ساختن همه‌چیز از هیچ
مجید گودرزی - تحلیلگر اقتصاد
بعد از جنگ جهانی دوم، حدود 5.7 تا 9.6 میلیون آلمانی کشته شدند. در اواخر جنگ بمب‌های سنگین بلای جان خانه‌های آلمانی‌ها شده بود، به‌طوری که 25.2 میلیون واحد مسکونی کاملا ویران شد و حدود 2 میلیون خانه دیگر هم آسیب دیدند. در این دوره منابع مالی برای بازسازی کشور آلمان به صفر رسیده بود و تنها هوش و ذکاوت مدیران آلمانی بود که می‌توانست همه نداشته‌ها و محدودیت‌ها را جبران کند. هنر بزرگ در بخش ساختمان، ساختن همه‌چیز از هیچ بود. پس از تاسیس آلمان‌غربی در سال 1949 با مشوق‌های مالی و مالیاتی که دولت در نظر گرفت، مسکن رونق گرفت و در کمتر از 7 سال کمبودها به نصف رسید. اما اتفاق مهم، مصوبه تاریخی ژوئن 1991 بود، به‌طوری که 8ماه پس از اتحاد آلمان‌غربی و شرقی، دوباره دولت نقش بزرگ خود را با این شعار ایفا کرد؛ «هرکس در آلمان‌شرقی در بخش مسکن و به‌ویژه در برلین سرمایه‌گذاری کند تا 10 سال از پرداخت عوارض و مالیات معاف است.» همین یک مصوبه برای بیش از 30 سال کافی بود تا عرضه مسکن بسیار بیشتر از نیاز این کشور شود و باوجود نوسان زیاد مسکن در کشورهای بزرگ اقتصادی، آلمان یک ثبات دائمی همراه با فزونی عرضه، نسبت به تقاضا داشته باشد. اکنون میانگین هزینه مسکن در سبد معیشت آلمانی‌ها تنها 20درصد است.
در آلمان 50 درصد آلمانی‌ها خانه اجاره‌ای دارند که در دنیا بالاترین نرخ محسوب می‌شود. مونیخ بالاترین نرخ مسکن را دارد. 5.48 درصد آلمانی‌ها مستاجر هستند و این کشور بهشت مستاجران است. بیشتر قراردادهای اجاره در آلمان براساس فرم استاندارد موسوم به Mietvertrag پیروی می‌کند. در صورت افزایش بیش از حد اجاره، انجمن مستاجران موسوم به Mietsehutzbund به موضوع ورود کرده و از مستاجر با تعیین منطقه‌ای اجاره حمایت می‌کند.
جذب سرمایه خارجی در بخش مسکن آلمان به‌خاطر سیاست‌های اصولی رونق شگفت‌انگیز داشت و تنها در 3 قرارداد شرکت فورترس امریکا 82 هزار دستگاه آپارتمان به ارزش 3.5 میلیارد یورو در آلمان خرید و وارد بازار مسکن این کشور شد. شرکت مورگان استنلی و شرکتی انگلیسی هرکدام به‌ترتیب 48 هزار و 150 هزار واحد مسکونی به ارزش 2.1 میلیارد یورو 7 میلیارد یورو به اقتصاد مسکن آلمان تزریق کردند. در سال‌های 2000 و 2001 که اقتصاد آلمان دچار رکود شد، بخش مسکن ثبات خود را حفظ کرد و لنگرگاه مستحکم اقتصاد شد. دولت آلمان باوجود اقتصاد آزاد، هیچ‌گاه بخش مسکن را رها نکرده است. در اجاره قراردادها در آلمان 6 ویژگی وجود دارد؛ قراردادها یا کوتاه‌مدت با پایان مشخص هستند یا بلندمدت و نامحدود، قراردادهای کوتاه‌مدت مناسب برای کارمندان، دانشجویان و مهاجران است که در قرارداد پایان آن قید می‌شود و با رضایت طرفین قابل‌تمدید است. اما قراردادهای نامحدود پایان مشخصی ندارند. مستاجر می‌تواند 3 ماه قبل اعلام کند که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند، اما موجر این حق را ندارد و فقط با حکم دادگاه و با مستندات محکم می‌تواند عذر مستاجر خود را بخواهد و هرچه مدت اقامت مستاجر بیشتر باشد، جابه‌جایی نیز طولانی‌تر می‌شود. در قراردادهای اجاره نامحدود، افزایش سالانه در قرارداد قید و توافق می‌شود. مستاجر می‌تواند بدون اجازه مالک اقدام به تعمیرات، بازسازی یا نقاشی ساختمان کند.
ودیعه در قراردادهای اجاره حداکثر به اندازه 3 ماه اجاره است که باید در پایان قرارداد با سود متعلقه به مستاجر برگردانده شود. در صورتی موجر می‌تواند ودیعه مستاجر را ضبط کند که در دادگاه ثابت کند، مستاجر از پرداخت اجاره امتناع یا خسارتی به ملک وارد کرده است. منازل شخصی در آلمان معاف از مالیات بر عایدی سرمایه هستند و برای بهره‌مندی از این معافیت لازم است که حداقل تا 10 سال منازل شخصی حفظ شوند و به‌فروش رسانده نشوند.