افشای هزینه نهایی وام مسکن 1.28 میلیارد تومانی (30 دی 1404)

از اوایل امسال سقف وام خرید مسکن در تهران 500 میلیون، استان‌ها و شهر‌های بالای 200 هزار نفر 400 میلیون و سایر شهر‌ها به 300 میلیون تومان است.

در این راستا سقف تسهیلات زوجین و بستگان درجه یک (پدر - فرزند، خواهر - برادر و...) در تهران یک میلیارد تومان، استان‌ها 800 میلیون و سایر شهر‌ها 600 میلیون تومان است. تسهیلات جعاله نیز در سراسر کشور 280 میلیون تومان است.

شرط دریافت این وام در همان ابتدا خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن است. بر این اساس به ازای میزان وام، متقاضی باید دو برابر آنرا برگه‌های حق تقدم تسهیلات خریداری کند. به‌عنوان مثال برای وام زوجین تهرانی که با احتساب وام تعمیر که یک میلیارد و 280 میلیون تومان است، بایستی 2 هزار و 560 برگه حق تقدم خریداری شود.

بررسی بازار فرابورس نشان می‌دهد که در زمان حاضر قیمت هر برگه به‌طور متوسط حدود 150 هزار تومان است. در واقع متقاضیان دریافت وام 1 میلیارد و 280 میلیون تومانی باید همان اول حدود 384 میلیون تومان را برای خرید اوراق هزینه کنند.

به عبارت دیگر از وامی که قرار است زوجین تهرانی آنرا دریافت کنند، حدود 896 میلیون تومان باقی می‌ماند. با در نظر گرفتن متوسط قیمت حدود 100 میلیون تومانی (قیمت اعلام شده از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در اواخر مهرماه امسال) هر متر مربع واحد مسکونی، با این رقم می‌توان حدود 8.9 متر خانه خریداری کرد.

بازار مسکن در بن‌بست رکود

کاهش ساخت‌وساز در نیمه نخست امسال نشانه‌ای روشن از رکودی است که حدود 2 سال است بازار مسکن را درگیر کرده و به گفته فعالان این حوزه هنوز در نیمه راه خود قرار دارد.

آمار‌های رسمی حکایت از آن دارد که بخش ساختمان در نیمه نخست سال 1404 نسبت به مدت مشابه سال قبل با رشد منفی 23.5 درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه شده است. این افت در شرایطی روی داده که بازار مسکن از حدود 2 سال قبل وارد فاز رکود شده است. باوجود آن‌که آمار رسمی نه از سوی بانک مرکزی و نه وزارت راه و شهرسازی اعلام نمی‌شود، اما شواهد میدانی نشان می‌دهد این وضعیت نه‌تنها موقتی نیست، بلکه دست‌کم تا چند سال آینده نیز ادامه خواهد داشت.

بررسی رفتار تاریخی بازار مسکن نشان می‌دهد نوسانات این بازار معمولاً پله‌ای است؛ به این معنا که قیمت‌ها و معاملات برای چند سال در یک مسیر نسبتاً ثابت و کم‌نوسان حرکت می‌کنند و سپس به‌طور ناگهانی وارد دوره جهش می‌شوند. پس از هر جهش دوباره یک دوره رشد آرام و پایدار شکل می‌گیرد تا در ادامه پله بعدی آغاز شود.

طول این دوره‌ها معمولاً سه تا چهار سال و در برخی مقاطع حتی 6 سال بوده است. بر همین اساس، برآورد فعالان بازار حاکی از آن است که رکود فعلی می‌تواند حداقل پنج سال به طول بینجامد؛ رکودی که اکنون حدود 2.5 سال از آن سپری شده است.

در این وضعیت آنچه شرایط را پیچیده‌تر کرده همزمانی رکود با تورم خزنده، اما مداوم در بازار مسکن است. اگرچه معاملات کاهش یافته و ساخت‌وساز افت کرده، اما قیمت‌ها به‌صورت آرام و پیوسته در حال افزایش است؛ روندی که به‌تدریج توان خرید خانوار‌ها را تضعیف کرده و تقاضای مصرفی را از بازار خارج می‌کند.

کاهش تولید مسکن در کنار رکود فرسایشی

در این میان ضعف سیاست‌گذاری و اجرا در حوزه مسکن نقش پررنگی دارد. متولی این بخش با وجود قوانین مترقی از جمله قانون جهش تولید مسکن، هنوز نتوانسته برنامه‌ای شفاف و قابل اتکا برای حمایت از تولید و عرضه ارائه دهد. نبود چشم‌انداز روشن، تغییر رویکرد‌ها و فاصله میان وعده‌ها و واقعیت‌های اجرایی، سازندگان و انبوه‌سازان را در وضعیت انتظار نگاه داشته است.

از سوی دیگر نظام بانکی نیز به‌جای ایفای نقش توسعه‌ای به یکی از عوامل تشدید رکود تبدیل شده است. عدم همراهی بانک‌ها با سازندگان، سخت‌گیری در پرداخت تسهیلات و در مقابل، تمایل جدی به بنگاه‌داری و فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، منابع مالی را از مسیر تولید منحرف کرده است؛ رفتاری که مستقیماً به زیان عرضه مسکن و مصرف‌کننده واقعی تمام شده و می‌شود.

در این بین افزایش هزینه‌های ساخت و ساز مسکن، نوسانات اقتصادی و نبود ثبات در متغیر‌های کلان، ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را بالا برده و انگیزه ورود سرمایه‌های جدید به ساخت‌وساز را کاهش داده است.

نکته قابل تأمل دیگر فقدان شفافیت آماری در بازار مسکن است؛ همانگونه در ابتدا اشاره شد مدت‌هاست آمار تحولات این بازار نه از سوی بانک مرکزی و نه از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی‌شود؛ مسئله‌ای که امکان برنامه‌ریزی را هم برای سازندگان و هم برای متقاضیان خرید مسکن به‌شدت محدود کرده و تصمیم‌گیری‌ها را در فضایی مبهم و پرریسک قرار داده است.

یکی از وظایف مجلس شورای اسلامی نظارت جدی‌تر بر اجرای قوانین، الزام بانک‌ها به انجام تکالیف قانونی، مقابله با بنگاه‌داری و مطالبه شفافیت آماری، نقش فعال‌تری در ساماندهی بازار مسکن است. نمایندگان مردم می‌توانند بخشی از این وظایف را در جلساتی که با وزارتخانه‌ها برگزار می‌کنند، مطالبه کنند.

در نهایت تداوم کاهش تولید مسکن در کنار رکود فرسایشی و تورم تدریجی، به‌معنای تعمیق بحران دسترسی به مسکن و افزایش فشار بر خانوارهاست. اگر اصلاح سیاست‌ها و تصمیم‌های قاطع در دستور کار قرار نگیرد، هزینه این تعلل، در سال‌های آینده با شدت بیشتری خود را نشان خواهد داد.