معجزه «مجوز زدایی» در ساخت‌وساز
گروه شرکت‌های ساختمانی، نیلوفر ادیب‌نیا: در سال‌های اخیر، صنعت ساختمان در کشور ما در یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های تاریخی خود قرار گرفته است؛ دوره‌ای که در آن تورم تولید، افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساخت و کاهش قدرت خرید مردم همزمان با هم رخ داده است و سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین زنجیره صنعت ساختمان، بخش‌های بالادست بازار ساخت‌وساز و بخش‌های پایین‌دست بازار ساخت و مسکن،...
این وضعیت، ترکیبی از بحران‌های اقتصادی داخلی و شرایط ژئوپلیتیک منطقه‌ای است که عملا حالتی شبه‌جنگی ایجاد کرده است؛ حالتی که نه در حد یک جنگ تمام‌عیار، اما به اندازه‌ای اثرگذار هست که جریان سرمایه، کاهش یافت و پیش‌بینی‌پذیری در صنایع مختلف از جمله صنعت ساختمان مختل یا غیرممکن شده است.
در چنین فضایی، پرسش اصلی آن است که کشورهایی که ریسک‌های اقتصادی یا غیراقتصادی یا هر دو - تجربه جنگ، تحریم، تورم یا بحران‌های مشابه - را داشته‌اند، دولت‌ها و بخش خصوصی در آنجا برای تاب‌آور نگه‌داشتن صنعت ساختمان خود چه کرده‌اند؟ پاسخ به این پرسش از آن جهت اهمیت حیاتی دارد که صنعت ساختمان، تنها یک صنعت محدود به خود یا تعداد محدودی صنایع دیگر نیست بلکه چند صد رشته صنعتی و خدماتی در بالادست و پایین‌دست این صنعت، با نبض تولید ساختمان ارتباط دارند و هر نوع تغییر فاز در این صنعت، اثر مستقیم و معنادار بر روند تولید این رشته‌ها به همراه دارد. ضمن آنکه سهم قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها در اقتصاد ایران، مربوط به بخش ساختمان است و رشد ارزش افزوده این بخش نیز سهم قابل‌توجهی در رشد تولید ناخالص دارد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، ساخت‌وساز تنها یک بخش اقتصادی نیست؛ پیشران بیش از 300 رشته صنعتی و خدماتی، موتور اقتصاد و اشتغال شهری و یکی از اصلی‌ترین محل‌های سرمایه‌گذاری طبقه متوسط است. رکود این بخش، در واقع رکود کل اقتصاد را تشدید می‌کند. از این رو نگاهی به تجربه کشورهای گرفتار جنگ یا تنش‌های طولانی‌مدت مانند روسیه نشان می‌دهد که وضعیت فعلی در ایران امری بی‌سابقه نیست.
در همه این کشورها الگوی مشترکی دیده می‌شود؛ وقتی هزینه ساخت بالا می‌رود و مردم توان خرید ندارند، پروژه‌ها نیمه‌تمام می‌مانند و واحدهای نو‌ساز فروش نمی‌روند. اما چیزی که این تجربه‌های گوناگون را برای ما ارزشمند می‌کند، راه‌حل‌هایی است که هر کشور برای تاب‌آوری صنعت ساختمان به کار برده است امری که می‌تواند برای سیاستگذار در کشور ما در شرایط فعلی آموزنده باشد.
رشد 7 درصدی ساخت‌وساز با تسهیل‌گری دولت
نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از داده‌های مربوط به بخش ساختمان روسیه نشان می‌دهد، صنعت ساختمان روسیه در شرایط فشار اقتصادی و تحریم‌ها با چالش‌های جدی روبه‌روست، اما توانسته تاب‌آوری نسبی از خود نشان دهد؛ نزدیک به یک‌سوم سازندگان املاک و مستغلات این کشور در آستانه ورشکستگی قرار دارند و حدود 20درصد از سازندگان بزرگ روسیه هم‌اکنون به مرحله ناتوانی مالی نزدیک شده‌اند، رقمی که پیش‌بینی می‌شود احتمالا تا 30درصد افزایش یابد.
توقف برنامه وام‌های یارانه‌ای دولت مسکو که نرخ بهره را چهار سال نزدیک 8درصد نگه داشته بود، موجب شد نرخ موثر وام‌های مسکن جدید به 25درصد یا بیشتر برسد و قدرت خرید خریداران کاهش یابد، درحالی‌که فشار هزینه‌ها و کاهش تسهیلات و مشوق‌ها پروژه‌های ساخت‌وساز را متوقف یا به تاخیر انداخته است. همچنین درآمد شرکت‌های بزرگ نیز سقوط کرده است؛ برای نمونه فروش «یوگ‌استروی‌این‌وست» 45درصد و «گروه ستل» 41درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. با این حال تحلیلگران بر این باورند که مجموعه‌ای از برنامه‌های ملی و زیرساختی توانسته تاب‌آوری صنعت را حفظ کند.
ترکیبی از پروژه‌های کم‌ارتفاع، خانه‌های شخصی، تسهیلات اعتباری، بهینه‌سازی زنجیره تامین مصالح و کاهش موانع اداری، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را فعال نگه داشته است. این صنعت که اشتغال آن همراه با بخش خدمات شهری حدود 16درصد جمعیت فعال کشور را دربر می‌گیرد، در سال گذشته 13.4درصد از تولید ناخالص داخلی روسیه را تامین کرده است و حجم ساخت‌وساز نیز بیش از 7درصد رشد داشته است.
در بازار مسکن و ساختمان روسیه، براساس «طرح ملی مسکن و محیط شهری»، قرار است تا سال 2030 در مجموع بیش از 1.15میلیارد مترمربع واحد مسکونی جدید ساخته شود و میانگین سرانه مسکن از 28.8 مترمربع در 2023 به 30 تا 33 مترمربع برسد. تنها در سال 2023، به میزان 110.4میلیون مترمربع مسکن یعنی معادل 0.75 مترمربع به ازای هر نفر به عنوان عرضه مسکن جدید تحویل بازار داده شده است که نسبت به سال قبل 7.5درصد افزایش داشته است. از زمان آغاز این طرح در سال 2019 تا 2023، بیش از 387میلیون مترمربع واحد جدید ساخته شده است و شرایط زندگی 15.7میلیون از خانوارها یعنی معادل 44درصد کل خانواده‌های این کشور بهبود یافته است.
یکی از موثرترین ابزارهای تاب‌آوری در روسیه، کاهش شدید فرایندهای اداری بوده است؛ تعداد مراحل لازم برای ساخت‌وساز از 96 به 32 مرحله و مدت زمان بررسی اسناد از 48 به 24 روز کاهش یافته است. این اقدام سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را تسریع و هزینه نهایی ساخت را کاهش داده است و طبق برآوردها تنها در سال جاری، سازندگان با کوتاه شدن چرخه ساخت، حدود 245میلیارد روبل صرفه‌جویی از بابت پرداخت بهره تسهیلات بانکی داشته‌اند.
خبرگزاری اوکراینی کیو ایندیپندنت معتقد است که صنعت ساخت‌وساز روسیه، با وجود مواجهه با چالش‌هایی مانند افزایش هزینه‌های مصالح و کمبود نیروی کار، همچنان توانسته است تاب‌آوری قوی از خود نشان دهد. این تاب‌آوری بر دو ستون اصلی استوار است: مانع‌زدایی دولتی و مشوق‌ها از یک‌سو و تحول دیجیتال از سوی دیگر. در بخش اول، دولت نقش تعیین‌کننده‌ای در حفظ ظرفیت تولید این صنعت ایفا کرده است. این حمایت از طریق برنامه‌های مالی هدفمند مانند «زیرساخت ملی»، تسهیلات 15 ساله با نرخ بهره پایین 3درصد، و اوراق زیرساختی با نرخ 4.5 تا 5درصد که یک نوع ابزار مالی دولتی یا شرکتی برای تامین مالی پروژه‌های بزرگ زیرساختی است، انجام شده است.
همچنین، بودجه‌های مستقیم برای ساخت مدارس، بیمارستان‌ها، جاده‌ها و شبکه‌های انرژی، جریان مالی مستمری را به این صنعت تزریق کرده است. نتایج این اقدامات کاملا ملموس است: تاکنون بیش از 737 پروژه خدماتی تکمیل، 1600دستگاه ناوگان حمل‌ونقل عمومی خریداری و صدها کیلومتر جاده و زیرساخت شهری نوسازی شده است.
کاهش تورم ساخت مسکن با تحولات دیجیتالی
بر اساس این گزارش، همزمان، دیجیتالی‌سازی صنعت ساخت‌وساز به عنوان یکی از ستون‌های اصلی تاب‌آوری این بخش، نقش بسیار مهمی در افزایش سرعت و کیفیت پروژه‌ها ایفا کرده است. از سال 2024، استفاده از فناوری مدل‌سازی اطلاعات ساختمان (BIM/TIM) برای همه سازندگان اجباری شده و پیش‌بینی می‌شود که تا سال 2025، تمامی پروژه‌های مشارکتی نیز به این استاندارد متعهد شوند.
این فناوری به سازندگان اجازه می‌دهد تا هزینه‌ها را دقیق‌تر پیش‌بینی کنند، مراحل ساخت را به شکل کارآمدتری مدیریت کنند و عملکرد ساختمان پس از تکمیل را به صورت دقیق پایش کنند. به عبارت دیگر، با فناوری مدل سازی، مشکلاتی مانند خطاهای طراحی، تاخیر در اجرای پروژه یا هدررفت مصالح به میزان قابل‌توجهی کاهش می‌یابد و تصمیم‌گیری‌ها در طول فرآیند ساخت، سریع‌تر و علمی‌تر انجام می‌شود.
علاوه بر این، در چارچوب برنامه ملی «شهر هوشمند»، سطح دیجیتالی‌سازی در 235 شهر روسیه از سال 2018 تاکنون 55درصد افزایش یافته و مجموع حمایت‌های مالی این برنامه از 1.1میلیارد روبل فراتر رفته است. این برنامه شامل استفاده از فناوری‌های هوشمند برای مدیریت حمل‌ونقل، انرژی، آب و فاضلاب، ارائه خدمات درمانی و آموزشی به صورت الکترونیکی و نظارت بر محیط زیست است. به کمک این تحول دیجیتال، شهرها می‌توانند داده‌های لحظه‌ای را تحلیل کنند، مشکلات را سریع‌تر شناسایی و تصمیم‌های موثر و مبتنی بر واقعیت اتخاذ کنند.
نتیجه نهایی این است که دیجیتالی‌سازی نه تنها کارآیی و کیفیت ساخت‌وساز را بهبود داده، بلکه محیط سرمایه‌گذاری را نیز پایدارتر کرده و تاب‌آوری صنعت ساختمان را در برابر بحران‌های اقتصادی و نوسانات بازار تقویت کرده است. به زبان ساده، فناوری‌های نوین باعث شده‌اند که پروژه‌ها سریع‌تر، دقیق‌تر و با ریسک کمتر اجرا شوند و شهرها هم به شکلی هوشمندتر و انعطاف‌پذیرتر اداره شوند.
این تغییرات باعث افزایش شفافیت در فرآیندهای ساخت، کاهش فساد اداری، بهینه‌سازی مصرف انرژی و کاهش ضایعات شده و محیطی پایدارتر برای سرمایه‌گذاران، سازندگان و شهروندان ایجاد کرده است. به علاوه، این برنامه شرایط مناسبی برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی و حمایت از پروژه‌های بزرگ زیرساختی فراهم کرده و با ترکیب فناوری و سیاست‌های حمایتی، تاب‌آوری صنعت ساختمان را در مواجهه با بحران‌های اقتصادی و نوسانات بازار تقویت می‌کند.
با این تحولات، تحلیل‌های شرکت «ARB Pro» شرکت مشاوره استراتژیک و مالی در روسیه نشان می‌دهد که بازار در سال 2025 به دو بخش متمایز تقسیم شده است: بخش اول شامل ساختمان‌های مسکونی چند واحدی است که به دلیل کاهش دسترسی خانوارها به وام و پایان برنامه‌های حمایتی، سودآوری خود را از دست داده است و اکنون تنها در بخش لوکس است که جذابیت دارد؛ در نتیجه ساخت مجتمع‌های انبوه و کم‌تراکم دیگر جذابیت گذشته را ندارد. بخش دوم شامل پروژه‌های زیرساختی و ملی دولتی است که با سرمایه‌گذاری عظیم دولت در مدارس، مراکز درمانی، فرهنگی، گردشگری و زیرساخت‌ها، جریان ثابت و قابل‌توجهی از تقاضا و سود ایجاد می‌کند.
در بخش مسکن انفرادی و ویلاسازی نیز رشد چشم‌گیری مشاهده شده است، به‌طوری که در نیمه اول سال 2025، 71درصد متراژ ساخته شده متعلق به ویلاسازی و تنها 29درصد به آپارتمان‌سازی اختصاص داشته است، زیرا طبقه متوسط تمایل به سکونت در حومه شهر دارد و سازندگان به سمت پروژه‌های کم‌تراکم و لوکس حرکت کرده‌اند. بازار املاک تجاری و اداری در حال تثبیت است، اما حوزه‌هایی مانند هتل‌داری با رشد 27درصد و انبارهای سبک صنعتی، به دلیل افزایش کسب‌وکارهای کوچک و متوسط، دیجیتالی شدن تجارت و نیاز به زنجیره‌های تولید منعطف، فرصت‌های جدیدی ارائه می‌دهند.
همچنین، براساس این گزارش، فناوری‌های مدرن مدل‌سازی اطلاعات ساختمان در تمامی پروژه‌های مشارکتی الزامی شده است و توانسته زمان اخذ مجوزها را تا 50درصد و خطاهای طراحی را 80درصد کاهش دهند و دقت برآورد مصالح را 45درصد افزایش دهد که بیانگر کاهش پرتی مصالح در پروژه‌ها به میزان چشم‌گیری است، که مستقیما به کاهش هزینه‌ها و مدیریت بهتر بودجه کمک می‌کند.
تجربه روسیه نشان می‌دهد که تاب‌آوری صنعت ساختمان در شرایط بحران نه در مقیاس پروژه، بلکه در انتخاب دقیق بازار هدف، تنوع‌سازی محصولات، بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و استفاده از پروژه‌های دولتی و زیرساختی نهفته است؛ الگویی که می‌تواند برای شرایط مشابه در کشورهای دیگر، به‌ویژه در زمان جنگ یا بحران اقتصادی، قابل استفاده باشد.
در نهایت، مساله بعدی برمی‌گردد به بازار اجاره. بازار اجاره در روسیه نقش حیاتی در تاب‌آوری صنعت ساختمان ایفا کرده است، به‌ویژه در شرایط بحران اقتصادی، افزایش نرخ بهره و کاهش قدرت خرید خانوارها. با محدود شدن دسترسی به وام مسکن و کاهش فروش مستقیم، اجاره مسکن، به ویژه در بخش لوکس، ویلاسازی حومه‌ای و آپارتمان‌های لوکس، جریان نقدی ثابتی برای سازندگان و مالکان ایجاد کرد و امکان ادامه پروژه‌ها را فراهم نمود.
همچنین اجاره بلندمدت و کوتاه‌مدت گردشگری، به‌ویژه در مناطق مرکزی و توریستی، به جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی کمک کرده است و زیان ناشی از رکود فروش را جبران کرد. در بخش تجاری و صنعتی نیز، درآمد اجاره دفاتر، انبارها و فضاهای صنعتی توانست بخشی از کسری نقدینگی را پوشش دهد و ریسک ورشکستگی شرکت‌های ساختمانی را کاهش دهد.