ارجاع طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول به مجمع تشخیص

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی امروز به بررسی ایرادات شورای نگهبان در طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول پرداختند و با اصرار بر برخی از مواد طرح تصمیم‌گیری در مورد آن را برعهده مجمع تشخیص مصلحت نظام گذاشتند.

نمایندگان مجلس با اصلاح ماده 1 طرح مذکور یک تبصره به آن را به شرح زیر الحاق کردند.

ماده‌1- شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (10) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره 4- معاملات موضوع این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از زمان لازم الاجراء شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مشمول حکم مقرر در این ماده می‌شوند، هرچند سامانه موضوع ماده (10) این قانون راه‌اندازی نشده باشد.

همچنین نمایندگان مجلس بر مصوبه قبلی خود در تبصره (1) ماده (1) در خصوص ایراد ردیف (3-1) شورای نگهبان اصرار ورزید و آنرا به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع دادند.

تبصره (1) ماده (1) به شرح زیر است:

حکم این ماده شامل اموال غیرمنقول در جریان ثبت و مجهول‌المالک و نیز فسخ و اقاله و هرگونه تعهد یک‌جانبه نسبت به معاملات مذکور در این ماده و همچنین تقسیم عرصه و اعیان نیز می‌شود.

همچنین نمایندگان بر مصوبه قبلی مجلس در صدر ماده (3) در خصوص ایراد ردیف (1-2) شورای نگهبان اصرار ورزیدند و تصمیم‌گیری در مورد آن را بر عهده مجمع تشخیص مصلحت نظام گذاشتند.

بر اساس ماده 3؛ دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد (که صرفاً پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی واجد آثار حقوقی است) در سامانه الکترونیک ثبت اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به‌موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

همچنین نمایندگان مجلس تبصره (2) ماده (3) را به منظور تأمین نظر شورای نگهبان به شرح زیر اصلاح کردند: سازمان مکلف است ظرف یک‌سال از لازم‌الاجراء شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون، فقط در قالب قرارداد‌های یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین درصورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

وکلای ملت در ادامه بررسی طرح مذکور بر مصوبه قبلی خود در ماده (9) در خصوص ایراد ردیف (3) شورای نگهبان اصرار کردند که در آن آمده است: هر یک از قضات یا مأموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده (1) این قانون ترتیب اثر ندهند، به یکی از مجازات‌های درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی محکوم می‌شوند و چنانچه در اثر تخلف مأموران یا قضات به دارندگان یا ذی‌نفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسؤول جبران خسارات وارده به زیان دیده است.

نمایندگان مجلس در ادامه با اصرار بر بخشی از مصوبه خود، ماده 10 را برای تأمین نظر شورای نگهبان به شرح زیر اصلاح کردند: سازمان مکلف است با استفاده از بودجه و امکانات موجود خود، ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعا‌های راجع به مالکیت عین و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دوسال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعا‌های خود در سامانه مذکور و ظرف دوسال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور أخذ سند رسمی مالکیت اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. در صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام مدعیان مذکور، ادعا‌های مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث دارنده سند رسمی یا اشخاص ثالث فاقد سند رسمی که ادعا‌های آن‌ها در سامانه موضوع این ماده ثبت شده و واهی بودن ادعای آن‌ها اثبات نشده است، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

تبصره‌های (3) و (4) و (11) ماده (10) طرح الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول نیز به شرح زیر توسط نمایندگان برای تأمین نظر شورای نگهبان اصلاح شد: چنانچه درخصوص یک مال غیرمنقول ادعایی در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، سازمان مکلف است، درصورت انجام اقدامات مذکور در این ماده توسط مدعی (شخصی که مستندات و ادعای خود را در سامانه موضوع این ماده درج نموده است.) در مهلت مقرر، تا زمان تعیین تکلیف ادعا، امکان انتقال رسمی حقوق متصوره را برای مدعی فراهم سازد. سردفتر مکلف است، حسب مورد، وجود ادعا یا سند معارض و امکان ابطال سند رسمی انتقال را به انتقال‌گیرنده قرارداد تفهیم و در سند انتقال درج نماید.

در تبصره (4) آمده است: رسیدگی به ادعا‌های ثبت شده در سامانه که حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/ 9/ 1390 یا مشمول بند (2) ماده (1) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 2/ 12/ 1388 هستند، به استثنای موارد مذکور در تبصره (5) این ماده، بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و در هرمورد، حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است. پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای جدید صرفاً در صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعایی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در خصوص ملک مورد ادعا، ثبت نشده و هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی در خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد. در غیر این‌صورت تقاضا توسط هیأت‌های موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی‌شود و درخواست‌ها و اسناد ارائه شده فاقد اعتبار قانونی است.

بر اساس تبصره 11؛ چنانچه درخصوص یک مال غیرمنقول در سامانه موضوع این ماده ادعایی درج شده باشد و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال غیرمنقول بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن مال غیرمنقول به نهاد‌های عمومی و دولتی از قبیل بدهی‌های موضوع بند «ج» ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/ 5/ 1385 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره ماده (74) قانون شهرداری مصوب 11/ 4/ 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، بلامانع است. تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهی‌های مذکور امکان‌پذیر است. بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی را دارد.

همچنین نمایندگان با الحاق 3 تبصره به ماده (10) طرح مذکور موافقت کردند که به شرح زیر است:

«تبصره 12- هر شخصی که برخلاف مفاد ماده (1) این قانون معامله‌ای انجام دهد و براساس آن معامله وجه، مال یا هرنوع امتیازی دریافت نماید، به جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر میزان دریافتی، محکوم می‌شود. جرم موضوع این تبصره، قابل گذشت است.

تبصره 13- کلیه دستگاه‌های اجرائی مذکور در ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 14/ 12/ 1395 مکلفند، حداکثر تا دوسال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع این ماده، درخصوص اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی که مطابق قانون متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و تصدی آن اراضی برعهده آنان است و هنوز سند رسمی آن‌ها صادر نگردیده است، ادعا‌ها و مدارک مربوط را در سامانه موضوع این ماده ثبت نمایند. عدم ثبت ادعا و مدارک در سامانه مذکور نافی مالکیت دولت نیست. مقامات و کارکنان متخلف از حکم این تبصره به مجازات مقرر در بند «د» ماده (9) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب 7/ 9/ 1372 محکوم می‌شوند. حکم این تبصره نسبت به سازمان اوقاف و امور خیریه درخصوص اراضی موقوفه عام جاری است.

آیین‌نامه اجرائی این تبصره ظرف شش‌ماه از لازم‌الاجراء شدن این قانون به پیشنهاد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

تبصره 14- سازمان مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان تصویب این قانون دارای تصرفات مفروز بوده و منشأ آن تصرفات قانونی باشد و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد و متقاضی أخذ سند مالکیت، مالک هیچ‌یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروزی حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حد‌نگاری موضوع این تبصره، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 21/ 11/ 1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون درخصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به أخذ تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی است.

سازمان امور اراضی مکلف است ظرف یک‌سال از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون کلیه سوابق لازم اعم از نقشه‌ها و مستندات مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان قرار دهد.

از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع این ماده ارائه هرگونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط منوط به ارائه تأییدیه سازمان مبنی بر انجام اقدامات مذکور در این ماده جهت أخذ سند رسمی یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی است.»

تبصره (4) ماده (14) طرح مذکور نیز برای تأمین نظر شورای نگهبان توسط نمایندگان اصلاح شد که به شرح زیر است: آیین‌نامه اجرائی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

همچنین نمایندگان در ادامه با اعمال اصلاحاتی در ماده 16 به منظور تأمین نظر شورای نگهبان یک تبصره را به آن الحاق کردند که به شرح زیر است:

تبصره 1- هر قرارداد با هر عنوانی که به‌موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید، یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد‌های مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.