دورنمای تاریک بازار مسکن
نگرانی‌های زیادی در ارتباط با وضعیت بازار مسکن در سال جدید وجود دارد و کارشناسان امر از همین حالا با ارائه دلایلی، هشدارهای لازم را درباره احتمال رها شدن فنر نرخ خانه تا پایان ماه آینده به دولت می‌دهند.
بیشتر تحلیلگران بازار معتقدند که بدون توجه به مشکلات معیشتی مردم، نمی‌توان دورنمای روشنی برای بازار مسکن متصور شد. این دسته افراد بر این باور هستند که دولت در گام نخست باید به راهکاری اساسی برای افزایش قدرت خرید مردم بیندیشد و سپس به‌دنبال مطرح‌سازی طرح‌های گوناگون و تکمیلی باشد.
بسیاری از کارشناسان بازار مسکن بر این عقیده هستند که در صورت تعلل و انفعال دولت، نرخ خانه در ماه‌های آینده روند صعودی به خود خواهد گرفت. بر اساس این نظریه، رشد قیمتی آپارتمان تا پایان بهار رخ خواهد داد و کنترل این امر میسر نیست، مگر اینکه دولت و سایر نهادهای مربوطه در راستای تغییر اوضاع و بهبود وضعیت معیشتی مردم، اقدامات لازم را ترتیب دهند. مطابق نظر بیشتر تحلیلگران، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش نرخ تورم، اصلی‌ترین عوامل نابسامانی و بی‌ثباتی بازار مسکن محسوب می‌شوند. دولت وظیفه دارد تا اقداماتی را برای کمک به اقشار کم‌درآمد جامعه به‌منظور خانه‌دار شدن انجام دهد. این اقدامات شامل ارائه تسهیلات و وام‌های مسکن با شرایط مناسب، احداث واحدهای مسکونی مهر و اجاره به شرایط مقرون به صرفه، پیشنهاد برنامه‌های مطلوب اجاره مسکن و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب برای این اقشار می‌شود. دولت سیزدهم امیدواری‌های زیادی نسبت به طرح نهضت ملی مسکن در راستای کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد داشت، اما تاخیر طولانی در تحویل واحدهای مسکونی منجر به نارضایتی‌های بسیاری شده است.
بازار مسکن تابعی از متغیرها و معادلات کلان اقتصاد
نوع نگاه نظام حکمرانی در اقتصاد کشورمان به حوزه مسکن، همواره دستوری بوده است. نگاه و رویکردی که ناکارآمدی آن در کشورهای مختلف و به‌طورخاص کشورمان در سال‌های گذشته به‌عینه به‌اثبات رسیده است. با این حال، همچنان شاهد تداوم این رویکرد در بازار مسکن هستیم؛ موضوعی که نه‌فقط مشکلات را حل نکرده، بلکه در توسعه و تعمیق آنها نیز نقشی محوری بازی کرده است. در این راستا، شاهد بوده‌ایم که هر آنچه به شیوه دستوری در رابطه با بازار مسکن کشورمان از سوی نظام حکمرانی این حوزه گفته و اعلام شده، در عرصه عمل چندان ماهیت عملیاتی به خود نگرفته و دستاوردهای عینی را به‌همراه نداشته است. مشکل بعدی این است که هنوز این درک راهبردی، چه در میان مردم و چه سیاست‌سازان کشورمان، ایجاد نشده که بازار مسکن تابعی از متغیرها و معادلات کلان اقتصادی کشورمان است. در این راستا، هرچه نوسانات اقتصادی و نرخ ارز و تورم در اقتصاد ایران دستخوش تغییر شود و رو به بالا حرکت کند، تاثیرات عینی خود را نیز در بازار مسکن به‌نمایش خواهد گذاشت. از این‌رو، اینکه به حوزه مسکن به‌صورت جزیره‌ای نگاه و فکر کنیم که می‌توانیم چالش‌ها در این عرصه را به‌صورت انفرادی مخاطب قرار دهیم، چندان منطقی به‌نظر نمی‌رسد. و در نهایت اینکه، روند ساخت و عرضه مسکن در کشورمان در قیاس با تقاضای قابل‌توجه و گسترده‌ای که در این بازار وجود دارد، حقیقتا از تناسب برخوردار نیست. این مسئله نیز خود موجب می‌شود تا مسکن به کالایی کمیاب در ایران تبدیل شود و همین مسئله انفجارهای قیمتی در قالب آن را تحریک و تشویق می‌کند. به‌طورخاص درباره شهر تهران شاهد این موضوع هستیم و همین نبود تناسب عرضه و تقاضا، سبب شده است تا نرخ مسکن در تهران قله‌های قیمتی جدید و جدیدتری را فتح کند.
منشأ مشکلات بازار مسکن
عبدالرضا قشقایی، مدیرعامل تعاونی مسکن کارمندان پتروشیمی شیراز درباره آینده بازار مسکن و احتمال افزایش قیمت‌ها به صمت اظهار کرد: دولت در سال گذشته، عملکرد جالبی از حیث مدیریت بازار مسکن نداشت و منبع بیشتر مشکلات بازار مسکن هم وزارت راه و شهرسازی بود. واقعیت امر این است که اصل نرخ آپارتمان را برحسب نرخ زمین تعیین می‌کنند؛ به‌عنوان‌مثال ساختمانی را در نظر بگیرید که نرخ آن 8 میلیارد تومان و هزینه ساخت نیز 3 میلیارد تومان است، به‌طبع 5 میلیارد تومان مابقی را سهم زمین تشکیل می‌دهد.
او درباره افزایش نرخ زمین طی مدت اخیر بیان کرد: گرانی زمین نیز، مبحث دیگری است که باید مورد ارزیابی قرار گیرد. به‌طبع محدودیت و سختگیری‌های بی‌دلیل، به افزایش نرخ زمین منجر می‌شود و این حقیقت را نمی‌توان کتمان کرد.
بر این باور هستم که در صورت تامین امکانات لازم توسط دولت، از جمله آب و فاضلاب، برق، گاز و حمل‌ونقل عمومی بسیاری از معضلات موجود کاهش پیدا خواهد کرد. دولت در زمینه توسعه شهری باید کوشا باشد و اقدامات لازم را ترتیب دهد.
قشقایی درباره احتمال نوسانات ارزی در کشور و تاثیر آن بر نرخ واحد مسکونی مطرح کرد: بهای همه اجناس وابسته به نرخ دلار است و به‌طبع هرگونه نوسان در بازار ارز، نرخ مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. نخستین ترکش این ماجرا، متوجه نرخ مصالح ساختمانی می‌شود و با افزایش نرخ مصالحی نظیر فولاد و سیمان، نرخ خانه هم صعودی می‌شود.
وی خاطرنشان کرد: متاسفانه با ادامه این روند و انفعال وزارت راه و شهرسازی، یک فاجعه در بازار مسکن رخ خواهد داد. نرخ تمام‌شده مسکن تا پایان بهار افزایشی می‌شود و کنترل این موضوع از دست دولت خارج خواهد شد. دولت به‌عنوان متولی امر، باید برای کاهش بهای مصالح اقدامات لازم را انجام دهد و سپس به فکر حل مسائل دیگر باشد.
افزایش نرخ مسکن ناگزیر خواهد بود
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به صمت گفت: بدون رسیدگی و توجه به بازار ارز، نمی‌توان چالش‌های مربوط به قیمت‌گذاری را برطرف کرد. تمامی تجهیزات و مواد لازم برای ساخت، وارداتی و خارجی محسوب می‌شوند و پیگیری این فرآیند به شرایط ارزی کشور وابسته است.
به‌عنوان‌مثال، شرکت پتروشیمی برای انجام تعمیرات، باید از قطعات خارجی و وارداتی بهره بگیرد که این امر خواه ناخواه وابستگی به دلار را افزایش می‌دهد؛ بنابراین بی‌اعتنایی به بازار ارز و همین‌طور عدم‌ساماندهی اقتصاد کلان، ممکن است عواقب سنگینی برای بازار مسکن داشته باشد. قشقایی در ادامه تصریح کرد: دولت در گام نخست باید وضعیت معیشتی مردم را سامان دهد و قدرت خرید آنها را بالا ببرد تا از گذر این فعالیت‌ها بتوان به آینده بازار مسکن امیدوار بود. تا زمانی که وضعیت اقتصادی نابسامان باشد و برای کاهش نرخ تورم، اقدامی انجام نگیرد، هر لحظه باید در انتظار افزایش نرخ سرسام‌آور واحدهای مسکونی باشیم. عضو اتحادیه تعاونی‌های مسکن صنعت نفت جنوب کشور در پایان اضافه کرد: نرخ 23 درصدی سود وام بانکی باوجود تورم بالای 40 درصد، وضعیت بازار را دستخوش تغییرات منفی و مخرب می‌کند و دولت و بانک مرکزی نیز به این مسئله واقف هستند. حال سوال اصلی اینجاست که چرا نهادهای مذکور باوجود آگاهی از این مطلب تا این میزان خنثی و بی‌خاصیت عمل می‌کنند؟ ایجاد ثبات در اقتصاد و کاهش نرخ تورم، می‌تواند بسیاری از مشکلات بازار مسکن را برطرف کند و از سوی دیگر، رشد اقتصادی خوبی نیز نصیب کشور شود.
نهضت ملی مسکن، پاسخگوی نیازهای مردم نیست
علیرضا کساییان، کارشناس بازار مسکن درباره نابسامانی‌های بازار مسکن به صمت گفت: متاسفانه طرح نهضت ملی مسکن، پاسخگوی نیازهای مردم نیست. مسئولان از همان روزهای نخست، هدف مطرح کردن این طرح را کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه مطرح کردند؛ اما واقعیت امر این است که اقشار آسیب‌پذیر قادر به پرداخت وام‌های درنظرگرفته‌شده توسط دولت نیستند.
وی در رابطه با عملکرد بانک‌ها در زمینه ارائه تسهیلات مسکن بیان کرد: بانک‌ها طی مدت اخیر، این مطلب را به‌خوبی اثبات کردند که در بحث پرداخت وام، مشارکت لازم را انجام نمی‌دهند. زمانی که تعاون خوبی میان دولت و بانک‌ها در این زمینه انجام نگیرد، نمی‌توان به حصول نتایج مثبت و ملموس امیدوار بود.
کساییان ادامه داد: مردم توانایی پرداخت اقساط سنگین و غیرمنطقی را ندارند و مادامی که در اعطای تسهیلات مسکن تغییر رویه ایجاد نشود، طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن راه به جایی نخواهند برد. مسئولان هدف اصلی خود را تامین مسکن عنوان می‌کنند، اما در عمل شاهد این موضوع نیستیم. فردی با حقوق ماهانه 10 میلیون تومان، چگونه می‌تواند اقساط غیرمعقول مسکن ملی را پرداخت کند؟
سامانه‌ای برای مقابله با سوداگری
وی افزود: این قبیل مشکلات باعث می‌شود تا در نهایت اقشار کم‌درآمد، آورده موردنظر را به طرح مذکور تزریق نکنند. به‌عنوان‌مثال در شهر شیراز، بیشترین مبلغ قابل‌پرداخت مردم به‌عنوان آورده اولیه، 240 میلیون تومان بوده است. حتی در صورت پرداخت مبلغ 550 میلیون تومانی به‌عنوان آورده اولیه، آن شخص در تامین سایر هزینه‌ها دچار مشکلات جدی خواهد شد. در حال حاضر سرمایه‌داران اقدام به خرید امتیاز واحدهای مسکن ملی می‌کنند و از این طریق شاهد بروز نوع جدیدی از سوداگری در بازار هستیم.
این تحلیلگر بازار مسکن در رابطه با سامانه فروش طرح نهضت ملی مسکن و تاثیرگذاری آن اظهار کرد: در صورت ممانعت از خریدو‌فروش غیرقانونی امتیاز واحدها، این سامانه می‌تواند مفید و مثمرثمر باشد. این سامانه باید از خرید امتیاز مسکن‌ها توسط سرمایه‌داران جلوگیری به‌عمل آورد وگرنه نمی‌توان به آن امیدوار بود یا نظر مثبتی درباره آن مطرح کرد.
کساییان در پایان اضافه کرد: فارغ از این موضوع، حقیقت ماجرا این است که بخش بزرگی از جامعه، استطاعت پرداخت مبلغ اولیه طرح را ندارد. دولت باید با این واقعیت آشکار کنار بیاید و در پی بهبود شرایط باشد تا طرح نهضت ملی مسکن بتواند به جامعه هدف برخورد کند. به‌باور من، مسکن ملی در مسیر خوبی قرار ندارد و دولت برای به‌اتمام رساندن و تحویل واحدها دچار مشکلات اساسی است؛ از این حیث نمی‌توان به وزارت راه و شهرسازی نمره قبولی داد.
سخن پایانی
در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست‌گذاران با چالش‌های فشار تورمی مواجه و همزمان در پی به‌حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح نرخ کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک‌های ادواری نرخ و اجاره مسکن را به‌دنبال دارد، موضوعی بسیار مهم در نظریه‌های اقتصاد مسکن به‌شمار می‌رود. نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه‌گذاری، تورم و توزیع درآمد، بی‌توجهی به ارتباط نوسانات بخش مسکن و نوسانات اقتصادی، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت. ارتباط تورم و بخش مسکن به‌عنوان یکی از بحث‌های مهم مطرح است، چراکه این نوسانات بخش مسکن نه‌تنها محیط اقتصادی را متاثر می‌سازند، بلکه ثبات سیستم مالی را هم تحت‌تاثیر قرار می‌دهند.