ساخت مسکن در 40 سال؟
وعده «یک میلیون خانه در سال» را اگر همه «شرکت های برند ساختمانی» هم دست به دست دولت بدهند تا روی زمین بیاورند، با شرایطی که برخی عوامل ایجاد کرده‌اند و ظاهرا مسوولان ارشد نیز از آن بی‌خبر هستند، بعید است در ظرف زمانی تعیین شده تحقق پیدا کند چون یکی از همین برندها بعداز 10 ماه حضور در طرح تولید مسکن میلیونی، توانسته فقط 2 درصد پیشرفت فیزیکی در ابرپروژه اش حاصل کند.
گزارش «دنیای اقتصاد» از حال و روز شرکت های ساختمانی فعال و وارد شده در طرح مسکن سازی دولت موسوم به «ساخت یک میلیون واحدمسکونی در سال» حاکی است، مجموعه ای از دیوارهای پیش ساخته و نامرئی مقابل سازندگان خانه‌های دولتی قرار دارد که مسیر تولید را برای برندها پرمانع و برای تازه کارها غیرقابل حرکت کرده است.
اطلاعاتی که از وضعیت یکی از بزرگ‌ترین شرکت های ساختمانی برند و پرکار، در طرح مسکن میلیونی در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است «اختلاف دستگاه‌های دولتی» در نحوه اجرای طرح دولت و بعضا ناهماهنگی سیاستی یا کم‌کاری باعث شده چوب لای چرخ ساخت وسازهای حمایتی قرار بگیرد که تبعاتش به شکل مستقیم از طریق «توقف کار پیمانکاران ساختمانی»، به چشم خانوارهای متقاضی این خانه‌ها خواهد رفت.
یک شرکت ساختمانی برند با امضای قرارداد ساخت بیش از 8000 واحد مسکونی در قالب طرح دولت، یک ابرپروژه در استان مرکزی تعریف کرده است که اتفاقا برخلاف غالب این نوع پروژه‌های ساختمانی، هم توان فنی ساخت را دارد و هم متقاضیان واجد شرایط با آورده اولیه بالا در آن وارد شده‌اند.
این ابرپروژه 10 ماه پیش در قالب امضای قرارداد با دولت استارت خورد اما امروز تنها 2 درصد پیشرفت فیزیکی داشته است که مهم‌ترین دلایل کندسازی آن، موانع مصنوعی، عدم اجرای مسوولیت برخی دستگاه‌ها و عدم همکاری برخی عوامل دولتی بوده است.
این سرعت لاک پشتی به معنای آن است که یک میلیون مسکن دولتی به جای اینکه در یک سال ساخته شود ممکن است در صورت پا‌بر‌جا بودن مشکلات و ناهماهنگی‌های موجود در 40 سال احداث شود.
اما دیوارهای پیش ساخته - موانع دستگاهی - همه ترمزهای ساخت‌و‌سازنیستند؛ قیمت ساخت پایین در زمان امضای قرارداد نیز عامل دیگری است که باعث خواهد شد به دلیل ناسازگاری قیمت مدنظر دولت با واقعیت هزینه‌های تولید مسکن، مشکلات ناشی از آن در طول ساخت مانع از تحویل واحد با قیمت روز اول شود.
خانه دار کردن مردم یکی ازبرنامه‌های اصلی دولت بوده که در قالب طرح نهضت ملی با چشم انداز خانه دار شدن بیش از 4 میلیون ایرانی هدف گذاری شده است اما اجرای این طرح نشان داد چالش ها ی متعددی پیش روی آن قرار دارد.
با توجه به عدم تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، ضرورت داشت تا دولت برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحد های مسکونی با زیرساخت های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند.
از این رو به موازات برنامه انبوه سازی مسکن در دولت‌های پیشین، طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم کلید خورد تا دولت بتواند علاوه بر تحقق جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، با ارائه انواع امکانات و مشوق ها از جمله ارائه زمین ارزان‌قیمت شرایط خانه دار شدن عده کثیری از مردم را تسهیل کند.
در چشم انداز طرح ملی مسکن قرار است تا سال 1404 بیش از 4 میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود اما در خلال اجرای این طرح عظیم مشکلاتی مطرح است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به عدم شفاف سازی دولت، برای پرداخت سهم مردمی در ساخت‌و‌ساز این واحد ها اشاره کرد.
حال تقریبا یک سال از آغاز اجرای قانون جهش تولید مسکن و اجرای نهضت خانه سازی توسط دولت سیزدهم می گذرد؛ اما بررسی ها نشان می‌دهد در مسیر این نهضت همچنان موانع و چالش هایی وجود دارد که ضمن کند کردن حرکت آن، احتمال دارد هزینه نهایی متقاضیان را نیز با ضرایب چشمگیری افزایش دهد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» ناهماهنگی در صدور پروانه‌های ساختمانی، مقاومت دستگاه‌ها در مقابل اعطای زمین های دولتی به نهضت ملی و پای کار نبودن بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات موضوع قانون جهش تولید مسکن ازجمله عوامل احصا شده در به بن بست رسیدن نهضت ملی مسکن در برخی مناطق کشور است که در مواردی از کارشکنی دستگاه‌های ذی‌نفع در امر ساخت وساز نیز فراتر رفته است. نتیجه این اتفاقات، افزایش شدید قیمت ساخت و بالا رفتن هزینه متقاضیان نهایی است.
خطر انحراف در مسکن دولتی
مجلس و دولت در یکی دو سال اخیر با درک وضعیت حساس بازار مسکن کشور، تمهیداتی برای تامین کسری مسکن با برنامه ریزی احداث حداقل 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال اندیشیدند و مقرر شد بخش غالب این سازه‌ها با توان بخش خصوصی و بر اساس هزینه واقعی احداث شده و هزینه آن نیز با آورده مرحله ای متقاضیان و تسهیلات بلندمدت بانکی تامین شود. همچنین به منظور کاهش هزینه نهایی ساخت مسکن دولتی، مقرر شد ضمن اعطای زمین رایگان به صورت اجاره 99 ساله و ایجاد زنجیره تامین مصالح ساختمانی پرمصرف (فولاد و سیمان)، حمایت هایی نیز برای تخفیف عوارض، هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و انشعابات مدنظر قرار گیرد و به دستور شخص وزیر راه و شهرسازی و بر اساس اختیارات واگذار شده به استانداران بنا شد همه دستگاه‌ها حداکثر توان خود را برای تامین زمین و اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن به کار گیرند. در این میان، خبر ها حاکی از این است که باوجود تلاش های انجام شده برای تامین زمین و... در برخی مناطق ناهماهنگی های جدی در آغاز یا استمرار عملیات اجرایی نهضت ملی مسکن وجود دارد و این ناهماهنگی ها عملا مجریان و پیمانکاران بخش خصوصی را زمین گیر کرده است. نکته قابل توجه اینکه ادامه این روند، دامن زدن به بازی چند سر باخت دولت، سازنده و متقاضی است؛ چراکه هم دولت از تحقق شعار های مسکنی خود بازمی ماند، هم پیمانکار به دلیل هزینه‌های سنگینی که انجام داده متضرر خواهد شد و هم متقاضی به واسطه تعهد پرداخت هزینه واقعی ساخت باید مبالغ بسیار بالاتری به عنوان آورده نقدی واریز کند. در این میان براساس آمار های به دست آمده پروژه 8100 واحدی در اراک که یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های طرح جهش تولید مسکن در کشور است و طیف گسترده ای از متقاضیان را در برمی‌گیرد تاکنون تنها 2 درصد پیشرفت داشته است.
زمین مجانی یا پولی؟
به هر روی یکی از نمونه‌های ناهماهنگی دستگاه‌ها در اجرای نهضت ملی مسکن مربوط به استان مرکزی و شهر اراک است که در آن باوجود اقدام عملی پیمانکار و مجری طرح، کار ها تقریبا متوقف شده است. در این شهر، یکی از بزرگ‌ترین شرکت های فنی و مهندسی کشور برای ساخت 8 هزار و 112 واحد مسکونی در قالب 78 بلوک 104 واحدی و همچنین عملیات آماده سازی و محوطه سازی این پروژه‌ها متعهد شده و همه بستر های لازم از قبیل انجام طراحی، سفارش ساخت قالب، تامین ماشین آلات و تجهیزات لازم، تامین نیروی انسانی سرپرستی و... را انجام داده است. در این پروژه، زمین موردنیاز به مساحت حدود 70 هکتار با پرداخت پذیره 26 میلیون تومانی به ازای هر واحد و جمعا به مبلغ 210 میلیارد تومان به اداره اوقاف تامین شده است؛ درحالی که طبق قانون جهش تولید مسکن، باید زمین موردنیاز برای احداث مسکن دولتی به‌طور رایگان توسط دولت تامین شود و متقاضیان نباید وجهی از این بابت پرداخت کنند که همین مساله به گلایه خریداران و متقاضیان منجر شده است. از سوی دیگر هزینه ساخت پروژه از محل آورده متقاضیان و وام بانکی که متقاضی باید آن را تسویه کند، تامین می‌شود و هرچه سرعت احداث بیشتر باشد، هزینه تمام شده پروژه به واسطه دور ماندن از تورم انباشته نهاده‌های ساختمانی و هزینه‌های خواب سرمایه کمتر خواهد شد؛ اما فعلا روند کار کاملا برخلاف این وضعیت بوده و روزبه روز هزینه نهایی پروژه‌ها در حال افزایش است.
پیشرفت 2 درصدی بزرگ‌ترین پروژه
به گفته مسوولان اجرای این پروژه میزان پیشرفت این طرح تاکنون با وجود داشتن متقاضی برای کل پروژه و پرداخت اولیه هزینه‌ها توسط این متقاضیان تنها 2 درصد بوده است. تاخیرات در پروژه به اختلاف زمان پیش بینی شده تکمیل پروژه و زمان واقعی که پروژه تکمیل می‌شود گفته می‌شود که این تاخیرات به دو نوع تاخیر مجاز و تاخیر غیرمجاز تقسیم می‌شود. طولانی شدن مدت پیمان که خارج از عهده پیمانکار و کارفرما است، شرایط آب و هوایی، جنگ، تورم زیاد، بخشنامه‌های دولتی، معارضات و... از جمله مواردی هستند که باعث به وجود آمدن تاخیرات مجاز می‌شوند. تاخیر غیرمجاز نیز به آن بخش از طولانی شدن مدت پیمان که ناشی از قصور کارفرما یا پیمانکار است، گفته می‌شود. درست است که تاخیرات در پروژه گاهی امری اجتناب‌ناپذیر است، ولی باید به این نکته اشاره کرد که متضرر اصلی در تاخیر زمان تحویل پروژه‌ها سرمایه گذار و کارفرمای اصلی هستند؛ زیرا در قبال تاخیر پروژه مشمول هزینه‌های جبران‌ناپذیری می‌شوند که در زیر به آنها اشاره شده است:
- هزینه دیررسیدن محصول به مشتری نهایی که به معنی سود از دست‌رفته است
- هزینه ناشی ازگران شدن منابع و مصالح ساختمانی در پروژه‌های عمرانی
- افزایش هزینه نیروی انسانی در اثر تورم و نیاز به نیروی کار بیشتر به دلیل به موقع به اتمام نرسیدن پروژه
- هزینه تمدید مجوز های ساخت و پیمان‌نامه‌ها با کارگران و پیمانکاران
- افزایش نرخ و بهره منابع بانکی در اثر عدم تحویل به موقع پروژه و نرسیدن به سود خریداران محصول نهایی.
مستندات موجود نشان می‌دهد قرارداد شرکت پیمانکار در پروژه نهضت ملی اراک برای هر مترمربع ناخالص زیر 3 میلیون تومان و جمعا معادل 3 هزار میلیارد تومان با شاخص مبنای سه ماه دوم سال 1399 است که از مجموع این رقم، پیش پرداخت پروژه در مرحله اول 2 درصد معادل 60 میلیارد تومان که در قبال ضمانت‌نامه بانکی ارائه شده از سوی شرکت سازنده از سوی کارفرما (اداره کل راه و شهرسازی استان مرکزی) پرداخت شده است.
همچنین مرحله دوم پیش پرداخت 7 درصد معادل 210 میلیارد تومان بوده که برای بخش اول 156 میلیارد تومان ضمانت‌نامه بانکی توسط سازنده به کارفرما ارائه شده است اما کارفرما فقط 77 میلیارد تومان آن را پرداخت کرده و از پرداخت 79 میلیارد تومان باقی‌مانده خودداری کرده است. در شرایط فعلی مهم‌ترین مشکل شرکت سازنده، پرداخت مابقی پیش پرداخت به مبلغ 79 میلیارد تومان و همچنین صورت وضعیت های شرکت توسط کارفرماست که گویا به دلایلی پرداخت نشده است. بنابراین تاکنون 133 میلیارد تومان از سوی کارفرما پرداخت شده درحالی که شرکت سازنده بیش از این مبلغ برای تامین ماشین آلات، تجهیزات، مصالح و همچنین پیش پرداخت ساخت قالب و دفاتر تجهیز کارگاه هزینه کرده و فقط بیش از 100 میلیارد تومان ماشین آلات و تجهیزات در محل پروژه مستقر کرده است.
پیگیری ها نشان می‌دهد در این شرایط، مقامات دولتی استان به‌جای حمایت از پروژه و ملزم کردن کارفرما به انجام تکالیف قانونی خود و واریز پیش پرداخت معادل ضمانت‌نامه بانکی ارائه شده از سوی پیمانکار، کارفرما را از پرداخت به موقع پیش پرداخت منع کرده که این اقدام نهایتا باعث انسداد قراردادی و متوقف شدن عملیات اجرایی پروژه خواهد شد. در این شرایط، متضرران اصلی ترک فعل، مردم هستند و حتی پیمانکار نیز به استناد بند های قانونی و شرایط عمومی پیمان و مستندات موجود می‌تواند ادعای خسارت کند که در این صورت نیز هزینه‌های مستقیم یا غیرمستقیمی به مردم تحمیل خواهد شد که البته خبر ها نشان می‌دهد پیمانکار از این کار صرف نظر کرده است. با توجه به این اتفاقات، اگر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی اجرای نهضت ملی مسکن پیگیر اجرای درست قانون جهش تولید مسکن باشد، باید هر چه سریع تر نسبت به گره گشایی از این مشکلات اقدام کند.
ناهماهنگی های بین‌دستگاهی
مشکل دیگر پروژه نهضت ملی اراک، اضافه‌خواهی شهرداری از کارفرما است که به دلیل هزینه بالای آن و عدم پذیرش کارفرما منجر به عدم صدور پروانه ساخت شده است. البته طبق اعلام منابع آگاه، مبلغ درخواستی شهرداری بابت صدور پروانه ساختمانی با وساطت استاندار مرکزی اندکی کاهش یافته و توافقی برای پرداخت آن میان شهرداری اراک و اداره کل راه و شهرسازی استان مرکزی به عمل آمده است که بر اساس آن به‌زودی پروانه‌های موردنیاز صادر خواهد شد اما نکته اینجاست که بروز همین ناهماهنگی باعث تعطیلی عملیات بتن ریزی پروژه 8 هزار و 112 واحدی نهضت ملی اراک شده و همه دستگاه‌ها و سرمایه گذاری های شرکت سازنده در این پروژه را بیکار و معطل کرده است؛ درحالی که متقاضیان با قرض و فروش دارایی آورده اولیه خود را حتی 26 میلیون تومان اضافه تر از سایر پروژه‌های نهضت ملی مسکن پرداخت کرده اند و در نهایت باید هزینه مورد درخواست برای صدور پروانه ساختمانی را نیز بپردازند و در این میان هزینه معطلی چندهفته ای پروژه نیز به آنها تحمیل خواهد شد.
وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم وعده داده تا به پشتوانه قانون جهش تولید و تامین مسکن، چهار میلیون واحد مسکونی را طی چهار سال احداث کند. بنا به گفته مسوولان دولتی تاکنون برای بیش از یک میلیون و 200 هزار واحد پروانه صادر شده که عمده این تعداد در نیمه دوم سال گذشته محقق شده است. این نشان می‌دهد دولت در حوزه‌هایی درونی مرتبط با بخش مسکن از جمله تخفیفات عوارض ساختمانی و خدمات مهندسی که کنترل بهتری نسبت به آن دارد راه را هموار کرده اما به نظر می رسد کار در بعضی بخش‌های بیرونی مقداری گره خورده است.
با گذشت حدود 13 ماه از فعالیت دولت سیزدهم و همچنین تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن 5 میلیون و 490 هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کردند که 3 میلیون و 360 هزار نفر آنها شرایط اولیه شامل سبز بودن فرم «ج»، نداشتن سابقه مالکیت و عدم استفاده از تسهیلات دولتی را دارند. گفته می‌شود که شاید در آینده مجددا ثبت‌نام صورت گیرد. با این اوصاف، آمار به حدود چهار میلیون نفر نزدیک شده است. اما آنچه از اقدام متقاضیان برای واریز آورده اولیه و ارائه تسهیلات بانکی دیده می‌شود چندان با اهداف پروژه همخوانی ندارد.
از 26 بانک فقط یک بانک
در این میان بنا به گفته مسوولان بانک مسکن آخرین آمار حاکی از آن است که ابتدای مهر سال جاری 622 هزار متقاضی برای طرح نهضت ملی افتتاح حساب کرده اند.
بر اساس آمار های اعلام شده 622 هزار و 458 متقاضی طرح نهضت ملی مسکن در بانک مسکن افتتاح حساب و به‌طور کلی مبلغ 21 هزار و 406 میلیارد تومان در حساب های خود واریز کرده اند. اوایل مردادماه تعداد افتتاح حساب ها 559 هزار نفر و آورده آنان 18 هزار میلیارد تومان بود که آمار از رشد 11 درصدی افتتاح حساب ها حکایت دارد.
اما نکته قابل تامل در این مقطع زمانی این است که منابعی که تاکنون به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص یافته تماما از طرف بانک مسکن بوده است؛ در حالی که 26 بانک و موسسه اعتباری موظف به پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن به میزان سالانه 360 هزار میلیارد تومان هستند. حتی اگر تمامی 31 هزار میلیارد تومان تکلیفی بانک مسکن نیز در سال جاری محقق شود، تنها 10 درصد اهداف، شکل اجرایی به خود گرفته است.
تورم 80 درصدی مصالح ساختمانی
به هر روی تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و تعلل بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، پروژه نهضت ملی مسکن را با خطر رکود تورمی مواجه کرده است. طی همین یک سالی که برخی بانک‌ها از زیر بار نهضت ملی مسکن شانه خالی کردند، قیمت مصالح ساختمانی به‌طور متوسط 55 درصد افزایش یافته است؛ در حالی که تورم سالانه بخش سیمان و بتن 80 درصد، سنگ 82 درصد و شیشه 85 درصد بوده است.
رشد تعداد ساخت‌و‌سازدر کشور شاید بیشتر در آمار صدور پروانه ساختمانی نهضت ملی مسکن بروز و ظهور دارد؛ زیرا در شهر تهران به عنوان شاخص ساخت وساز بخش خصوصی که در نهضت ملی مسکن، سهمیه ای به این شهر اختصاص نیافته، اوضاع ساخت‌و‌ساز چندان مناسب نیست. سال 1400 برای حدود 52 هزار واحد در شهر تهران پروانه ساختمانی صادر شده در حالی که این رقم در سال 1399 حدود 70 هزار واحد و در حالت نرمال سال‌های قبل حدود 150 هزار واحد بوده است.
در بخش تامین زمین مرغوب هم اوضاع نهضت ملی مسکن چندان مناسب نیست. اگرچه دولت تاکنون برای 2 میلیون و 800 هزار واحد زمین تامین کرده اما عمده این زمین ها در اطراف شهر ها و مناطق فاقد زیرساخت است که می‌تواند مخارج سنگینی را برای ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی به دوش دولت بگذارد. قرار بود طبق قانون جهش تولید و تامین مسکن، دستگاه‌های دولتی زمین های مازاد خود را به پروژه نهضت ملی اختصاص دهند اما تاکنون تنها 4 درصد این اراضی تخصیص یافته است.
--> اخبار مرتبط