌ای حل شود و مسئولان با همکاری کارشناسان هر حوزه در مسیر حل چالش‌های اقتصادی کشور قدم بردارند. این تغییرات قطعا در مدت‌زمان کوتاه اتفاق نمی‌افتد و نیازمند زمان و تلاش پیوسته است. دولت می‌تواند با ایجاد تسهیلات مالی، کاهش مالیات‌ها و ارائه تسهیلات وام به توسعه‌دهندگان و سازندگان مسکن، بخش ساخت‌وساز را تقویت کند. این اقدامات می‌تواند منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها شود.
وی در خاتمه بیان کرد: دولت می‌تواند برنامه‌های تسهیلات مسکن برای افراد با درآمد کم و گروه‌های آسیب‌پذیر را توسعه دهد. همکاری بانک‌ها و موسسات مالی با دولت، می‌تواند به بهبود هماهنگی و تعامل بین بخش‌ها کمک کند. این شامل همکاری بین بانک‌ها، سازمان‌های مسکن، دولت و سایر نهادهای مرتبط برای کاهش مشکلات و ارائه راهکارهای جامع و هماهنگ برای حل مسائل اقتصادی در بازار مسکن است. همه این راهکارها نیازمند همکاری متخصصان و کارشناسان مرتبط در حوزه‌های مختلف است. تنها با تلاش مشترک و تدریجی در راستای حل مسائل اقتصادی مسکن، می‌توان بهبود قابل‌توجهی را در این زمینه تجربه کرد.
مهم‌ترین عامل تثبیت نرخ مسکن
ناصر چمنی درباره سیاست‌های دولت برای تثبیت نرخ مسکن و احتمال رشد نرخ‌ها در سه‌ماهه اول سال جدید به صمت گفت: برای ایجاد ثبات در بازار مسکن، نمی‌توان تنها به سیاست‌گذاری‌های دولت اکتفا کرد.
اصلی‌ترین علت ثبات قیمتی مسکن در ماه‌های پایانی سال پیش، کاهش قدرت خرید مردم و پایین آمدن حجم معاملات بود. این اتفاق رکود کم‌سابقه‌ای را در بازار مسکن ایجاد کرد که به‌موجب آن، نرخ‌ها به ثبات نسبی رسید.
وی افزود: در سال گذشته و به‌ویژه در 3 ماه پایانی سال، نوسانات ارزی چشمگیری شکل گرفت که اثر ناچیز آن را بر بازار مسکن مشاهده کردیم، اما مشخصا این اثرگذاری خیلی ملموس نبود. به‌باور من، نبود خریدار در بازار مسکن به ایجاد ثبات قیمتی منجر شد و حتی در برخی مناطق، شاهد کاهش جزئی نرخ نیز بودیم.
چمنی ادامه داد: نمونه این رخداد را در کشور ترکیه نیز نظاره‌گر بودیم که طی 2 سال گذشته، بهای مسکن به‌شدت صعودی شد، اما در اواخر سال میلادی گذشته، قیمت‌ها روند کاهشی پیدا کرد و شرایط بازار به‌کلی تغییر یافت. ناتوانی مالی برای خرید مسکن، مهم‌ترین عامل تثبیت قیمتی محسوب می‌شود و از این حقیقت آشکار نمی‌توان به‌سادگی عبور کرد.
فنر نرخ خانه رها خواهد شد
رئیس سابق کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران تصریح کرد: دولت در طول سال گذشته، کار خاصی برای بهبود بازار مسکن انجام نداد و پروژه‌های مطرح‌شده یکی پس از دیگری به بن‌بست خوردند.
چمنی خاطرنشان کرد: وعده‌های دولت در روزهای ابتدایی مانند ساخت یک میلیون مسکن پس از گذشت حدودا 3 سال، به‌نتیجه خاصی نرسیده و از این حیث، نقدهای جدی علیه رئیس‌جمهوری و تیم اقتصادی او وارد است. کاهش سطح معاملات و ناتوانی بیشتر مردم از خرید واحد مسکونی موردنظرشان موجب شد تا افزایش نرخ همیشگی را نداشته باشیم، وگرنه دولت نقشی در این ثبات ایفا نکرد.
وی ضمن اشاره به تاثیر بازارهای مختلف بر بازار مسکن به صمت گفت: متاسفانه در همین روزهای ابتدایی سال جدید شاهد افزایش بی‌رویه نرخ طلا هستیم و این مسئله خواه ناخواه روی نرخ شاخص‌ها و بازارهای دیگر تاثیر خود را می‌گذارد. با ادامه این روند، نرخ مصالح ساختمانی نظیر فولاد و سیمان نیز بالا می‌رود و در نهایت فنر نرخ مسکن به‌زودی رها خواهد شد.
وام‌های بی‌اثر، دردی از مردم دوا نمی‌کند
این کارشناس حوزه مسکن یادآور شد: متاسفانه مسکن یک بازار به‌شدت تاثیرپذیر به‌حساب می‌آید و هرگونه تشنج و شوک به سایر بازارها می‌تواند بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. به‌عنوان‌مثال، نوسانات بازار ارز و افزایش نرخ دلار، اثر مستقیمی بر نرخ تمام‌شده مسکن دارد.
چمنی در ارتباط با شرایط اعطای وام مسکن و سازکار مناسب این تسهیلات در سال جدید اظهار کرد: دولت پیش از هر اقدامی در این زمینه، باید در راستای بهبود وضعیت معیشتی مردم گام بردارد. متاسفانه در این مدت اقدام عملی و موثری از سوی وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم انجام نگرفت.
وی در ادامه مطرح کرد: از دیدگاه من تا زمانی که حقوق و دستمزد مردم متناسب‌سازی نشود، تسهیلات بخش مسکن باتوجه به اقساط سنگینی که دارد، کاری از پیش نخواهد برد. بیش از 50 درصد جامعه ما در بخش‌های صنعتی و با عنوان کارگر مشغول به کار هستند که عدد قابل‌توجهی به‌شمار می‌آید.
مبلغ وام مسکن باید بیشتر شود
تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: این قشر بزرگ جامعه معیشت نابسامانی دارند و به‌طورکامل در زیر خطر فقر قرار گرفته‌اند. تسهیلات مسکن با این مبالغ و شرایط اقساط و بازپرداخت آن، نمی‌تواند دردی از کارگران ما دوا کند. دولت باید این حقیقت را بپذیرد و مبالغ وام‌های مسکن را افزایش دهد.
چمنی تاکید کرد: ضمن اینکه بازپرداخت وام‌ها نیز باید شرایط بهتری پیدا کند و بازنگری اساسی در این زمینه صورت گیرد. دولت طیف عظیمی از جامعه را با این سطح حقوق‌ها و تسهیلات نامطلوب، از خرید مسکن موردنظرشان محروم کرده است. کارمندها نیز باوجود این وام‌ها و اقساطی که در نظر گرفته شده است، برای تهیه خانه با مشکلات و چالش‌های فراوانی دست‌وپنجه نرم می‌کنند.
وی در پایان گفت: مسکن تنها کالایی محسوب می‌شود که از طریق مداخله صحیح دولت می‌توان به حل معضلات مربوط به آن امیدوار بود. در قانون اساسی کشور نیز این مورد ذکر شده و اهمیت آن موردتایید قرار گرفته است. مادامی که دولت وارد بازار مسکن نشود و از خود اراده جدی برای بهبود شرایط کلی آن نشان ندهد، باید روزبه‌روز شاهد وخیم‌تر شدن اوضاع باشیم.