تحلیل تخصصی بازار مسکن | رکود سنگین معاملات و ساخت و ساز

برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند، در حال حاضر انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری جدید علاوه بر افزایش هزینه ساخت و تولید مسکن، با دو مسئله سرنوشت مذاکرات و فرجام نرخ دلار نیز مواجه هستند. بر اساس برآورد‌ها دست‌کم 40 درصد قیمت تمام‌شده مسکن نسبت به سال گذشته در تهران با افزایش روبرو بوده است که همین موضوع فروش واحد‌های نوساز را بسیار سخت کرده است.

شروع ساخت‌وساز جدید در بازار مسکن منوط به درست کار کردن حلقه‌های به هم پیوسته بازار مسکن و رسیدن به حلقه آخر یعنی فروش واحد‌های قبلی است. این در حالی است که با توجه به فاصله زیاد بین استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن با سطوح فعلی قیمت‌ها به‌ویژه قیمت واحد‌های نوساز و نیز رکود دامنه دار و عمیق حاکم بر بازار مسکن در سال‌های اخیر که ظاهرا ادامه دار خواهد بود، عملا امکان فروش واحد‌های تکمیل شده برای سازنده‌ها با توجه به شرایط کلی بازار بسیار اندک است.

اکنون رابطه میان سازنده‌ها و متقاضیان خرید مسکن به شکلی است که سبب اثر متقابل منفی آن‌ها بر مطلوب دیگری شده است. در این رابطه سازنده‌ها به دلیل اینکه هزینه ساخت بالاست، از ساخت‌وساز پرهیز می‌کنند و این موضوع موجب می‌شود واحد‌های فروشی نوساز نیز با قیمتی که تحت‌تاثیر عرضه اندک، بالا به شمار می‌آید، فروخته شوند.

بنابراین سطح قیمت نوساز‌ها افزایش پیدا می‌کند و این یعنی تعداد کمتری از متقاضیان مسکن امکان خرید واحد‌های نوساز عرضه شده را پیدا می‌کنند. در واقع نساختن، زمینه متورم شدن مسکن را ایجاد می‌کند. کمااینکه با کاهش عرضه واحد‌های کمیاب بازار یعنی نوسازها، قیمت آن‌ها به لحاظ نقشی که در تعیین قیمت مسکن دارند، پرچمدار فرمول کشف قیمت به شمار می‌آیند، افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن‌ها قیمت سایر گروه‌های سنی آپارتمان نیز تحت‌تاثیر نوساز‌ها با افزایش همراه می‌شود.

چرا روند ساخت و ساز در بازار مسکن منفی است؟

احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه نرخ سرمایه گذاری در بخش مسکن چند سالی می‌شود که منفی است، اظهار داشت: «با توجه به اینکه اقتصاد کشور طی سالیان اخیر با اوضاع بسیار وخیمی روبرو بوده است، نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه جدیدی برای ساخت و ساز مسکن وارد شود، بلکه روند برعکس است و این سرمایه‌ها یا به بازار‌های مختلف دیگر می‌رود که نتیجه آن افزایش تورم خواهد بود، یا اینکه سر از ساخت و ساز انبوه سازی مسکن در کشور‌های همسایه در می‌آورد.»

وی افزود: «در حال حاضر به دلیل اینکه بازار مسکن در یک رکود تورمی سنگین قرار دارد، واحد‌هایی که نوساز هستند نیز روی دست سازندگان به نوعی باد کرده و برای آن‌ها مشتری وجود ندارد، بنابراین سازندگان اگر هم بخواهند پروژه جدیدی را استارت بزنند، به دلیل عدم وجود سرمایه در گردش و نقدینگی نمی‌توانند، کار جدیدی را شروع کنند، بر این اساس می‌توان نتیجه گرفت از یک طرف رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن، عملا فرصت جدید برای سرمایه گذاری در بخش مسکن را از بین برده است.»

سرحدی گفت: «از سوی دیگر نیز با توجه به افزایش شدید بهای مسکن طی 5 سال گذشته، عملا بسیاری از مردم قدرت خرید خانه را از دست داده اند و همین عامل نیز باعث کاهش تقاضا در بازار مسکن شده، طبیعتا در چنین شرایطی جذابیت برای سرمایه گذاران به شدت کم شده و این مورد نیز از دلایل دیگر نرخ رشد منفی سرمایه گذاری در بخش مسکن است.»

این تحلیلگر بازار مسکن همچنین با اشاره به موانع متعدد کسب و کار پیش روی سازندگان بخش مسکن، بیان داشت: «متاسفانه زمانی که یک سرمایه گذار قصد دارد، یک پروژه انبوه سازی مسکن را کلید بزند، برای دریافت مجوز‌های مربوطه از ارگان‌ها و ادارات دولتی مختلف گا‌ه ماه‌ها در بین این نهاد‌ها سرگردان است و باید تعداد زیادی مجوز دریافت کند، هرچند که در این زمینه سال هاست قانون بهبود مستمر فضای کسب و کار به تصویب رسیده، اما این قانون عملا خاک می‌خورده و هر اداره دولتی ساز خودش را برای دریافت مجوز می‌زند و این موضوع عملا باعث سرگردانی و توقف سرمایه گذاری در بخش مسکن شده است.»

وی اضافه کرد: «با این وضع سیاست گذاری در اقتصاد کشور بخصوص صنعت مسکن و ساخت و ساز نمی‌توان امیدوار بود که اتفاق مثبتی بیفتد، بنابراین برای تغییر رویکرد در این باره باید یک عزم جدی در درون دولت و مجلس وجود داشته باشد، تا وضعیت تغییر پیدا کند، از سوی دیگر باید به این نکته توجه کرد، اگر بخش ساخت و ساز مسکن رونق بگیرد، صنایع دیگر از کنار این صنعت می‌توانند بسیار منتفع شوند که این موضوع یک نفع چند جانبه برای اقتصاد کشور دارد، حال باید دید که آیا در این زمینه اتفاق خاصی رخ خواهد داد.»

سرحدی در ادامه با اشاره به اینکه تا دو ماه گذشته این امید وجود داشت که با احیا شدن برجام، بازار مسکن نیز به ثبات برسد، ادامه داد: «با رنگ باختن این مسئله، دوباره بازار ملتهب شد و قیمت‌ها با افزایش روبرو شد، این درحالیست که اگر همین روند ادامه داشته باشد، ما در سال آینده با یک تورم حدود 50 درصدی در بازار اجاره روبرو خواهیم بود، چرا که متقاضیان واقعی خرید خانه که دیگر توانشان نمی‌رسد که واحدی را بخرند، به بازار اجاره رجوع می‌کنند و همین موضوع، تقاضا را بالا می‌برد، که نتیجه آن افزایش بهای اجاره در بازار است.»

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: «در حال حاضر بازار مسکن با تورم بسیار افسار گسیخته‌ای روبرو بوده، که بیشتر آن ناشی از افزایش انتظارات تورمی است، با توجه به اینکه چشم انداز روشن و امیدبخشی نسبت به آینده اقتصادی کشور وجود ندارد، بازار مسکن به صورت سنتی کم ریسک‌ترین بازار برای سرمایه گذاری است و به همین خاطر، سیل سرمایه‌های سرگردان است که به این بازار سرازیر می‌شود، طبعا در این وضعیت قیمت‌ها با توجه به شرایط موجود تا پایان سال با افزایش بیشتری روبرو خواهد شد.»