قیمت واقعی مسکن؛ مترمربعی چند؟
روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال 90 تا پایان 1402، از یک میلیون و 900هزار تومان به 75 میلیون و 700هزار تومان رسید و 40 برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، 2.3 برابر شده است..
به گزارش اقتصادنیوز، دنیای اقتصاد نوشت: منظور از قیمت واقعی، «میزان رشد قیمت مسکن، پس از حذف اثر تورم عمومی» است.
براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال 1403، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال 90، حدود 4 میلیون و 300هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته - به طور دقیق، 12 سال اخیر - حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، اثر بالابرنده های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».
قیمت واقعی مسکن طی دهه 70، نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، 40درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان های تهران همچنین طی دهه 80 که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال های 81 و 86 روبه‌رو شد، تنها 59درصد افزایش یافت.به این ترتیب، آنچه از سال 90 تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال 90 تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در 4 مقطع زمانی را نشان می دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.
در فاصله سال های97 تا 99 یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین 38درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه رشد میانگین 71 درصدی داشت). در سال 1400 اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت 8 درصدی قیمت واقعی در آن سال شد. در سال 1401، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال 1401 به میزان 23درصد افت کرد. دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سال های قبل تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم. در سال 1402 بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سال های قبل از 1400 و 1401 شد به‌طوری که بروز تنش های منطقه ای و تحت الشعاع قرار گرفتن نبض دلار از ریسک ها در سال گذشته به رشد 24درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این 4 مقطع مشخص می کند، طی دو سال 1400 و 1401، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در 97 تا 99 را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید