محیط شهری مناسب توسعه‌دهندگان صنعت ساختمان

در طول سه دهه گذشته هرچه که بر جذابیت اقتصاد دبی برای سرمایه‌گذاری‌های خارجی افزوده شده، نیاز به بهبود کیفیت زندگی شهری و ایجاد پروژه‌های مسکونی با کیفیت در سطح بین‌المللی نیز افزایش یافته است، همین امر باعث شده تا توسعه‌گران بتوانند در بستر اقتصاد کم هزینه دبی، خود به ایجاد فرصت‌های جدید اقتصادی و جذاب کردن زندگی در این شهر اقدام کنند که به نوعی موید یک رابطه دو طرفه میان اقتصاد این شیخ‌نشین با فعالیت توسعه‌گرهای ساختمانی است. بر همین مبنا شهری که تا پیش از شروع قرن حاضر بیشتر یک پهنه بیابانی در جنوب خلیج فارس بود، حالا با دارا بودن رکورد بلندترین برج چند منظوره جهان (برج خلیفه) و پروژه‌های شهری وسیع در چند جزیره مصنوعی الگوی برخی مناطق شهری جهان برای توسعه ساختمانی شده است.

از جزایر مصنوعی تا برج خلیفه

نام دبی این روزها در اقتصاد جهان با رونق مهاجرت ثروتمندان، ساخت ساختمان‌های شیک و زیبا و البته بازار داغ املاک شناخته می‌شود. این شهر طی در سال‌های اخیر به عنوان یکی از نمونه‌های موفق رشد اقتصادی و گذر از اقتصاد نفتی در منطقه خاورمیانه شناخته شده و توانسته سالانه تعداد زیادی گردشگر به خود جذب کند. در این چهارچوب این شهر با گذر از سنت‌های مرسوم در شهرسازی کشورهای حاشیه خلیج‌فارس طی دهه‌های اخیر توانسته از یک امیرنشین کوچک با ساختمان‌های بسیار کوتاه به یک شهر مدرن بدل شود که پس از چین و ایالات متحده بیشترین تعداد ساختمان‌های با واحدهای مسکونی بالای 150 مترمربع را در خود جای داده است.

با این حال این تنها مزیت دبی نسبت به دیگر شهرهای مدرن عصر حاضر نیست. دبی با دارا بودن رکورد بلندترین ساختمان جهان در کتاب رکوردهای گینس نخستین شهری است که یک ساختمان فعال با ارتفاع 828 متر دارد. این ساختمان که با نام برج خلیفه همه ساله تعداد بسیار زیادی گردشگر را سراسر جهان به دبی جذب می‌کند یکی از نمونه‌های موفق برنامه‌ریزی بلندمدت توسعه شهری در جهان است که توانسته آینده متمایز را نسبت به بسیاری از شهرهای خاورمیانه پیش روی امارات متحده قرار دهد.

جهان تا همین چند دهه پیش کشورهای عربی جنوب حاشیه خلیج فارس را عمدتا با منابع نفتی عظیم و جذب سرمایه‌گذاری‌های سنگین برای توسعه میدان‌های نفتی و گازی به یاد می‌آورد، با این حال با کاهش جذابیت جهانی سوخت‌های فسیلی به عنوان منبع انرژی و افزایش تمایل کشورهای پیشرفته به منابع تجدیدپذیر کم کم نگاه اعراب نیز به امر توسعه تغییر کرد و آنها را بر آن داشت تا برای گذار از اقتصاد نفتی برنامه‌ریزی کنند. یکی از وجوه جالب مدرن شدن اقتصاد این کشورها تلاش برای ایجاد فضاهای شهری مدرن به خصوص ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و مسابقه برای داشتن بلندترین‌ها است.

همان‌طور که گفته شد برنده این مسابقه در کلاس جهانی فعلا شهر دبی است که با داشتن برج خلیفه به عنوان بلندترین ساختمان جهان رکورددار گینس در این زمینه به شمار می‌رود. اگرچه به دنبال آنها حاکمان عربستان نیز گام بلندی برای ساختن برج جده برداشتند که ارتفاع 1000 متری دارد. البته این برج در حال ساخت، بازی را در این مرحله متوقف نکرده و در میان طرح‌های احتمالی همچنان می‌توان نام پروژه‌هایی را دید که کشورهای دیگر و البته مجددا دبی برای ساخت آسمان خراش‌های بلند‌تر دارند.

اما آنچه که سبب شده تا در حال حاضر دبی پذیرای بلندترین برج جهان باشد برنامه‌ریزی شهری مناسب در کنار داشتن نگاه بلندمدت برای اداره شهر بوده که در کنار انسجام قوانین و برنامه‌های اقتصادی توانسته بستر لازم برای ایجاد یک شهر مدرن را فراهم آورد. در شهر دبی تاکنون مجتمع‌های تجاری مسکونی و تفریحی بسیاری ساخته شده که که برخی از آنها نظیر برج خلیفه دارای کاربری چند منظوره هستند. علاوه بر اینها طی سالیان پیش از افتتاح برج خلیفه تعدادی جزیره مصنوعی با کاربری عمدتا مسکونی و تفریحی در این شهر ساخته شده که از آن جمله می‌توان به بلو واترز، جزایر جهان و دبی پالم اشاره کرد.

اما پیش از آنکه سایر پروژه‌های بزرگ به بهره‌برداری رسیده در شهر دبی را بررسی کنیم بهتر است تا توضیحات مربوط به مهم‌ترین ساختمان این شهر یعنی برج خلیفه را به پایان برسانیم. با دارا بودن ارتفاع 828 متر (2716 فوت و 6 اینچ)، برج خلیفه بیش از دو برابر ارتفاع امپایر استیت بیلدینگ و تقریباً سه برابر ارتفاع برج ایفل را داراست.

این برج دارای بلندترین آسانسور در یک ساختمان با ارتفاع 504 متر (1654 فوت) است و همچنین می‌تواند به داشتن بیشترین تعداد طبقات در یک ساختمان (163 طبقه) و مرتفع‌ترین رستوران از سطح زمین (441.3 متر؛ 1447 فوت و 10 اینچ) ببالد. یکی از چشمگیرترین ویژگی‌های برج، عرشه دیدبانی با ارتفاع 555.7 متر (1823 فوت و 1.9 اینچ) است که پیش از این بلندترین در جهان محسوب می‌شد، تا اینکه در سال 2015، برج شانگهای چین با ارتفاع 632 متر (2073 فوت)، عرشه‌ای به ارتفاع 561.3 متر (1841 فوت) را افتتاح کرد.

در شب سال نو 2015، برجسته‌ترین نماد دبی میزبان یک نمایش آتش‌بازی باشکوه بود که در آن آتش‌بازی‌ها از هر طرف (و بالای) این آسمان‌خراش 828 متری (2716فوت و 6 اینچی) فوران کردند. در کمتر از 10دقیقه، بیش از 1.6تن (3527 پوند) مواد آتش‌بازی به هوا پرتاب شد و رکورد جدیدی برای مرتفع‌ترین آتش‌بازی روی یک ساختمان به ثبت رسید. همین امر سبب شد تا علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی مستقر در این برج پیرامون این پروژه عظیم ارزش افزوده بالایی در منطقه‌ای که پروژه در آن واقع شده است نیز ایجاد شود.

افزون بر این موارد باید خاطرنشان کرد که برج خلیفه فراتر از یک ساختمان صرف، یک آسمان‌خراش چندمنظوره است که طیف وسیعی از امکانات و کاربری‌ها را در خود جای داده است که از آن جمله می‌توان به هتل آرمانی دبی، نخستین هتل جهان با طراحی جورجیو آرمانی، که از طبقه همکف تا طبقه 8 و همچنین طبقات 38 و 39 را در بر می‌گیرد، آپارتمان‌های مسکونی شامل واحدهای مسکونی خصوصی که از طبقات 19 تا 108 و فضاهای اداری اختصاصی در طبقات مختلف از دیگر کاربری‌های در نظر گرفته شده در این مجموعه است.

هم اکنون پروژه‌های با کاربری مختلف و در مقیاس بسیار وسیع در دبی در حال اجرا است؛ آنچه حتی پیش از طرح برج خلیفه توانست توجه جهانی را به خود جلب کند جزایر مصنوعی ساخته شده با هدف افزایش خط ساحلی در شهر دبی بوده است. از آن جمله می‌توان به جزایر نخل شکل جمیرا پالم و جبل علی اشاره کرد هر کدام از این جزایر پیش از بحران مالی سال 2008 در دست اجرا بوده و هم اکنون پذیرای مجتمع‌های مسکونی و تفریحی هستند.

به‌طور کلی مشخص نیست که از ابتدای قرن بیست و یکم تاکنون چه تعداد پروژه مسکونی اداری و تجاری در دبی به اتمام رسیده با این حال نقش توسعه‌گران ساختمانی یا دولوپرها در این میان بسیار حائز اهمیت است. زیرساختی که آنها در شهر دبی ایجاد کردند توانسته تاکنون جمعیتی در حدود 4 میلیون نفر را در خود جای دهد. این در حالی است که جمعیت بومی این شهر بسیار کمتر از این مقدار است و رشد و توسعه دبی طی دهه‌های اخیر سبب شده تا بخش مهمی از ساکنان این شهر در حال حاضر خارجی‌ها و سرمایه‌گذاران باشند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که ایجاد زیرساخت‌های مناسب اقتصادی و فنی هم اکنون دبی را به یک شهر بین‌المللی تبدیل کرده است.

موفقیت در اکسپو

می‌توان اینطور برداشت کرد که همین بستر مناسب باعث شد تا در سال‌های اخیر توسعه‌گرهای بومی در امارات متحده عربی بتوانند زیرساخت‌های لازم برای برگزاری نمایشگاه دبی اکسپو 2020 را فراهم کنند. نمایشگاه‌های بین‌المللی اکسپو نمایشگاه‌هایی هستند که به نمایش دستاوردهای ملل مختلف می‌پردازند. در ابتدا قرار بود اکسپو 2020 دبی از 20 اکتبر 2020 تا 10 آوریل 2021 برگزار شود، اما به دلیل همه‌گیری کووید -19 در امارات متحده عربی به تعویق افتاد. با وجود تعویق، برگزارکنندگان نام «اکسپو 2020» را برای اهداف بازاریابی و برندسازی حفظ کردند. این رویداد در6 ماه برگزاری خود، بیش از 24 میلیون بازدید از سراسر جهان را به ثبت رساند.

مجمع عمومی دفتر نمایشگاه‌های بین‌المللی (BIE) در پاریس، دبی را به عنوان میزبان این رویداد در 27 نوامبر 2013 معرفی کرد. طبق گزارش EY، انتظار می‌رود اکسپو 2020 دبی تا 2042، حدودا 150 میلیارد درهم (42.2 میلیارد دلار) ارزش افزوده ناخالص برای اقتصاد امارات متحده عربی به ارمغان آورد. میراث اکسپو 2020 دبی از طریق اکسپو سیتی دبی، یک شهر هوشمند آینده‌نگر و انسان‌محور که حداقل 80 درصد از زیرساخت‌های ساخته شده اکسپو را دوباره به کار گرفته، زنده است. اکسپو سیتی دبی که در اکتبر 2022 راه‌اندازی شد، به گونه‌ای طراحی شده است که یک اکوسیستم نوآوری جهانی و الگویی برای زندگی شهری پایدار باشد.

این شهر همچنان میزبان انواع رویدادهای فرهنگی، مراکز آموزشی و جاذبه‌های گردشگری است و اطمینان می‌دهد که روح «اتصال ذهن‌ها، خلق آینده» بسیار فراتر از رویداد شش‌ماهه آن ادامه می‌یابد. پاویون پایداری (ترا) به مرکز کودکان و علم تبدیل شده است، و پاویون تحرک (الیف) اکنون به عنوان یک ساختمان تجاری با فضاهای اداری رده بالا عمل می‌کند که رویکردی کاربردی و آینده‌نگرانه را در توسعه پس از اکسپو نشان می‌دهد. این نمایشگاه موفق شد تا در طول مدت بازدید بیش از 100 میلیون بازدید مجازی و حدود 24 میلیون بازدید خضوری را به ثبت برساند.

همسویی ظاهر و باطن در دبی

تغییرات اقتصادی و فرهنگی در عرصه بین‌الملل طی دهه‌های اخیر به شکلی بوده که برخلاف دوران باستان دیگر نمی‌توان یک محصول را از روی ظاهر آن قضاوت کرد. علم بازاریابی در دهه‌های گذشته آنچنان تغییرات شگرفی را شاهد بوده که قضاوت کردن کیفیت یک محصول از روی ظاهر دیگر عملا غیر ممکن است. در حال حاضر توجه به ظاهر یک کالا از حیث بسته‌بندی و یا نحوه ارائه تبلیغات برای کالاها و خدمات تولید شده به حدی پیچیده است که نمی‌توان به مانند هزاران سال پیش همه‌چیز را به سادگی محصولات کشاورزی یا مصنوعات ابتدایی ساخت دست انسان قضاوت کرد. تقریبا تا همین دو قرن پیش اگر ظاهر یک کالای کشاورزی یا صنعتی مناسب بود، وجود این شرط ساده به معنای سالم بودن کالاها در نظر گرفته می‌شد، اما حالا قضیه به کلی فرق کرده است. بازاریاب‌های حرفه‌ای این روزها می‌توانند هر محصولی را جدا از کیفیت آن جذاب جلوه دهند.

با این وجود حتی در اقتصاد پر از پیچیدگی دنیای کنونی یک مورد مهم باقیمانده که نمی‌تواند زشت اما با کیفیت باشد. این نکته دقیقا همان چیزی است که ساختمان‌ها و در نگاهی کلان‌تر شهرها را از سایر محصولات تمدن انسانی جدا می‌کند. شهرها را در حال حاضر برخلاف تولیداتی نظیر شکلات، اتومبیل، لوازم خانگی و یا هر چیزی که ساخته دست بشر است، همچنان از روی ظاهر نیز قضاوت می‌شوند. در واقع شهرها امروزه مهم‌ترین ابرسیستم‌های ساخته شده به دست بشر هستند که برخلاف تولیدات صنعتی در ابعادی بسیار وسیع در راستای نظم خودانگیخته بازار شکل می‌گیرند‌. با این حال آنچه که آنها را کارآمد نگه داشته و در عصر مدرن به مکانی مناسب برای زندگی تبدیل می‌کند، نحوه مدیریت شهری و در نظر گرفتن فضاهای مناسب برای زیست اجتماعی در آنها است.

شهرها را شاید بتوان با تبلیغات و شگردهای دیگر بازاریابی به یک مقصد زیبای گردشگری تبدیل کرد، اما نمی‌شود با تبلیغ و هیاهو به مکانی برای زیست انسان بدل ساخت. کارآمدی یا ناکارآمدی هریک از زیرسیستم‌های این سامانه عظیم، از حمل و نقل گرفته تا طراحی فضای شهری به سرعت از سوی شهروندان ارزشیابی می‌شود.

اگر یک شهر مکان مناسبی برای زیستن نباشد مردم دیر یا زود آن را ترک می‌کنند و البته آنچه که به جز نظر شهروندان بر ارزیابی از کارایی فضای شهری اثر می‌گذارد نظرهای متخصصان حوزه شهرسازی و معماران و سایر کارشناسان ذی صلاح در علوم مربوطه هستند. بررسی‌های متعددی نشان می‌دهد که دبی به عنوان یک شهر نوپا در مقایسه با بسیاری از شهرهای جهان توانسته طی چهار دهه گذشته به سرعت به یک مقصد جذاب برای مهاجرت مردم دنیا به خصوص افراد ثروتمند بدل شود.

مقصد پرطرفدار میلیونرها

اما دبی چگونه طی 3 دهه توانست از یک بیابان تقریباً خالی در حاشیه جنوبی خلیج فارس، به یک شهر سرزنده چند میلیون نفری تبدیل شود؟ در تبیین این مساله اگر بخواهیم نقش دولوپرها و آنچه که توانستند برای توسعه این شهر طی دهه‌های اخیر رقم بزنند را به درستی بررسی کنیم، باید ابتدا نگاهی به عملکرد اقتصاد این شیخ نشین عربی داشته باشیم. اقتصاد دبی طی دهه‌های گذشته همواره یک اقتصاد رو به رشد مبتنی بر بازار آزاد بوده است. این اقتصاد هرچه در این مسیر موفق‌تر گام برداشته توانسته از سنت اقتصادی کشورهای عربی واقع در خاورمیانه که اقتصاد تک محصولی استوار بر نفت است فاصله بگیرد.

بنابر آخرین آمار تولید ناخالص داخلی شهر دبی به تنهایی در سال 2023 حدود 116 میلیارد دلار بوده که بخش مهمی از کل تولید ناخالص داخلی در امارات متحده عربی را شکیل می‌دهد، در طول دهه‌های اخیر این کشور توانسته با دوری گزیدن از قوانین محدود کننده در کنار ایجاد زیرساخت‌های اقتصادی به خصوص در زمینه تجارت و توریسم نقش مهمی در بهبود وضعیت اقتصادی ایفا کند. از سوی دیگر یک عامل مهم در اقتصاد کشورهای پیشرفته نیز به نفع دبی نقش بازی کرده است؛ در حالی که دموکراسی‌های غربی طی دهه‌های اخیر همواره بر افزایش مالیات‌ستانی تاکید داشته‌اند، دبی با در نظر گرفتن قوانین تشویقی موفق شده تا به سرزمین موعود بسیاری از کسب و کارهای بازرگانی در دنیا تبدیل شود. نرخ پایین مالیات در این شهر آن را برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذاب کرده است.

از طرفی دیگر ایجاد بستر مناسب برای بهره‌گیری از ابزارهای مالی در داخل این شهر که بخش مهمی از آن در بازار سرمایه قابل دسترس است، باعث شده تا در کنار شبکه بانکی و بیمه‌ای کارآمد سرمایه‌گذاری در دبی به امری جذاب با هزینه اندک بدل شود. ثبات اقتصادی در این شهر زمینه‌ای را فراهم آورده تا در نبود قوانین مزاحم، توسعه‌گران ساختمانی به یکی از بازیگران مهم در این شهر بین‌المللی بدل شوند. در حال حاضر توسعه گرانی همچون اعمار و داماک پروژه‌های مهمی را در سطح دبی و حهان در دست اجرا دارند.

بررسی رابطه متقابل رشد اقتصادی دبی با بهبود بازار ساخت و‌سازدر آن نشان می‌دهد که امنیت اقتصادی و رشد به وجود آمده از قبل آن طی دهه‌های اخیر به خصوص از سال 2000 به بعد سبب شده تا رشد اقتصادی دبی به جذب جمعیت و ایجاد یک بازار بکر برای توسعه‌گران ساختمانی بینجامد.

این روند اگرچه در طول 25 سال اخیر به خصوص با وقوع بحران مالی 2008 در جهان، فراز و نشیب‌هایی به خود دیده با این حال در سال‌های اخیر روند صعودی بلندمدت خود را حفظ کرده و باعث شده تا عملکرد مناسب توسعه‌گرها در ایجاد فضاهای شهری و به خصوص مسکونی، خود به عاملی برای رشد هرچه بیشتر اقتصاد دبی تبدیل شود. در واقع می‌توان گفت ایجاد بسترهای قانونی و عملیاتی مناسب برای توسعه‌گرها باعث شده تا دبی تجربه‌ای موفق از رشد اقتصادی را نیز به نمایش بگذارد.

بازار بکر دبی برای اجرای پروژه‌های بزرگ جسورانه سبب شده تا شرکت‌های اماراتی که در ابتدای قرن بیست و یکم بسیار کوچک بودند با بهره‌گیری از تجربه جهانی خود به توسعه‌گران بین‌المللی بدل شوند. این شرکت‌ها حالا نه تنها در امارات متحده عربی و حتی کشورهای منطقه خاورمیانه فعالیت می‌کنند بلکه فراتر از آن، در گستره جهانی نیز دستی بر آتش روژه‌های متحورانه و مدرن ساختمانی دارند.

مجموعه این تحولات سبب شده تا دبی به بهشت سرمایه‌گذاری برای ثروتمندان و حتی مهاجرت میلیونرها تبدیل شود. گزارش شبکه بلومبرگ در سال 2024 حکایت از آن داشت که شهر دبی به مهم‌ترین مقصد میلیونرها برای زندگی در سال 2024 تبدیل شده است. بسیاری بر این باور هستند که تداوم سیاست‌های سهل‌گیرانه برای سرمایه‌گذاران در شرایطی که کشورهای دیگر از چنین روندی پیروی نمی‌کنند می‌تواند در بلندمدت به نفع دبی باشد.