قیمت خانه 300 درصد گران شد | خرید مسکن را فراموش کنید

بررسی داده‌های بانک مرکزی از سه منطقه پرمعامله یعنی مناطق 2، 5 و 10 در پایتخت نشان می‌دهد که در خردادماه سال جاری به ترتیب، 327 درصد، 369 درصد و 433 درصد نسبت به خرداد 1399 افزایش قیمت داشته‌اند.

همچنین تعداد معاملات مسکن در خرداد سال جاری (1403) نسبت به خرداد سال 1399 در مناطق 2، 5 و 10 به ترتیب با کاهش 69 درصد، 68 درصد و 54 درصد همراه بود.

سقوط قیمت مسکن در راه است؟

با روی کار آمدن دولت‌های منتسب به گروه‌های اصلاح‌طلب، عموم مردم به بهبود روابط کشور با سایر نقاط دنیا امیدوار می‌شوند و این موضوع زمینه کاهش تورم مسکن را فراهم کرده است.

روز گذشته پس از اعلام نتایج شمارش آرای انتخابات ریاست جمهوری بازارها رنگ آرامش را به خود دیدند، این آرامش در بازارهای مختلف به اشکال متفاوت رقم خورد؛ بازار سرمایه در واکنش به انتخاب پزشکیان به عنوان رئیس جمهور سبزپوش شد، از نرخ خودرو در بازار آزاد کاسته شد و دارایی‌هایی نظیر طلا و دلار نیز با افت نسبی قیمت همراه شدند.

اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و سیاسی بر بازار مسکن متفاوت با بازار سایر دارایی‌ها است؛ در واقع بازار مسکن معمولا با سرعتی پایین به سیگنال‌ها واکنش نشان می‌دهد. البته از سال 1397 و در پی آغاز عصر جهش قیمت و رکود در بازار مسکن، سرعت اثرپذیری این بازار از تحولات بیرونی و همچنین بازارهای رقیب بیشتر شد، اما همچنان این بازار به شکل روزانه تغییر معناداری را ثبت نمی‌کند؛ درواقع روزانه اتفاق معناداری در بازار مسکن رقم نمی‌خورد. در این شرایط این سوال مطرح است که واکنش بازار مسکن به نتیجه ریاست جمهوری چه خواهد بود؟

روز گذشته و در پی مشخص شدن پیروزی مسعود پزشکیان در انتخابات، گروه مسکن روند کوتاه‌مدت قیمت مسکن را از 20 صاحب نظر و کارشناس اقتصاد مسکن مورد پرسش قرار داد. به منظور دریافت جوابی صریح از این نظرسنجی دو سناریوی محتمل مطرح و از کارشناسان خواسته شد تا محتمل‌ترین گزینه را انتخاب کنند. سناریوی اول «ثبات یا کاهش قیمت مسکن» و سناریوی دوم استمرار «افزایش قیمت» در بازار مسکن بود.

نتایج بررسی نشان داد که از 20 کارشناس شرکت کننده در نظرسنجی یک نفر آینده این بازار در کوتاه‌مدت را قابل پیش بینی نمی‌دانست؛ 7 نفر معادل 35 درصد احتمال کاهش قیمت در بازه کوتاه‌مدت و 12 نفر احتمال ثبات قیمتی در این بازار را در بازه یک تا دو ماه آینده مطرح کردند.

به این ترتیب باید اذعان کرد که برآیند نظر فعالان اقتصادی از تاثیر نتیجه انتخابات بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت حکایت از آرامش نسبی و ثبات قیمتی دارد. اما در خصوص آینده میان‌مدت و بلندمدت این بازار و اینکه عصر پساجهش مسکن شکل پایدار گرفته یا خیر باید منتظر اعلام کابینه دولت چهاردهم، مشخص شدن ریزبرنامه‌های اقتصادی و سیاست خارجی این دولت و همچنین چگونگی اجرای برنامه‌ها در این دولت باشیم.

عصر پسا جهش یعنی چه؟

بازار مسکن از سال 1397 به بعد دچار جهش‌های مکرر قیمتی شد، به نحوی که متوسط هر متر مربع خانه در شهر تهران از 4 میلیون تومان در 6 سال گذشته به مرز 86 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شرایط کنونی رسید؛ در واقع طی بازه حدودا 6 ساله قیمت مسکن در کشور بیش از 20 برابر شد. از سال 1397 به شکل مستمری بازار مسکن با التهاب قیمتی مواجه بود و در عین حال این بازار با رکود تاریخی در خرید و ساخت مسکن نیز مواجه بود. اما عصر پساجهش به مفهوم بروز یک دوره «افت قیمت واقعی» در بازار مسکن است؛ این دوره، زمان گذار به رونق غیرتورمی نیز خواهد بود، دوره‌ای که حداقل یک سال به طول می‌انجامد.

میزان مشارکت مردم در انتخابات بیانگر آن است که بخشی از مردم به بهبود وضعیت در آینده امید قطعی ندارند. برخی فعالان بازار مسکن به همزمانی آغاز به کار دولت چهاردهم و آغاز ماه محرم که فصل بروز رکود سنتی در معاملات بازار املاک است اشاره کرده و معتقدند، این همزمانی می‌تواند روند کاهش قیمت در بازار مسکن را طی هفته‌های پیش رو و در ابتدای آغاز به کار دولت چهاردهم تسریع ببخشد.

برخی کارشناسان بر این باورند که تورم ساخت مانع از بروز کاهش قیمت در بازار مسکن می‌شود؛ در این شرایط اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به کاهش تورم در بخش تولید بینجامد، قیمت مسکن نیز کاهش پیدا می‌کند. در عین حال برخی صاحب‌نظران بازار مسکن بر این عقیده اند که در پی مشخص شدن نتیجه انتخابات، بخشی از نقدینگی از بازارهای غیرمولد نظیر بازار مسکن به بخش مولد سوق داده می‌شود و این موضوع با تضعیف تقاضای سرمایه به کاهش تورم در بخش مسکن می‌انجامد.

پیش بینی روند بازار مسکن طی یک ماه پیش رو

در گزارشی با عنوان «تیرهای انتخاباتی در بازار مسکن» که در روز دوم تیر ماه امسال منتشر شده است؛ به بررسی تورم مسکن در ماه‌های ابتدایی رئیس جمهورهای مختلف از سال 1376 پرداخت. بررسی‌ها از زمان آغاز به کار دولت‌های مختلف از آن حکایت داشت که در تیر 76 و در پی آغاز به کار دولت اول خاتمی و همچنین در تیر 92 و با روی کار آمدن دولت اول روحانی تورم ماهانه مسکن در کشور منفی شد؛ این در حالی است که در پی پیروزی و آغاز به کار دولت اول احمدی نژاد در تیر 94 و همچنین آغاز به کار دولت سیزدهم در تیر 1400 بازار مسکن با تورم مثبت ماهانه مواجه شد.

این رویه مشابه در دولت‌های منتسب به گروه‌های اصلاح طلب و اصولگرا عمدتا از انتظارات مردم و فعالان بازارها از روند برنامه‌های اقتصادی دولت‌ها نشات می‌گیرد. در واقع با روی کار آمدن دولت‌های منتسب به گروه‌های اصلاح‌طلب، عموم مردم به بهبود روابط کشور با سایر نقاط دنیا امیدوار می‌شوند و این موضوع زمینه کاهش تورم مسکن را فراهم کرده است؛ با وجود این در پی آغاز به کار برخی دولت‌ها سیگنال‌های دیگر بروز کرد و خریدهای سرمایه‌ای با هدف پوشش ریسک افزایش یافت که این موضوع خود را در جهش قیمتی نمایان می‌کند.

در شرایط کنونی با توجه به پیروزی مسعود پزشکیان، بخش بزرگی از آحاد جامعه و به‌خصوص فعالان بازارهای مخالف به بهبود روابط کشور با دنیا امیدوار شده‌اند و این امیدواری همان‌گونه که بر روند بازارهایی نظیر بازار سرمایه، طلا و دلار اثرگذار است، می‌تواند به عقبگرد قیمتی در بازار مسکن بینجامد.