طرح ملی مسکن؛ آغاز یا پایان؟
رونق بخش مسکن در شرایط تداوم رکود تورمی اقتصاد کلان و رکود بی‌سابقه بخش مسکن چگونه ممکن است؟ نااطمینانی و نبودن چشم‌انداز روشن از اقتصاد، زمستانی‌ترین فصل تاریخ مسکن در نیم‌قرن اخیر را رقم زده است. در غیاب رونق اقتصاد کلان و بی‌سامانی بازار‌های اقتصادی و نیز نرخ‌های روزافزون طلا و ارز، بازار مسکن با ریسک زمین‌گیر کردن دارایی و هزینه‌های مبادلاتی بالا برای سازندگان و سرمایه‌گذاران چه...
دکتر حجت میرزایی؛ کارشناس و صاحب‌نظر مسکن؛ در دنیای اقتصاد نوشت: شاید تصور شود تعیین وزیر تازه‌نفس و جوان با پشتوانه سیاسی جناح حاکم، دمیدن روحی تازه در طرح ملی مسکن و آغاز دوباره‌ای برای وعده ساخت 4میلیون مسکن در چهارسال فعالیت دولت سیزدهم و سالی یک‌میلیون واحد مسکونی است.
اما و هزار اما، توضیحات بذرپاش در جلسه رای‌اعتماد حاکی از پایان این طرح و شانه خالی‌کردن صریح و روشن وی از چنین تعهد و وعده رئیسی در دوران نامزدی انتخابات ریاست‌جمهوری است. حتی اگر بذرپاش با آن صراحت از زیر این بار شانه خالی نمی‌کرد و حتی با وجود تاکید دوباره رئیس‌جمهور بر تداوم تعهد و برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن (در بازدید از رباط‌کریم)، باز با بسیاری از شواهد می‌توان انتخاب وزیر جدید راه و شهرسازی را مهر پایانی بر این وعده ناشدنی و غیرممکن دانست.
اما چرا انجام این تعهد ناشدنی است و چرا از ابتدا چنین برنامه‌ای بی‌مطالعه و نیندیشیده مطرح شد و با کنار گذاشتن آن از برنامه اجرایی وزارت راه و شهرسازی، بذرپاش چه برنامه جایگزینی در حوزه مسکن خواهد داشت؟
1. رونق بخش مسکن در شرایط تداوم رکود تورمی اقتصاد کلان و رکود بی‌سابقه بخش مسکن چگونه ممکن است؟ نااطمینانی و نبودن چشم‌انداز روشن از اقتصاد، زمستانی‌ترین فصل تاریخ مسکن در نیم‌قرن اخیر را رقم زده است. در غیاب رونق اقتصاد کلان و بی‌سامانی بازار‌های اقتصادی و نیز نرخ‌های روزافزون طلا و ارز، بازار مسکن با ریسک زمین‌گیر کردن دارایی و هزینه‌های مبادلاتی بالا برای سازندگان و سرمایه‌گذاران چه جذابیتی خواهد داشت. افزایش پیاپی قیمت مصالح اصلی تولید مسکن و افزایش 57 درصدی دستمزد و انتظارات تورمی، رشد 47 درصدی قیمت مسکن را در یک‌سال اخیر در پی داشته و تعداد پروانه‌های صادرشده در کلانشهرها به کمترین تعداد در چهاردهه اخیر کاهش یافته است. عجیب‌تر اینکه در کلانشهرها بخش بزرگی از معاملات بر واحد‌های مسکونی قدیمی با بیش از 20 سال عمر (احتمالا برای تعمیر و بازسازی) و نیز واحد‌های مسکونی لاکچری در مناطق بالای تهران متمرکز است.
2. در ابتدا گفته شد هزینه ساخت هر مترمربع حدود 3 میلیون تومان است، بذرپاش آن را 7 میلیون تومان اعلام کرد؛ اما با محاسبه‌ای سرانگشتی در کمترین میزان و با ساده‌ترین مصالح و کمترین تاخیر و موانع حدود 10 میلیون تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین نه تسهیلات 450 میلیون تومانی در تهران و نه آورده اولیه 200 میلیون تومانی متقاضیان تکافوی ساخت واحد‌های 100 متری را نمی‌کند و افزایش دوبرابری تسهیلات برای نظام بانکی و خریداران (برمبنای قدرت مالی بازپرداخت تسهیلات بانکی) ممکن نیست.
3. می‌خواهند برای چه کسی 4 میلیون مسکن بسازند، در حالی که تعداد خریداران نهایی طرح به 500هزار خانوار هم نمی‌رسد. از بین حدود 5 میلیون نفر ثبت‌نام‌کننده اولیه مسکن ملی کمتر از 300هزار نفر حساب بانکی گشوده‌اند و پرونده تسهیلات آن‌ها به گردش افتاده است و بقیه حدود 3 میلیون نفر انصراف داده یا کنار گذاشته شده‌اند. با الزام به آورده اولیه 200 میلیون تومانی و تداوم تامین مالی مسکن با همان روش سنتی وام‌های 12 ساله، اما این‌بار با نرخ سود بانکی 18 درصد، این طرح در دهک‌های اول تا چهارم مشتری نخواهد داشت و مانند مسکن مهر به روشی برای پس‌انداز اجباری و اهرم‌کردن پس‌انداز خانوار‌های دهک پنجم به بالا برای افزایش تدریجی دارایی خانوار تبدیل خواهد شد.
4. همچنان در تهران و کلانشهرها، مقررات و ضوابط ساخت‌وساز ترمز‌کننده موانع اصلی نوسازی بافت فرسوده و تولید انبوه آپارتمان‌های کوچک (کمتر از 60 متر) هستند. همچنان الزام به تامین صددرصدی پارکینگ، اجازه ورود شرکت‌های حرفه‌ای انبوه‌ساز به کوچک‌سازی را نمی‌دهد. همچنان برخی استاندارد‌های لوکس و بی‌مبنا همچون استاندارد‌های نما و محدودیت‌های معماری هزینه ساخت را به‌طور غیرواقعی بالا می‌برد. همچنان قوانین و مقررات مالیات و تامین‌اجتماعی هزینه ساخت شرکت‌های انبوه‌ساز حرفه‌ای را در مقابل سازندگان غیرحرفه‌ای بخش خصوصی حدود 30درصد بالاتر نگه داشته و ورود آنان به انبوه‌سازی در بافت فرسوده و کوچک‌سازی را غیر‌اقتصادی کرده است. اما دولت سیزدهم غافل از این اصلاحات ضروری و رفع موانع دست‌وپاگیر و محدود‌کننده همچنان در بند تامین زمین دولتی و تولی‌گری است و به تصدی‌گری مسکن و تبدیل مسکن‌سازی دولتی به زمین بازی سیاست می‌اندیشد.
5. بذرپاش اجرای طرح تولید 4 میلیون مسکن را نیازمند 2800 همت منابع مالی (چیزی حدود دوبرابر بودجه عمومی سال 1401) دانست که تامین آن غیرممکن است. وی در محاسبات خود هزینه تامین زیرساخت‌های موردنیاز یعنی آب، برق، گاز، تلفن، شبکه فاضلاب، شبکه حمل‌ونقل، مراکز خدمات عمومی و اجتماعی (مدرسه، مرکز بهداشت، درمانگاه، بیمارستان، بازارگاه، پاسگاه پلیس و ساختمان‌های اداری موردنیاز) را به حساب نیاورد. ضمن آنکه در محاسبه هزینه ساخت 400 میلیون مترمربع ساختمان مسکونی هم دست‌کم 30درصد کم برآورد داشت و نرخ تورم را هم در سال‌های اجرای این طرح صفر فرض کرد. با اصلاح این محاسبه خواهیم دید که منابع موردنیاز ساخت 4 میلیون مسکن نه 2800 همت، بلکه دست‌کم 10هزار همت یعنی بیش از 6 برابر بودجه عمومی سال 1401 خواهد بود!
6. واقعیت این است که از اساس قرار نبوده همه منابع مالی ساخت 400 میلیون مترمربع مسکونی را دولت پرداخت کند. هزینه ساخت واحد‌ها برعهده بهره‌برداران و تقاضا‌کنندگان است که با آورده نقدی و تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود و هزینه تدارک زیرساخت‌ها و مراکز خدمات عمومی و اجتماعی و ساختمان‌های اداری برعهده دولت خواهد بود و همه این محاسبات فقط برای تقریب ذهن به کل منابع مالی موردنیاز اجرای این طرح توسط مردم و بخش عمومی (دولت و شهرداری‌ها) است. اما کارسازی برای تامین منابع موردنیاز تسهیلات ساخت یا خرید این 4 میلیون واحد و نیز مدیریت اجرایی تامین زمین و انتخاب پیمانکار (و احتمالا تامین مصالح موردنیاز) و نظارت بر ساخت این واحد‌های مسکونی برعهده دولت و به‌طور مشخص وزارت راه و شهرسازی است و همین یعنی اجرای طرح ناممکن است.
7. بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی این صنعت و بانک‌های تجاری تمایلی به تامین مالی از منابع خود ندارند. پرداخت وام‌های 18 درصدی به ده‌ها هزار مشتری، جز ریسک بزرگ و دردسر بی‌پایان نتیجه‌ای ندارد، به همین دلیل تاکنون بانکی (جز بانک‌مسکن) مشتریان طرح را پذیرش نکرده و پرونده‌ای نگشوده است. در طرح مسکن‌مهر با حدود 2 میلیون واحد مسکونی و قرارداد‌های ساخت هر مترمربع 310 هزارتومان، خط اعتباری 50 همتی از طریق بانک‌مرکزی برای بانک‌مسکن گشوده شد که زمینه تورم حدود 30 درصدی سال آخر دولت دهم را فراهم کرد. تامین منابع موردنیاز تسهیلات در این طرح نیازمند خط اعتباری دست‌کم 300 همتی است که دست‌کم 2 هزار همت نقدینگی جدید در پی دارد و تورم 40 درصدی موجود می‌تواند به تورم انفجاری سه‌رقمی منجر شود.
8. در طرح مسکن مهر، دولت برای حدود یک‌سوم واحد‌های مسکونی که با قرارداد‌های سه‌جانبه توسط انبوه‌سازان ساخته شدند، تعهد خرید تضمینی داد و هنوز بخشی از واحد‌های بلاتکلیف این دسته باقی مانده است. اگر دولت دهم با پشتوانه درآمد‌های بی‌سابقه نفتی چنین تعهداتی ایجاد کرد و البته از پس آن برنیامد، دولت سیزدهم با کدام منابع مالی موجود یا محتمل چنین تعهداتی را ایجاد خواهد کرد.
9. ساخت 400 میلیون مترمربع فضای مسکونی با تولی‌گری دولتی، جز گسترش فساد مالی در انتخاب پیمانکاران و سازندگان، تامین‌کنندگان زمین و مصالح، نظارت دوره‌ای و تحویل‌گیری و نیز فساد و تباهی در بخش تعاون (تعاونی‌های مسکن) نتیجه‌ای ندارد. با آغاز ساخت حدود 700هزار واحد مسکونی تعاونی‌ساز در برنامه مسکن‌مهر، هزاران پرونده فساد و تخلف در شرکت‌های تعاونی مسکن‌مهر از ابتدای طرح در دولت اول احمدی‌نژاد گشوده شد و تا یک‌دهه پس از آن در سال‌های پایانی دولت روحانی ادامه یافت. این بی‌توجهی، تعاونی‌های مسکن را به یکی از پرفسادترین زمینه‌های کسب‌وکار بخش خصوصی تبدیل کرد و بی‌تردید فساد ناشی از این طرح در کنار توزیع گسترده رانت نفتی، یکی از عوامل مهم سقوط آزاد ایران در رتبه‌بندی‌های بین‌المللی فساد، یعنی سقوط از رتبه 77 به رتبه 144 بود. طرح مسکن ملی می‌تواند زمینه سقوط مجدد ایران از رتبه 150 کنونی به پایین‌ترین سطوح این رتبه‌بندی را فراهم کند.
10. تنها بخش قابل دفاع و نجات‌بخش طرح مسکن‌مهر حدود 800هزار واحد خودمالکی یعنی ساخت مجتمع‌های مسکونی توسط سازندگان بخش خصوصی در زمین‌های خود بود که تنها از تسهیلات مسکن‌مهر استفاده کردند و نام مسکن مهر بر آن نهاده شد. این بخش از ساختمان‌ها، هم به‌موقع ساخته شدند و هم در چارچوب قواعد بازار مسکن با توافق سازندگان و خریداران مورد بهره‌برداری قرار گرفتند و کمترین عوارض آشکار فساد ساخت‌وساز با تولی‌گری دولتی را درپی داشتند. از این رو شاید بتوان شانه خالی کردن وزیر جدید از اجرای طرح مسکن ملی را حاکی از هوش و عقلانیت وی در آغاز وزارت دانست و بهتر است دولت رسما این طرح را غیرقابل اجرا و پایان‌یافته اعلام کند.
از میان اخبار