ورود سرمایه گذاران بورسی به این بازار
به جرات می‌توان گفت بخش زیادی از سرمایه های واردشده به بازار مسکن، نتیجه مهاجرت سهامداران بورسی به این بازار است.
آمار بانک مرکزی از بازار مسکن در آخرین‌ماه بهار 1401 به روز شد. آماری که نشان از افزایش خریدهای سرمایه ای در بازار ملک دارد و دلیل اصلی جهش قیمت مسکن و ثبت رکوردهای جدید در این بازار نیز همین موضوع است. در این میان به جرات می‌توان گفت بخش زیادی از سرمایه های واردشده به بازار مسکن، نتیجه مهاجرت سهامداران بورسی به این بازار است؛ جایی‌که بیش از 22ماه است بورسی ها روز خوش ندیده اند و هراسان از سوخت سرمایه های خود در بازاری که می توانست نقشی مولد در اقتصاد کشور ایفا کند، به‌دنبال پناهگاهی امن هستند تا حداقل از سیر تورمی جانمانند.
متهم کوچ بورسی ها به مسکن
پابرجاماندن محدودیت های معاملاتی در تالار شیشه ای، کاهش جذابیت سرمایه گذاری در این بازار به سبب بی اعتمادی به سیاستگذار و تداوم سیاست‌های دستوری در اغلب بخش‌های اثرگذار بر معاملات بورسی از مهم‌ترین دلایل خروج سرمایه از این بازار به‌شمار می‌رود و در این میان فرصت سوزی های مالیاتی در بازار مسکن سبب‌شده تا جایگزینی مناسب تر از بازار ملک برای کوچ سرمایه ها مشاهده نشود. «دنیای‌اقتصاد» پیش تر هشدار داده بود که این غفلت مالیاتی و سرگرم‌شدن سیاستگذار مالی به «مالیات فرعی» به‌جای «مالیات اصلی» در بازار مسکن، ضمن آنکه سرعت گیر رونق بورس است، می‌تواند این بازار را به پناهگاهی امن برای مکیدن سرمایه های بورسی تبدیل کند و منابع را از بازاری مولد به سمت سرمایه گذاری غیرمولد یعنی ملاکی منتقل کند.
جهش بهاری بازار مکنده سرمایه های بورسی
روز گذشته بانک مرکزی گزارش خود از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را به‌روز کرد. گزارشی که نشان می‌داد تعداد آپارتمان های مسکونی معامله‌شده در پایتخت طی خردادماه به حدود 9/ 13هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به اردیبهشت و ماه مشابه سال‌قبل به ترتیب از جهش 3/ 32 و 9/ 171درصدی حکایت می‌کند. همچنین بر اساس این گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4/ 39میلیون‌تومان بوده که حاکی از افزایش 4/ 8درصدی نسبت به اردیبهشت ماه است. گزارش قبلی بانک مرکزی از تحولات اردیبهشت ماه بازار مسکن تهران نیز خبر از رشد ماهانه بیش از 6درصدی قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت می‌داد. اینطور که به‌نظر می‌آید بازار مسکن شهر تهران در دو‌ماه گذشته، تحت تاثیر رشد انتظارات تورمی، با افزایش قیمت و افزایش تقاضای سرمایه ای مواجه شده است. در چنین شرایطی است که اوضاع و احوال نامساعد بازار سهام نیز باعث‌شده تا سرمایه های خروجی از این بازار، پناهگاهی امن تر از بازار ملک و ملاکی نیابند. آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده، فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه گذاران در این بازار گسترده است. بازاری غیرمولد که به علت «خلأ اهرم ضدسفته بازی» به مکنده سرمایه های بورسی تبدیل شده است. این فرش قرمز با معافیت ملاکان از «مالیات اصلی» ملکی و سرگرم‌شدن سیاستگذار به «مالیات فرعی» پهن شده است.
مهاجرت بورسی ها به کدام مقصد؟
آنگونه که آمارها نشان می‌دهد از ابتدای سال تا پایان دادوستدهای روز گذشته، بیش از 11هزار میلیارد‌تومان سرمایه خرد از گردونه معاملات سهام خارج شده است. پیش تر صندوق‌های با درآمد ثابت میزبان پول‌های خروجی از تالار شیشه ای بودند اما اعداد و ارقام ثبت‌شده از ورود و خروج سرمایه های حقیقی به صندوق‌های معامله پذیر نیز حاکی از آن است که در روزهای سپری شده از سال‌جاری، این نهادهای مالی نیز با خروج 4600 میلیارد‌تومان منابع مواجه شده اند. اینکه دقیقا بتوانیم مسیر بعدی پول‌های خروجی از تالار شیشه ای را تشخیص بدهیم، کاری غیرممکن به‌نظر می‌رسد اما آنچه از شواهد پیداست، علاقه و اشتیاق ایرانی ها به سرمایه گذاری ملکی در حال افزایش است. فارغ از مواردی همچون «سیاست‌های دستوری» و «دخالت» در روند معاملات سهام و موانع کاهنده جذابیت این بازار همچون «دامنه‌نوسان» و «حجم مبنا» به‌عنوان عوامل فراری دهنده سرمایه از بورس، اما آنچه به جذابیت معاملات ملکی افزوده است، مسیر هموار و فرش قرمزی است که سیاستگذار برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گسترده است.
غفلت سیاستگذار بورسی
همان‌طور که اشاره شد اقتصاد دستوری و دخالت‌های بی مورد در روند معاملات سهام، محدودیت های معاملاتی همانند دامنه‌نوسان و حجم مبنا و در کنار آنها جعبه ابزار ناقص بورس، تنها بخشی از عوامل فراری دهنده سرمایه از بورس هستند. آن‌هم در زمانی که شاهد اصلاح فرسایشی و رکود عمیق در این بازار هستیم و مشخص هم نیست چه زمانی این روند خسته کننده پایان می یابد. امید برای خداحافظی اقتصاد ایران با سیاستگذاری های دستوری شاید چندان پررنگ نباشد اما حذف دامنه‌نوسان و نزدیک‌شدن بورس تهران به استانداردهای جهانی، به‌نظر خواسته زیادی نیست. موضوع مهمی که حتی سیاستگذاران اقتصادی و بورسی نیز به ناکارآیی و لزوم حذف آن، بارها و بارها تاکید کرده اند و بالاخره پس از سال‌ها اواخر فروردین ماه سال‌جاری بود که متولیان بازار تصمیم گرفتند یک‌درصد به دامنه‌نوسان سهامی که در بازارهای اول بورس و فرابورس دادوستد می‌شوند، بیفزایند و البته اعلام شد تصمیم بر آن است تا پایان سال‌جاری، سهام قادر به نوسان در محدوده مثبت و منفی 10درصد باشند اما باید دید آیا این رویه ادامه دار خواهد بود یا خیر؟ جسارت سیاستگذار مهم‌ترین شرط نزدیک شدن بازار سهام ایران به استانداردهای بین المللی است. سیاستگذاری که لازم است در مواجهه با «پدیده بده بستان Trade-off، انتخابی بهینه انجام دهد و برای این سوال مهم که «تبعات بازکردن دامنه‌نوسان بیشتر است یا ادامه دار شدن وضعیت فعلی بورس» بهترین راه را برگزیند. طبیعتا هریک از این دو، تبعاتی را به‌دنبال خواهد داشت اما باید دید بهینه ترین شرایط کدام است. آنچه مشخص است «دامنه‌نوسان» متهم اصلی شکل گیری ابرنوسان قیمت سهام است که در دوره های صعود به بزرگ‌تر و بزرگ‌تر شدن حباب قیمتی می‌انجامد و در دوره های نزولی نیز با رکودی فرسایشی گریبان سهامداران را می‌گیرد. محدودیتی که در سال‌های گذشته به فرار سرمایه از بازاری تبدیل شده که در صورت کارآبودن قوانین و ساختارها، می‌تواند نقشی مهم در تولید و بهره وری اقتصاد کشور داشته باشد.
کاملا واضح است که محدودیت دامنه‌نوسان که البته با تفکر دلسوزانه ممانعت از زیان سهامداران خرد تا به این لحظه حفظ شده است، در عمل آسیبی بزرگ‌تر به بازار و سرمایه گذار آن زده و نه تنها نتوانسته سدی در برابر زیان سرمایه گذاران باشد، بلکه ضمن به‌تاخیر انداختن یک کشف قیمت واقعی و برهم زدن تعادل عرضه و تقاضا، با اثر کهربایی و افزایش صف نشینی، نهادینه‌شدن حرکت های توده وار و استفاده تقریبا صفر سهامداران از تحلیل برای معامله در این بازار پرریسک منجر شده است، ضمن آنکه نتوانست مانع افزایش زیان سهامداران شود، یعنی همان اصلی که سبب‌شده دامنه‌نوسان تا امروز در بازار سهام حفظ شود.
نقش سیاستگذار ملکی در کوچ بورسی ها
طی سال‌های گذشته تنها مالیات های فرعی، همچون وضع «مالیات بر خانه های خالی» و «مالیات بر خانه های لوکس» بوده که موردتوجه سیاستگذاران قرار گرفته است، اما میزان عایدی از این دو مالیات چگونه بوده است؟ آنگونه که یافته های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تنها در ماه میانی بهار بیش از 500 واحد مسکونی با ارزش بیش از 10میلیارد‌تومان (به‌عنوان مسکن لوکس) در تهران معامله‌شده است و بر این مبنا باید حداقل یک‌میلیارد‌تومان درآمد مالیاتی از این محل شناسایی می‌شد اما میزان مالیات وصولی از این خانه‌ها طی دو‌ماه نخست امسال در کل کشور، مجموعا 27میلیون و 400هزار تومان اعلام‌شده است. رقمی ناچیز که از شکست طرح مالیاتی دولت در این بازار حکایت می‌کند. درخصوص مالیات بر خانه های خالی نیز عدد و رقمی اعلام نشده اما به‌نظر می‌رسد دولت از این محل نیز وصولی چندانی نداشته باشد. این شکست می‌تواند بازار مسکن و ملاکی در این بازار را به پناهگاهی امن و کم هزینه برای سرمایه گذاران تبدیل کند که حالا 22ماه است هر روز و هر هفته در انتظار بازگشت قیمت سهام به مسیر صعودی و جبران زیان های هنگفت هستند. چندی پیش بود که «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت‌عنوان «نجات یافتگان ابررکود بورسی» به بررسی بازدهی صنایع بورسی از ابتدای رکود 99 تا 5 تیرماه پرداخته بود و بر مبنای محاسبات انجام‌شده مشخص شد تنها 5 صنعت توانسته اند زیان های ابررکود بورس تهران را به سود تبدیل کنند و سهامداران باقی صنایع همچنان گرفتار زیان های چند 10درصدی هستند، از این‌رو طبیعی است با نگاه به انتظارات تورمی به‌دنبال مقصدی جدید باشند تا هم بتوانند بخشی از زیان های انباشته‌شده در دو سال‌اخیر را پوشش دهند و هم بیش از این از لطمات تورمی گزیده نشوند. این در حالی است که در الگوی جهانی، تنظیم‌بازار مسکن با مالیات اثبات شده است.
مقابله با سفته بازی و سوداگری ملکی بدون استفاده از اهرم مالیات اصلی غیرممکن است، حتی اگر مالیات های فرعی فعال شود؛ این در حالی است که طی سال‌های اخیر تنها مالیات های فرعی، همچون وضع «مالیات بر خانه های خالی» و «مالیات بر خانه های لوکس» بوده که موردتوجه سیاستگذاران قرار گرفته، اما لازم است سیاستگذار از ابزار «مالیات سالانه» به این منظور بهره جوید.