3 پیش‌بینی جدید درباره قیمت مسکن در 1404 | کابوس مستاجران در راه است
کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که در سال 1403، بخش مسکن و ساختمان تحت تأثیر هم‌زمان رکود و تورم قرار داشت. به گفته آن‌ها، این دو عامل نقش اصلی را در تحولات بازار ایفا کردند و متأسفانه در نیمه دوم سال، شرایط حتی دشوارتر از قبل شد.
در حالی بازار مسکن سال 1403 را به پایان رساند و وارد سال جدید معاملاتی شد که در رکود سنگین تورمی قرار داشت. گزارش‌ها نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن به بیش از 100 میلیون تومان رسیده و در شهر تهران هزینه خرید یک آپارتمان مناسب و متوسط دست‌کم 6 میلیارد تومان است که این رقم را نه می‌توان با وام خرید پر کرد و نه با پس‌انداز از دست رفته مستاجرها. بر همین اساس، حالا خرید مسکن تبدیل به گران‌ترین رویای هر خانواده شده است.
در این شرایط، تحلیلگران بازار مسکن معتقدند از رکود تورمی گرفته تا مشکلات اجاره‌نشین‌ها و معضلات قیمت‌گذاری مسکن، همگی جزو مهمترین بحران‌هایی محسوب می‌شوند که در سال 1403، مالکان و مستاجران، خریداران و فروشندگان و فعالان عرصه مسکن درگیر آن بودند.
تحلیل‌های اقتصادی حاکی از آن است که بازار مسکن از سال 97 تاکنون، تحت‌تاثیر ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، سه دوره متفاوت را پشت سر گذاشت. طی این 7 سال، قیمت مسکن جهش شدید و بی‌سابقه داشت؛ به‌طوری که تورم مسکن به سه برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن 30 سال قبل از آن رسید.
در این مدت قیمت آپارتمان در تهران سالی متوسط 60درصد افزایش یافت که از متوسط 20درصد فاصله گرفت. این در حالی است که طی همین سال‌های اخیر سطح تورم عمومی تقریبا دو برابر مقدار تاریخی خود افزایش یافته و متوسط سالانه آن به 38درصد رسیده است. این تفاوت بین رشد قیمت اسمی مسکن و تورم عمومی باعث جهش قیمت واقعی آپارتمان شد.
در این شرایط، حال سوال این است که بازار مسکن سال 1404 را چگونه آغاز می‌کند و چه سرنوشتی در انتظار مسکن در سال جدید است؟
مسکن به رکود تورمی رفته است
ایرج رهبر، رییس کانون سراسری انبوه‌سازان درباره وضعیت بازار مسکن در سال 1403 و پیش‌بینی مسکن در سال جدید می‌گوید: مدتی است که مسکن در حالت رکود تورمی قرار دارد. سال جدید هم در دو سه ماهه اول سال فکر نمی‌کنم تغییر خاصی به‌وجود آید؛ مگر این‌که تحول خاصی در اقتصاد کل کشور رخ دهد.
وی می‌افزاید: ما باید منتظر باشیم و ببینیم با تحولاتی که به وجود می‌آید، رکود تورمی از بین می‌رود!؟ الان در حالت رکود تورمی هستیم که البته این شرایط تازگی ندارد و سال‌های گذشته نیز این اتفاق می‌افتد. یعنی در اقتصاد مسکن در رابطه با رکود یک حالت سینوسی داشتیم و همیشه رونق و رکود بوده است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: حالا گاها دوره‌های رکود طولانی‌تر می‌شود، زیرا توان خرید ارزان و تعادلی که باید بین توان خرید مردم و قیمت و فروش مسکن باشد، بهم می‌خورد و اگر به‌هم نزدیک شود و فاصله کم شود، رونق اتفاق می‌افتد.
رهبر تصریح می‌کند: یک مقداری هم مسکن حمایتی در دولت که برای مسکن نهضت ملی اجرا شد، باعث تقریبا ثبات قیمتی در بازار شده است.
وی در واکنش به پیش‌بینی‌ها درباره افزایش قیمت در سال جدید، متذکر می‌شود: فکر نمی‌کنم این اتفاق بیفتد، چون تعادل در قدرت خرید و قیمت و فروش مسکن تا برقرار نشود، هیچ‌گاه افزایش قیمت اتفاق نمی‌افتد.
رهبر تاکید می‌کند: دلیلی ندارد در شرایط رکودی، افزایش قیمت اتفاق بیفتد؛ مگر این‌که در رابطه با مسکن‌های با قیمت متوسط به پایین این اتفاق بیفتد که آن هم به نظر من بعید است.
تقاضا برای واحدهای ساخته شده وجود ندارد
داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره وضعیت بازار مسکن در سال جدید می‌گوید: مسکن تابع از سیاست‌های دولت است. در سال 1403 اتفاقی که افتاد، تغییر دولت بود. همچنین دو قانون الزام و ساماندهی اجاره تصویب شد که به نوعی اکوسیستم مسکن و روش خدمات‌دهی را تغییر داد.
وی می‌افزاید: در سال 1403 به دلیل رکودی که وجود داشت و نیز کاهش تعداد قرارداد، متاسفانه عمق رکود مسکن و تعداد کم واحدهای تولید شده، بازار را در تولید بیشتر برد.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح می‌کند: از طرفی نیز تقاضایی برای واحدهای ساخته شده وجود نداشت. تغییر این شرایط مستلزم این است که باید بازنگری اساسی در تسهیلات پرداختی بانک‌ها داشته باشیم تا توانایی مردم به جهت خرید مسکن حفظ شود.
بیگی‌نژاد عنوان می‌کند: بازار مسکن در سال 1404 به طور قطع تابعی از تصمیمات شورای عالی مسکن خواهد بود. بعد از تعطیلات نوروز و ماه مبارک رمضان وارد فصل اجاره می‌شویم و باید شورای عالی مسکن خیلی زودتر از این‌که بازار مسکن اجاره شروع به حرکت کند، تصمیمات را بگیرد و ابلاغ کند و کسانی که در این زنجیره قرار دارند و می‌خواهند خدمت کنند، به وظایف خود آگاه باشند.
وی در واکنش به پیش‌بینی‌ها درباره تکان قیمت مسکن در سال 1404 و این‌که آیا کشش افزایش قیمت مسکن وجود دارد؟ می‌گوید: این‌که کشش افزایش قیمت مسکن وجود داشته باشد، یک موضوع است و این‌که قیمت‌ها افزایش پیدا کند، موضوع دیگر است.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌افزاید: ما هیچ‌گاه از افزایش قیمت‌ها استقبال نمی‌کنیم، چون هر مقدار افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد، به همان نسبت قدرت خرید افراد برای ورود به بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند.
بیگی‌نژاد عنوان می‌کند: اگر سال‌های گذشته را هم بررسی کنیم، می‌بینیم که جمعیت مستاجر ما نسبت به جمعیت خریدار رو به افزایش است. بر این اساس، ما باید ببینیم در بازارهای دیگر چه اتفاقی می‌افتد.
وی تصریح می‌کند: با توجه به این‌که اقتصاد مسکن تابعی از اقتصادها و بازارهای دیگر است، نه این‌که بتواند به آن درصد افزایش در بازارهای دیگر برسد، ولی بازارهای دیگر هم نمی‌تواند بر بازار مسکن بی‌تاثیر باشد.
قفل رکود معاملات باز می‌شود؟
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن همچنین درباره وضعیت بازار مسکن در سال جدید می‌گوید: در سال 1403 اتفاقی که افتاد، این بود که رکود و تورم توامان در حوزه مسکن و ساختمان بازیگر اصلی بخش مسکن بود و متاسفانه می‌توان گفت که در نیمه دوم سال 1403 شرایط بسیار سخت‌تری را هم دنبال کردیم.
وی می‌افزاید: البته ناگفته نماند که این اتفاقات که در سال گذشته رخ داده، نشات گرفته از عدم تمرکز و سیاست‌گذاری است که طی سال‌های گذشته در حوزه مسکن و ساختمان کشور رخ داده و به‌نوعی می‌توان گفت تشدید آن در سه سال گذشته بوده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح می‌کند: هر اتفاقی که در سال 1403 رخ داد، بخش گسترده آن برمی‌گردد به سیاست‌گذاری‌هایی که در سه سال گذشته در حوزه مسکن و ساختمان کشور رخ داده است.
پورحاجت عنوان می‌کند: رکود در این بازار وجود داشته و شاید سخت‌ترین رکودی بوده که من در این 30 سال فعالیت خود به یاد دارم و شاید بی‌راهه گفته نباشم، کنترل تورم هم از دست خارج شده بود.
وی متذکر می‌شود: در نهایت آنچه که به نظر می‌رسد، در ماه‌های پیش روی 1404 شاهد یک تورم در حوزه مسکن در ابتدای سال هستیم.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن یادآور می‌شود: به نظر می‌رسد رونق در ماه‌های ابتدای سال شکل بگیرد. البته این‌که می‌گوییم رونق، به منزله این نیست که بخش گسترده‌ای از معاملات شکل بگیرد، بلکه قفل رکود در معاملات که طی 3 سال گذشته رخ داده، در ماه‌های ابتدای 1404 تغییر فرکانس دهد و شاید شرایط خرید و فروش یک مقدار بهتر شود.
پورحاجت خاطرنشان می‌کند: این چیزی است که می‌شود پیش‌بینی کرد و البته تمام این موضوعات به وضعیت سیاسی کشور و مسایل کلان کشور برمی‌گردد. رییس‌جمهور هم به کرات در خصوص ناترازی‌ها صحبت کرده و در حوزه مسکن نیز مشکلات گسترده‌ای داریم که باید بنشینیم با کارکارشناسی در کنار وزارت راه و شهرسازی، مشکلات را حل کنیم.
