برنامه 6 نامزد انتخابات برای بازار مسکن | این کاندیدا خانه را ارزان می کند!

بررسی‌ها نشان می‌دهد که محمدباقر قالیباف، مسعود پزشکیان، سعید جلیلی، علیرضا زاکانی و امیرحسین قاضی‌زاده‌هاشمی از بین کاندیدای ریاست جمهوری، دو نفر هستند که درباره مسکن خانه‌اولی‌ها تأکید می‌کنند و نقش مستقیم دولت را به وسیله روش‌هایی که از دهه 80 در زمین‌های دولتی به کار گرفته شده است، توصیه می‌کنند.

یکی از این دو کاملا مخالف مسکن‌سازی دولتی است و دیگری، مدل منتهی به تولید خوابگاه روی زمین‌های 99ساله به جای ساخت خانه را قبول ندارد. با این حال پیش‌بینی می‌شود «اجاره به شرط تملیک برای خانه‌دارشدن» توسط یکی از آن دو نامزد درصورتی‌که به‌عنوان رئیس جمهور انتخاب شود، به اجرا دربیاید. دو نامزد دیگر اما قصد دارند طرح دولتی ساخت انبوه مسکن را به پشتوانه ماده‌ای از برنامه هفتم با قدرت پیش ببرند. یک نامزد دیگر انتخابات، قصد «کاهش قیمت از طریق کاهش هزینه‌های ساخت» را دارد. دو خلأ عمده در منوی مسکن نامزدها شامل «نحوه مهار محرک‌های بیرونی تورم مسکن» و «چگونگی رونق بخش مسکن در دل شهرها (بافت‌های فرسوده)» می‌شود.

هفته ای که گذشت نامزدهای نهایی انتخابات ریاست جمهوری با حضور در برنامه های صدا وسیما، نگاه شان به حوزه های مختلف اقتصادی، سیاسی و اجتماعی را تشریح کردند و در پاسخ به یک سوال مشترک درباره «یکی از مهم‌ترین مطالبات ایرانی ها از رئیس جمهور جدید»، بازار مسکن دولت شان را تصویر کردند. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه تا الان در ذهن نامزدها درباره «اوضاع خانه اولی ها» نقش بسته است، نشان می دهد: فعلا 5 نفر از 6 کاندیدای نهایی، ایده هایی برای نحوه سیاستگذاری در بخش مسکن دارند که قابل تحلیل است. نامزد ششم هنوز، موضع گیری مشخصی برای این بخش مهم از اقتصاد نکرده است. از بین 5 نامزد نیز برنامه های 4 کاندیدا را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد.

مخالف «مسکن سازی دولتی»؛ پزشکیان چه کار خواهد کرد؟

مسعود پزشکیان، یکی از 6 نامزد قطعی شده برای انتخابات ریاست جمهوری تیرماه است. برخلاف آنچه طی روزهای گذشته در برخی رسانه ها، «از زبان پزشکیان در جایگاه کاندیدای انتخابات درباره بازار مسکن»، مصاحبه هایی منتشر شده، او صحبتی نداشته است. آنچه از او نقل‌قول شده به اواخر سال گذشته برمی گردد. با این حال، پزشکیان «مخالف آشکار طرح مسکن سازی دولتی» است.

این طرح همانی است که در دولت احمدی نژاد تحت عنوان مسکن مهر اجرایی شد و در دولت شهید رئیسی نیز تحت عنوان «یک میلیون مسکن در سال با افق 4 میلیون مسکن طی 4 سال» در جریان بوده است. پزشکیان پیش‌تر درباره مسکن میلیونی به «امکان پذیر نبودن ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال توسط دولت یا با حضور مستقیم دولت در این صحنه» اشاره کرده بود و با استناد به آمارهایی که مسوولان در سال گذشته درباره طرح نهضت ملی مسکن ارائه کرده بودند، گفته بود «تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در این طرح، زیر 400‌هزار واحد در سال است.» منوی مسکن پزشکیان را اما می‌توان از سه طریق، شناسایی کرد.

این نامزد انتخابات ریاست جمهوری به نوعی از خط فکری و جریان سیاستی تعلق دارد که کارنامه به جا مانده از آن طی دهه های گذشته نشان می دهد، دولت اگر این نامزد رئیس آن شود برای بخش مسکن و ساختمان چه کار خواهد کرد. خط فکری دولت اصلاحات در دهه 80 - که پزشکیان نیز در همین خط قرار دارد - برای بخش مسکن بر «عدم‌مداخله مستقیم در بازار مسکن» و همچنین «فراهم کردن محیط مناسب برای سرمایه‌گذاری ساختمانی» و «ارائه امکانات برای عرضه مسکن» پایه ریزی شده بود. در دولت اصلاحات، سیاستگذار مسکن، دو طرح «ساخت انبوه واحد مسکونی در درون شهرها به صورت مشارکت با سازنده ها روی زمین های دولتی داخل شهر» و «ساخت واحد مسکونی با مدل عرضه اجاره به شرط تملیک» را جلو برد.

در مجموع دو طرح، «صحبتی از ساخت چند میلیون واحد مسکونی» نبود اما نزدیک به 100‌هزار خانه اولی «با مدل اجاره به شرط تملیک»، صاحب مسکن شدند و در عین حال، «سطح مناسب قدرت وام خرید مسکن» در آن دوره و شرایط اقتصادی بیرونی بازار مسکن باعث شد تعداد قابل توجهی از خانوارها بتوانند از طریق سازوکار بازار، صاحب خانه شوند. پس، به یک دلیل، آن هم «کارنامه دولتی که به لحاظ خط فکری با پزشکیان، هم مسیر است»، می‌توان انتظار داشت این نامزد، تجربه موفق قبل را جلو ببرد. از طرفی، یکی از دو مشاور اقتصادی اصلی پزشکیان، فردی است که او نیز به «مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن» اعتقاد ندارد. حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در دهه 70، در ایده «پرداخت وام خرید مسکن با مدل صندوق پس انداز در بانک تخصصی» هم نظر بود و طی نیمه دوم دهه 90 نیز مدل «صندوق پس انداز مسکن یکم» را از طریق بانک تخصصی، اکران کرد. در این ایده که البته در صندوق مسکن یکم، ناقص اجرایی شد، بانک ها بخشی از منابع شان را در ازای کاهش سپرده قانونی نزد بانک مرکزی، وارد منابع بانک تخصصی بخش مسکن می کنند تا منابع لازم برای پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن فراهم شود. مشاور اقتصادی پزشکیان در این سال ها، ریشه جهش تاریخی قیمت مسکن را «مسائل بیرونی این بازار» همچون انتظارات تورمی می دانست و اکنون می‌توان انتظار داشت، شناسایی درست قفل بازار مسکن برای خانه اولی ها به گشایش قفل «خرید و ساخت» و رونق این بخش بینجامد.

از طرفی، یک وزیر پیشین مسکن نیز ظاهرا در تیم فکری مسعود پزشکیان قرار گرفته است که سابقه بازار مسکن در دوره او «عدم‌مداخله مستقیم دولت» را نشان می دهد. در حال حاضر، «تورم اجاره» حادتر از تورم مسکن است چون عمده زوج های جدید به دلیل ناتوانی از خرید وارد بازار اجاره مسکن می شوند. اگر این پازل را برای منوی مسکن مسعود پزشکیان فرض کنیم - براساس شواهد - در این صورت می‌توان انتظار داشت، سیاست های این بخش، اثرمعناداری روی بازار اجاره داشته باشد. هر چند طی روزهای آینده و در مناظره های انتخاباتی، پزشکیان و دیگر نامزدها به سمتی خواهند رفت که «بیشتر و کامل» درباره آنچه دولت شان برای بخش مسکن انجام خواهد داد، صحبت کنند.

«خانه» با «خوابگاه» فرق دارد؛ جلیلی چه می گوید؟

سعید جلیلی، دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری، در یکی از برنامه هایی که در صداوسیما طرف مصاحبه قرار گرفت، حدود 5 دقیقه، درباره برنامه اش برای بازار مسکن سخن گفت. نگاه جلیلی به «مشکل ناتوانی خانوارها از خرید مسکن» بر «اوضاع بازار زمین به عنوان ریشه تورم ملکی» متمرکز است. جلیلی معتقد است، «زمین به اندازه کافی در کشور وجود دارد اما انحصار در این بازار است.» البته شاید منظور او از انحصار، «سفته بازی و سوداگری روی زمین» است که باعث شده «عرضه زمین آماده ساخت، محدود باشد» اما در نقاط مختلف شهرها حتی در تهران که «برخی مسوولان مدام ادعا می کنند، زمین نیست»، زمین هایی را می بینیم که «بلااستفاده» رها شده و مالکانش، سال به سال از «تورم بالای زمین» نفع می برند. رشد قیمت زمین طی یک دهه گذشته، بیشتر از رشد قیمت مسکن بود. زمین در بلندمدت - طی سه دهه گذشته - نیز عایدی بالاتری در مقایسه با مسکن به صاحبانش داد. در شرایط «انتظارات تورمی» در سال های گذشته، «سرمایه داران درشت» به جای آنکه آپارتمان بخرند و خالی نگه دارند، سراغ زمین رفتند. جلیلی می خواهد قیمت زمین را کاهش دهد اما تاکنون، نگفته از چه مسیری. با این حال، این نامزد از یک سو «به مسکن سازی دولتی اعتقاد دارد» اما از سوی دیگر، به شکل غیرمستقیم، از طرح های مسکن سازی دولتی دوره های قبل «ایراد ظریف» گرفته است.

جلیلی می گوید، بین «ساخت خانه برای مردم» و «ساخت خوابگاه» فرق وجود دارد. خانه هایی که روی زمین های دولتی می سازیم باید همه نوع خدمات و امکانات سکونتی و شغلی را داشته باشند تا افراد حس تعلق به آنجا پیدا کنند. این نامزد بنا دارد اگر رئیس جمهور شد، از ماده ای از برنامه هفتم توسعه که به دولت ها اجازه داده است «زمین های بیرون شهرها را به میزان 0.2‌درصد کل پهنه ایران به کاربری مسکونی تبدیل کنند »، برای ساخت مسکن استفاده کند. این ماده اما اتفاقی را رقم خواهد زد که جلیلی منتقد آن است. زمین های خام بیرون شهرها دهه ها طول می کشد تا «محله مسکونی واقعی» شوند و افراد حس تعلق به آنها پیدا کنند. ضمن آنکه، مسکونی سازی زمین های خام به قیمت امروز، مترمربعی 4 تا 5 میلیون برای دولت هزینه دارد که با توجه به منابع محدود دولت، تامین آن، سال‌ها طول می کشد و برنامه مسکن سازی دولتی را مشمول تورم سالانه می کند. از طرف دیگر، حتی اگر دولت منابع لازم برای تبدیل زمین های بیرون شهرها به محله های مسکونی را داشته باشد، هزینه زندگی برای خانوارها در نقاطی دورتر از شهرهای مادر، بالا می رود و تازه باید منابع کلان برای ساخت مترو تخصیص پیدا کند؛ اتفاقی که سال‌ها برای هشتگرد و پرند طول کشید و امروز، پردیس هنوز مترو ندارد. جلیلی البته از «شهر یک دقیقه ای» صحبت کرد؛ این مدل، «شهر 15 دقیقه ای» است که در فرانسه به شکل آزمایشی در پاریس اجرایی شده به این معنا که ساکنان محله های مختلف باید بتوانند در کمتر از 20 دقیقه، به همه نوع خدمات سکونتی و زندگی که می خواهند دسترسی پیدا کنند و «رفت و آمدهای زائد درون شهری» در سطح شهر کاهش پیدا کند. این مدل، مدنظر جلیلی است که با «زمین گشایی در بیرون شهرهای اصلی» در تعارض است.

قالیباف به دنبال «کاهش زمان رسیدن به کلید خانه»

محمدباقر قالیباف، دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری، درباره بازار مسکن و چگونگی حل مشکل، طی روزهای گذشته در قالب دو سرفصل جداگانه، صحبت کرد. این نامزد به دنبال آن است که «مدت زمان لازم برای صاحب خانه شدن» را کاهش دهد. البته این هدف او، همانی است که در برنامه هفتم مصوب مجلس آمده است. در برنامه هفتم توسعه، به دولت تکلیف شده است سیاست های مسکن به گونه ای جلو رود که در سال پایان برنامه، خانوارهای ایرانی با درآمد سالانه شان بتوانند بعداز 7.5 سال صاحب مسکن شوند. شاخص «دسترسی به مسکن» یک شاخص جهانی است که از نسبت کل درآمد سالانه خانوارها به میانگین قیمت یک خانه 100 مترمربعی به دست می آید. این نسبت در کشور در حال حاضر حول و حوش 19 تا 21 است. برای آنکه این شاخص به یک‌سوم کاهش پیدا کند، باید یا درآمد ایرانی ها 3 برابر شود یا قیمت مسکن تا 70‌درصد افت کند که البته هر دو در صورت سیاستگذاری درست اقتصادی، در زمان مشخص قابل دسترس است.

به شرط آنکه آن سیاست ها، اعلام و پیش برده شود. قالیباف همچنین در نظر دارد به «ساخت مسکن دولتی» ادامه دهد. این سیاست از آنچه او برای «زمین گشایی برای ساخت مسکن» اعلام کرده، قابل شناسایی است. او نیز مثل جلیلی بر ماده ای از برنامه هفتم که اجازه می دهد معادل 0.2‌درصد پهنه ایران، زمین مسکونی شود، حساب کرده است. این ماده به معنای آن است که معادل حدود 5 برابر مساحت شهر تهران، زمین های بیرون شهرها می‌تواند به داخل محدوده شهرها بیاید؛ اتفاقی شبیه زمین های 99 ساله که فاقد زیرساخت ها بود و منابع کلان برای تامین آب و برق و گاز و سپس خدمات روبنایی آنها، صرف شد. قالیباف در نظر دارد با مولدسازی این زمین ها، شرایط ساخت مسکن انبوه را فراهم کند.

زاکانی موافق ساخت انبوه مسکن

علیرضا زاکانی یکی دیگر از نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری اعتقاد دارد دولت می‌تواند مسکن انبوه برای فاقدین مسکن بسازد. او در برنامه صدا و سیما در پاسخ به مجری که پرسیده بود «آیا مسکن سازی وظیفه شهرداری است» گفت: ما در شهرداری 10 قاعده داریم که از روی آنها حرکت می کنیم، اینکه گفته شود شهرداری طبق قانون وظیفه دیگری دارد، درست اما یکی از این قاعده های ما کمک شهرداری به دولت برای ساخت مسکن است. درست است که مسکن سازی وظیفه وزارت راه و شهرسازی است اما ما هم می‌توانیم کمک کنیم و ساخت وساز 200‌هزار واحد را اخیرا در شهر تهران به عنوان اتفاق بی سابقه شروع کردیم. بررسی ها درباره نگاه این نامزد نشان می دهد، او در نظر دارد به مسکن سازی توسط دولت ادامه دهد. البته این 200‌هزار واحد نیز اگر آدرس تک تک آنها به همراه پروانه های ساختمانی صادرشده برای آنها توسط شهرداری اعلام شود، ابعاد اقدام بی سابقه مدیریت شهری تهران در این دوره، مشخص تر خواهد شد.

قاضی زاده هاشمی قصد کاهش قیمت مسکن را دارد

امیرحسین قاضی زاده هاشمی، نامزد دیگر انتخابات درباره مشکل بازار مسکن معتقد است، می‌توان با مدیریت هزینه ساخت مسکن و قیمت تمام شده، قیمت مسکن را 40‌درصد کاهش داد. او از هزینه های مازاد برای ساخت مسکن گفته است. بررسی ها نشان می دهد، بخش قابل‌توجهی از تورم مسکن به تورم ساخت مربوط نیست بلکه به اثر تورمی «حجم بالای تقاضای غیرمصرفی خرید خانه» و همچنین ناتوانی سازنده ها در فروش پایدار مربوط است. با این نگاه‌ها، می‌توان این‌طور دسته‌بندی کرد که پزشکیان و جلیلی، موافق ساخت مسکن در زمین‌های خام بیرون از شهرها نیستند و دو نامزد دیگر به مولدسازی روی این اراضی اعتقاد دارند.