پیش بینی قیمت مسکن / زمین بخریم یا آپارتمان؟
پیمان مولوی، اقتصاددان معتقد است که در شرایط تورمی، افراد تنها به حفظ ارزش دارایی خود فکر و تلاش می‌کنند سرمایه خود را به بازاری ببرند که در درجه اول ارزش پول را حفظ کند و در درجه دوم از مزیت بازدهی برخوردار باشند. او بازار مسکن را دارای همین خصوصیت می‌داند و توضیح داده است که در این بازار خرید زمین به صرفه‌تر است یا آپارتمان؟
پیمان مولوی اقتصاددان با بیان اینکه سال آینده سال جنگ بقا در بازارهاست گفت: شرایط طوری شده است که همه مردم درگیر این مساله هستند که باید با دارایی خود چه کنند.
وی افزود: واقعیت هم این است که پول در حال آب شدن است و در چنین وضعیتی نمی‌توان امیدوارانه صحبت کرد. همه مردم که نمی‌توانند ایلان ماسک، وارن بافت یا بیل گیتس شوند! مجبورند در این وضعیت ارزش پول و دارایی خود را حفظ کنند.
زمین یا آپارتمان؟
این کارشناس بازارهای مالی در پاسخ به این پرسش که از میان دو گزینه زمین و آپارتمان در بازار املاک، کدامیک برای سرمایه‌گذاری بهتر است، عنوان کرد: همواره طی سال‌های اخیر، بازده قیمت زمین بیش از مسکن بوده است. اما این نکته مهم است که بدانیم آیا زمین 6 دانگ است یا خیر؟ آیا می‌توان آن را وثیقه کرد یا خیر؟ و مواردی از این دست.
وی افزود: این در حالی است که ملک را به آسانی می‌توان رهن یا اجاره داد و بازده عینی دارد. در واقع در این میان استراتژی جریان درآمدی سرمایه‌گذار مهم است.
مولوی عنوان کرد: اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که در مورد مسکن و فعالیت در این بازار باید به آن توجه داشت، نرخ بهره حقیقی است. تا زمانی که نرخ بهره حقیقی منفی پایدار بر اقتصاد حاکم باشد، روند رشد قیمت‌ها در بخش مسکن ادامه خواهد داشت. چراکه وقتی طی سالیان گذشته نرخ بهره حقیقی در اقتصاد کشور مثبت شد، رکود بر معاملات بازار مسکن سایه افکند.
وی افزود: در حال حاضر، نرخ بهره حقیقی منفی 20 درصد است، این امر تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن را نشان می‌دهد.
این اقتصاددان عنوان کرد: دومین نکته مهم در مورد بازار مسکن، ارزش دلار است. ارزش دلاری مسکن حول و حوش رقم هر متر مربع 1000 دلار در نوسان است. هر زمان که این شاخص از کرانه پایینی عبور می‌کند سیگنال مهمی به بازار مسکن مبنی بر اینکه رشد قیمت‌ها در راه است، وارد می‌شود.
وی افزود: در آذرماه سال 1397 متوسط قیمت مسکن در تهران هر متر مربع 9 میلیون تومان بود. در آن برهه زمانی بهای دلار از چهار هزار و 200 تومان تا 18 هزار و 700 تومان در نوسان بود. پس از این امر، اتفاقی که رخ داد، این بود که بازدهی دلاری مسکن در کمتر از 3.5 ماه به 100 درصد رسید.
مولوی اظهار کرد: در حال حاضر هم در چنین شرایطی قرار داریم، اما رشد قیمت‌ها در مسکن به اندازه سال 97 نخواهد بود و کمی کمتر از آن پیش‌بینی می‌شود.
قیمت مسکن بالا می‌رود؟
مولوی افزود: انتظار می‌رود تا خردادماه سال 1402 قیمت مسکن به طور متوسط 40 درصد افزایش یابد. علت این افزایش قیمت هم، عامل تورم خواهد بود. نباید در دام استدلال‌هایی نظیر اینکه علت افزایش قیمت مسکن، بالا رفتن نرخ دلار است، افتاد. بلکه علت اصلی افزایش و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، خودرو و خودِ دلار تماما نرخ تورم بوده و هست.
مولوی اظهار کرد: متوسط قیمت مسکن در تهران در گزارش آذرماه 48 میلیون تومان بوده و مطمئنا تا این مدت 20 درصد رشد کرده است. البته شاید فروردین سال آینده در این بازار رشد نداشته باشیم اما این معجزه بانک مرکزی نیست! در واقع بازار به دلیلی تعطیلی عید نوروز در این بازه زمانی در خواب است.
این کارشناس بازارهای مالی افزود: به احتمال زیاد رشد بازار مسکن از دی‌ماه امسال تا خرداد سال آینده به 40 درصد خواهد رسید. دلیل آن هم تصمیمات و سیاست‌های بانک مرکزی است که بازاری را محدود می‌کند و تقاضا را به سمت بازار دیگر می‌برد.
مولوی اظهار کرد: تورم عامل رشد این بازار است؛ اینکه بگوییم دلار رفت بالا دلیل نمی‌شود. در واقع عامل رشد ملک و همه بازارها تورم است! وی بیان کرد: در دی و بهمن هر کدام 5 درصد و اسفند بیش از 5 درصد رشد قیمت مسکن داشته‌ایم!
این کارشناس بازارهای مالی بیان کرد: اما بازار مسکن بازاری عادلانه است و کسی نمی‌تواند تصمیمات جدید و عجیب برای این بازار بگیرد؛ مشاهده کردید که مالیات بر خانه‌های لوکس هم در نهایت تصویب نشد زیرا این بازار تحت تسلط در نمی‌آید.
مولوی توصیه کرد اگر فردی سرمایه برای خرید مسکن دارد بهتر است اولین خانه را هر جا که توانست بخرد، چون با این روند هر روز از خانه‌دار شدن بیشتر فاصله می‌گیریم.
بازار اجاره به کدام سو می‌رود؟
این کارشناس بازارهای مالی درباره وضعیت بازار اجاره اظهار کرد: اینکه می‌گویند قیمت اجاره نباید بیش از 25 درصد افزایش یابد امکان‌پذیر نیست. سیاست‌گذار نقدینگی را رشد ندهد و بالای 36 درصد نبرد، نیازی به این تصمیم‌ها نیست!
مولوی اظهار کرد: بازار املاک برای خیلی از افراد منبع درآمد است و از آن برای حفظ ارزش دارایی خود استفاده می‌کنند. در واقع دولت نمی‌تواند این بازار را به صورت دستوری کنترل کند.
وی با مثالی توضیح داد: در اتریش بعد از جنگ جهانی اول رویکرد سوسیالیزم حاکم بود و دولت گفت حق ندارید اجاره را بالا ببرید؛ سه سال بعد وین با مشکل مواجه شد و کسی برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن نمی‌شد. باید پذیرفت مشکل جای دیگری است و اثر خود را در بازارها نشان می‌دهد.
مولوی تاکید کرد: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بازده خوبی دارد. رهن در این بازار به معنای بازده است، وثیقه بازده است و به طور کلی سرمایه‌گذاری 50 تا 60 درصدی در این بازار به صرفه است.