زمین برخی شهرک‌های صنعتی 3 سال بدون ساخت‌وساز رها شده است
معاون برنامه ریزی شهرک های صنعتی با بیان اینکه سوء استفاده هایی در خرید و فروش زمین شهرک‌ها اتفاق می افتاد که ما کتمان نمی کنیم ولی ابزار بررسی نداریم گفت: بعضی‌ها سه سال است زمین را تحویل گرفته ولی سنگ روی سنگ نگذاشتند. زمین اینها پس گرفته می شود.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، شهرک‌های صنعتی می‌توانند موتور محرکه اقتصاد ملی و منطقه ای باشند، با این اوصاف توسعه بنگاه های بخش خصوصی در شهرک های صنعتی نقش موثری در توسعه بخش تولید و اقتصاد کشور خواهد داشت. البته انتخاب صحیح محل استقرار شهرک ها با توجه به حجم اثرگذاری آنها بر اقتصاد منطقه‌ای و ملی، تأثیر قابل توجهی بر دستیابی به اهداف دارد.
با وجود نقش پررنگ شهرک‌های صنعتی در کشور این حوزه با چالش های مختلفی روبه رو است که متأسفانه هر ساله تشدید می شود. اما به صورت کلی دریافت مجوز، تأمین مالی توسط سیستم بانکی، واردات ماشین آلات، تجهیزات و قطعات یدکی، گمرک، آب و برق، سوخت و امور اراضی اصلی ترین مشکلات شهرک های صنعتی هستند.
علاوه بر این طولانی بودن و شفاف نبودن رویه های اخذ استعلام و مجوزهای سازمان ملی استاندارد، وزارت بهداشت، سازمان غذا و دارو و محیط زیست دیگر چالش های فعالان حوزه است.
البته عمده ترین مشکل در راه اندازی کسب وکار، قیمت زمین در شهرک های صنعتی است؛ همچنین در موارد بسیاری، زمین های واگذار شده در شهرک های صنعتی، به بهره برداری نرسیده اند. در قوانین و مقررات موجود نمی‌توان خریدار را به راه اندازی واحد صنعتی مجبور کرد. بدین ترتیب، در عمل بسیاری از افراد زمینی در شهرک صنعتی خریداری کرده اند و با احداث دیوار یا حصار، با ساخت یک سوله و با نصب مجموعه ای از تجهیزات به صورت ناقص، آن را به تملک خود درآورده و رها کرده اند.
در همین ارتباط سید حسن غضنفری معاون برنامه ریزی سازمان شهرک های صنعتی در گفت‌وگو باخبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، به ارائه توضیحاتی در خصوص روند تخصیص زمین به خریداران و تخلفات صورت گرفته در شهرک‌های صنعتی پرداخته است.
وی در ابتدای این گفت وگو با اشاره اینکه در مجموع حدود 880 شهرک و ناحیه صنعتی دولتی و 7 شهرک غیردولتی در کشور وجود دارد، گفت: کل اطلاعات شهرک‌های دولتی بر روی سامانه (GIS) به صورت عمومی منتشر است، متقاضی خرید زمین صنعتی با مراجعه به این سامانه استان مورد نظر خود را انتخاب می‌کند. با انتخاب استان لیست شهرک های قابل عرضه و شهرهای آنها اعلام می شود و در نهایت متقاضی شهرک مورد نظر خود را انتخاب می‌کند.
* قیمت گذاری کلیه اراضی شهرک‌های صنعتی توسط کارشناس رسمی دادگستری
وی با اعلام اینکه قبل از نهایی شدن انتخاب شهرک صنعتی نوع فعالیت متقاضی پرسیده می‌شود، افزود: صنایع مختلف شهرک‌های صنعتی خاص خود را دارند به عنوان نمونه اگر متقاضی در صنعت مواد غذایی فعالیت می‌کند شهرک‌های صنعتی این بخش به او معرفی می‌شود.
معاون برنامه ریزی سازمان شهرک های صنعتی به قیمت زمین در شهرک های صنعتی اشاره کرد و گفت: اگر زمین از نظر موقعیت جغرافیایی و امکانات موقعیت خاصی داشته باشد یک زمین مرغوب محسوب شده و قیمت بالایی دارد. در مجموع قیمت تمام زمین ها با در نظر گرفتن شاخص های موقعیتی و امکانات در سامانه (GIS) درج شده است.
*مراحل تخصیص زمین در شهرک های صنعتی چگونه است؟
وی با اعلام اینکه پروسه اعلام شده در خصوص زمین شهرک‌های صنعتی است که به صورت عادی و عمومی واگذار می‌شوند، افزود: البته متقاضی خرید زمین باید شرایطی را هم داشته باشد به نحوی که در ابتدای ثبت نام باید جواز تاسیس متقاضی ارائه شود. در برخی از موارد مثل شرکت‌های دانش بنیان یا مناطق محروم یا شرکت تعاونی تخفیفاتی را هم ارائه می‌دهیم یا شرایط ویژه‌ای را برای متقاضیان در نظر می‌گیریم. اما به صورت کلی قیمت گذاری کلیه اراضی ما توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
غضنفری تصریح کرد: به عنوان نمونه در یک شهرک که زمین متری سه میلیون است می‌گوییم چون شما دانش بنیان هستید 10 درصد تخفیف می‌دهیم. یا این زمین قطعه اش یک ناهمواری دارد و 5 درصد تخفیف می‌دهیم. یا چون این زمین در موقعیت استراتژیکی قرار دارد 10 درصد به قیمتش اضافه می شود. علاوه بر این اگر متقاضی زمین را نقد بخواهد از همان ابتدا 10-15 درصد بسته به اینکه زمین در چه موقعیتی هست تخفیف نقدی می‌دهیم. اگر بخواهد هزینه را طی یک سال پرداخت کند 20 درصد تا 30 درصد قیمت زمین را نقد و مابقی را طی سه یا چهار قسط دریافت می‌کنیم.
وی در خصوص تسهیلات پرداختی به خریداران زمین در شهرک‌های صنعتی، گفت: پرداخت اقساطی قیمت زمین ها به نوعی تسهیلات برای متقاضیان است. البته در سال گذشته به خاطر اینکه سرمایه گذاران همین رقم هم برایشان سخت بود در بعضی از شهرک‌ها که اراضی بیشتری داشتند گفتیم متقاضی می‌تواند هزینه زمین‌ها را 2 ساله یا 3 ساله پرداخت کند.
معاون برنامه ریزی سازمان شهرک های صنعتی با بیان اینکه هزینه های دریافتی از متقاضیان زمین در شهرک های صنعتی صرف ایجاد زیرساخت در همان شهرک‌ها می‌شود، اظهار داشت: برخی از زمین‌ها زیر ساخت‌های بالای 50 درصد دارند و مابقی تجهیز این زمین ها از محل هزینه های دریافتی تأمین می‌شود، بعضا دیده شده تجهیز زمین ها زمان بیشتری را می طلبد که ما در ابتدای فروش آن را به متقاضی اعلام می‌کنیم که ممکن است برای تجهیز بیشتر این زمین هزینه بیشتری را هم پرداخت کنید اما روی هم رفته زمین هایی که زیر ساخت حداقلی را داشته باشند در پروسه واگذاری قرار می‌گیرند.
* ما نمی‌توانیم تمام منابع مالی مورد نیاز اراضی شهرک های صنعتی را تأمین کنیم
وی اضافه کرد: در بعضی شهرک‌ها که عمدتاً در کلان شهرها و نزدیک به مراکز شهر قرار دارند به طور طبیعی زمین زیادی برای واگذاری وجود ندارد اما متقاضی زیادی دارند. در این بخش اولاً اراضی را به صورت مزایده واگذار می‌کنیم به این صورت که قیمت پایه توسط کارشناس رسمی اعلام می شود و در نهایت هرکسی که پول بیشتری دارد زمین برای آنهاست. اما اگر یک شرکت دانش بنیان متقاضی همین زمین‌ها باشد بدون مزایده می‌تواند زمین را دریافت کند. در برخی از موارد اگر چند شرکت دانش بنیان متقاضی یک زمین باشند ملزم به برگزاری مزایده می‌شویم.
وی با اشاره به اینکه براساس مقررات ما زمین‌هایی که تا 70 درصد زیرساخت آماده دارند را واگذار می‌کنیم، گفت: نکته مهم اینجاست در برخی از موارد ما نمی‌توانیم تمام منابع مالی مورد نیاز اراضی را تأمین کنیم چراکه ما یک شرکت درآمد هزینه هستیم و از دولت پول نمی‌گیریم. ما از پولی که از سرمایه گذاران دریافت می‌کنیم زیرساخت را فراهم می‌کنیم. بنابراین ما در قرارداد با طرف مقابل شرایط زمین را اعلام و عنوان می‌کنیم زمینی که به شما واگذار شده کف خدمات را دارد و ممکن است خطوط آبرسانی داخل یا برق انجام نشده که به مرور صورت می‌گیرد.
*زیرساخت شهرک‌های صنعتی مانند برق و گاز در اختیار ما نیست
غضنفری اضافه کرد: در برخی از موارد بخصوص تأمین زیرساخت شهرک‌های صنعتی مانند برق و گاز در اختیار ما نیست به عنوان نمونه از برق حق انشعاب را می‌خریم اما شرکت برق نمی‌تواند برق را تامین کند، در این بخش دچار مشکل می‌شویم و در واقع نمی‌توانیم آن تعهدی که به متقاضی دادیم را محقق کنیم.
به گفته وی، فرض کنید یک پست برق بخواهیم بزنیم. البته ایجاد پست وظیفه وزارت نیرو است منتها می‌گویند پول نداریم می‌گوییم 30 درصد وزارت نیرو،30 درصد سازمان برنامه و 40 درصد شما بدهید. ما 30 درصد خود را می‌دهیم اما وزارت نیرو یا سازمان برنامه سهمش را پرداخت نمی‌کند و بعد که پرداخت نمی‌کنند پستیکه با 200 میلیارد جمع می‌شد با تأخیر دو ساله قیمتش هزار میلیارد تومان می‌شود. بر همین اساس علی رغم اینکه ما سهم 30 درصد خود را پرداخت کرده‌ایم مجدد مجبور می‌شویم معادل همان رقم را پرداخت کنیم چون در قرارداد خود با سرمایه گذاران متعهد شده ایم زیر ساخت زمین را در طول یک زمان مشخص فراهم می کنیم.
*بعضی‌ها سه سال است زمین را تحویل گرفته و سنگ روی سنگ نگذاشته اند
وی در ادامه به مهلت های داده شده به متقاضیان برای استفاده از زمین شهرک های صنعتی اشاره کرد و گفت: حداکثر ظرف سه ماه متقاضی مکلف است برنامه زمان بندی اجرای طرح خود را به ما اعلام کند تا جواز ساخت را برای او صادر کنیم. ما اعلام می‌کنیم کسی که یک میلیون هکتار زمین می‌گیرد کمتر از یک سال یا 17 ماه باید طرحش را تکمیل کند. در کل براساس برنامه زمانبندی شده فرد شروع به ساختن می‌کند و بعضی‌ها مطابق برنامه زمان بندی کار پیش می‌روند که مشکلی ندارند اما بعضی‌ها با تاخیرات جزئی قابل قبول کار را پیش می‌برند باز با آنها همراهی می‌کنیم. اما کسانی که با سرعت کند عمل می‌کنند از طریق کارگروه ها به آنها مراجعه کرده اخطار می‌دهیم یا مشکلشان را بررسی می‌کنیم. بعضی‌ها سه سال است زمین را تحویل گرفته و سنگ روی سنگ نگذاشته اند اینها در مسیر فسخ قرارداد و بازپس گیری زمین می‌روند.
* تا زمانی که سالن تولیدشان را تکمیل نکنند اجازه واگذاری نمی‌دهیم
وی با اعلام اینکه در زمین هایی که بازپس گیری می‌کنیم هزینه زمین به روز به خریدار پرداخت می‌شود، تصریح کرد: در برخی از موارد خریدار اقدام به فروش زمین به غیر می‌کند که این موضوع هم شرایط خاص خود را دارد. به این صورت که ما تا زمانی که سالن تولیدشان را تکمیل نکنند اجازه واگذاری نمی‌دهیم در واقع نمی‌خواهیم زمین صنعتی وسیله‌ای برای سرمایه گذاری باشد. اما ممکن است سرمایه‌گذار بازارش بهم بخورد و ارز گران شود یا قرار بوده وام بگیرد نمی‌تواند بگیرد اگر به سالن تولید رسید اجازه می‌دهیم به فرد دیگری منتقل کنند. البته فرد بعدی که خریدار زمین است باید جواز تأسیس داشته باشد.
وی در پاسخ به این پرسش که صاحبان زمین قبل از راه اندازی سالن تولید اصلا اجازه واگذاری و فروش ندارند؟ گفت: از نظر مقررات اجازه نمی‌دهیم اما برخی این کار می‌کنند.
عضنفری اضافه کرد: ممکن است فرد سوله را ساخته اما نمی‌تواند تکمیل کند یا پول ندارد به ما بگوید اجازه بدهید دو سال این سوله را به کسی اجاره بدهم ماشین آلات بیاورد تولید کند ما نیز براساس دستورالعمل سه سال اجازه می‌دهیم که زمین را اجاره دهد و به نظرم تا 5 سال هم می تواند این زمان افزایش پیدا کند. اما بعضی‌ها غیرقانونی کار می‌کنند و یا حتی ممکن است فرد یک بار سوله می‌زند ماشین آلات مستقر می‌کند پروانه بهره برداری می‌گیرد سند هم از ما می‌گیرد و کار کامل تمام می‌شود اما بعد از دوسال تولید می‌گوید نمی‌صرفد ماشین آلات را می‌فروشد و سوله باقی می‌ماند آن سوله را اجاره می‌دهد.
وی با تأکید بر اینکه هدف اصلی ما کار تولیدی است، گفت: البته سوء استفاده هایی هم در این خرید و فروش زمین ها اتفاق می افتاد که ما این موضوع را کتمان نمی کنیم مثلا زمین را وکالتی واگذار می کنند من ابزاری برای بررسی ندارم و گاهاً تا زمانی که نخواهد سند بگیرد ما متوجه این قضیه هم نمی شویم.
غضنفری اضافه کرد: ما برای جلوگیری از بروز تخلف در خرید و فروش زمین شهرک های صنعتی اقدام به اصلاح قیمت ها کرده ایم تا انگیزه کسب سود در معاملات زمین ها تا حد قابل توجهی کاهش پیدا کند. البته به نظر هم می رسد امروز دیگر کسی با انگیزه دلالی به سراغ زمین ها نرود به جز سرمایه‌گذاران ناآگاهی که نمی توانند زمین را بسازند و اگر بخواهند به ما بفروشند ما قیمت همان روزی که زمین را فروخته‌ایم پرداخت می‌کنیم که برای او بصرفه نیست پس به سراغ خریداران دیگر می رود تا سود کند.
