رشد قیمت خانه نگران کننده شد | چه چیزی در انتظار مستاجران است؟

در تهران، سرعت افزایش قیمت مسکن به "کمترین میزان طی 6.5 سال گذشته" رسیده است؛ این رکوردزنی در تورم ملکی به دست آمده است با "مشارکت 6 نیروی کاهنده هیجان از بازار معاملات ملک".

گزارش ها از تازه ترین تصویر رسمی منتشرشده از بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکی است، مطابق اعلام غیرمستقیم بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در خرداد امسال با خزش - رشد خفیف - یک درصدی نسبت به اردیبهشت، به 85 میلیون و 900‌هزار تومان رسید. این تغییر جزئی ماهانه، نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در پایان بهار را به سطح 9.7‌درصد رساند.

ثبت نرخ رشد نقطه ای زیر 10‌درصدی قیمت مسکن در خرداد 1403، «فرود بزرگ» تورم مسکن محسوب می‌شود، چون از آذر سال 96 تاکنون، هیچ ماهی، تورم نقطه ای مسکن تک‌رقمی نبوده و میانگین نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در 78 ماه گذشته - از همان پایان پاییز 96 تا الان - 57‌درصد بوده است.

به این ترتیب، سرعت رشد قیمت خانه در حال حاضر و در مقایسه با «روند رشد در عصر جهش تاریخی قیمت ملک - به یک ششم کاهش پیدا کرده است.

با چنین رخدادی در خرداد امسال، این پرسش به وجود می آید که «عامل توقف تب تورم مسکن» در تهران چیست؟

همه نیروها هم جهت شدند

بررسی ها از رکورد کمترین رشد قیمت مسکن در خرداد امسال، نشان می دهد «6 متغیر بیرونی و درونی» در این ماه، روی رفتار خریداران ملک، «اثر یک راستا» گذاشتند و باعث «تخلیه اساسی هیجان از بازار مسکن» شدند.

این متغیرها الزاما در همان خرداد، فعال نشدند بلکه اثر سه‌ماهه و بعضا یک‌سال و سه ماه گذشته آنها، در نهایت «روی روند تغییر قیمت مسکن در پایان بهار» اثرتجمیعی گذاشت.

«نبود انتظارات تورمی» از محل ریسک های غیراقتصادی از اردیبهشت ماه امسال به بعد، یک عامل قوی است که توانست «موتور خرید سرمایه ای آپارتمان» را تا حد توقف کامل، رام کند.

بعداز اوج گیری تنش های منطقه ای در فروردین و سپس، انتشار سیگنال های سیاسی از «توقف کامل تنش و عبور اساسی از آستانه جنگ»، سطح نااطمینانی سیاسی از این محل، کامل برطرف شد. هر چند، موضوعات دیگر مرتبط با سیاست خارجی از جمله آینده مذاکرات و برجام، همچنان وجود دارد اما آنها نیز فعلا در حاشیه نگاه فعالان بازارهاست.

«ثبات نسبی نرخ ارز» نیز در سال گذشته و افت بازدهی دلار در سه ماه اول امسال، «اثر بسیار معنادار روی قیمت مسکن» گذاشت. از سال 97 به بعد، دنباله روی تورم مسکن از نرخ رشد دلار که ناشی از تعقیب نبض دلار توسط معامله گران ملکی است، باعث «واکنش ماهانه بازار اثرپذیر از بازار اثرگذار» شد. در ماه های اخیر، «نبود شوک ممتد در نوسانات دلار» و همچنین «انعکاس جو آرام آن بازار» باعث شد صحنه معاملات ملک شاهد «تحریک ارزی بازیگرانش» نباشد. دلار در بهار امسال نه تنها افزایش قیمت پیدا نکرد که 1.5‌درصد در فاصله ابتدای سال تا پایان خرداد، کاهش قیمت داشت.

میوه «مهار رشد نقدینگی» را می‌توان در «کنترل تورم مسکن» مشاهده کرد. سیاست های پولی ماه های گذشته باعث شد «نرخ رشد نقدینگی حتی از میانگین 25 ساله تاریخی» یعنی از سطح 28‌درصد نیز پایین تر بیاید. در حالی که طی دو سال قبل، این نرخ به بالای 38‌درصد هم رسیده بود.

کاهش رشد نقدینگی، تبعات تورمی حجیم تر شدن نقدینگی در بازار خرید ملک را از بین می برد.

تقریبا از ابتدای سال گذشته به این طرف، «بزرگ‌تر شدن سطح قیمت مسکن» در برابر «ضعیف تر شدن قدرت خریداران سرمایه ای و تقاضای غیرمصرفی»، به تشدید رکود معاملات خرید در این بازار دامن زد. طی سال های 97 تا 99 جهش های مکرر قیمت مسکن باعث سلب قدرت خرید مصرف‌کننده ها شد و در حال حاضر، این بازار شاهد سلب قدرت خرید سفته بازها و سرمایه‌گذاران هم هست و همین، باعث فرود تورم مسکن شده است.

افزایش نرخ سود سپرده های بانکی را نیز باید در کاهش تورم مسکن و آرام شدن نبض معاملات ملک موثر دانست.

از پایان سال گذشته، نرخ سود بانکی به صورت مقطعی و در قالب انتشار اوراق گواهی سپرده، افزایش یافت. در حال حاضر نیز برخی بانک ها سود های به مراتب بالاتر از سود مصوب بانکی به سپرده گذاران پرداخت می کنند. بازار سپرده های بانکی به شکل تاریخی رقیب بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود به خصوص در دوره هایی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا می کند و فاصله آن با تورم کم می‌شود. طی ماه های اخیر سپرده گذاری برای برخی از دارندگان سرمایه نقد، گزینه مناسبی در مقایسه با سرمایه‌گذاری ملکی بوده که شاید مهم‌ترین علت آن، «کمبود میزان سرمایه در مقایسه با بودجه مورد نیاز برای خرید واحد مسکونی» باشد.

و اما عامل ششم در کنترل اساسی تورم مسکن، موضوع برگزاری انتخابات است. طی هفته های اخیر همه فعالان اقتصادی چشم انتظار نشستند تا «نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری» مشخص شوند و برنامه های آنها برای اداره کشور طی 4 سال آینده اعلام شود. این موضوع تا انتخاب رئیس دولت چهاردهم ادامه دارد. جهت بازارها بعداز مشخص شدن رئیس جمهور منتخب، می‌تواند برای فعالان اقتصادی، معلوم شود و تا آن زمان، طبیعی است افراد دست به سرمایه‌گذاری بزرگ، آن هم در جایی مثل بازار مسکن نزنند.

ماه گذشته اگرچه معاملات خرید آپارتمان در تهران 14‌درصد نسبت به خرداد سال گذشته افزایش یافت اما تعداد واحدهای مسکونی خریداری شده، زیر 4000 واحد است و این حجم معاملات، بیانگر تداوم «رکود سنگین» در بازار است.

موقعیت یابی بازار مسکن

تک رقمی شدن تورم نقطه ای مسکن بعد از سال‌ها رشد های بالای 50 درصدی، «نیمه دوم سال 92» را تداعی می کند.

تورم نقطه به نقطه مسکن در میانه زمستان سال 92 و بعد از «نزولی شدن این شاخص از تیرماه همان سال»، به 9‌درصد کاهش یافت. بازار مسکن از نیمه سال 92 تا نیمه سال 96، با «رکود غیرتورمی» مواجه بود تا «بازار معاملات ملک از دوره جهش قیمت که از سال 91 شروع شده بود» عبور کند و تورم مسکن تا سطح مناسبی تخلیه شود.

اکنون نیز سرعت رشد قیمت مسکن بعداز 6 سال، کاهش چشمگیری پیدا کرده است. اما ادامه این وضعیت، مهم است.

بررسی ها نشان می دهد، چنانچه شرایط بیرونی بازار مسکن برای «ادامه رخداد خرداد 1403» ادامه پیدا کند، این بازار استعداد آن را دارد که تا حداقل پایان سال‌جاری، «با کاهش قیمت اسمی یا ثبات قیمت» مواجه باشد.