گرانی اجتناب‌ناپذیر مسکن
در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست‌گذاران با چالش‌های فشار تورمی مواجه و همزمان در پی به‌حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح نرخ کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک‌های ادواری نرخ و اجاره مسکن را به‌دنبال دارد، موضوعی بسیار مهم در نظریه‌های اقتصاد مسکن به‌شمار می‌رود.
در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست‌گذاران با چالش‌های فشار تورمی مواجه و همزمان در پی به‌حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح نرخ کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک‌های ادواری نرخ و اجاره مسکن را به‌دنبال دارد، موضوعی بسیار مهم در نظریه‌های اقتصاد مسکن به‌شمار می‌رود. نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه‌گذاری، تورم و توزیع درآمد، بی‌توجهی به ارتباط نوسانات بخش مسکن و اقتصاد، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت. ارتباط تورم و بخش مسکن به‌عنوان یکی از بحث‌های مهم مطرح است، چراکه این نوسانات بخش مسکن، نه‌تنها محیط اقتصادی را متاثر می‌سازند، بلکه ثبات سیستم مالی را هم تحت‌تاثیر قرار می‌دهند؛ مسئله‌ای که خانه‌دار شدن را برای بخش‌های قابل‌توجهی از مردم کشورمان تبدیل به یک رویا و البته که اجاره‌نشینی را نیز برای آنها سخت و سخت‌تر کرده است. در این نقطه، باید توجه داشته باشیم که بازار مسکن ایران از چالش‌های بزرگی رنج می‌برد؛ چالش‌هایی که در تحریک افزایش نرخ در قالب آن نقشی مهم و محوری را بازی می‌کنند.
در این راستا صمت گفت‌وگویی با احسان شریف، عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.
چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت مسکن وجود ندارد
بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌ها برای سال 1403 نیز به‌شرط عدم‌اعمال سیاست‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد. این در حالی است که سیگنال‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌تر در حوزه وام‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی است.
بنابراین می‌توان با در نظر گرفتن مجموعه شرایط اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در سال جدید وجود ندارد. از سوی دیگر، هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاست‌گذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف‌شده، در چارچوب سیاست‌های سنتی و در عمل شکست‌خورده قبلی انجام می‌شود؛ بنابراین و در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به بهبود بازار مسکن وجود ندارد.
در صورت ادامه شرایط فعلی، محتمل‌ترین پیش‌بینی برای بازار مسکن در امسال، ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌واسطه فشار هزینه‌ها، افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در 2 حوزه مسکن لوکس و واحدهای کوچک‌متراژ مصرفی و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت‌ها در این دو بخش، خواهد بود. تهدید افزایش نرخ مسکن برای سال جدید دست‌کم به‌میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت اقدام نکردن فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و در عمل توجیه‌پذیر نیست. این شرایط بازار مسکن به‌سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌تر از سال‌های اخیر می‌رود.
شما سیاست‌های دولت برای کنترل نرخ مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟ آیا دولت در این حوزه موفق بوده است؟
من در گذشته بارها به عدم‌برنامه‌ریزی حاکمیت درحوزه مسکن اشاره کردم. در طی 3 سال گذشته، طرح‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن در راستای کمک به خانه‌دار شدن مردم عنوان شد که هرکدام به طریقی ناتمام باقی مانده یا هنوز به سرانجام خوشایندی نرسیده است. بازار مسکن به‌خاطر این بی‌تدبیری‌ها، دچار مشکلات متعددی شده است و مردم نیز باید فشار زیادی را تحمل کنند. سیاست‌گذاری‌ها در این‌باره نقایص زیادی دارد و به‌زور نمی‌توان بازار را آرام نگه داشت. بسیاری از مالکان به‌علت اشتباهات متعدد در تصمیم‌گیری‌های کلان، نرخ بالای تورم و شرایط سخت معیشتی، به‌جای 25 درصد، 50 تا 70 درصد افزایش نرخ اجاره‌بها را برای مستاجران در نظر گرفتند. مردم نیز به‌ناچار و خلاف میل باطنی، وارد معامله شدند و قرارداد اجاره را منعقد کردند.
در این راستا، به دفاتر املاک این تذکر داده شده است که قراردادهای اجاره با نرخ بیش از 25 درصد را به‌ثبت نرسانند. در این شرایط، مالکان به‌صورت غیررسمی با مستاجران به توافق‌های خارج از قرارداد دست پیدا می‌کنند. ثبت قراردادهای این‌چنینی و در راستای دوری از نظارت‌های همیشگی توسط اتحادیه یا اتاق اصناف، در دفاتر املاک غیرقانونی انجام می‌گیرد.
به‌نظر شما چه عواملی نرخ مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند؟
در بحث خرید و فروش مسکن و قیمت‌گذاری‌ها، نگاه‌ها به‌سمت ساخت‌وساز معطوف می‌شود که این مقوله نیز از عوامل خاصی تاثیر می‌پذیرد. شهرداری‌ها برای اعطای مجوزهای لازم، اقدام به افزایش درصدی از نرخ‌های سابق می‌کنند و از سوی دیگر، نظام مهندسی، نرخ کارمزد مهندسین ناظر را افزایش می‌دهد. در بحث تجهیزات نیز، فعل و انفعالاتی انجام می‌گیرد که تاثیر خود را بر بازار می‌گذارد. کارخانه‌ها نرخ مصالح ساختمانی نظیر فولاد، سیمان و آهن را افزایش می‌دهند. تمام این عوامل بر نرخ مسکن اثر مستقیم دارد و این نکته را نمی‌توان نادیده گرفت.
در دهه پایانی سال گذشته، شاهد افزایش چشمگیر نرخ دلار بودیم که تاثیر قابل‌توجهی بر تمامی بازارها، ازجمله بازار مسکن گذاشت. ما با مشکل تامین تجهیزات‌اساسی مانند موتور آسانسور، پکیج و موارد دیگر مواجهیم و این مورد یک حقیقت محض است؛ بنابراین بازار مسکن هرساله با افزایش نرخ روبه‌رو می‌شود و این امر اجتناب‌ناپذیر است.
واقعیت امر این است که تورم سرسام‌آور و تمام عوامل دیگری که ذکر کردم، در نهایت می‌تواند موجب افزایش 100 درصدی نرخ مسکن در آینده نزدیک شود. البته این رشد نرخ‌ها برای سال جدید محتمل است، اما قطعی نیست و باید منتظر ماند و دید که آیا دولت برای جلوگیری از این مسئله برنامه‌های کارآمدی دارد یا در روی همان پاشنه سابق می‌چرخد؟
وام مسکن تا چه اندازه توانسته است باری از دوش اقشار ضعیف جامعه بردارد؟
به‌باور من، قدرت خرید مردم به‌شکل محسوسی پایین آمده است و دیگر توان خرید خانه را ندارند. حتی ابزارهایی نظیر وام مسکن نیز نمی‌تواند دردی از اقشار ضعیف جامعه دوا کند و با این رویه، خرید مسکن برای طیف وسیعی از مردم به آرزو بدل شده است. حاکمیت باید با کمک ابزارها و طرح‌های مناسب نظیر واگذاری زمین، درصدد جبران اشتباهات و کمبودها برآید. واگذاری زمین همراه با شرایط معقول و مناسب، برنامه خوبی در زمینه تامین مسکن برای مردم است.
متقاضیان مسکن مهر هنوز مشکلات زیادی دارند و از این بابت گلایه‌مند هستند. نرخ واحدهای مسکن مهر در پردیس از آپارتمان‌های تهران نیز بیشتر شده است که دولت برای این موضوع هم باید به‌شکلی اساسی بیندیشد. طرح نهضت ملی مسکن در روستاها شرایط خوبی دارد، اما در شهرهای بزرگ به سرانجام خوب و مشخصی منتهی نشده است. سیاست‌گذاری‌ها در این زمینه نامطلوب است وگرنه ما انبوه‌سازان و متخصصان خوبی داریم که می‌توانند در این رابطه نقش موثری ایفا کنند.
آیا با ساخت خانه‌های کوچک‌متراژ موافق هستید؟
خانه‌های کوچک‌متراژ برای اهداف موقت و طی فرآیندی کوتاه می‌توانند موثر واقع شوند، اما در سطح کلان دارای مشکلات زیادی هستند که نمی‌توان از کنار آن معضلات به‌سادگی عبور کرد. این نوع واحدهای مسکونی، همخوانی دقیق و کاملی با فرهنگ و آیین ما ندارند. واحدهای کوچک‌متراژ، ایرادات اساسی دیگری هم دارند که در مجموع قادر به تامین نیاز تمام خانوارها نیست.
نظر شما درباره ساخت مسکن با کمک شرکت‌های چینی چیست؟
توافق با چینی‌ها با هر عدد و رقمی موردسوال است و جای نقد بسیاری دارد. در صورت همکاری و درخواست کمک از انبوه‌سازان و متخصصان داخلی، می‌توان به نتایج دلخواه رسید و دیگر نیازی به استمداد از خارجی‌ها برای تکمیل پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن نیست.
ورود هر کشوری به این موضوع، همراه با ورود رایزن‌های خارجی است و این مطلب ایرادات اساسی دارد. آگاهی کاملی درباره مفاد قرارداد بین طرفین ندارم، اما پرواضح است که با روی کار آمدن کشور ثانی برای پیشبرد چنین طرح‌های بزرگی، اعداد و ارقام کلانی در قرارداد ثبت می‌شود.
سامانه خودنویس و تاثیر آن بر قراردادهای اجاره را چطور ارزیابی می‌کنید؟
شریف در ارتباط با سامانه خودنویس و تاثیر آن بر قراردادهای اجاره اظهار کرد: درباره سامانه خودنویس باید موازی‌کاری انجام می‌گرفت که متاسفانه چنین اقدامی از سوی متولیان امر انجام نشد. در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی نیز، قراردادهای مختلف اجاره را تمدید می‌کنند و تمام عقود قراردادها را انجام می‌دهند.
حیطه وظایف مشاوران املاک کاملا مشخص است و برمبنای اصول مقرر و تعریف‌شده پیش می‌روند. مشاور املاک اشراف و تسلط لازم بر مسائل مختلف بازار مسکن را داراست و این موضوع وجه تمایز بنگاه‌های معاملاتی با دفاتر اسناد رسمی و نهادهای دیگر محسوب می‌شود.
در پایان اگر صحبتی هست، بفرمایید؟
امیدوارم دولت جایگاه ویژه مشاوران املاک را در نظر بگیرد و براساس ارزشمندی کار آنها به اتخاذ تصمیمات لازم مبادرت کند. به‌نظر من، بهتر بود که وزارت راه و شهرسازی ابتدا برای اصلاح و تکمیل سامانه املاک و مستغلات اقدام می‌کرد و درصورت ناکارآمدی آن سامانه، به‌سراغ راه‌اندازی سامانه جدیدمی‌رفت.
مشاوران املاک ابزاری به نام کد رهگیری داشتند که در صورت تقویت این مورد، می‌توانست تاثیرات بسزایی داشته باشد. حال افراد به‌سراغ همان کاغذهای دست‌نویس غیرقانونی می‌روند و با این اوصاف باید شاهد افزایش مشاوران املاک غیرمجاز باشیم. این موارد جزو خطراتی است که از رهگذر راه‌اندازی سامانه خودنویس می‌تواند بازار مسکن را تهدید کند. برای این سامانه و همچنین برای شغل مشاوران املاک روزهای خوب و روشنی را پیش‌بینی نمی‌کنم.