سایه و روشن افزایش قیمت املاک و مستغلات / مقررات‌زدایی؛ آخرین راه‌حل برای درمان درد مسکن؟
اقتصادنیوز: کاپلان در «بساز عزیزم، بساز» تلاش می‌کند به این پرسش پاسخ دهد که چرا قیمت مسکن در آمریکا به‌ویژه در مطلوب‌ترین مکان‌های این کشور به طرز باورنکردنی بالاست؟
به گزارش اقتصادنیوز، اصطلاح رمان گرافیکی را حتماً شنیده‌اید. چون اغلب این آثار داستانی هستند عنوان رمان گرافیکی به‌صورت یک ترکیب استفاده می‌شود، اما این بار یک کتاب غیرداستانی گرافیکی را معرفی می‌کنیم. «بساز عزیزم، بساز» نوشته برایان کاپلان و به تصویرگری آدی برانزی (کاریکاتوریست توانای رومانیایی) یک کتاب اقتصادی گرافیکی است که تلاش دارد مفاهیم پیچیده را به‌صورتی جذاب، خواندنی و قابل هضم برای خواننده غیرآکادمیک توضیح دهد. این دومین رمان گرافیکی است که برایان کاپلان، اقتصاددان، نوشته است، که اولین ورود او به کمیک‌های آموزشی با انتشار «مرزهای باز: علم و اخلاق مهاجرت» در سال 2019 بود.
اما انتشار کتابی اقتصادی به‌صورت گرافیکی همچنان و حتی برای بار دوم هم حرکتی درخشان است، زیرا افرادی که باید این کتاب را بخوانند معمولاً از آن دسته افرادی نیستند که مقالات یا متن‌های اقتصادی تخصصی پرحجم را مطالعه کنند. کاپلان در «بساز عزیزم، بساز» تلاش می‌کند به این پرسش پاسخ دهد که چرا قیمت مسکن در آمریکا به‌ویژه در مطلوب‌ترین مکان‌های این کشور به طرز باورنکردنی بالاست؟ پرسشی که اگرچه در این کتاب تنها در مورد ایالات‌متحده پرسیده می‌شود، اما درباره هر کشوری که شاهد رشد شدید قیمت مسکن است، می‌تواند صادق باشد.
به نظر کاپلان، پاسخ سطحی «عرضه و تقاضا» است، اما پاسخ عمیق یعنی دلیل عرضه بسیار کم، یک سیستم نظارتی است که با توسعه‌دهندگان مانند مجرمان رفتار می‌کند. کاپلان با موضوعات نسبتاً سنگینی سروکار دارد که بسیار فراتر از عرضه و تقاضای ساده است و با توضیح آنها از طریق کمیک مفاهیم پیچیده را آسان می‌کند (این به معنای آن نیست که شما باید با مفاهیم گفته‌شده موافق باشید، فقط به‌راحتی می‌توانید استدلال او را درک کنید).
این کتاب بسیاری از اقتصاددانان، دانشمندان علوم اجتماعی، فیلسوفان و بزرگان، زنده و مرده، را برای توضیح مفاهیم برای خواننده عام احضار می‌کند. فهرست غیرجامعی از افرادی که در کتاب حاضر می‌شوند عبارت‌اند از: پل کروگمن، تیم هارفورد، جیسون فورمن، جو گیورکو، آن کیس، انگوس دیتون، مت کان، برنارد سیگان، ماریو ریزو، گلن ویتمن، ریچارد تالر، جان استوارت میل، جان رالز، ریچارد پوسنر، رابرت نوزیک، اسکندر مقدونی و عیسی مسیح.
به گزارش تجارت فردا، در هفت فصل، کاپلان هم داستانی را تعریف می‌کند و هم بحثی را دنبال می‌کند. داستان این است که چگونه قیمت مسکن در برخی جاها بسیار بالا رفته است: عمدتاً در ایالت‌هایی که در کنار اقیانوس آرام و همچنین کریدور شرقی از واشنگتن دی‌سی تا نیویورک قرار دارند. در این مکان‌ها، دولت‌های آمریکا در هر سطحی، تار عنکبوت پیچیده‌ای از مقررات وضع کرده‌اند که اجرای پروژه‌های مسکن را دشوار می‌کند.
فرض «بساز عزیزم، بساز» ساده است: مقررات دولتی دلیل کمبود مسکن است و مقررات‌زدایی درمان است. بیشتر کتاب بر روی مثال سانفرانسیسکو تمرکز دارد؛ جایی که میانگین قیمت خانه در سال 1982 تنها 125 هزار دلار بود، اما امروز به 5/1 میلیون دلار نزدیک شده است. کاپلان توضیح می‌دهد که این افزایش شگفت‌انگیز در هزینه‌های مسکن به دلیل «کمبود تولید» است که دولت از طریق مقررات پرهزینه، از محدودیت‌های منطقه‌بندی گرفته تا تاخیرهای بوروکراتیک و محرومیت از خدمات شهری باعث آن شده است. کاپلان در قالب یک گفت‌وگوی سقراطی استدلال‌های خود را برای خواننده توضیح می‌دهد، در مواقعی نقش خود سقراط را بازی می‌کند و در مواقعی دیگر نقش یک دانش‌آموز را ایفا می‌کند، درحالی‌که یک پژوهشگر مهمان به‌عنوان معلم در مورد موضوع تخصصی خود وارد عمل می‌شود.
با این روش و استفاده از قالب یک رمان گرافیکی، کاپلان و تصویرگرش می‌توانند یکنواختی گفت‌وگو را با استفاده از هنر بشکنند و استعاره‌های بصری را برای انتقال کارآمدتر اطلاعات ترکیب کنند. نتیجه این است که خواننده‌ای که هیچ دانش قبلی در مورد موضوع ندارد، می‌تواند در یک جلسه، درک قابل‌توجهی از اقتصاد مسکن به‌عنوان کسی که چندین موضوع آکادمیک خسته‌کننده را زیرورو می‌کند، به دست آورد.
آنچه کاپلان استدلال می‌کند، این است که مقررات‌زدایی مسکن به انواع پیامدهای سودمند منجر شده و قلب آن ادعای اوست که مقررات‌زدایی به کاهش 50 درصدی قیمت مسکن منجر می‌شود. کاپلان از طریق پاورقی‌ها (در انتهای کتاب) به مطالعه‌ای در سال 2015 از سوی گیورکو و مولوی اشاره می‌کند و آن را با قیمت‌های جدیدتر مسکن به‌روزرسانی می‌کند و می‌گوید که این بررسی «تخمین محافظه‌کارانه‌ای از کاهش 50درصدی قیمت ناشی از مقررات‌زدایی به ما می‌دهد». استدلال‌های کاپلان ساده، تاثیرگذار و قابل‌درک مطرح شده است.
دو فصل اول به این موضوع اشاره می‌کنند که چرا ما چنین کمبود موجودی چشمگیری داریم، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا که به دلیل وجود مشاغل، تقاضا برای مسکن در آنها بالاست. او با مخالفت با استدلال‌های سنتی، مانند «زمین وجود ندارد» یا «سازندگان حریص نمی‌خواهند مسکن ارزان‌قیمت بسازند» و مواردی از این دست، شروع می‌کند. استدلال او، که با تحقیقات پشتیبانی می‌شود، این است که مقررات دولتی انواع و اقسام عرضه‌ها را با بی‌انگیزه‌کردن سازندگان (که در غیر این صورت سعی می‌کنند با ساخت‌وساز تا جایی که می‌توانند، درآمد کسب کنند) از بین می‌برد. یعنی در واقع دولت مانع افزایش عرضه‌ای می‌شود که قیمت‌ها را پایین می‌آورد.
سپس او مقررات‌زدایی را به‌عنوان راه‌حل درمان پیشنهاد می‌کند. در واقع، او عنوان فصل را «سیاست نوشدارو» می‌گذارد و بقیه کتاب را صرف توضیح آن و دفاع از آن در برابر استدلال‌های متقابل احتمالی می‌کند. کاپلان استدلال می‌کند که با از بین بردن موانع مصنوعی ساخت‌وساز، هزینه مسکن کاهش می‌یابد، که به‌نوبه خود مزایای گسترده‌ای برای جامعه به دنبال دارد. تحرک اجتماعی بیشتر، محیط زیست پاک‌تر و نرخ پایین بی‌خانمان‌ها تنها تعدادی از عوارض جانبی مثبتی هستند که به دنبال مقررات‌زدایی از بازار مسکن به وقوع خواهند پیوست.
کاپلان با ارجاع به کتاب آن کیس و آنگوس دیتون به نام «مرگ‌های ناامیدی» (انتشارات دانشگاه پرینستون، 2020)، حتی این موضوع را بیان می‌کند که با ایجاد مشاغل ساختمانی بیشتر برای مردان طبقه کارگر، «مقررات‌زدایی در واقع جان انسان‌ها را نجات می‌دهد». کاپلان می‌نویسد، چیزی که افراد بالای هفتاد سال در ایالات‌متحده در دهه 1970 تجربه کردند تحرک جغرافیایی بود. نقل‌مکان به شهرهای بزرگ آمریکا که بهترین فرصت‌ها در آنها وجود داشت، نسبتاً آسان بود. سال 1970 تقریباً زمانی بود که محدودیت‌های مسکن در سواحل کالیفرنیا شروع شد و به‌تدریج افزایش یافت. امروزه، یک نفر می‌تواند شغل عالی، مثلاً در سیلیکون ولی، با دستمزد 200 هزار دلار در سال پیدا کند و تا زمانی که با شخص دیگری شریک نشود که تقریباً همین مبلغ را می‌گیرد، امیدی به یافتن مسکن در جایی نزدیک سیلیکون ولی ندارد.
به همین دلیل شما ون‌های متعددی را در این منطقه می‌بینید که به‌عنوان خانه استفاده می‌شود و بسیاری از مردم حاضر نیستند در چنین ون‌هایی زندگی کنند، بنابراین، بسیاری از آنها در وهله نخست این مشاغل را انتخاب نمی‌کنند. سیلیکون ولی افراطی است. کاپلان به داده‌هایی اشاره می‌کند که نشان می‌دهد برای کارگران ثروتمندتر، جابه‌جایی همچنان از ایالت‌های فقیرتر به ایالت‌های ثروتمندتر و با فرصت‌های بالاتر ادامه دارد. اما کارگران فقیرتر در جهت مخالف حرکت می‌کنند تا مسکن ارزان‌تری داشته باشند. مقررات‌زدایی، با کاهش بیش از 50درصدی هزینه مسکن در کشورهای ثروتمند، ما را به الگوی قدیمی فرصت‌طلبی برمی‌گرداند.
کاپلان اشاره می‌کند که مقررات‌زدایی مسکن حتی نرخ زادوولد را افزایش می‌دهد که اکنون در حال کاهش است. او نموداری دارد که نشان می‌دهد شهرستان‌های روستایی (جایی که مسکن ارزان‌تر است) نرخ باروری بسیار بالاتری نسبت به شهرهای بزرگ دارند (جایی که مقررات هزینه‌های مسکن را افزایش داده است). علاوه بر این، او خاطرنشان می‌کند که این شکاف در دهه گذشته تقریباً دو برابر شده است. چرا هزینه‌های مسکن اهمیت دارد؟ زیرا تعدیل استاندارد برای افزایش هزینه‌های مسکن کم است. اتاق کمتر، نوزادان کمتر. علاوه بر این، کاپلان خاطرنشان می‌کند، اگر خرید خانه را به تعویق بیندازید، زیرا ده سال برای دریافت پیش‌پرداخت پس‌انداز کرده‌اید، مهم‌ترین سال‌های زندگی برای بچه‌دار شدن را از دست داده‌اید؛ اگر کلاً افق زمانی که در آن می‌توانید بچه‌دار شوید نگذشته باشد. مقررات‌زدایی مسکن حتی جرم را کاهش می‌دهد. چگونه؟
کاپلان بر این باور است که مقررات موجب وجود بسیاری از زمین‌های خالی در شهرها شده است و زمین‌های خالی احتمال وقوع جرم را افزایش می‌دهد. کاپلان به مطالعه‌ای در فیلادلفیا اشاره می‌کند که در آن پژوهشگران، با بررسی 541 زمین خالی، به‌طور تصادفی برخی از آنها را برای محوطه‌سازی، حصارکشی و نگهداری اختصاص دادند. نتیجه چه شد؟ جنایت‌هایی که مردم محله‌ها متوجه آنها می‌شدند، 37 درصد کاهش یافت و جرائمی که آنقدر مهم بود که به پلیس گزارش می‌شد، حدود 9 درصد کاهش پیدا کرد که بسیار قابل‌توجه بود. کاپلان خاطرنشان می‌کند که اگر به جای حصارکشی به مردم اجازه داده شود در زمین‌های خالی خانه بسازند، جرم و جنایت احتمالاً حتی بیشتر کاهش می‌یابد.
کاپلان حتی بر اساس کار اقتصاددانانی از دانشگاه شیکاگو و انریکو مورتی از دانشگاه برکلی استدلال می‌کند که مسکن ارزان‌تر به افزایش بزرگی تولید ناخالص داخلی، چیزی بین 14 تا 36 درصد منجر می‌شود. آنها یافته‌های خود را بر اساس داده‌های 220 شهر استوار کردند تا ببینند اگر افزایش فرصت‌های شغلی در شهرها بدون انفجار همزمان در مقررات مسکن اتفاق می‌افتاد، چقدر بهره‌وری افزایش می‌یافت.
با این‌حال، کاپلان که همیشه یک اقتصاددان صادق است، بر این باور است که انتقادی از کار هسیه / مورتی آشکار شده و نتایج آنها را تضعیف کرده است. اما درهرحال حتی اگر آنها در محاسبه اشتباه هم کرده باشند عدد مناسب هر چه که باشد، باید مثبت باشد، زیرا با کاهش هزینه مسکن در شهرها، کارگران بیشتری برای استفاده از فرصت‌های شغلی که در آن بهره‌وری بیشتری خواهند داشت، حرکت می‌کنند. حتی اگر این افزایش به اندازه پنج درصد در پنج سال باشد، رشد اقتصاد در هر یک از این پنج سال یک درصد بیشتر خواهد بود.
علاوه بر این، او به کار فردریک باستیا، اقتصاددان فرانسوی قرن نوزدهم، اشاره می‌کند تا در مورد اثرات مثبت مقررات (مانند حفظ ظاهر تاریخی) صحبت کند که دیده می‌شود، درحالی‌که اثرات منفی همین مقررات دیده نمی‌شود، مانند ساختمان‌های جدید زیبا که می‌توانند ساخته شوند، اما مقررات مانع آنها می‌شود. در این بررسی اشاره می‌شود که والدورف استوریا قدیمی در سال 1931 تخریب شد... تا ساختمان امپایر استیت، که نماد نیویورک بود، ساخته شود؛ کاری که اگر مقررات کنونی وجود داشت انجام نمی‌شد. کاپلان حتی برای پرداختن به تقسیم‌بندی سیاسی در مورد مسکن وقت می‌گذارد و استدلال می‌کند که مقررات‌زدایی هم برای چپ و هم برای راست جذاب است.
او درباره دشواری غلبه بر آن به دلیل روان‌شناسی صحبت می‌کند: مقررات‌زدایی ترسناک است و مردم وضعیت موجود را دوست دارند. یکی از چیزهایی که کاپلان در مورد آن بحث نمی‌کند، اما به نظر می‌رسد به استدلال‌های اصلی او بسیار کمک‌کننده است، این است که چگونه مقررات‌زدایی بر صنعت املاک و مستغلات اثرگذار است. او زمان زیادی را صرف صحبت از سازندگان می‌کند، اما هیچ‌وقت از دلالان، بانکداران وام مسکن و دیگرانی که از خریدوفروش مسکن امرار معاش می‌کنند صحبت نمی‌کند. بااین‌حال، به نظر می‌رسد پرداختن به این موضوع هم می‌تواند مهم تلقی شود و طرفداران بیشتری برای مقررات‌زدایی به همراه داشته باشد، زیرا سازمان ملی مشاوران املاک و مستغلات یکی از بزرگ‌ترین سازمان‌های لابی در ایالات‌متحده و احتمالاً بسیاری از کشورهاست.
انجمن‌های مسکن ایالتی به‌طور باورنکردنی در سطح ایالتی تاثیرگذار و قدرتمند هستند، و این ایالت‌ها و نه دولت فدرال هستند که بیشترین قدرت را بر مقررات مسکن دارند. در فصول پایانی کتاب، کاپلان از اقتصاد وارد سیاست می‌شود و مفهوم «آسایش» را معرفی می‌کند تا نشان دهد چگونه مزایای مختلف مقررات‌زدایی می‌تواند اهداف سیاستی را که هر یک از طرف‌های طیف سیاسی از آن حمایت می‌کنند، محقق کند. آیا می‌خواهید محیط زیست را بهبود ببخشید؟
سپس باید از مقررات‌زدایی مسکن حمایت کنید. نگران کاهش نرخ باروری هستید؟ سپس باید از مقررات‌زدایی مسکن نیز حمایت کنید. کاپلان نشان می‌دهد که چگونه مقررات‌زدایی در بازار مسکن با ارزش‌های هر فلسفه سیاسی بزرگ، از آزادی‌خواهی رابرت نوزیک گرفته تا برابری‌طلبی جان رالز، مطابقت دارد. کاپلان مجموعه وسیعی از پژوهش‌ها را برای حمایت از استدلال‌های خود گرد هم می‌آورد. برای خوانندگانی که می‌خواهند موضوع را بیشتر بررسی کنند، نویسنده و تصویرگر استنادهای منبع را هم در روایت و هم در اثر هنری ترکیب می‌کنند.
البته، خوانندگانی که می‌خواهند به نقل‌قول‌های کامل مراجعه کنند، همچنان می‌توانند آنها را در انتهای کتاب بیابند. اما در نهایت، کلمات نمی‌توانند عدالت کاملی را برای عکس‌ها و تصویرگری‌های کتاب ایجاد کنند. کتاب را برای خود تهیه کنید، آنگاه خواهید دید که چرا کتاب مهمی به شمار می‌آید. حتی می‌توانید از آن برای آموزش بعضی مفاهیم اقتصادی به کودکان استفاده کنید، حتی اگر ده‌ساله باشند. چه کسی می‌داند؟ ممکن است فرزندانتان را تشویق کنید تا اقتصاددانانی نوپا شوند.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید