ملک کلنگی طلا شد؟
افزون بر دو عاملی که به آنها پرداخته شد، مانع دیگری نیز در برابر شروع پروژه های تخریب و نوسازی املاک کلنگی وجود دارد. این عامل «ترس از ختم شدن پروژه های ساختمانی به ناکجاآباد» و به بیان دیگر نگرانی نسبت به ناتوانی سازنده ها در تکمیل پروژه های ساختمانی است.
تازه ترین بررسی از وضعیت بازار زمین در پایتخت نشان می‌دهد ملک کلنگی گویا حکم «طلا» را پیدا کرده است. طی هفته های اخیر در مناطقی از شهر تهران و به شکل معنادار در نیمه شمالی شهر، مطالبه سازنده ها برای شناسایی ملک کلنگی به منظور شروع ساخت‌وسازهای جدید از شکل رایج و همیشگی خارج شده و روی دیوارهای شهر آمده است.
پیش از این عموما فروشندگان و واسطه های فعال در بازار زمین مبتنی بر روال همیشگی بیش از هر چیز از ظرفیت فایلینگ در بستر فضای مجازی و عرضه آگهی های ملکی به شکل آنلاین استفاده می کردند. اگرچه ظاهر نصب آگهی ملکی روی دیوار تکراری به نظر می رسد، اما واقعیت این است که پیش‌تر این پدیده صرفا در مواقع رکود معاملات آن‌هم عموما معاملات آپارتمان های مسکونی آشکار می شد.
در مورد املاک کلنگی نیز بعضا پیشنهاددهندگان ساخت، شماره تماس خود را روی در و دیوار املاک کلنگی نصب می کردند. این در حالی است که اکنون پیشنهاد معرفی ملک برای مشارکت روی آگهی های نصب شده بر در و دیوار شهر به ویژه در مناطق لوکس شمال شهر به چشم می خورد و آگهی دهندگان حاضر هستند بابت این موضوع مژدگانی قابل‌توجهی پرداخت کنند.
بررسی «دنیای‌اقتصاد» درباره ریشه استفاده از پلیتیک متفاوت بازاریابی برای مشارکت در ساخت نشان دهنده وضعیت نامطلوب بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی است. تا پیش از این رکود ساختمانی عمدتا ناشی از عدم‌تمایل گروه زیادی از سازنده ها به فعالیت در حوزه ساخت‌وساز بود و آنها ترجیح می دادند در بازار متلاطم سال‌های اخیر مسکن به جای اینکه پروژه جدیدی کلید بزنند، واحدهای تکمیل‌شده از آخرین پروژه های ساخته شده را در ملکیت خود نگه دارند و به این ترتیب ارزش دارایی خود را حفظ کنند.
این در حالی است که اکنون حتی برای پاسخ به همان تمایل به ساخت حداقلی حاضر در بازار مسکن نیز پاسخی وجود ندارد و کلنگی نشین ها هیچ تمایلی به مشارکت یا فروش املاک خود نشان نمی دهند. از طرفی در سالی که گذشت بازار زمین به لحاظ نرخ تورم وضعیت ملتهب تری نسبت به بازار مسکن داشت و در نتیجه سطوح فعلی قیمت زمین در تهران در مقایسه با اوایل زمستان پارسال یعنی مقطع شروع جهش ارزی اخیر بسیار بالاتر رفته است.
جهش قیمت زمین به حدی است که خرید آن برای شروع پروژه های مسکونی جدید از استطاعت بسیاری از سازنده ها خارج است و در خلأ تمایل به مشارکت از سوی مالکان املاک کلنگی، رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌جاری می‌تواند به مراتب عمیق تر از هشت سال پیاپی رکودی اخیر باشد.
در هفته های اخیر توزیع آگهی های کاغذی در سطح شهر چه به شکل نصب بر در و دیوار خانه ها اعم از نوساز یا کلنگی و چه به صورت توزیع بین خودروها و قرار دادن آگهی زیر برف پاک‌کن خودروهای متوقف در حاشیه کوچه پس کوچه های مناطق شمالی به ویژه دو منطقه 1 و 3 تامل‌برانگیز بوده است. در این آگهی ها از شهروندان درخواست می‌شود ملکی برای مشارکت معرفی کنند و مژدگانی دریافت کنند؛ آن هم مژدگانی بعضا تا چند صد میلیون تومانی.
تحقیق میدانی درباره کم‌وکیف این ماجرا نشان می‌دهد به دلیل اینکه ریسک گریزترین گروه فعال بازار مسکن در میان طیف فعالان این بازار، مالکان خانه هایی هستند که قابلیت تخریب و نوسازی دارند، این افراد به خاطر نااطمینانی نسبت به آینده قیمت مسکن، وضعیت تورم عمومی و اثر آن بر بازار ملک، نامشخص بودن وضعیت نرخ ارز در آینده و در یک کلام به دلیل انتظارات تورمی که تحت‌تاثیر شرایط وجود دارد، ترجیح می‌دهند وارد هیچ شکلی از معامله ملکی یا پروژه تخریب و نوسازی نشوند.
اما چرا مالکان املاک کلنگی ریسک گریزترین گروه فعال در بازار مسکن محسوب می شوند؟ پاسخ روشن است؛ پارامتر سنی عموم کلنگی نشین ها موجب این درجه از احتیاط و ریسک گریزی شده است. بسیاری از مالکان و ساکنان املاک کلنگی در نقاط مختلف شهر در گروه سنی سالمندی قرار دارند و در نتیجه عجیب نیست در بازاری که حتی میانسال‌ها با مداقه و احتیاط زیادی هر نوع تصمیم ملکی را بالا و پایین می‌کنند، دُز ریسک گریزی سالمندان بیشتر باشد.
اما اینکه بازار معاملات زمین به اذعان سازنده ها و واسطه ها در یکی از رکودی ترین دوران های خود به سر می برد، تنها ناشی از رفتار بازیگر سمت عرضه نیست. اگرچه سمت عرضه به سهم خود در لاک رکودی فرورفته و از معامله پرهیز می‌کند، اما سازنده ها نیز به عنوان بازیگر اصلی دوم در بازار ساخت‌وساز شرایط ورود به معاملات زمین را ندارند. به عبارت دیگر پس از بی رغبتی فروشنده های زمین، عامل ثانویه رکودزا در این بازار در حال حاضر نبود استطاعت خرید زمین از سوی سازنده هاست. سطح قیمت‌های پیشنهادی معدود فایل های زمین و کلنگی موجود در بازار مسکن به حدی بالاست که اطلاق صفت «پرت» به اغلب آنها با توجه به سطوح قیمتی رایج در معاملات تا سه، چهار ماه قبل بیراه نیست.
سازنده های حرفه ای که با وجود شرایط در مجموع نامطلوب بازار مسکن و بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، همچنان تمایل دارند در حرفه اصلی خود یعنی ساخت‌وساز مشغول به کار باشند، کم نیستند اما این افراد ترجیح می‌دهند پروژه های جدید را با پرداختی کم جلو ببرند. به بیان دیگر با توجه به روند پرسرعت رشد قیمت زمین، سازنده ها اغلب به مشارکت تمایل دارند و این روزها کمتر کسی برای خرید ملک کلنگی با هدف کلید زدن ساخت‌وساز تمایل نشان می‌دهد. در عوض درخواست این گروه از سازنده های حاضر در بازار مسکن، اجرای مشارکتی پروژه های تخریب و نوسازی است که در سمت عرضه تمایلی به آن وجود ندارد. با این وصف جهت رفتار دو بازیگر اصلی حاضر در بازار املاک کلنگی کاملا متضاد با یکدیگر بوده و این روند، شرایط بازار زمین را به شکل رکودی عمیق رقم زده است.
مانع سوم تخریب و نوسازی
افزون بر دو عاملی که به آنها پرداخته شد، مانع دیگری نیز در برابر شروع پروژه های تخریب و نوسازی املاک کلنگی وجود دارد. این عامل «ترس از ختم شدن پروژه های ساختمانی به ناکجاآباد» و به بیان دیگر نگرانی نسبت به ناتوانی سازنده ها در تکمیل پروژه های ساختمانی است. در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر تورم مصالح ساختمانی، برخی از سازنده ها دچار مشکلاتی در تکمیل پروژه های ساختمانی در حال اجرا شدند و نتوانستند مطابق تعهدات خود در زمان‌بندی پیش‌بینی‌شده که عموما برای پروژه های کوچک مقیاس ساختمانی (چهار تا هفت طبقه) حداکثر دو سال است، کار را به نتیجه برسانند.
جهش قیمت مصالح ساختمانی از سال 98 آغاز شد و این روند ادامه پیدا کرد تا جایی که در مقاطعی از سال 1401 قیمت برخی مصالح پرمصرف به صورت روزانه تغییر می کرد. این وضعیت سبب شد دقت برآوردهای صورت‌گرفته از هزینه های اجرای پروژه های ساختمانی از سوی برخی از فعالان بازار ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و برخی از آنها نتوانند به موقع نقدینگی لازم برای اتمام مراحل مختلف اجرای پروژه را تامین کنند.
تاخیر در تحویل پروژه های ساختمانی چیزی نیست که از نظر مالکان املاک کلنگی دور مانده باشد. آنها البته از سختی کار سازنده ها در شرایط تورمی اقتصاد آگاه هستند و می دانند به هر حال به تناسب شرایط اقتصادی بعید نیست خواه‌ناخواه برخی سازنده ها در باتلاق تورم مصالح گیر بیفتند و نتوانند به راحتی خود را از آن برهانند. دود این وضعیت هم مستقیم در چشم مشارکت کنندگان یعنی مالکان زمین خواهد رفت و به همین خاطر در مجموع حتی میل به مشارکت نیز در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی به حداقل رسیده است.
در یکی دو سال گذشته سازنده های حرفه ای برای حفظ حیات کسب و کار خود راه‌حلی از جنس «تهاتر با مصالح فروشان» طراحی کردند، به این معنا که هزینه تامین مصالح اصلی گران‌قیمت و پرمصرف را از طریق تهاتر واحدهای در حال ساخت با فروشندگان مصالح پرداخت می کردند. این راهکار اما تنها در مورد خرید مصالح جوابگو بوده و نمی‌تواند تسهیل گر رابطه سازنده با عرضه کننده نهاده اصلی مسکن یعنی «زمین و ملک کلنگی» باشد. برای شروع پروژه ساختمانی جدید یا باید ملک کلنگی خریداری یا قرارداد مشارکت با مالک منعقد شود.
در مورد اول نقدینگی کافی با توجه به سطح بالای قیمت زمین در اختیار سازنده ها نیست و از طرفی حتی اگر چنین مبالغی (به طور مثال حول و حوش 100 میلیارد تومان برای خرید یک قطعه زمین در محله های نسبتا برخوردار و متوسط رو به بالای مناطق شمالی شهر) در اختیار سازنده باشد، چشم انداز روشنی از وضعیت اقتصاد طی 5/ 1 تا 2 سال بعد وجود ندارد. در نتیجه سازنده از اینکه در شروع یک پروژه ساختمانی معمولی سرمایه‌گذاری چند ده میلیاردی انجام دهد، آن هم با آگاهی از اینکه این رقم و سود آن دست کم تا دو سال آینده باز‌نمی گردد و تا آن زمان هم هیچ چیز درباره سرنوشت تورم مسکن مشخص نیست، پرهیز می‌کند.
در مورد دیگر یعنی عقد قرارداد مشارکت با کلنگی نشین های شهر و شروع پروژه های تخریب و نوسازی نیز، تمایل در سمت سازنده ها تا حدودی وجود دارد اما این مالکان هستند که جانب احتیاط را نگه می دارند و ترجیح می‌دهند تا برقراری شرایط آرام و باثبات در بازار مسکن و به طور کلی در اقتصاد کشور صبوری کنند. آنها عجله ای برای تبدیل املاک قدیمی خود به آپارتمان های نوساز ندارند و این طور برآورد می‌کنند که صبر آنها هیچ زیانی برایشان به دنبال ندارد چون عموما تقاضای تخریب و مشارکت در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد و آنها اگر قدری دیرتر به این شکل از قراردادها تن دهند، چیزی از دست نخواهند داد.
مجموعه این شرایط موجب شده برخی از واسطه ها که در برابر مطالبه سازنده ها برای معرفی ملک مشارکتی، پاسخی ندارند، به روش‌های نسبتا جدیدی برای شناسایی املاک با قابلیت تخریب و نوسازی روی بیاورند و نمود عینی آن بر در و دیوار شهر در برخی مناطق مشهود شده است.
کارکرد مژدگانی در بازار مشارکت
وعده مژدگانی به معرفی کنندگان ملک کلنگی آماده مشارکت چیز جدیدی نیست و پیش از این هم در بازار مسبوق به سابقه بوده است. اما واقعیت این است که پیش‌تر این موضوع فقط به صورت شفاهی و غیررسمی بین برخی واسطه های فعال در بازار زمین و املاک کلنگی مطرح بوده است. این در حالی است که اکنون حتی شهروندانی که بتوانند چنین قراردادهایی را جوش دهند نیز به بازی دعوت شده اند و عایدی خواهند داشت. البته رواج این پدیده بیشتر در مناطق شمالی شهر بوده و تب مشارکت در جنوب شهر آن قدرها بالا نیست؛ چراکه سطح قیمت زمین در جنوب شهر در نسبت با سایر مناطق قدری متعادل تر است.
آن گونه که واسطه های ملکی می گویند، کارکرد دیگر این نوع مژدگانی، راضی کردن مالک ناراضی در ساختمانی است که چند مالک دارد. به عنوان مثال بعضا در ساختمان های فاقد آسانسور مالکان طبقات همکف یا اول چندان تمایلی به تخریب و نوسازی نشان نمی دهند و مخالفت آنها مانع از کلید خوردن پروژه مشارکت می‌شود. در این بین واسطه ها برای جلب رضایت مالک ناراضی بعضا ممکن است مبالغی بیش از بلاعوض پرداختی رایج به عنوان مژدگانی به او پرداخت و رضایت او را برای انقعاد قرارداد جلب کنند.
منشأ تفاوت نسبت های «زمین به مسکن»
آمار موثق از وضعیت قیمت زمین در مناطق مختلف شهر تهران یا به طور کلی میانگین شهر در دسترس نیست اما تحقیق میدانی و بررسی تعداد زیادی از فایل های موجود در موتورهای جست وجوی آگهی های ملکی و همین‌طور گفت وگو با فعالان بازار زمین در تهران حکایت از رشد اعجاب انگیز قیمت زمین ظرف سه ماه گذشته دارد. قیمت‌های پیشنهادی که اکنون در اردیبهشت ماه از سوی معدود فروشندگان املاک کلنگی حاضر در بازار نقل و انتقالات ملکی اعلام می‌شود بسیار بالاتر از اوایل زمستان پارسال است.
اما حتی واسطه های ملکی نیز اذعان می‌کنند که در این سطوح قیمتی معامله چندانی صورت نمی‌گیرد و بعضا اعلام می‌کنند از ابتدای سال تاکنون حتی دو فقره معامله کلنگی نیز با واسطه گری آنها به سرانجام نرسیده است. آنها می گویند برای فروشندگان واحدهای نوساز مهم نیست که بتوانند حتما ملک خود را در زمان کوتاه بفروشند؛ آنها بالاترین قیمت ممکن را پیشنهاد می‌کنند و بعد وارد فاز انتظار بلندمدت می شوند و حتی اگر معامله ای سر نگیرد، اهمیتی برایشان ندارد.
اما از این گذشته بررسی فاصله قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک کلنگی و آپارتمان های نوساز در مناطق مختلف شهر تهران، برآوردی از «نسبت قیمت زمین به مسکن» به تفکیک مناطق و محله های گوناگون را در اختیار قرار می‌دهد که تحلیل آن می‌تواند تصویرگر تفاوت وضعیت بازار مسکن در مناطق شمالی، میانی و جنوبی شهر تهران باشد.
تغییرات این نسبت در دهه های اخیر معنادار بوده است؛ کمااینکه نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران طی دهه 70 زیر یک، در دهه 80 نزدیک یک و در دهه 90 بیشتر از یک بوده که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت این بازار ناشی از محدودیت عرضه زمین در شهرهاست. این نسبت در مقاطعی از دهه 90 تا 5/ 1 نیز رسید و در بهار سال 1401 هم 38/ 1 محاسبه شد. به بیان دیگر پارسال همین موقع میانگین قیمت هر مترمربع زمین در تهران 38/ 1 برابر قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این شهر بود.
اما اگر مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی فعلی و به تفکیک مناطق، این نسبت به روز شود، خواهیم دید شرایط از شمال تا جنوب شهر به کلی متفاوت است. در حال حاضر نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق لوکس شمال شهر حول و حوش 5/ 1 تا 6/ 1 برآورد می‌شود اما هر چه به مناطق متوسط رو به بالا در میانه شهر نزدیک‌تر می شویم که پرمعامله ترین مناطق شهر تهران در بازار مسکن محسوب می شوند و در شرایط عادی هم تعداد املاک کلنگی مناسب مشارکت در این مناطق بیشتر است و هم در حال حاضر اصرار به نفروختن در این مناطق جدی تر است، این نسبت به شدت افزایش پیدا کرده و بعضا به 8/ 1 نیز نزدیک شده است. در مقابل این نسبت در محله های نیمه جنوبی شهر به مراتب کمتر بوده و بعضا تا 3/ 1 نیز برآورد می‌شود.
به عنوان مثال این نسبت در محله های مختلف منطقه یک به طور متوسط 57/ 1 است اما در تهرانپارس غربی این نسبت به 7/ 1 رسیده است. همچنین در جنت آباد جنوبی که از دیگر مناطق پرمعامله میانه شهر محسوب می‌شود و مقصد طبقه متوسط درآمدی در بازار مسکن است، نسبت مذکور مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی فعلی به 6/ 1 رسیده است. این در حالی است که نسبت قیمت زمین به مسکن در محله های جنوبی شهر به مراتب کمتر است کمااینکه در محله نبرد 48/ 1 و در محله های سلسبیل و زمزم 35/ 1 برآورد می‌شود.
علت فراز و فرود این نسبت از شمال تا جنوب پایتخت حکایت از آن دارد که تقاضا برای مشارکت در محله های جنوبی شهر حتی در این وضعیت یکپارچه رکودی قدری بیشتر از محله های میانی و شمالی شهر است. از سوی دیگر فروشندگان املاک کلنگی نیز تمایلی به فروش املاک خود ندارند و به اندک سازنده های حاضر در بازار پاسخ منفی می‌دهند.
نتیجه دو خواسته متفاوت به ویژه در مناطق 4 و 5 به شکل افزایش قیمت زمین یعنی صورت کسر مذکور مشهود شده و این نسبت را در مناطق مذکور به شدت افزایش داده است. در واقع گسل قیمت زمین و مسکن با توجه به ابعاد گسترده تر جهش قیمت زمین در مناطق متوسط بزرگ‌تر از سایر مناطق و در جنوب شهر نیز این گسل نسبت به دیگر نقاط شهر قدری کمتر است.
تماشاخانه
توریست آلمانی با دوچرخه شاسی‌بلند در همدان (فیلم)
توریست آلمانی با دوچرخه شاسی‌بلند در همدان (فیلم)
فیلم های دیگر docReady(function () { if (window.innerWidth کانال عصر ایران در تلگرام
