رکود بزرگ در بازار مسکن

سال 1402 در شرایطی به پایان خود نزدیک می‌شود که بازار مسکن در این سال، کم‌رونق‌ترین سال‌های اخیر خود را پشت‌سرگذاشته است. براساس آمارهای موجود، در سال 1402تعداد معاملات مسکن به نصف سال قبل رسیده است. رکود بازار مسکن از سال‌های گذشته شروع شده و حالا بیش از 7 سال ادامه پیدا کرده و نخستین دلیل رکود موجود در بازار مسکن، گرانی بیش از حد نرخ‌ها است. همین موضوع باعث شده است که تعداد معاملات مسکن از همیشه کمتر شود، چراکه متقاضیان، قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. براساس آمارهایی که کارشناسان اقتصادی اعلام کرده‌اند، فروش واحدهای مسکونی در 3 سال اخیر به 50 درصد کمتر از دهه 90 رسیده و این مسئله نشان می‌دهد که خرید ملک با رکود بسیار بزرگی روبه‌رو شده است. وقتی خرید و فروش مسکن کاهش پیدا می‌کند، بازارهای مرتبط با صنعت ساختمان نیز دچار رکود و افول می‌شوند. مدت‌هاست که صنایع مربوط به مصالح ساختمانی دچار رکود شده‌اند. مشاوران املاک و دیگر مشاغل مرتبط با مسکن نیز، همین وضعیت را دارند و مشتری خاصی به آنها رجوع نمی‌کند؛ تمام این مشکلات از نبود خرید و فروش مسکن ناشی می‌شود. کاهش خرید و فروش مسکن در حالی رخ می‌نماید که تعداد تعمیرات و بازسازی مسکن افزایش پیدا کرده است؛ به‌عبارت دیگر، بخش زیادی از مردم ترجیح می‌دهند به‌جای خرید مسکن و تبدیل کردن ملک خود به احسن، خانه‌های خود را بازسازی و تعمیر کنند. البته لازم به ذکر است که نرخ بازسازی مسکن نیز در قیاس با سال‌های گذشته کاهش پیدا کرده است و بیشتر مالکان، توان مالی کافی برای بازسازی واحد مسکونی خود را ندارند؛ این موضوع به‌دلیل گرانی بیش از حد مصالح ساختمانی رخ داده است. از آنجایی که درآمد خانوار با رشد نرخ مصالح ساختمانی همخوانی ندارد، حتی بازسازی نیز بی‌معنی شده است و خیلی از افراد، توان تعمیر خانه خود را نیز ندارند. صمت در این گزارش به بررسی فعل و انفعالات بازار مسکن در سال 1402 پرداخته است.

تولید مسکن از تقاضای موجود در بازار کمتر است

مسئولان مربوطه اعلام می‌کنند که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده افزایش پیدا کرده است. به‌نظر می‌آید که این پدیده به‌دلیل اختصاص بسته‌های تشویقی به ساکنان و مالکان بافت فرسوده باشد. براساس آمارهای موجود در نیمه اول امسال، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرهای مختلف کشور تا 20 درصد افزایش پیدا کرده، اما اگر بخواهیم به‌طورکلی آن را بررسی کنیم، می‌بینیم که هنوز هم تعداد ساخت مسکن از تقاضای موجود در بازار کمتر است. آمارهای رسمی می‌گویند که نزدیک به 6میلیون مسکن در کل کشور کم داریم! همان‌طورکه گفتیم، بخشی از افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی به ارائه مشوق در بافت فرسوده برمی‌گردد. گرچه نوسازی بافت‌های فرسوده، جایگزین خوبی است، اما به‌هیچ‌وجه کفاف نیاز کشور به مسکن را نمی‌دهد. حالا سوال اینجاست که باتوجه به کاهش شدید ساخت مسکن، آینده این بازار در سال 1402 و آن هم تنها چند روز مانده به آخر سال چه خواهد شد؟ آیا سرانجام رکود به‌پایان می‌رسد؟ براساس نظر بسیاری از کارشناسان، شرط اصلی خروج از رکود، افزایش قدرت خرید است؛ برای تحقق این هدف، قبل از هر چیزی باید وام‌های بانکی افزایش پیدا کنند و حداقل 50 درصد نرخ مسکن را پوشش دهند.

درحال‌حاضر نرخ میانگین یک واحد مسکونی در تهران به 5 میلیارد تومان رسیده است؛ بنابراین تسهیلات این حوزه باید حداقل 3 میلیارد تومان باشد و به‌تدریج و باتوجه به نرخ تورم، رشد کند. رقم کنونی وام مسکن یک میلیارد تومان است که البته بخش زیادی از آن، صرف هزینه‌های دریافت وام می‌شود و در نهایت، کمتر از 800 میلیون تومان برای متقاضی وام باقی می‌ماند. از سوی دیگر، مبلغ اقساط وام نیز خیلی سنگین است و بسیاری از مردم شرایط پرداخت این اقساط را ندارند. در کشوری که کف حقوق کارمند و کارگر، نزدیک به 8 میلیون تومان است، چگونه می‌توان اقساط 9 میلیونی وام مسکن را پرداخت کرد؟ بنابراین می‌توان اعلام کرد که سطح درآمد با مبلغ اقساط همخوانی ندارد و به‌همین‌دلیل، از اساس خیلی از متقاضیان مسکن به‌سراغ دریافت آن نمی‌روند.

کوتاهی در اجرای برنامه‌های عمرانی

جواد خوانساری، دبیر انجمن شرکت‌های ساختمانی کشور در رابطه با شرایط بازار مسکن در سال 1402 به صمت توضیح داد: در سالی که در حال گذر از آن هستیم، کوتاهی در مسیر برنامه‌های عمرانی به‌چشم می‌خورد و بیشتر شرکت‌های ساختمانی به‌علت رکود در ساخت‌وساز، متوقف هستند و مشغول هیچ پروژه دولتی و خصوصی نیستند؛ در نتیجه تولید مسکن در سال‌های اخیر، تقلیل بسیار زیادی پیدا کرده است.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: این موضوع باعث شده است تا بسیاری از پیمانکاران بیکار شوند و به مشاغل دیگری روی بیاورند و بسیاری از این شرکت‌ها نیز تعدیل نیرو داشته باشند. به‌دلیل رکود در ساخت‌وساز، بسیاری از مشاغل مرتبط با بخش مسکن نیز دستخوش تغییر شده‌اند. آن چیزی که مشکل ایجاد می‌کند، این است که بین تورم اقتصادی با شاخص تعدیل، تفاوت زیادی وجود دارد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: شاخصی که سازمان برنامه برای تعدیل اعلام می‌کند، کمتر از نصف عدد و ارقام تورم موجود در اقتصاد کشور است. این مغایرت‌ها مشکلات زیادی را در صنعت ساختمان به‌وجود می‌آورد و علاقه و اشتیاق سرمایه‌گذاران و سازندگان را برای ادامه فعالیت در این صنعت کور می‌کند. دولت متاسفانه نظم بین نرخ و شاخص‌های ساختمانی را از دست داده و کیفیت کارها پایین آمده و نگرانی‌های زیادی را در حوزه ساخت‌وساز به‌وجود آورده است. انتظار می‌رود که دولت نگاه ویژه‌ای به این موضوع بیندازد و صنعت ساختمانی را از این وضعیت خارج کند.

اولویت، کیفیت ساخت‌وساز است

دبیر انجمن شرکت‌های ساختمانی کشور اظهار کرد: اگر وضعیت موجود حل نشود و هزینه ساخت بالا بماند، از کیفیت ساخت‌وساز کاسته می‌شود و بسیاری از سازنده‌ها مجبور می‌شوند برای جبران هزینه‌ها، از مصالح ساختمانی بی‌کیفیت استفاده کنند و بسیاری از فاکتورهای ایمنی در ساخت‌وساز را نادیده بگیرند. در واقع دستگاه‌های اجرایی و شرکت‌های پیمانکاری باید کیفیت کار را در اولویت قرار دهند.

او درباره نحوه ساخت‌وساز پروژه‌های نهضت ملی مسکن به صمت گفت: دولت اعتقاد دارد که سرمایه‌گذاران، باید در ازای زمین رایگان این واحدها را بسازند. با این شرایط باید ببینیم که مردم استطاعت خرید چنین واحدهایی را دارند یا خیر؟

وی بیان کرد: بارها اعلام شده که افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز بسیاری از سرمایه‌گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساخت‌وساز کرده است. در این میان، بررسی‌ها همچنان نشان‌دهنده افزایش نرخ رشد نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر بر نرخ مسکن و شاخص‌هایی که بر نرخ آن تاثیر می‌گذارند، به‌خوبی نشان می‌دهد که وضعیت جالب‌توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هرچه سریع‌تر برای این بخش تدبیری اندیشیده شود، چراکه روند افزایش قیمت‌ها سبب شده است تا نرخ تمام‌شده ساخت مسکن نسبت به سال قبل، رشد بسیار زیادی را تجربه کند و این موضوع تنش‌های زیادی را به‌وجود آورد.

خوانساری در پایان گفت: در صورتی که نرخ مسکن از عامل مهمی نظیر تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد.

این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، زیرا سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق یافته است و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.

ضرورت برقراری تعادل در بازار مسکن

عطاالله آیت‌اللهی، کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن درباره شرایط بازار مسکن در امسال به صمت توضیح داد: دولت بر این باور است که با افزایش میزان عرضه و تاکید بر تولید و ساخت‌وساز، تعادل لازم بر بازار مسکن حاکم و قیمت‌ها نیز تاحدی تثبیت می‌شود. این ادعا تا حدود زیادی قابل‌پذیرش است و می‌توان در این زمینه با دولت موافق بود. در هر صورت باید میزان عرضه به‌تناسب نیاز بازار افزایش پیدا کند تا تعادل در بازار مسکن برقرار شود.

وی افزود: در ادامه این روند، می‌توان به واقعی شدن قیمت‌ها و بازگشت آرامش به بازار امیدوار بود. در این مرحله است که وضعیت قیمتی بازار مسکن بهبود پیدا می‌کند و بخشی بزرگی از مشکلات مربوط به تامین مسکن مردم برطرف می‌شود. از دیدگاه من، رفع چالش‌های عرضه و مشکلات تامین مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه با کمک پروژه‌های کنونی، عملیاتی نیست. حتی باوجود پیشرفت‌هایی که به‌تازگی در برخی طرح‌های مسکنی حاصل شده است، باز هم نگاه مثبتی به آینده بازار مسکن و بهبود وضعیت عرضه ندارم.

ورود تکنولوژی می‌تواند چاره‌ساز شود

آیت‌اللهی درباره ساخت‌وساز به کمک شرکت‌های چینی و هدف دولت بیان کرد: استفاده از تکنولوژی، تخصص و تجربه نیروهای انسانی غیربومی تحت برخی شرایط می‌تواند اتفاق مثبتی باشد. البته باید تمام شرایط و جزییات را موردبررسی و ارزیابی قرار داد و سپس قضاوت نهایی را به‌عمل آورد. ما هنوز از مفاد این قرارداد و سایر جزییات آن اطلاع دقیقی نداریم و مسئولان نیز کماکان از بیان مسائل مربوط به این موضوع پرهیز می‌کنند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: در هر حال ورود یک گروه سرمایه‌گذار به این حوزه و کمک به امر ساخت‌وساز در کشور می‌تواند گره‌گشا باشد، اما باید صبر کرد و دید که این امر با چه شرایطی رقم می‌خورد و نتیجه کار چه خواهد شد. مشکل مسکن ایران با سرمایه‌گذاری کلان و ورود تکنولوژی ساخت قابل حل است؛ بحث سرعت در ساخت و استفاده از ساخت صنعتی از جمله نمونه‌هایی محسوب می‌شوند که از این رهگذر می‌توان به آنها دست پیدا کرد.

پیش‌بینی نرخ مسکن

کارشناس بازار مسکن در رابطه با سامانه خودنویس و تصمیم اخیر دولت در پیوند با این طرح اظهار کرد: اطلاعات جامع و روشنی درباره این سامانه ندارم، اما تاحدودی درباره سازکار آن شنیده‌ام. هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی برای راه‌اندازی این سامانه، مقابله با فعالیت مشاوران املاک غیرقانونی به‌حساب می‌آید که این نیت برای من قابل‌درک و حمایت است.

آیت‌اللهی تصریح کرد: به هرحال ایجاد یک سامانه با این ابعاد، حساسیت‌های زیادی در پی دارد و میزان موفقیت و کارآمدی آن در آینده مشخص خواهد شد. امیدوارم که این طرح دولت برای بهبود وضعیت معاملات و ساماندهی قراردادهای خرید، فروش و اجاره خانه مثمرثمر واقع شود.

او درباره پیش‌بینی وضعیت قیمتی بازار مسکن تا پیش از سال جدید عنوان کرد: در شرایط کنونی کشور، نباید انتظار وقوع تغییرات محسوسی در بازار مسکن را داشت. باتوجه به انفعال تصمیم‌گیران امر و حجم پایین میزان تقاضا تا 6 ماه آینده وضعیت بازار مسکن به همین منوال باقی خواهد ماند و امیدی به بهبودی آن وجود ندارد. در صورت افزایش نرخ دلار و ادامه نوسانان ارزی، وضعیت قیمتی در بازار مسکن کشور وخیم‌تر خواهد شد؛ زیرا درحال‌حاضر با کاهش حجم معاملات مواجهیم و پس از رشد نرخ ارز، این گره کورتر از قبل می‌شود.

سخن پایانی

به‌اعتقاد افراد مطلع، یکی از شروط پایان یافتن رکود مسکن، ثبات بازار ارز است. شکی نیست که نرخ ارز یکی از مهم‌ترین فاکتورهای موثر بر نرخ مسکن است؛ بنابراین اگر این بازار رنگ آرامش به خود ببیند، می‌توان به آینده بازار مسکن نیز امیدوار بود. در کنار حضور متقاضیان واقعی مسکن که قدرت خرید خوبی دارند، نباید از حضور سرمایه‌گذاران نیز غافل شد. باتوجه به شرایط کنونی بازار، بسیاری از کارشناسان می‌گویند احتمالا در سال آینده نیز، شاهد تداوم رکود بازار مسکن خواهیم بود.