نقش پنهان شهرداری در گرانی مسکن؛ چرا خانه‌دار شدن در تهران 90 سال طول می‌کشد؟

بر اساس یک مطالعه درباره متغیر‌های مؤثر بر قیمت مسکن، ضوابط ساخت‌وساز در تهران به‌ویژه «تراکم‌فروشی» نقش مهمی در ایجاد رکود ساختمانی و کاهش قدرت خرید مسکن داشته است. این پژوهش با اشاره به چهار ناکارآمدی در مدیریت شهری طی دو دهه گذشته، از افت سرمایه‌گذاری ساختمانی و جهش قیمت‌ها خبر می‌دهد و همزمان با ارائه لایحه بودجه 1405 شهرداری، توصیه می‌کند «مالیات‌های شهری» جایگزین فشار عوارضی بر تولید مسکن شود.

ضوابط ساختمانی شهرداری تهران به‌عنوان یک عامل برون زای موثر بر قیمت مسکن، سهم قابل‌توجهی در «رکود خرید خانه و تولید ساختمان» بازی می‌کند، اما این چالش شهری در بازار ملک با چرخش سیاست‌های نظام مدیریت شهری به سمت «تجربه جهانی اداره شهرها» هم می‌تواند برطرف شود و هم معادله بازی به «رونق غیرتورمی» در این بخش تغییر جهت دهد.

گزارش ما از نتایج پژوهشی که تحت‌عنوان «مدل پویایی‌های حاکم بر بازار مسکن تهران» برای شناسایی عوامل موثر بر نبض قیمت آپارتمان و زمین و روند ساخت واحد مسکونی در پایتخت انجام‌شده، حاکی است: 47 متغیر درون زا و 21‌متغیر برون زا بر معادلات بخش مسکن و ساختمان تاثیر بالایی، نسبت به سایر متغیر‌ها دارند. در بین این عوامل، متغیرهایی همچون تورم، رشد نقدینگی، تولید ناخالص داخلی، از محل اقتصاد کلان بر معادلات مسکن تاثیر می‌گذارند و همچنین متغیر‌هایی همچون رشد جمعیت، رشد خانوار و قدرت خرید نیز تحت‌تاثیر شرایط اجتماعی، سیاسی و اقتصادی با روند‌های مختلف روبه‌رو می‌شوند که در نتیجه روی تقاضای مسکن منعکس می‌شوند.

اما صرف‌نظر از این پارامتر‌های اقتصادی و اجتماعی، سه عامل برون زای «تراکم»، «ضوابط ساخت وساز» و «هزینه صدور پروانه ساختمانی» کاملا به سیاست‌های شهرداری وابسته هستند و در حال‌حاضر، برآیند این سه عامل باعث ناکارآیی بازار مسکن تهران شده‌است. هر چند در این پژوهش، ابعاد ناکارآیی باز نشده و صرفا عنوان شده‌است «56‌درصد هزینه خانوار‌های شهری تهران صرف مسکن می‌شود و 51‌درصد خانوار‌های پایتخت مستاجر هستند»، اما با این حال، نمای کاملا مشخص بازار فعلی مسکن و ساختمان تهران کاملا گویای «رکود تاریخی تولید و فقر تاریخی مسکن» است.

در این‌باره، بررسی‌های ما نشان می‌دهد، نزدیک به 90‌سال «انتظار» برای صاحب خانه‌شدن در تهران از یک‌سو و نزدیک به یک‌دهه «ساخت وساز با تیراژ 40‌درصد دهه‌80»، تنها دو آمار روایت کننده «فقر مسکن و رکود ساختمان» در تهران است. سیاست‌های شهری حامی «تورم مسکن».

اما در پژوهش صورت‌گرفته، سهم شهرداری در ناکارآمدی بازار مسکن از 4 زاویه زیر ذره بین قرارگرفته‌است. نظام مدیریت شهری در تهران نتوانسته جریان عرضه زمین را «مناسب» کند. این ماموریت، اما در کشور‌های مختلف جهان از طریق عوارض شهری به سرانجام رسیده‌است. دومین ایراد سیاست‌های شهری در تهران به «ناسازگاری ضوابط ساختمانی با الگوی تقاضای گروه‌های کم درآمد» مربوط می‌شود.

فقط 11 درصد ساخت وساز‌ها مساحت زیر 100 مترمربع دارند

پژوهش صورت‌گرفته، همچنان موضوع ناسازگاری ضوابط را باز نکرده‌است، اما بررسی‌های ما در این‌باره نیز حاکی است، متوسط مساحت واحد‌های مسکونی در پروانه‌های ساختمانی از ابتدای دهه‌90 تاکنون، 5‌درصد افزایش‌یافته و به بالای 120 مترمربع رسیده، در حالی‌که قیمت مسکن در تهران طی همین فاصله، 53‌برابر شده و به همین نسبت، قدرت خرید کاهش پیدا کرده‌است؛ فقط 11‌درصد ساخت وساز‌ها مساحت زیر 100 مترمربع دارند. این همان «مسیر موازی عرضه و تقاضای مسکن» در تهران است که از یک‌سو باعث کمبود موجودی مسکن مورد‌نیاز تقاضای کم درآمد‌ها شده و از سوی دیگر، عرضه کننده‌ها را در شرایط نبود قدرت خرید با مشکل فروش روبه‌رو‌کرده است.

سومین ناکارآمدی نظام مدیریت شهری که باعث بروز مشکلات و تشدید آنها در بازار مسکن تهران‌شده، «پدیده فروش تراکم مازاد» طی دو دهه‌اخیر است که مطابق صراحت لهجه پژوهشگران در مقاله‌ای که توسط مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران منتشر‌شده، این «اتکای بیش از حد نظام درآمدی شهرداری به درآمد حاصل از عوارض ساخت وساز و تراکم مازاد باعث افزایش قیمت زمین و قیمت مسکن شده‌است.» ایراد چهارم سیاست‌های شهرداری، «مراحل طولانی، دشوار و کلافه کننده اخذ پروانه ساختمانی» است که از نگاه پژوهشگران، «انگیزه ساخت وساز» را در سرمایه‌گذاران ساختمانی کاهش داده و عامل «تشدیدکننده تورم مسکن» در تهران شده‌است.

نسخه جهانی برای «شهرداری تهران»

گزارش رسانه ما از راهکاری که توسط سونا رزاقی و مهدی اسم حسینی، پژوهشگران تهیه کننده «مدل سازی پویایی‌های حاکم بر ساختار بازار مسکن شهر تهران» برای «اصلاح سیاست‌های شهری به نفع کنترل مشکلات بخش مسکن و ساختمان پایتخت» ارائه‌شده، حاکی است: شهرداری تهران باید در سیاست‌های شهری و ضوابط ساختمانی و همچنین نظام درآمدی در بودجه اش، اصلاحات جدی و بازنگری فوری انجام دهد؛ به‌طوری‌که «الگوی جهانی دولت‌های محلی» برای این منظور می‌تواند مبنای اصلاح باشد.

در اکثر کشورها، منبع درآمدی شهرداری ها، «عوارض شهری» است. بخش قابل‌توجهی از این عوارض، به‌واسطه مالیات‌های ملکی از جمله مالیات بر زمین حاصل می‌شود. سهم مالیات‌های مسکن در تولید ناخالص داخلی، در ایران 0.12‌درصد است، در حالی‌که در کشور‌های عضو OECD رقمی معادل 1.1‌درصد است. پژوهش، در این حوزه تاکید می‌کند؛ در ایران، نگاه دولت به مالیات‌های بخش مسکن، «تک بعدی» و درآمدی است و این باعث‌شده از این ابزار، امکان تنظیم‌گری بازار مسکن، سلب شود.

با این‌حال، مطابق نسخه جهانی «منابع مالی شهرداری ها»، لازم است در تهران «مالیات بر زمین بدون استفاده» جایگزین عوارض ساختمانی و عوارض فروش تراکم شود.

نمودار «نحوه اثرگذاری فروش تراکم و هزینه صدور پروانه ساختمانی بر نبض تولید و قیمت مسکن» نشان می‌دهد؛ هزینه‌هایی که شهرداری از تولید مسکن دریافت می‌کند باعث افزایش هزینه ساخت مسکن، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم می‌شود، اما در صورتی‌که مالیات بر زمین، به‌عنوان منبع اصلی درآمد‌های شهرداری تعریف شود، نه‌تنها آثار مثبت آن بر کنترل سوداگری ملکی به کاهش قیمت زمین، قیمت ساخت و قیمت مسکن می‌انجامد که باعث پایداری درآمد‌های شهرداری نیز می‌شود. این نسخه، به‌معنای «اعمال محدودیت بر صدور پروانه ساختمانی و تراکم» نیست بلکه «دریافت هزینه بابت تراکم» یا همان «فروش تراکم» را عامل تورم مسکن معرفی‌کرده است.