وقت طلایی نجات مستاجرها

اولین تصویر از بازار اجاره بهای 1401 با بررسی تغییرات قیمت‌های پیشنهادی در فایل های بهاری منعکس شد. این تصویر حاوی ادامه التهاب در بازار اجاره بها طی نیمه اول سپری شده از فصل بهار است و خانوارها همچنان زیر فشار سنگین هزینه تامین مسکن اجاره ای هستند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آخرین گزارش رسمی منتشرشده درباره سهم مسکن در سبد هزینه های خانوار در سال‌گذشته که توسط مرکز آمار منتشر شد، نشان داد این سهم افزایش قابل‌توجهی داشته و یک رکورد تاریخی را ثبت کرده است. این گزارش رسمی نشان داد پارسال رکورد تاریخی سهم 43‌درصدی مسکن در سبد هزینه های خانوار ثبت شد و این در حالی است که این سهم در سال‌های گذشته و پیش از التهاب اخیر اجاره بها همواره بین 30 تا 33‌درصد بوده است، در واقع خانوارهایی که پیش از این یک سوم از درآمد خود را به تامین مسکن اختصاص می‌دادند، اکنون به‌طور میانگین باید قدری کمتر از نصف درآمد خود را برای این موضوع هزینه کنند.

این تغییرات چشمگیر در سهم مسکن از سبد هزینه های خانوار به‌دنبال جهش بی سابقه اجاره بها در تهران و کشور طی دو سال‌اخیر و به‌خصوص پارسال رخ داد. در تهران بر اساس آمار اجاره نامه های ثبت‌شده به‌طور رسمی پارسال میانگین نرخ اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی 40‌درصد افزایش پیدا کرده بود، اما اولین تصویر از بازار اجاره بها در سال‌جاری از بررسی و تحلیل نبض بازار اجاره بها و تورم پنهان آن در 19 روز اول اردیبهشت‌ماه قابل ترسیم است. بر اساس داده هایی که بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده است، تورم پنهان اجاره بها در این بازه 19 روزه 48‌درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افزایش پیدا کرده است. مقصود از تورم پنهان، تغییرات قیمت‌های پیشنهادی در بازار اجاره بهای مسکن طی بازه یک ساله است، اما تورم نقطه ای پنهان اجاره شهر تهران در اردیبهشت امسال در حالی به 48‌درصد رسیده که مشخص نیست آیا ارقام پیشنهاد شده در فایل ها به همین شکل در قراردادها منعکس خواهد شد، یا به واسطه اعمال تخفیف در نهایت این ارقام قدری تعدیل می‌شود.

مقایسه تورم قطعی و پنهان اجاره بها در شهر تهران در سال‌گذشته نشان می‌دهد پارسال نیز بین قیمت‌های پیشنهادی با آنچه به‌طور رسمی در قراردادها منعکس شد، 27‌درصد فاصله وجود داشت؛ به این معنا که قیمت رسمی 27‌درصد کمتر از قیمت‌های پیشنهادی در فایل های عرضه‌شده در بازار اجاره مسکن پایتخت بود. البته بخشی از این فاصله نشات گرفته از اعمال تخفیف بر قیمت‌های پیشنهادی اولیه اعلام‌شده از سوی موجران است، اما بخش دیگری از این ماجرا به عدم‌ثبت همه قراردادهای اجاره به‌طور رسمی بازمی‌گردد. بسیاری از موجران تمایلی ندارند نسبت به اخذ کدرهگیری برای اجاره نامه های خود اقدام کنند و برخی موجران نیز در سال‌اول کد رهگیری دریافت می‌کنند اما در سال‌های بعدی در زمان تمدید قرارداد با مستاجر، به پشت نویسی و ثبت غیررسمی اکتفا می‌کنند، در نتیجه آمار رسمی از بازار اجاره بها همواره دقت پایین‌تری از آمارهای منعکس شده درباره بازار مسکن دارد؛ اما در عین حال آنچه به‌عنوان گزارش رسمی توسط مرکز آمار منتشر می‌شود به اضافه آنچه تحت‌عنوان «تورم پنهان (تغییرات قیمت‌های پیشنهادی در بازار اجاره یا فروش مسکن)» توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر می‌شود، دو مبنای قابل‌اتکا برای تحلیل وضعیت بازار به‌شمار می آیند.

بر اساس گزارش دریافت‌شده از بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار»، میانگین اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در حال‌حاضر 160‌هزار‌تومان است که این رقم در‌ماه مشابه پارسال حدود 108‌هزار‌تومان بود. این ارقام به روشنی ادامه التهاب در بازار اجاره را منعکس می‌کند و نشان می‌دهد موجران امسال هم حساب ویژه ای روی افزایش قابل‌توجه اجاره بهای دریافتی کرده اند.

البته در بخش روشن بازار اجاره که مقصود از آن بخشی از بازار است که در آمارهای رسمی اطلاعات آن منعکس می‌شود، اندکی از شدت التهاب کاسته شده است؛ به این معنا که بر اساس گزارش فروردین‌ماه بانک مرکزی، شاخص رشد اجاره بها در شهر تهران در اولین‌ماه امسال با شیب ملایم کاهشی همراه شد و تغییرات آن زیر 50‌درصد بود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مطالعه سه عنصر مهم در مطالعه وضعیت کنونی بازار اجاره بها اهمیت دارد و ضرورت ورود هشیارانه سیاستگذار بخش مسکن به این حوزه را نشان می‌دهد. عنصر نخست همین التهاب بالای اجاره نشینی و خارج‌شدن سطوح فعلی رشد اجاره بهای پیشنهادی از استطاعت پرداخت مستاجران تهرانی است.

دومین عنصر مهم این است که مجلس و دولت در هفته های اخیر به‌دنبال وضع سیاست‌هایی برای کنترل اجاره بها بوده اند و درصدد هستند از ابزارهایی مثل نرخ گذاری دستوری که شکست آنها در چند سال‌اخیر به واسطه عواقب تصمیم دردسرآفرین ستاد مقابله با کرونا برای تنظیم‌بازار اجاره مشهود شد، استفاده کنند.

عنصر سومی که در حال‌حاضر پیرامون بازار اجاره قابل‌مطالعه است، تغییرات تعداد فایل های عرضه‌شده در این بازار است. بر اساس آمار بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار» در 19 روز نخست اردیبهشت امسال تعداد فایل های اجاری در بازار مسکن شهر تهران که در این سامانه ثبت‌شده، کمتر از هشت‌درصد افزایش یافته است. این میزان رشد برای فایل های اجاره در شرایطی که به اذعان فعالان بازار مسکن، تقاضای مسکن استیجاری در شهر تهران افزایش یافته است، ناچیز به‌شمار می‌آید و نگرانی درباره تکرار رخداد پارسال در بازار اجاره وجود دارد.

بهار و تابستان پارسال حجم عرضه در بازار اجاره مسکن به‌شدت کاهش یافت و وضعیت بازار به‌نحوی تغییر کرد که مستاجران با کمبود فایل روبه‌رو بودند و اغلب ناگزیر شدند به محله های غیرمطلوب یا خانه هایی که با جنس تقاضای آنها هماهنگی نداشت، جابه جا شوند. عرضه فایل های اجاری به این دلیل در سال‌گذشته کاهش یافت که گروهی از موجران با مشاهده سقف گذاری برای میزان رشد اجاره بها و دردسرهای برخی دیگر از موجران که تحت‌تاثیر شکایت مستاجران قبلی به آن دچار شده بودند، به کلی از حضور در بازار اجاره منصرف شدند و تصمیم گرفتند خانه های قابل‌عرضه در بازار اجاره را فعلا خالی نگه دارند. امسال هم رشد تعداد فایل ها در اردیبهشت در برابر تقاضای رو به افزایش اجاره مسکن در تهران اندک است.

مجموعه اثر این سه عنصر بر معادله اجاره بهای 1401 نشان می‌دهد سیاستگذار باید برای مستاجران فکری کند؛ اما نه از جنس خواب هایی که سال‌گذشته و سال‌قبل از آن برای بازار اجاره دیده شد و به نتیجه مطلوب نرسید. ورود سیاستگذار زمانی موثر خواه بود که از جنس مداخله مستقیم در نرخ گذاری نباشد و از اهرم های دیگری که دولت در اختیار دارد، برای تنظیم گری در این بازار استفاده شود.

از یک‌سو اوضاع نامناسب بازار اجاره در فصل بهار نگران کننده است، اما از سوی دیگر اکنون وقت طلایی نجات مستاجران به‌شمار می‌آید، چراکه هم عزمی در بدنه سیاستگذاری کشور برای سامان‌دادن به وضعیت بازار اجاره بها شکل گرفته و هم در آستانه فصل اصلی نقل و انتقال مستاجران قرار داریم، در واقع عمده قراردادهای اجاره در فاصله خرداد تا پایان فصل تابستان سررسید می‌شود و مستاجران باید نسبت به تمدید یا جابه جایی ظرف مدت چهار‌ماه آتی اقدام کنند. از این منظر اکنون اگرچه وقت اصلی و شاید وقت اضافه تغییر بازی در بازار اجاره سپری شده، اما هنوز آنقدر وقت هست که دولت و مجلس بتوانند با ورود هوشمندانه به این حوزه، از وقت طلایی باقی‌مانده استفاده کنند.

زمان صدور «کارت قرمز» ملاکی

در واقع وقت طلایی باقی‌مانده، آخرین فرصتی است که سیاستگذار می‌تواند از آن برای ایفای نقش تنظیم گری در بازار اجاره استفاده کند و بازی در بازار اجاره را به شکل برد - برد به نفع هر دو سمت بازار یعنی موجر و مستاجر رقم بزند، اما برای برد - برد شدن بازی در بازار اجاره چه باید کرد؟ اکنون زمان نشان‌دادن «کارت‌قرمز» به ملاکان است و استفاده از این کارت می‌تواند رنگ بازار را برای مستاجران «سبز» کند. شکی نیست که بازی فعلی در بازار اجاره برد - باخت و یا حتی باخت - باخت است. اگر فرض بر این باشد که موجر بتواند میزان افزایش مطلوب خود را اعمال کند، مستاجر بازنده خواهد بود و اگر سقف دستوری برای بازار تعیین شود و موجر به آن تن دهد، هم او و هم مستاجر بازنده این بازی خواهند بود؛ چراکه این قید دستوری عاملی برای اجتناب موجران از تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خواهد بود.

کارت قرمزی که باید اکنون برای ملاکان به نفع تنظیم‌بازار اجاره صادر شود، از جنس ابزارهای مالیاتی است. سال‌97 دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بسته تنظیم‌بازار اجاره را ارائه کرد که یکی از بندهای آن به این موضوع می پردازد که در کشورهای مورد بررسی از جمله آمریکا، از نظر سیاستگذاران افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امر بدیهی و پذیرفته‌شده ای است و نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی، نرخ اجاره بها افزایش پیدا نکند.

بر این مبنا راه‌حل نهایی کنترل اجاره در کنترل تورم عمومی ارزیابی شد، اما افزون بر آن از جمله اهرم های تنظیم‌بازار اجاره مسکن در آمریکا «افزایش ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه برای موجران» است که به صراحت در این بسته به آن پرداخته شد. این ریسک در حال‌حاضر در ایران صفر است و موجران می‌توانند هر زمان که مایل باشند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کنند و وضعیت تورم با توجه به کاهش عرضه وخیم تر شود.

این بسته سیاستی در بخش نهایی به صراحت به این موضوع اشاره می‌کند که «یکی از مسائل موجود در بازار اجاره این است که ابزار مالیاتی در ایران فاقد موجودیت است، بنابراین اعمال تمهیداتی جهت استفاده از این ابزار را می‌توان به‌عنوان یک پیشنهاد اساسی دانست. در این ارتباط لغو معافیت مالیاتی برای واحدهای استیجاری و سپس استفاده از مالیات و معافیت های مالیاتی برای برخی از واحدها را می‌توان به‌عنوان راهکار دیگری برای کارآمدی سیاستگذاری در بازار اجاره تلقی کرد»، در واقع در بسته تنظیم‌بازار اجاره که سیاستگذار بخش مسکن خود حدود چهار سال‌قبل آن را تدوین کرده، به صراحت از ابزار مالیاتی به‌عنوان یک راهکار اساسی یادشده و حتی این‌طور عنوان شده که می‌توان از این قبیل ابزارها به شکل تشویقی نیز برای موجرانی که نسبت به تمدید قرارداد اقدام می‌کنند، استفاده کرد.

مهم‌ترین مالیاتی که ملاکان در کشورهای توسعه‌یافته می پردازند، مالیات سالانه املاک است که بدون استثنا از همه املاک به‌صورت سالانه دریافت می‌شود و هزینه ملاکی را افزایش می‌دهد. در شرایطی که موجر ناگزیر به پرداخت چنین مالیاتی باشد، با توجه به هزینه ملاکی تمایلی به خالی نگه‌داشتن خانه خود نخواهد داشت. از سوی دیگر وضع این مالیات ضد‌فعالیت های ملاکی است و زمینه عرضه آپارتمان های مازاد ملاکان به بازار فروش مسکن را نیز فراهم می‌کند. مالیات سالانه املاک با نرخی بین 5/ 0 تا 5/ 1‌درصد از ارزش روز ملک به‌عنوان اصلی ترین ابزار مالیاتی تنظیم گر بازار مسکن در دنیا مورد‌استفاده قرار می‌گیرد. این نرخ برای خانه های لوکس بالاتر و برای خانه های ارزان پایین‌تر منظور می‌شود و دامنه آن می‌تواند متغیر باشد، اما برخلاف آنچه در قالب مالیات بر املاک خالی و لوکس در ایران پیش‌بینی شده، هیچ مالکی از پرداخت آن معاف نخواهد بود، بنابراین اجرای آن با چالش خاصی همراه نیست و این ابزار بدون نیاز به اطلاعات ویژه از وضعیت سکونتی املاک، قابل دریافت است. این تور مالیاتی به‌صورت یکپارچه در بازار مسکن گسترده می‌شود و ملاکان را از خالی نگه‌داشتن خانه های متعدد به دلیل هزینه بالای آن منصرف می‌کند.

اثر تورم عمومی بر بازار اجاره

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال‌گذشته تورم اجاره مسکن در تهران 40‌درصد و میانگین نرخ تورم عمومی کشور طی 12‌ماه پارسال هم همین مقدار بود. نکته مهمی که با توجه به برابرشدن نرخ میانگین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن در تهران طی سال‌گذشته قابل‌تامل است، این است که تغییرات اجاره بها نه فقط پارسال بلکه در همه دهه های گذشته تابعی از تورم عمومی و البته تورم مسکن بوده است؛ اما در عین حال عمدتا این اثرپذیری از تورم عمومی بیشتر بوده است. علت این است که بازار اجاره کاملا مصرفی است و در نتیجه تغییرات در آن با سایر هزینه های اقلام مصرفی اغلب همسو است. همچنین واقعیت دیگری که در بازار اجاره وجود دارد این است که موجران همواره بر اساس میزان رشد هزینه های زندگی خود اجاره بها را هر سال‌تغییر می‌دهند و به روز می‌کنند. به این ترتیب بین تغییرات تورم عمومی و اجاره بها همبستگی بالایی وجود دارد.

در شرایط فعلی که نرخ تورم در کشور بالاست، برای کمک به مستاجران باید سیاستگذار به این موضوع ورود کند؛ اما این ورود نباید از جنس مداخله قیمتی باشد. راهکار معقول برای تنظیم‌بازار اجاره باید از دل سیاست‌های کلان اقتصادی استخراج شود و با ابزار مالیاتی، ملاکی چنان هزینه ای به‌دنبال داشته باشد که کسی در این کسوت نتواند فشار مضاعفی بر مستاجران تحمیل کند.