مسکن در مسیر کاهش قیمت

مسکن در مسیر کاهش قیمت 

به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور ثبات قیمت مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

روز گذشته بانک مرکزی اعلام کرد که رشد نقدینگی طی مسیر کاهشی از 39 درصد در سال 1400 به 31.1 درصد در سال 1401 و به 26.9 درصد در شهریور 1402 رسیده است. به تبع آن رشد پول که سنجشی برای وضعیت انتظارات تورمی محسوب می شود از بالای 70 درصد در اغلب هفته‌های اسفند 1401 به سطح 39 درصد در مهرماه سال جاری رسیده است.

بازارهای همسو و اثرگذار بر بخش مسکن نیز به ثبات رسیده‌اند؛ به نحوی که در سال جاری قیمت دلار، طلا و خودرو در محدوده مشخصی قرار گرفته و نوسانات چندانی نداشته است. حتی با وجود تنش‌های بین‌المللی هفته‌های اخیر، بازار ارز دچار تغییر محسوسی نشد.

درخصوص میزان ساخت و ساز هم آمار از رونق این بخش حکایت دارد؛ به نحوی که شاخص مدیران خرید بخش ساختمان (شامخ) از رقم 33.95 در فروردین امسال به 55.49 در مرداد رسید. بخشی از این رشد به ساخت و ساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شود و بخش دیگر از رونق خانه‌سازی توسط بخش خصوصی نشأت گرفته است.

رسیدن 1.5 میلیون واحد به مرحله ساخت

دولت تاکنون 1.5 میلیون واحد مسکونی با میانگین پیشرفت 25 درصد را به مرحله ساخت رسانده و در یک سال اخیر 150 هزار واحد نیمه تمام را تکمیل کرده است. یکی از بخش‌ها که تا 140 درصد رشد کرده نوسازی بافتهای فرسوده است. بنا به گفته محمد آیینی معاون وزیر راه و شهرسازی از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون مجموعا 189 هزار و 200 واحد در دست نوسازی قرار گرفته که حدود 32 هزار واحد آن باقیمانده از پروژه‌های نیمه‌کاره دولت قبل بود.

در خصوص میزان معاملات نیز آمار از کسادی خرید و فروش در بخش سوداگری و سرمایه‌ای حکایت دارد. تقریبا از خرداد امسال به دلیل کاهش انتظارات تورمی در بخش ملک، خرید و فروش به شدت کاهش یافت و تورم این حوزه کنترل شد؛ به طوری که در سه ماهه تابستان تورم بازار مسکن در شهر تهران به ترتیب منفی 2.8، منفی 0.7 و منفی 1.7 درصد بود. طبق اعلام مرکز آمار در شهریورماه میانگین وزنی قیمت مسکن در تهران 80 میلیون و 838 هزار تومان بوده در حالی که مرداد این رقم 83 میلیون و 182 هزار تومان بود. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در شهریور 1402 به 75 درصد رسیده اما در مقایسه با ماه قبل (84 درصد) 8.9 درصد کاهش داشته است.

با اینکه چهار متغیر اثر آرامش بخش بر بازار مسکن ایجاد کرده، نرخ تورم شهریورماه در محدوده 46 درصد قرار داشته است. اگرچه تورم نقطه به نقطه به 39 درصد رسیده و 0.3 درصد نسبت به مرداد کاهش یافته اما هنوز نرخ تورم با شرایط ایده‌آل فاصله دارد که امید می‌رود با کاهش رشد نقدینگی شاخص تورم نیز طی ماههای آینده کاهشی شود.

با شروع پاییز و پایان فصل جابه‌جایی، معاملات مسکن نیز کاهش یافته و بنا به گفته واسطه‌های ملکی، مبایعه‌نامه‌های چندان زیادی در خرید و فروش و حتی اجاره منعقد نمی‌شود. انتظار می‌رود در فصل پاییز روند کاهشی تورم بازار ملک ادامه پیدا کند. شهریور امسال فقط 3008 معامله مسکن در تهران منعقد شد که حدود یک پنجم حالت ایده‌آل است.

سیداحسان خاندوزی سخنگوی اقتصادی دولت با بیان اینکه ترمز رشد قیمت در بازار مسکن کشیده شده است گفت: در پنج ماه منتهی به شهریور امسال کاهش 46 واحد درصدی تورم مسکن را تجربه کردیم. تورم نقطه به نقطه شهریورماه هم نسبت به قله قیمتی که در اردیبهشت امسال داشتیم و این میزان را در اردیبهشت نسبت به سال قبل با 121 درصد رشد مواجه کرد، به کاهش 46 واحد درصدی رسانده است.

کاهش سفته بازی در بازار مسکن

سخنگوی اقتصادی دولت با بیان اینکه درخواست ما از مجلس این است که نهایی شدن قانون مالیات بر سوداگری را در اولویت قرار دهند، تصریح کرد: همواره بخشی از پیشران‌های افزایش قیمت در بخش دارایی‌ها به ویژه در حوزه مسکن، سوداگری‌های بازار مسکن بوده است. با توجه به تدابیر ماه‌های اخیر مبنی بر اینکه از ابزارهای تنظیمی برای تنظیم سوداگری‌ها و کاهش و تعدیل سفته‌بازی در بازار مسکن استفاده کنیم، وضعیت بهتر شده است.

خاندوزی تاکید کرد: برخی بنگاه های معاملات ملکی که در افزایش قیمت نقش داشتند، تعطیل شدند و در عین حال همراهی دولت و مجلس برای تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کم رونق شدن سفته‌بازی‌ها در بازار مسکن شده است.

همچنین مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی این بازار به ایسنا گفت: بررسی ادوار بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بین 1000 تا 1100 دلار بوده و در پیک‌هایی تا 1600 دلار هم رسیده است. در حال حاضر نیز اگر میانگین قیمت مسکن را با دلار آزاد محاسبه کنیم به رقم حدود 1600 دلار می‌رسیم که سقف دوره‌های گذشته را نشان می‌دهد. در نتیجه یا دلار باید خود را با مسکن تطبیق دهد یا قیمت مسکن از دلار کمتر شود.

وی افزود: به دلیل ماهیت چسبندگی بازار مسکن معمولا قیمت‌ها کاهش محسوسی پیدا نمی‌کند اما می‌تواند به ثبات برسد. با توجه به تورم ذاتی اقتصاد کشور ثبات قیمت اسمی مسکن به معنای کاهش قیمت واقعی آن خواهد بود.

روانشادنیا با بیان این‌که متقاضیان توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند افزود: از طرف دیگر فروشندگان و سازندگان آپارتمان هم نمی‌توانند برای فروش قطعی تصمیم بگیرند. در نتیجه فضای ابهام‌آلودی در بازار ملک ایجاد شده که می‌توان گفت اگر محرک‌هایی از جانب بازارهای موازی بخصوص بازار ارز وارد نشود دست کم تا پایان سال جاری وضعیت رکودی مسکن ادامه خواهد داشت.