کاهش تعداد معاملات مسکن شهر تهران به کمتر از هزار فقره

باشگاه خبرنگاران جوان؛ نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، در خصوص آخرین وضعیت معاملات مسکن اظهار داشت: هم‌اکنون وزارت راه و شهرسازی آمار مربوط به آن گروه از معاملات مسکن که در سامانه خودنویس ثبت شده است را در اختیار دارد و امکان پردازش آن را نیز دارد. اما به علت «کاهش تعداد معاملات» و «ناکافی بودن فراوانی داده‌ها»، نمی‌توانیم اعلام دقیقی از میانگین قیمت مسکن داشته باشیم. چرا که تعداد معاملات مسکن در شهر تهران از متوسط ماهانه 7 تا 8 هزار معامله صحیح مسکن طی یک ده اخیر (البته از نیمه دوم سال 1402 به بعد این میزان به حدود ماهانه 3 تا 4 هزار معامله مسکن رسیده بود)، هم‌اکنون و براساس داده‌های ثبت شده در سامانه خودنویس، به کمتر از هزار معامله رسیده است.

وی ادامه داد: بالاترین اطلاعات ثبت شده در سامانه خودنویس در حوزه خرید و فروش مسکن از شهریور 1403 تاکنون، حول و حوش ماهانه 900 هزار معامله بوده است. در برخی ماه‌ها حتی این میزان به 400 معامله نیز کاهش یافته است.

رزبان با بیان اینکه به دلیل کاهش شدید تعداد معاملات، میانگین قیمت معاملات انجام شده در هر ماه به شدت تحت تاثیر ویژگی‌های ملک معامله شده مانند سن بنا، محل وقوع، موقعیت واحد در ساختمان و... قرار می‌گیرد، گفت: به عنوان نمونه در یک ماه بیش از 150 معامله از حدود 700 معامله ثبت شده در حوزه خرید مسکن در سامانه خودنویس، مربوط به یک منطقه در شهر تهران بوده است. بالا بودن تعداد معاملات در این منطقه در آن ماه، ناشی از فروش واحد‌های یک پروژه انبوه‌سازی در آن منطقه بوده است. در حالیکه در ماه‌های بعد چنین حجمی از معاملات در آن منطقه به ثبت نرسیده است؛ بنابراین در چنین شرایطی، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تاثیرعوامل گمراه کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات انجام شده برای اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر، به لحاظ آماری قابل اتکا و استناد نیست.

در سال 1402 در راستای تکالیف مشخص شده در قانون جهش تولید مسکن به منظور ایجاد بستر قانونی برای ثبت رایگان قرارداد‌های اجاره مسکن، ثبت این گروه از قرارداد‌ها در سامانه ایران املاک متوقف شد و سامانه‌ای با نام سامانه «خودنویس»، جایگزین سامانه قبلی شد. از مردادماه 1403 نیز ثبت معاملات خرید و فروش در سامانه ایران املاک متوقف شد و این قرارداد‌ها نیز به سامانه خودنویس منتقل شد.

وی با بیان اینکه در جریان این نقل و انتقال سامانه‌ای که تکلیف قانونی نیز بوده است، چند رویداد باعث بروز وقفه در انتشار اطلاعات و آمار قیمت مسکن شد، خاطرنشان کرد: یکی از موارد مهم در این زمینه «ضعف‌های زیرساختی سامانه خودنویس» بود که امکانات پردازش داده‌ها به منظور استخراج آمار و اطلاعات و ارائه آن به جامعه، مشابه امکانات سامانه ایران املاک، در آن پیش بینی نشده بود. بنابراین، طی یکسال اخیر، برطرف کردن این نقص اطلاعاتی و زیرساختی در وزارت راه وشهرسازی در دستور کار قرار گرفت.

ناکافی بودن فراوانی داده‌ها برای انتشار آمار رسمی

رزبان، افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن و همچنین افت شدید حجم معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس را از دیگر دلایل این موضوع عنوان کرد و افزود: افزایش عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن ناشی از اثر همه مولفه‌های اقتصادی و... نیز در این زمینه باعث شد که تعداد معاملات و یا فراوانی معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس به شدت کاهش پیدا کند. البته این افت و کاهش در ماه‌های پایانی فعالیت سامانه ایران املاک هم شروع شده و مشاهده شده بود. بنابراین، از آنجا که موضوع فراوانی داده‌ها برای پردازش اطلاعات و نتیجه‌گیری‌های نهایی به منظور انتشار آمار رسمی، موضوع بسیار مهمی است و ناکافی بودن فراوانی داده‌ها ممکن است منجر به انحراف آماری و ارائه سیگنال نادرست به بازار شود، امکان ارائه متوسط قیمت مسکن شهر با استناد به داده‌های ناکافی وجود نداشت.

دو سامانه‌ای شدن ثبت قرارداد‌های ملکی

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن افزود: از سوی دیگر دو سامانه‌ای شدن معاملات به دلیل ایجاد امکان قانونی برای فعال شدن چند سامانه باعث شد، علاوه بر سامانه خودنویس، بخشی از معاملات مسکن در سامانه دیگری به نام سامانه «کاتب» وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسد. به همین علت، اینکه در وزارت راه وشهرسازی تنها با اتکا به آمار یک سامانه بتوان مرجعیت آماری بازار مسکن را در اختیار گرفت با مشکل و مانع روبه رو شد. چرا که داده‌های سامانه کاتب تاکنون در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نگرفته است تا فرآیند تجمیع اطلاعات و سپس استخراج متوسط قیمت مسکن شهر تهران با اتکا به آن انجام شود.

وی تاکید کرد: اعلام میانگین قیمت مسکن در یک شهر براساس داده‌های رسمی زمانی امکان‌پذیر است که مرجع آماری به کل آمار‌های معاملات مسکن دسترسی داشته باشد.

آمار به مراجع آماری ارسال شده است

وی افزود: البته تمام اطلاعاتی که در این زمینه در اختیار داشتیم بعد از چند مرحله پردازش و پالایش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته است. اما این مراجع و مراکز آماری هم به دلیل ناکافی بودن فراوانی داده‌ها و نگرانی از ارائه سیگنال غلط به بازار آن را منتشر نکرده‌اند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: واقعیت آن است که با همین اطلاعات موجود، برآوردی از قیمت وجود دارد. روند‌ها مشخص است، اما نمی‌توان با اتکا به این داده‌ها، میانگین قیمت معاملات انجام شده را به عنوان متوسط قیمت شهر تهران اعلام کرد.

برطرف کردن نقص آماری در دستور کار معاونت مسکن

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرد: موضوع تجمیع اطلاعات دو سامانه کاتب وخودنویس و همچنین سیاست‌گذاری برای اعمال روش‌های جایگزین کشف و استخراج داده‌های موثق به منظور ایجاد امکان اعلام متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهر‌ها و برطرف کردن این نقص آماری در دستور کار معاونت مسکن و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.