پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال / پای مسکن در زنجیر دلار
نرخ دلار می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر نرخ مسکن داشته باشد. افزایش نرخ ارز معمولا باعث افزایش هزینه مصالح و تجهیزات وارداتی می‌شود که در نتیجه هزینه‌های ساخت‌وساز را بالا می‌برد. این امر می‌تواند به افزایش نرخ مسکن منجر شود، زیرا سازندگان سعی می‌کنند این افزایش هزینه‌ها را از طریق نرخ فروش به مصرف‌کننده منتقل کنند.
نرخ دلار می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر نرخ مسکن داشته باشد. افزایش نرخ ارز معمولا باعث افزایش هزینه مصالح و تجهیزات وارداتی می‌شود که در نتیجه هزینه‌های ساخت‌وساز را بالا می‌برد. این امر می‌تواند به افزایش نرخ مسکن منجر شود، زیرا سازندگان سعی می‌کنند این افزایش هزینه‌ها را از طریق نرخ فروش به مصرف‌کننده منتقل کنند. همچنین، در شرایطی که اقتصاد وابستگی زیادی به واردات داشته باشد، تضعیف ارزش پول ملی می‌تواند به کاهش قدرت خرید مردم منجر شود که این مسئله نیز می‌تواند تقاضا برای خرید مسکن را کاهش دهد و در نهایت، بر قیمت‌ها تاثیر منفی بگذارد. علاوه بر این، نوسانات نرخ دلار می‌توانند بر اعتماد سرمایه‌گذاران و تمایل آنها برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تاثیر بگذارند که این موضوع نیز در نهایت روی عرضه و تقاضا و قیمت‌های مسکن اثر می‌گذارد. در کشورهایی که بخشی از بازار مسکن آنها متکی به سرمایه‌گذاران خارجی است، نوسانات نرخ دلار و تاثیر بر بازارهای مالی می‌تواند تاثیر مستقیمی روی جذابیت سرمایه‌گذاری در آن کشور داشته باشد. اگر ارزش پول ملی کاهش پیدا کند، ممکن است سرمایه‌گذاران خارجی کشور موردنظر را به‌عنوان بازاری جذاب‌تر برای دستیابی به ملک با قیمت‌های نسبتا ارزان‌تر ببینند که این امر می‌تواند به افزایش تقاضا برای خرید مسکن و در نهایت افزایش قیمت‌ها منجر شود. صمت در این گزارش نقش دلارزدایی در کاهش نرخ مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
قانون نانوشته بازار مسکن
بازار مسکن در چند سال اخیر به‌واسطه رشد تورم و تلاطمات نرخ دلار، تابع قانونی نانوشته تحت‌عنوان رابطه بازار مسکن و نرخ ارز پیش رفت و سفته‌بازان و دلالان آنقدر بر طبل رابطه بین نرخ مسکن و نرخ دلار کوبیدند که این موضوع در افکار عمومی هم جای خود را به خوبی باز کرد، به‌طوری که امروزه شاهد اندازه‌گیری ارزش ملک با نرخ دلار هستیم.
کارشناسان مهم‌ترین عامل کم‌رمق شدن بازار مسکن را نه دلارزدایی، بلکه سیاست تثبیت نرخ دلار می‌دانند و معتقدند این سیاست اگرچه آرامش را در چند ماه اخیر به بازارهای مختلف از جمله مسکن آورده، اما پیش از این نیز در دهه 80 تجربه مشابهی اجرا شده است. بازار مسکن در دهه 80 برای مدتی از نوسانات شدید قیمتی افتاد، اما بعد از مدتی با شروع تلاطمات ارزی این بازار با نوسانات شدیدی مواجه شد. حال در این شرایط این سوال مطرح می‌شود که چرا مسکن تابع دلار است و آیا راهی برای کنترل سنجش ارزش مسکن برمبنای دلار وجود دارد؟ چگونه می‌توانیم سایه دلار را بر اقتصاد کشور کمرنگ کنیم؟
در اقتصاد دستوری که تورم در آن کنترل نمی‌شود و تمام بازارها با ارزش دلار سنجیده می‌شود، طبیعی است که نرخ مسکن را با پارامتر دلار بسنجند. متاسفانه مسکن طی سال‌های اخیر به‌دلیل تورم بالا و مداوم در ایران به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل و به‌همین‌دلیل دسترسی خانوار برای اجاره یا خرید آن مشکل شده است. بحران فعلی بازار مسکن از کمبود عرضه مسکن نیست، بلکه این یک روایت دلال‌گونه‌ای است که حل آن را به انحراف کشانده است.دولت با استفاده از تجربه کشورهای توسعه‌یافته تنها با اجرای تنظیم‌گری و اجرای مالیات بر سوداگری می‌تواند مانع دلالی در همه حوزه‌های اقتصادی به‌ویژه مسکن شود. آشفتگی اقتصادی در ایران و خلأ تنظیم‌گری عرصه بازار مسکن، مجال دلالی به‌جای تولید و ساخت مسکن را باز گذاشته است و در این شرایط، دلال و محتکران با سنجش ارزش ملک خود به نسبت دلار بیشتر از سازندگان سود می‌برند؛ در این شرایط تولید مولد در بازار مسکن رخ نمی‌دهد و با قفل منابع و احتکار مسکن، کمبود عرضه و گرانی مسکن رخ می‌دهد.
علت اصلی ثبات موجود در بازار
عبدالرضا قشقایی، کارشناس حوزه مسکن درباره تاثیر دلارزدایی بر کاهش نرخ مسکن در کشور به صمت توضیح داد: در حال حاضر، نرخ مسکن در تهران به حدود هزار و 500 دلار رسیده است که در سقف قیمتی خود قرار دارد، وگرنه بازار مسکن قیمت‌های بالاتری را نیز تجربه می‌کرد. موضع‌گیری‌های اخیر دولت در این زمینه را به‌شخصه نپسندیدم و بر این باور هستم که دولت نباید این وضعیت را مثبت ارزیابی کند. ثبات قیمت‌ها برمبنای رکود بازار و همچنین قبات نرخ دلار را نباید یک دستاورد در نظر گرفت و به آن افتخارکرد.
او درباره ثبات قیمتی در بازار مسکن طی هفته‌های گذشته بیان کرد: علت اصلی و تاثیرگذار بر ثبات موجود در بازار را تحولات نرخ ارز می‌دانم. حتی باوجود بهای بالای خانه، افزایش نرخ دلار می‌تواند منجر به رشد نرخ مسکن شود و در این مسئله تردیدی وجود ندارد.
هیچ کاهش قیمتی نداشتیم
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: در بحث مصالح ساختمانی و تغییرات قیمتی در این بخش نیز چنین وضعیتی حاکم است. هرگونه تحولی می‌تواند به افزایش نرخ مصالحی نظیر فولاد و سیمان منجر شود. پس از این افزایش قیمت، رشد بهای مسکن حتمی است و از دست کسی نیز کاری ساخته نیست.
قشقایی در ارتباط با آمارهای اخیر پیرامون کاهش نرخ خانه توضیح داد: من با این تحلیل‌ها موافق نیستم و معتقدم که هیچ‌گونه کاهش قیمتی در این حوزه ایجاد نشده است. در حال حاضر معامله خاصی انجام نمی‌شود و در صورت شکل‌گیری معامله نیز، کسی نرخ پایین ارائه نخواهد کرد، مگر اینکه فروشنده نیاز شدید مالی داشته باشد تا به این دلیل، تن به فروش با نرخ پایین‌تر بدهد.
خرید ملک در ترکیه چه بلایی بر سر بازار مسکن می‌آورد؟
وی درباره وعده دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن عنوان کرد: به‌عقیده من، این قبیل وعده‌ها را نباید خیلی جدی گرفت؛ چون این وعده و وعیدها هیچ‌گاه رنگ واقعیت به خود نگرفته و از اساس دولت در سال‌های گذشته این مطلب را ثابت کرده است که در مدیریت بازار مسکن، ضعف‌های محسوسی دارد. در صورت بازگشت درآمد نفتی کشور به زمان آقای احمدی‌نژاد، می‌توان تاحدی این وعده را عملی دانست.
کارشناس راه و شهرسازی در رابطه با خرید ملک توسط ایرانیان در ترکیه و خروج ارز از کشور مطرح کرد: فرآیند خرید ملک در کشوری مثل ترکیه، در نهایت منجر به افزایش نرخ مسکن خواهد شد. از آن جایی که برای خرید مسکن در ترکیه نیاز به دلار وجود دارد، در صورت افزایش تقاضا برای تهیه ارز، نرخ دلار صعودی می‌شود. با افزایش نرخ دلار در بازار، بهای خانه در ایران به‌شکل فزاینده‌ای رشد پیدا می‌کند؛ بنابراین این اقدام ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه، تاثیر منفی بر بازار مسکن کشور می‌گذارد.
پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال
قشقایی در پیوند با نرخ مسکن تا پایان سال به صمت گفت: معتقدم که بدون ترس از خطرات احتمالی و برای مصرف، باید از فرصت خرید خانه بهره برد. در حال حاضر هیچ نشانه‌ای مبنی بر کاهش نرخ در بازار دیده نمی‌شود و نباید به برخی اظهارات بی‌اساس در این‌باره توجه کرد.
وی در پایان اضافه کرد: کاهش نرخ باید به‌صورت واقعی رخ دهد تا مردم اثرات آن را حس کنند؛ به این شکل که با تورم 50 درصدی، نرخ ملک 30 درصد رشد داشته باشد، با ادامه این روند تا 4 سال، میانگین نرخ مسکن هزار و 500 دلاری به هزار دلار خواهد رسید و به کف قیمتی خود نزدیک می‌شود. باتوجه به فروش نفت و وضعیت کنونی نرخ ارز و سایر شاخص‌های اقتصادی در کشور، ثبات در نرخ مسکن را تا پایان سال پیش‌بینی می‌کنم.
تاثیر مستقیم نرخ ارز بر نرخ مسکن
سیدبهلول حسینی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تاثیر نرخ دلار بر بازار مسکن به صمت گفت: بدون‌شک، تغییرات نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن دارد و نوسانات در نرخ دلار باعث می‌شود که معامله‌گران در خریدوفروش ملک گمراه شوند. این موضوع غیرقابل‌چشم‌پوشی است. در چند سال گذشته، دولت‌ها نتوانستند کنترلی بر نرخ ارز داشته باشند. همچنین، محدودیت‌های ناشی از تحریم نیز باعث شده است تا اقتصاد ما با چالش و بحران روبه‌رو شود.
به‌گفته وی، در شرایطی که تورم بر تمام بازارهای مالی تاثیر می‌گذارد، طبیعی است که بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گیرد و رشد قیمتی را تجربه کند. گاهی اوقات مشاهده می‌شود که نرخ تورم در بازار مسکن کمتر از نرخ تورم اقتصادی است؛ با این حال، قیمت‌ها به‌نحوی تنظیم نشده که اکثریت مردم بتوانند هزینه خرید مسکن را تحمل کنند، زیرا درآمد به‌اندازه تورم افزایش نیافته است.
توافقات سیاسی، راهی برای حل مشکلات اقتصادی
حسینی توضیح داد: وقتی با یک چالش عظیم در کشور روبه‌رو می‌شویم، باید تمام توان خود را برای حل آن بکار بندیم و از همه جنبه‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی برای برنامه‌ریزی بهره بگیریم؛ بنابراین، ایجاد روابط گسترده می‌تواند تاثیر مثبتی بر اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد. به‌عنوان‌مثال، ما شاهد این بوده‌ایم که ایران روابط خود را با برخی کشورها از سر گرفته گرفته است و این اقدام به‌سرعت روی کاهش نرخ ارز تاثیر گذاشت و رشد نرخ ملک را کند کرد.
وی در ادامه افزود: اکنون ماه‌های پایانی سال 1402 را سپری می‌کنیم و از زمان وعده‌های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن بیش از 2 سال گذشته است؛ اما هیچ روند مشخصی برای کاهش قیمت‌ها قابل‌مشاهده نیست. با این حال نه‌تنها قیمت‌ها کاهش نیافته، بلکه کنترل نیز نشده‌اند و با این شرایط، امیدی به وقوع تغییرات قابل‌توجه در این بازار نیست.
این کارشناس در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شوند تا این بازار با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار گیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار موردعلاقه به‌تعادل می‌رسند. تنها تلاش‌های دولت می‌تواند بهبود در بازار مسکن را به‌همراه داشته باشد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور با رعایت برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.
سخن پایانی
نوسان نرخ دلار در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد و دلارزدایی بعید است که عملی شود. در سال‌های گذشته، نرخ دلار در برابر ریال به اوج خود رسیده بود و فعالان بازار با دغدغه تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن مواجه شدند. بخش مسکن بیش از 50 درصد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. از سوی دیگر، تغییرات نرخ مسکن روی خانوارهایی که مستاجر هستند، بسیار تاثیر می‌گذارد.
اکنون‌که نرخ ارز از رکوردزنی دست برداشته است، می‌توان امیدوار به ایجاد آرامش نسبی در بازار مسکن بود. اگر همین روال ادامه پیدا کند، می‌توان به کاهش نرخ مسکن نیز خوش‌بین باشیم. ما باید اقتصاد خود را رشد دهیم.
به هرحال نوسانات نرخ ارز، بازار ملک را با رکود و سرگردانی همراه می‌کند. بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر در سال آینده، دولت بتواند نوسانات نرخ ارز را کنترل کند و اوضاع اقتصادی را سروسامان دهد، امیدها تاحدودی برای ثبات نرخ مسکن زنده می‌شود. بدون‌شک بهبود تعاملات سیاسی و رفع تحریم‌ها تاثیر قابل‌توجهی بر روند اقتصادی دارد و منجر به کاهش نرخ ارز و توقف رشد نرخ مسکن خواهد شد.