افزایش 6.2 درصدی قیمت مسکن در آستانه قرن جدید / حمله تورمی مسکن به مستأجران / برآورد روند قیمتی مسکن با دلار

با پایان سال 1400، شاخص‌های اقتصادی به مرور از آخرین وضعیت خود در سال پایانی قرن گزارش می‌دهند. در این میان، نرخ تورم سالانه خانوار‌های کشور که بیان گر درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه اسفند 1400 نسبت به دوره مشابه قبل از آن می‌باشد، به 40,2 درصد رسید که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل، 1.2 واحد درصد کاهش نشان داد. اما یکی دیگر از شاخص‌های اقتصادی که همواره مورد توجه فعالان اقتصادی و مردم است؛ موضوع تغییرات بهای مسکن در شهر تهران است. شاخصی که همواره تحت تاثیر روند عرضه و تقاضای مسکن و همچنین بازار ارز و نرخ دلار می‌باشد. بر این اساس؛ امروز بانک مرکزی جدیدترین گزارش از بازار مسکن در ماه پایانی سال گذشته را منتشر کرد. این گزارش با نام «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه سال 1400» که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شده است.

کاهش معاملات؛ افزایش قیمت

جزئیات این گزارش نشان می‌دهد در اسفندماه سال 1400، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 6 هزار و 800 واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل 19.9 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 29.6 درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 35 میلیون و 120 هزار تومان بود که حاکی از افزایش 6،2 درصدی نسبت به ماه قبل است. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن معادل 16 درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه‌به‌نقطه اسفندماه سال 1399 (معادل 93.7 درصد) به‌مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال 1400 است.

حجم معاملات مسکن در چه تغییری داشت؟

در اسنفدماه 1400 بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال 1400 حاکی از آن است که از مجموع 6 هزار و 834 واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا 5 سال ساخت با سهم 32،5 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بااین‌وجود سهم مذکور در مقایسه با اسفندماه سال قبل از آن حدود 5.9 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های 11 تا 15 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است.

گران‌ترین و ارزان‌ترین قیمت خانه در تهران کجاست؟

در میان مناطق 22‌گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر متر خانه 77 میلیون و 465 هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با 16 میلیون و 564 هزار تومان در منطقه 18 بوده است که هر یک از آن‌ها با افزایش 12.7 درصدی در منطقه یک و 36.5 درصدی در منطقه 18 مواجه شده‌اند. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه سال 1400 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.3 درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.5 و 9.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

42 درصد از معاملات به خانه‌های زیر 2 میلیارد رسید

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در اسفندماه سال 1400 نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 53.1 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین 58.9 درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کم‌تر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (35 میلیون و 120 هزار تومان) معامله شده و 42.6 درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 2 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

حمله تورمی مسکن به مستأجران

باوجوداینکه تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه 1400 حدود 24 درصد 16 درصد کمتر از تورم عمومی کشور است، در بازار اجاره همچنان تنور تورم شعله‌ور بوده و آن‌گونه که آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد؛ در اسفندماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 45،8 درصد و در کل مناطق شهری 50.2 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.

شکست دوباره سیاست حمایتی دولت از مستاجران

تعیین سقف اجاره؛ سیاستی که در دو سال گذشته از سوی دولت رونمایی شد. به گونه‌ای که با شروع سال 1400، دولت تدبیر و امید باز هم بر این مصوبه و تمدید آن تأکید داشت: حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای این قرارداد‌ها در کلان‌شهر تهران تا سقف 25 درصد و سایر کلان‌شهر‌ها تا سقف 20 درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف 15 درصد خواهد بود. حال با توجه به گزارش بانک مرکزی از تحولات اجاره بهای مسکن در شهر تهران، مشخص است که صاحبخانه‌ها بدون توجه به مصوبه دولت، سقف اجاره‌بها را شکسته اند و در این میان، مستاجران با فشار مضاعف اقتصادی دست و پنجه نرم کرده اند.

نگاه مسکن به اقتصاد کلان

اتاق ایران در ویژه‌نامه بهار 1401 نوشت: مسکن در ایران به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که به پناهگاه سنتی سرمایه نیز تبدیل شده، به‌شدت متأثر از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی است و حفظ ثبات آن به مهار واقعی نرخ تورم، اصلاح رفتار مالی دولت، جبران کسری بودجه از محل‌های غیرتورمی، کمک به تولید مسکن شهری و همچنین سیاست‌گذاری کارشناسی برای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی با ابزار‌های مبتنی بر پس‌انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به‌واسطه استقبال قابل‌توجه صاحبان سرمایه، همواره در مقابل تحولات پایدار و حتمی اقتصاد کلان واکنش نشان می‌دهد و به دلیل همین واقع‌گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد. در این شرایط، هرگونه اصلاح پایدار در سازوکار بازار مسکن و تثبیت قیمت آن، مستقیماً باید از مسیر اصلاح ساختار اقتصاد کلان پیگیری شود. در سال 1401 دولت به دنبال کاهش نرخ تورم به محدوده 24 درصد است به‌گونه‌ای که میانگین تورم ماهانه در این سال از 2 درصد فراتر نرود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی، تورم بازار مسکن تقریباً معادل یک‌سوم تورم مصرف‌کننده است، در صورت تحقق تورم 24 درصدی در 12 ماه پیش‌رو، می‌توان انتظار داشت کل تورم بازار مسکن در این سال از 10 درصد نیز فراتر نرود. البته هم کاهش تورم 40 درصدی فعلی تا محدوده 24 درصد و هم پیروی بازار مسکن از این اتفاق، منوط به تحقق انتظارات تورمی از محل احیای برجام و اصلاح رفتار مالی دولت است که عملاً منجر به تقویت ارزش پول ملی می‌شود و رغبت سرمایه‌های ریالی برای رسوب در حوزه مسکن را کاهش می‌دهد. بدون برآورده شدن این شرط، تخلیه حباب قیمتی مسکن از محل رشد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده نیز با چالش جدی مواجه خواهد بود.

برآورد روند قیمتی مسکن با دلار

سنجش تحولات بازار مسکن بر اساس نرخ دلاری مسکن حاکی از این است که در 10 سال اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران تقریباً معادل 1200 دلار بوده درحالی‌که این شاخص در 25 سال گذشته با احتساب ثبات نسبی بازار مسکن از سال 75 تا 85، از 1100 دلار فراتر نمی‌رود. این شاخص نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن باوجود همبستگی شدید به قیمت دلار، رشد بیشتری را تجربه می‌کند و به‌عنوان نمونه، درحالی‌که متوسط تغییر قیمت سالانه دلار در 25 سال اخیر معادل 17،5 درصد بوده، میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی به 23.2 درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، مسکن در طول 25 سال گذشته، سالانه به‌طور میانگین 5 درصد بیش از دلار افزایش داشته است بر اساس آمار‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در اسفند سال گذشته معادل 35،1 میلیون تومان بوده است. با فرض قیمت حدود 27 هزار تومانی هر دلار در بازار آزاد تهران، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در ابتدای سال جاری به حدود 1300 دلار می‌رسد که در مرز میانگین 10 ساله قرار دارد. با توجه به این آمار و ارقام و با فرض اینکه میانگین قیمت مسکن در سال 1401 در محدوده نرخ میانگین 10 سال اخیر یعنی 1200 دلار به ازای هر مترمربع ثابت بماند، در طول سال 1400 یا قیمت دلار باید حدود 7 درصد افزایش پیدا کند یا میانگین قیمت مسکن تهران تقریباً به همین مقدار کاهش پیدا کند و به معیار 1200 دلار برسد. البته این رقم فقط خط میانگین قیمت دلاری مسکن است که به‌نوعی می‌تواند معیار ارزش سنجی قیمت واقعی مسکن محسوب شود وگرنه در 10 سال اخیر، قیمت مسکن در دامنه 670 تا 1450 دلاری در نوسان بوده و این شاخص به‌تبع قیمت‌گذاری دلار در بازار آزاد تغییر کرده است. یک نکته مهم در بازار مسکن این است که قیمت این کالای سرمایه‌ای، به دلیل ذات معاملات آن، از قیمت‌های هیجانی و دستور بازار ارز تبعیت چندانی نمی‌کند و به‌عنوان‌مثال، همان‌گونه که در تابستان 1397 به قیمت 20 هزار تومانی دلار واکنش هیجانی نشان نداد، در ماه‌های اخیر نیز از افت نسبی قیمت دلار بانک مرکزی تبعیت نکرده است. در این شرایط، اگر ثبات نسبی اقتصاد ایران در سال 1401 حفظ شود، می‌توان امیدوار بود که قیمت ریالی و دلاری مسکن تغییر قابل‌توجهی نداشته باشد و درمجموع میزان رشد آن کمتر از رشد تورم مصرف‌کننده باشد.

امید متقاضیان مسکن به نهضت ملی مسکن

همان طور که در آمار‌های مذکور مشخص شد، روند صعودی بهای مسکن در شهر تهران در آخرین ماه سال گذشته نیز تداوم داشت و حالا نگاه متقاضیان خرید خانه به طرح‌های دولتمردان است. به گونه‌ای که یکی از شعار‌های اصلی رئیس جمهور نیز بر ضرورت ساخت 4 میلیون مسکن در عمر دولت سیزدهم است. هدف گذاری مهم که با عنوان طرح نهضت ملی مسکن رونمایی شد. طرحی که با پایان مهلت ثبت نام آن در آخرین روز سال گذشته و نام نویسی بیش از از 5 میلیون و 300 هزار نفر همراه شد و طبق گفته محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تمامی متقاضیان و واجدان شرایط تا پایان خردادماه سال 1401 تعیین تکلیف می‌شوند. وی همچنین با تاکید براینکه براساس برنامه زمانبندی تا پیش از تابستان سال 1401 نتیجه نهایی به متقاضیان اعلام می‌شود، عنوان کرد: این بدان مفهوم نیست که نتیجه نهایی در آن تاریخ به همه اعلام می‌شود، بلکه به صورت گروه به گروه از طریق پیامک اطلاع رسانی صورت می‌گیرد و هر گروه که در ابتدا پالایش نهایی شود زودتر مطلع می‌شود، اما تا پایان خردادماه همه متقاضیان تعیین تکلیف می‌شوند.