بازار اجاره مسکن سامانه‌ای می‌شود

برنامه میز اقتصادی خبر نیمروزی با موضوع «تغییرات اجاره بها در آستانه فصل نقل و انتقال مسکن» با حضور آقایان اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، علی فرنام کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، علی مرادزاده اتحادیه مشاوران املاک، محمدعلی اسفنانی سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی برگزار و به سوالات زیر پاسخ داده شد.

سند بالادستی که طبق آن باید برای اجاره بها سقف در نظر گرفته شود، چیست؟

آقای شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس: به دلیل شیوع کرونا، ستاد مقابله با این بیماری در سال 99 اعلام کرد که اجاره بها باید سقف داشته باشد تا مستاجران جا به جا نشوند، اما امسال ستاد تنظیم بازار این موضوع را اعلام کرده که بازار اجاره دیگر رهاشده نباشد. برای این که این موضوع تبدیل به قانون شود، بررسی طرح آن را در مجلس در نظر گرفته ایم.

آقای فرنام کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی: بازار اجاره مسکن نیاز به چهارچوب دارد که با مصوبه ستاد تنظیم بازار، سعی شده یک چهارچوب برای فصل اجاره در نظر گرفته شود. در قانون حمایت از تولید مسکن نیز، بحث اجاره داری حرفه ای را داشتیم، اما هنوز اجرایی نشده است. دولت باید در حوزه بازار مسکن ورود پیدا کند و این مداخله، الزامی است.

چه ضمانت اجرایی برای سقف اجاره مدنظر ستاد تنظیم بازار وجود دارد؟

آقای شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس: این موضوع تاکنون قانونمند نبوده و ضمانت اجرایی نداشته، اما باید قانونمند شود که استمرار داشته باشد. اکنون فقط یک طرح «قانون کنترل قیمت مسکن» را برای ورود به مجلس در نظر داریم؛ دولت به عنوان متولی تنظیم بازار، مدت‌ها به بازار اجاره بی‌تفاوت بوده، در حالی که بحث اجاره، حداقل 40 میلیون نفر جمعیت کشور را در بر می‌گیرد. بحث‌هایی مانند حاشیه نشینی و خانه‌های ساعتی هم در پی همین مسئله بروز پیدا کرده است.

به نظر قانونی آیا در کشورهای دیگر امکان دارد که صاحب ملک را مجبور به رعایت سقف اجاره بها کنیم؟

آقای فرنام کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی: بررسی 40 کشور نشان می‌دهد که حمایت‌های مختلفی از مستاجر‌ها انجام می‌دهند؛ مدت زمان اجاره در بیشتر کشور‌ها دو سال و بیشتر است و اگر شرایط را رعایت کند، تخلیه دشوار می‌شود. اکثر قوانین به نفع مستاجران است مثلاً در میزان افزایش اجاره بهای سالیانه یا ودیعه، در حدود 15 تا 20 کشور حد در نظر می‌گیرند.

شرایط تخلیه برای مستاجران دارای شرایط خاص مثل افراد دارای بیماری و معلولیت یا افرادی که ورشکسته شده اند، دشوار است. بررسی این کشور‌ها نشان می‌دهد که قیمت گذاری اولیه در بازار اجاره بها کمتر وجود دارد؛ زیرا قیمت گذاری اولیه در تولید مسکن چالش ایجاد می‌کند، اما سقف اجاره، بهترین روش است.

در این کشورها، در کنار سقف اجاره، مشوق‌هایی نیز به صاحب خانه داده می‌شود؛ مثل این که اگر سقف اجاره را رعایت کنند، معاف از مالیات شوند.

چرا سقف اجاره مشخص شده از سوی ستاد مقابله با کرونا رعایت نشد؟

آقای مرادزاده رئیس اتحادیه مشاوران املاک: تا زمانی که اهرم‌های تشویقی و تنبیهی، رفع مشکلات مالیات و بیمه و اخذ پروانه ساختمانی برای مالکان رعایت نشود، چنین مصوباتی قابل اجرا نیست. نمی‌توان به صاحبخانه اجبار کرد که اجاره در حد خاصی باشد و دفاتر املاک نیز بر اساس اعداد اعلامی صاحبخانه‌ها، عدد اجاره را مشخص می‌کنند.

تفاوت قانون اجاره داری حرفه ای با طرح جدید مجلس چیست؟

آقای شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس: اقدامی در اجرای قانون اجاره داری حرفه‌ای رخ نداده؛ مبنای آن قانون هم این بود که شرکت‌هایی مسکن را فقط با هدف اجاره دادن بسازند. وزارت راه و شهرسازی این قانون را اجرایی نکرده است و علاوه بر آن، قانون‌هایی مثل مالیات بر خانه‌های خالی، بیمه مسکن و غیره نیز وجود دارد که در شورای عالی مسکن، باید مجموعه این‌ها در نظر گرفته شود.

طرح جدید یکشنبه در کمیسیون عمران و سه شنبه در صحن مجلس مطرح خواهد شد. دستگاه‌های ذیربط نیز باید موضوع وام ودیعه مسکن را جدی بگیرند و ظرف یک هفته این وام باید تحویل داده شود.

چطور می‌توان ضمانت کرد که این طرح جدید اجرایی می‌شود؟

آقای شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس: در این طرح افراد باید اجاره نامه خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و این موضوع اصل طرح جدید است. با این کار، اطلاعات کل کشور به دست می‌آید و اگر افراد در این سامانه اطلاعات را ثبت کنند، حمایت‌هایی مثل 50 درصد تخفیف عوارض نوسازی و مالیاتی، وام نوسازی با سود کم و اقساط بلندمدت و همچنین قرار گرفتن در اولویت وام دهی را خواهند داشت؛ اگر هم ثبت نکنند، صاحبخانه یا بنگاهدار باید ضرر و زیان بپردازند.

نحوه پرداخت ضرر و زیان از سوی صاحبخانه یا بنگاهدار چگونه خواهد بود؟

آقای شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس: بنگاهدار در صورت عدم ثبت اطلاعات در سامانه، باید جریمه بدهد و یک سال هم محرومیت از کسب خواهد داشت؛ برای بار دوم، محرومیت دائم از کسب و کار شامل چنین بنگاهی می‌شود. در مورد صاحبخانه هم، دیگر نمی‌تواند به راحتی مستاجر را تخلیه کند؛ زیرا دادگاه به اطلاعات ثبت شده در سامانه رجوع می‌کند. فکر می‌کنیم که این طرح بتواند 60 تا 70 درصد بازار اجاره را کنترل کند.

پیش بینی اجرای این قانون برای چه زمانی است؟

آقای شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس: اعلام کردیم که این قانونی طی سه سال اجرایی شود، اما احتمال دارد با پیشنهادات نمایندگان در صحن علنی مجلس، تغییراتی به وجود آید.

بیشتر بخوانید:

• برخورد با متخلفان افزایش بی ضابطه نرخ اجاره مسکن
• مصوبات بازار اجاره مسکن نیاز به ضمانت اجرایی دارد
• سقف اجاره مسکن در سال 1401 اعلام شد

نقش سازمان تعزیرات حکومتی در اجرای مصوبات جدید ستاد تنظیم بازار برای کنترل اجاره چیست؟

آقای اسفنانی سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی: در مصوبه قبلی مربوط به ستاد مقابله با کرونا، قرار بود تا دادگاه‌ها از صدور حکم تخلیه خودداری کنند، اما در شورای حل اختلاف، چون این قانون نبود، برخی آن را اجرا نمی‌کردند. مصوبه ستاد تنظیم بازار در حکم قانون است و اگر کسی اجرایی نکند، تخلف است و برخورد می‌کنیم.

باید حتماً شکایتی سازمان تعزیرات حکومتی برسد تا رسیدگی شود؟

آقای اسفنانی سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی: اجاره مازاد بر مبالغ تعیین شده تخلف است، باید حتما قراردادی باشد و اگر بتوان قرارداد‌ها را در سامانه ثبت کرد، ضمانت اجرای خوبی است، اما اگر مالک با توافق مستاجر اقدام به افزایش اجاره بها کند و قرارداد عادی و بدون کد رهگیری باشد، قابل شناسایی نیست. فقط در صورتی که در سامانه ثبت شود، تخلف است و رسیدگی خواهد شد.

قرارداد‌های صوری را چگونه بررسی می‌کنید؟

آقای اسفنانی سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی: این قبیل مسائل مشروط به دریافت شکایت است تا مطلع شویم و اگر شاکی خصوصی نباشد، امکان ورود نداریم.

راهکار‌های رفع مشکلات بازار اجاره بها چیست؟

آقای فرنام کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی: قانون جدید ستاد تنظیم بازار ماهیت کوتاه مدت دارد؛ در ماده یک قانون جهش تولید مسکن گفته شده بود که وزارت راه باید طی چند ماه، طرح جامع مسکن ارائه کند که به آن پرداخته شده شد و طبق آن، باید تشویق‌هایی برای مالکان در نظر گرفته شود تا به صورت کوتاه مدت، التهاب بازار کنترل شود. همچنین باید شرایطی فراهم شود که مستاجر بدحساب نیز نتواند از حمایت‌ها استفاده کند. در بلندمدت هم باید قانون اجاره داری حمایتی از سوی نهادها و بخش خصوصی را اجرایی کنیم.

دیروز ستاد تنظیم بازار با بررسی بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجاره بها در تهران و شهرستان‌ها را تعیین کرد؛ در این جلسه که به ریاست معاون اول رییس جمهور برگزار شد، سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال 1400، در تهران حداکثر 25 درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و سایر شهر‌ها 15 درصد به تصویب رسید.