دوربرگردان متقاضیان خرید مسکن به سمت بازار اجاره
به گزارش خبرگزاری اقتصادایران، آمار دریافتی از رییس اتحادیه مشاوران املاک، گردش تقاضای خرید خانه به سمت بازار اجاره ناشی از رشد قیمت مسکن را نشان میدهد. از ابتدای سال جاری تا روز 16 مردادماه قراردادهای خرید و فروش ملک در کل کشور 40 درصد و در تهران 56 درصد کاهش یافته و این در حالی است که اجاره نامه‌ها در کل کشور 31 درصد و در پایتخت 25 درصد افزایش پیدا کرده است. در 4.5 ماه گذشته 177 هزار و 272 مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش ملک) در کل کشور به امضا رسیده؛ در حالی که این رقم در مدت مشابه سال قبل 298 هزار و 540 فقره بوده است. در تهران نیز طی 4.5 ماه اخیر 24 هزار و 443 معامله ملک انجام شده؛ در حالی که سال گذشته در همین زمان معاملات 54 هزار و 937 فقره بوده است.
اما بر اساس اعلام مصطفی‌قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک با وجود رکود در بازار خرید و فروش، اجاره‌نامه‌ها در ایران و تهران به ترتیب 31 و 25 درصد رشد داشته است. از ابتدای امسال تا 16 مردادماه 364 هزار و 890 قرارداد اجاره در کل کشور منعقد شده؛ در حالی که اجاره‌نامه‌ها طی همین زمان در سال گذشته 277 هزار و 88 فقره بوده است. در تهران نیز طی 4.5 ماه گذشته 80 هزار و 452 قرارداد اجاره به امضا رسیده که این عدد در مدت مشابه سال قبل 64 هزار و 302 فقره بوده است.
در آخرین ماه از بهار امسال در شرایطی که حجم معاملات خرید در کل کشور و شهر تهران تقریبا نصف شده، قراردادهای اجاره دو برابر شده است. این نمایه دو اتفاق را در بازار مسکن به تصویر می‌کشد؛ اولین نشانه از شیفت تقاضای بالقوه خرید به سمت بازار اجاره ناشی از رشد بیش از اندازه قیمت مسکن حکایت دارد و دومین موضوع، تمدید مستاجران قبل از ورود به فصل جابهجایی را نشان میدهد. واسطه‌های ملکی می‌گویند بعضا نرخ اجاره در مناطق میانی و شمالی پایتخت به قدری بالا رفته که با مبالغ رهن کامل این مناطق می‌شد در سالهای گذشته آپارتمان خریداری کرد.
با اینکه گزارش بانک مرکزی از تیرماه 1400 رشد 35 درصدی نرخ اجاره در تهران و افزایش 39 درصدی در کل کشور حکایت دارد، خسروی آمارهای غیررسمی دریافتی از مشاوران املاک درخصوص میزان افزایش اجاره بها در تهران را حدود 50 درصد اعلام می‌کند. گزارشهای میدانی هم نشان میدهد که در بعضی مناطق میانی و شمالی پایتخت با افزایش 50 تا 70 درصدی اجاره بها نسبت به سال گذشته مواجه شده‌ایم.
در خردادماه امسال 43 هزار و 61 قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که کاهش 40 درصدی را نسبت به زمان مشابه سال قبل نشان میدهد. با این حال در خرداد 1400 تعداد 99 هزار و 798 اجاره نامه در کشور منعقد شده که از رشد 62 درصد حکایت دارد. در تیرماه امسال تعداد مبایعه‌نامه‌ها 34 هزارو 561 فقره بوده که نسبت به تیرماه پارسال 54 درصد افت کرده اما تعداد قراردادهای اجاره در چهارمین ماه از سال جاری 106 هزار و 493 فقره بوده که رشد 29 درصدی را نسبت به تیر 99 نشان میدهد. همچنین در 16 روز ابتدای مردادماه 21 هزار و 427 مبایعه نامه به امضا رسیده که 46 درصد نسبت به همین زمان در سال گذشته کاهش یافته است. اجاره‌نامه‌ها در کل کشور طی 16 روز ابتدای مردادماه 1400 نیز 50 هزار و 86 فقره بوده که از کاهش 12 درصد نسبت به 16 روز ابتدای مرداد 99 حکایت دارد.
در شهر تهران نیز آمارها از رشد قراردادهای اجاره در خردادماه حکایت دارد که به نظر می‌رسد به دلیل شرایط کرونایی حاکم بر کشور بخش قابل توجهی از مستاجران نسبت به تمدید قراردادهای خود اقدام کرده‌اند. اوایل تیرماه، محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی از کاهش 64 درصدی جابهجایی بار توسط یک شرکت حمل اثاثیه در تهران خبر داد.
روند بازار گویای آن است که از خردادماه به بعد سیر انعقاد قراردادهای اجاره کاهش یافته است. خرداد امسال 22 هزار و 741 اجاره نامه در تهران منعقد شده که افزایش 53 درصد را نسبت به خرداد پارسال نشان میدهد. تیرماه 1400 تعداد قراردادهای اجاره 20 هزار و 949 فقره بوده که نسبت به تیر سال گذشته حدود 15 درصد افزایش یافته است. اما در 16 روز ابتدای مردادماه 10 هزار و 36 اجاره نامه در پایتخت به امضا رسیده که از کاهش 9 درصدی نسبت به همین مدت در سال 1399 حکایت دارد. این نشان میدهد بخش عمدهای از مستاجران جابهجا شده یا تمدید کرده‌اند و در حال حاضر بازار اجاره مقداری آرام شده است.
اما آخرین آمار از بازار خرید و فروش ملک در تهران حاکی از آن است که از یکم تا شانزدهم مردادماه 1400 تعداد 3577 مبایعه نامه در پایتخت منعقد شده که نسبت به همین زمان در سال قبل 47 درصد کاهش یافته است.
رصد بازار اجاره از رشد قیمتها نسبت به اوایل تابستان و ایجاد رکود در این بازار حکایت دارد. مشاوران املاک می‌گویند که افزایش قیمت کالاها باعث شده تا صاحبخانه‌ها اجاره را مجددا افزایش دهند. از سوی دیگر مستاجران توانی برای پرداخت مبالغ مورد نظر مالکان ندارند. در این شرایط اغلب مستاجران قرارداد خود را عمدتا بالاتر از نرخ افزایش 25 درصد مصوب ستاد ملی کرونا تمدید می‌کنند. در عین حال جابهجایی از شمال به جنوب و از جنوب به حاشیه تهران نسبت به دو سال قبل افزایش پیدا کرده است. گشتی در آگهی‌های اجاره نشان میدهد عمده فایلهای عرضه شده در شمال تهران قرار دارد.
واسطه‌های ملکی از رشد بین 50 تا 70 درصد نرخها و کوچ اجاره‌نشین‌ها در شرق تهران به شهرهایی مثل پردیس، رودهن، بومهن و دماوند خبر می‌دهند. در غرب تهران نیز مستاجران از محله‌هایی مثل پونک، جنت آباد، آریاشهر، شهران و شهرزیبا به مقاصدی همچون منطقه 21، ورآورد، گرمدره و کرج نقل مکان می‌کنند.
در منطقه 5 واقع در غرب تهران به عنوان اولین منطقه پرتقاضا برای خرید و اجاره در پایتخت متوسط نرخ رهن کامل 5 تا 5.5 میلیون تومان در هر متر مربع است و در واحدهای نوساز به 7 تا 8 میلیون تومان نیز می‌رسد. این در حالی است که سال گذشته نرخ رهن کامل هر متر مربع مسکن در غرب تهران بین 2.5 تا 3.5 میلیون تومان بود. در منطقه 4 واقع در شرق تهران که منطقه‌ای پرتقاضا برای خرید و اجاره محسوب می شود نرخهای اجاره به طور معمول متری 4 تا 4.5 میلیون تومان است. اما فعالان بازار مسکن از اتفاقی جدید ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی خبر می‌دهند. مشاوران املاک می‌گویند در هفته‌های اخیر برخی مالکان که موفق به فروش واحدهای خود نشده‌اند قیمت پیشنهادی اجاره واحدهای نوساز را افزایش داده‌اند و قیمت رهن کامل این آپارتمان‌های کلیدنخورده به متری 6 تا 7 میلیون تومان رسیده است.
کم‌توجهی به نرخهای مصوب ستاد ملی کرونا نیز کماکان در بازار اجاره محسوس است. دولت اعلام کرده اجاره‌بهای سالیانه نباید بیش از 25 درصد در تهران افزایش پیدا کند اما کمتر صاحب‌خانه‌ای خود را پایبند به این مصوبه می‌داند. مشاوران املاک می‌گویند که با توجه به شروط سه‌گانه برای تخلیه شامل فروش، تخریب جهت ساخت و ساز و سکونت پسر تازه مزدوج شده مالک، راه برای دور زدن قانون توسط صاحبخانه‌ها فراهم است و مستاجران اغلب خود را وارد فرآیند شکایت به شورای حل اختلاف نمی‌کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک هر نوع دخالت دستوری در بازار مسکن را منجر به تنش در این بازار دانست و به ایسنا گفت: نرخ‌گذاری در بازاری که کاملا در اختیار بخش خصوصی است عملا بدون نتیجه خواهد بود و تنها ایجاد دعاوی در دستگاه قضایی را افزایش میدهد.
خسروی افزود: در هفته‌های اخیر موارد بسیاری داشتیم که مستاجران می‌گویند قبل از مصوبه ستاد کرونا بر سر نرخهای کمتر از 25 درصد با صاحبخانه توافق کرده بودیم اما حالا مالکان به مستاجران می‌گویند طبق قانون باید پول پیش و اجاره را 25 درصد افزایش دهید. از طرف دیگر وقتی تورم 44 درصد است و شما سقف افزایش اجاره‌بها را 25 درصد تعیین می‌کنید تعادل را در اقتصاد به هم می‌زنید. این باعث می‌شود تا مالکان از اجاره دادن واحدها خودداری کنند که به کاهش خانه‌های اجاره ای، فشار تقاضا و افزایش نرخها در آینده منجر می‌شود.