شاخ غول مسکن شکسته شد / دولت باید یاد بگیرد!
چرا مساله خرید یا اجاره مسکن در ایران به دلیل تورم، مساله‌ساز و بحرانی است و به نظر می‌رسد که قرار نیست به طور کامل حل شود؟ کافیست منابع خبری مختلف را مورد بررسی قرار دهید تا متوجه شوید که تقریباً هیچ سالی بدون اینکه رسانه‌ها درباره بحران مسکن، گرانی خانه و مشکلات مستاجران نوشته باشند، گذشته است. این موضوع ما را به این فکر می‌اندازد که مشکل اصلی کجاست و چرا هنوز کاری برای حل آن انجام...
در ایران، ما با یک معضل مواجه هستیم و سوال این است که آیا این مشکل قابل حل است یا خیر؟ یکی از عواملی که باعث شده خرید یا اجاره مسکن در ایران به یک آرزوی غیرقابل دستیاب یا حداقل پیچیده شود، تورم است. در حالی که در دیگر کشورها تلاش می‌شود تا سیاست‌هایی برای کنترل قیمت مسکن تعیین شود، در ایران ما با مشکلاتی روبرو هستیم و تاکنون تدابیر کافی برای کنترل تورم در بازار مسکن انجام نشده است. علاوه بر این، بسیاری از قوانینی که قرار بودند به راحتی مشکلات را حل کنند، به عنوان ایده‌های برگرفته از تئوری ها در کاغذ باقی مانده‌اند. در این گزارش، تلاش شده است تا بخشی از سیاست‌های کنترلی که در اروپا اجرا شده‌اند، به عنوان مثال‌های موفق معرفی شوند.
مردم اروپا صاحبخانه هستند یا مستاجر؟
تفاوت‌های زیادی بین ساکنان کشورهای مختلف اروپایی در میزان صاحبخانه یا مستاجر بودن آنها وجود دارد. سایت یورو استیت مالک یا مستاجر بودن مردم اروپا را در سال 2022 بررسی کرده است. آمارها نشان می‌دهند بیش از 69درصد ساکنان کشورهای اتحادیه اروپا مالک خانه‌هایی هستند که در آنها زندگی می‌کنند. اما نکته جالب اینکه برخلاف تصور بالاترین درصد مربوط به صاحبخانه‌ها، متعلق به کشورهای مرفه اروپایی نیست. مردم رومانی با 95درصد، اسلواکی 93درصد، کرواسی 91درصد و مجارستان 90درصد صاحب خانه خودشان هستند. از سمت دیگر مردم کشورهای مرفهی مانند آلمان و اتریش با 46درصد کمترین نرخ صاحبخانه‌ها را در اتحادیه اروپا دارند.
قیمت مسکن در اروپا چقدر رشد داشته است؟
طبق تحقیقات سایت یورو استیت، متوسط قیمت مسکن در کشورهای عضو اتحادیه اروپا بین سال‌های 2010 تا 2022 حدود 47درصد رشد داشته است. نکته عجیب‌تر اینکه قیمت اجاره خانه در همین بازه زمانی فقط 18 درصد بالا رفته است. مقایسه افزایش قیمت مسکن در اروپا با بازار مسکن ایران نتایج وحشتناکی دارد.
طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران در همان بازه زمانی اروپا که بالاتر ذکر شد (1389 و 1401)، 1.8 میلیون تومان و 36میلیون تومان گزارش شده است. یعنی در حالی که اروپایی‌ها رشد 47 درصدی قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند، مردم ایران با رشد 2 هزار درصدی یا 20برابری قیمت خانه مواجه شده‌اند. اما ایراد کار کجاست؟ چطور اروپایی‌ها می‌توانند با وجود تورم بعد از سال‌های کرونا، قیمت مسکن را کنترل کنند، اما دست‌های سیاستگذاران ایرانی در مواجهه با غول تورم حوزه مسکن همیشه بالا و تسلیم است.
بودجه سنگین برای کنترل قیمت مسکن
کافی است بودجه‌ای که صرف مدیریت بخش سیاست‌های کلی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا را بدانید تا متوجه کنترل قیمت مسکن در این بخش از جهان باشید. سیاست‌های مسکن اتحادیه اروپا را می‌توان در سه‌دسته طبقه‌بندی کرد:
کشورهایی که بیش از 3درصد «GDP» یا همان تولید ناخالص داخلی را صرف سیاست‌های ساخت و مدیریت قیمت حوزه مسکن می‌کنند. (هلند، سوئد و بریتانیا)
کشورهایی که حدود یک تا 2 درصد «GDP» را صرف مدیریت و ساخت مسکن می‌کنند. (اتریش، دانمارک، فرانسه و آلمان)
کشورهایی که حدود یک درصد «GDP» را برای مدیریت بخش مسکن هزینه می‌کنند. (سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا)
هلند به عنوان کشوری که بیشترین سهم از تولید ناخالص داخلی خود را صرف بخش مسکن می‌کند و در سال‌های اخیر به خاطر تورم بازار مسکن دست به تغییراتی در قوانین حوزه املاک زده، مورد خوبی برای بررسی است.
هلندی‌ها چطور غول مسکن را شکست دادند؟
3 درصد تولید ناخالص داخلی هلند (یعنی 33 میلیارد دلار) با جمعیت 18میلیون نفری صرف امور مدیریت و کنترل بخش مسکن می‌شود. در حالی که در بودجه 1403 ایران با جمعیت 88میلیون نفر، بودجه وزارت راه و شهرسازی 68 هزار میلیارد تومان (چیزی حدود یک‌میلیارد دلار) آورده شده است. نکته اینکه وزارت راه و شهرسازی ایران تنها بخشی از وظایفش سیاست‌گذاری در حوزه مسکن و شهرسازی در کشور است و علاوه بر این متولی اداره امور حمل‌ونقل زمینی، دریایی و هوایی در محدوده داخلی کشور و ارتباطات ترابری میان ایران و دیگر کشورهای جهان نیز هست و بخش زیادی از بودجه این وزارتخانه صرف این امور می‌شود. همین فاصله معنادار بودجه، اولین تفاوت اهمیت مسکن در نگاه دولت‌های دو کشور است. اما هلندی‌ها در کنار بودجه مناسب، با اعمال قانون‌های حمایتی سعی کرده‌اند ترمز تورم بازار مسکن را بکشند.
قوانین خرید خانه
اولین قانون دادن وام مسکن به خانه اولی‌ها است. یعنی هلندی‌ها فقط در زمان خرید خانه اول می‌توانند از وام‌های با بهره کم و طولانی‌مدت برای خرید خانه استفاده کنند، اما همین وام تا 80 درصد ارزش ملک را برای متقاضی خرید خانه پوشش می‌دهد. در حالی که در ایران خریداران خانه می‌توانند - به شرط تسویه وام قبلی و برای خرید خانه بعدی - هر تعداد که می‌خواهند، وام بگیرند و از این لحاظ منعی برای گرفتن وام‌های متعدد وجود ندارد. اما نکته اصلی این است که وام مسکن در ایران کمتر از 10 درصد ارزش واقعی ملک را پوشش می‌دهد.
فروشنده ملک اگر خانه‌اش را به متقاضی‌ای که خانه ندارد و بین 18 تا 35سال سن دارد، بفروشد، از معافیت مالیاتی معامله برخوردار می‌شود. این قانون هم تمایل فروشندگان و دادن تخفیف به خریداران بدون خانه را به دنبال دارد، هم از کسانی به سن خانه‌دار شدن و استقلال رسیده‌اند، حمایت می‌کند.
کسانی که قصد خرید خانه دوم و بیشتر را دارند، باید مالیات سنگین دارایی اموال را در زمان خرید ملک دوم - گاهی مواقع تا 10درصد - پرداخت کنند. این مالیات برای کنترل وسوسه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است. در ایران هم مالیات نقل‌وانتقال ملک برابر با 5درصد ارزش معامله است که باید چیزی حدود 20درصد ارزش واقعی ملک باشد. اما ارزش معامله (که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود) هنوز با ارزش واقعی فروش ملک متفاوت است، مثلا اگر قیمت واقعی یک خانه 5میلیارد تومان باشد، ارزش معاملاتی آن 500میلیون تومان برآورد می‌شود که مالیات 5درصدی از آن - یعنی 25میلیون تومان - به هیچ وجه بازدارنده نیست. برای اینکه بدانید ارزش معاملاتی مورد محاسبه مالیات چقدر از قیمت واقعی ملک در ایران پایین‌تر است، بد نیست نگاهی به «ارزش معاملاتی املاک در سازمان امور مالیاتی» بیندازید.
در هلند اگر مالکان خانه قصد فروش خانه و خرید ملک دیگری را دارند، باید مالیات نقل‌وانتقال ملک به دولت بدهند.
مدیریت اجاره خانه در هلند
دولت هلند یک شیوه امتیازدهی براساس متراژ خانه، امکانات، قرار گرفتن در موقعیت شهری و میزان بازدهی انرژی دارد که براساس آن به خانه‌های اجاره‌ای امتیاز می‌دهد. پس اگر مالک خانه‌ای در هلند هستید که قصد اجاره‌اش را دارید، مبلغ اجاره خانه‌تان مطابق با امتیازی است که به دست می‌آورد.
طبق امتیازدهی خانه‌های اجاره‌ای هلند به دو دسته تقسیم می‌شوند: مسکن اجتماعی و مسکن خصوصی.
75درصد خانه‌های اجاره‌ای در دسته مسکن اجتماعی و 25 درصد هم در طبقه مسکن خصوصی قرار می‌گیرند. حالا اگر شما در طول سال درآمدی کمتر از 37هزار یورو داشته باشید، می‌توانید ساکن یکی از خانه‌های اجاره‌ای بخش مسکن اجتماعی شوید. تعیین اجاره‌بهای این خانه‌ها و هزینه‌های احتمالی آنها (مانند تعمیرات برق، لوله‌کشی و...) بر عهده شهرداری ناحیه‌ای است که خانه در آن واقع شده است. افزایش اجاره سالانه هم با مجوز شهرداری و به طور محدود اضافه می‌شود. با همین سیاست‌گذاری، افرادی که حداقل درآمد را در این کشور دارند، می‌توانند با خیالی آسوده خانه‌ای متناسب با بودجه‌شان اجاره کنند.
آیا پلتفرم‌های آنلاین روی تورم قیمت مسکن اثرگذار هستند؟
یکی از مسائلی که در سال‌های اخیر همیشه در زمان افزایش قیمت ارزش ملک یا اجاره خانه در ایران مساله‌ساز بوده، دلایل تورم در بازار مسکن است. معمولا سیاستگذاران به جای گذاشتن مالیات متناسب برای کسانی که خانه دوم را می‌خرند، گرفتن مالیات از کسانی که قصد خرید و فروش خانه را دارند، یا گذاشتن قوانینی برای کنترل افزایش اجاره سالانه، توپ را در زمین مشاوران املاک می‌اندازند که به خاطر کسب سود بیشتر خانه‌ها را گران‌تر می‌فروشند.
یا سراغ پلتفرم‌های آنلاین انتشار آگهی می‌روند و ادعا می‌کنند با درج قیمت خانه در آگهی‌های بخش املاک، روی گرانی اثرگذار هستند. اما واقعیت این است که مشاوران املاک در همه دنیا براساس پورسانت فروش یا اجاره خانه درآمد دارند و این سیاست‌های بازدارنده است که فعالیت مشاوران املاک را کنترل می‌کند.
از طرف دیگر، اروپایی‌ها بیشترین استفاده را برای خرید و فروش یا اجاره مسکن از پلتفرم‌های آنلاین می‌کنند و بخش زیادی از معاملات مسکن از طریق همین سایت‌های خرید فروش یا اجاره انجام می‌شود. سایت «rightmove.co.uk» در انگلستان با بیش از یک میلیون خانه برای فروش و اجاره و 102 میلیون بازدید ماهانه، یا سایت «immowelt.de» در آلمان با 15 میلیون بازدید ماهانه یکی از مهم‌ترین پلتفرم‌های اجاره و فروش مسکن در این دو کشور محسوب می‌شوند.
هر دو سایت هم قیمت اجاره خانه یا فروش ملک را در کنار آگهی درج می‌کنند. واقعیت این است تا زمانی که سیاست‌های کنترلی از سمت دولت اعمال نشود، مقصر دانستن پلتفرم‌های آنلاین حوزه مسکن بیشتر بهانه‌هایی با هدف منحرف کردن ذهن مردم و رسانه‌ها خواهند بود، تا جوابی قانع‌کننده برای افسار پاره غول مسکن.