افزایش 110 برابری قیمت مسکن تهران در دو دهه گذشته
قدرت خرید مسکن مردم در سال‌های 1399 و 1400 به 40 درصد پیش از تحریم‌ها (1396-1394) و کمتر از نصف میانگین بلندمدت (1396-1380) تنزل یافت. قدرت خرید مسکن پزشکان در سال‌های 1399 و 1400 به حدود یک - چهارم پیش از تحریم‌ها (1396-1394) و 40 درصد میانگین بلندمدت (1396-1380) کاهش پیدا کرد.
فرارو - احسان سلطانی، پژوهشگر اقتصادی؛ بر اساس داده های مرکز آمار، در دو دهه آخر قرن چهاردهم هجری شمسی (1400-1380) قیمت مسکن تهران 110 برابر شد و در همین حال شاخص قیمت کالا‌ها و خدمات 44.3 برابر و دستمزد‌ها 42 برابر افزایش تجربه کرد. این بدین معنی است که در دو دهه گذشته قیمت حقیقی مسکن تهران 2.5 برابر بالا رفت و قدرت خرید مسکن 60 درصد کاهش یافت.
میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران، نسبت به سال 1395، از 560 درصد افزایش در سال 1400 و 630 درصد افزایش در اسفند ماه 1400 برخوردار بود. آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران 151.000 واحد در سال 1396 بود که با 57 درصد کاهش به 64350 واحد در سال 1400 سقوط پیدا کرد.
طی سال‌های 1396 تا 1400 تعداد معاملات آپارتمان های نوساز (زیر 5 سال ساخت) به میزان 70 درصد و تعداد معاملات آپارتمان های با سال ساخت بالای 10 سال به میزان 47 درصد کاهش یافت. چهار سال روند مستمر کاهش معاملات مسکن با 57 درصد کاهش نشان دهنده سقوط توان خرید مسکن و رکود شدید در بازار مسکن است.
سهم واحد‌های نوساز (زیر 5 سال ساخت) از کل تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران از 52 درصد در سال 1395 به 33 درصد در شش ماهه دوم سال 1400 کاهش یافت که نشان می دهد نظر به کاهش توان خرید مسکن، اغلب خریداران مسکن امکان خرید خانه های نوساز را از دست داده اند.
در دوره 1396 تا 1400، کاهش 30 درصدی سهم آپارتمان های نوساز (زیر 5 سال ساخت) و افزایش سهم 24 درصدی آپارتمان های مسکونی با سال ساخت بالای 10 سال از کل تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران، نشان می دهد که (با توجه به قیمت بالاتر آپارتمان های نوساز) افزایش قیمت مسکن شهر تهران در این دوره بیش از 560 درصد است.
قدرت خرید مسکن مردم در سال‌های 1399 و 1400 به 40 درصد پیش از تحریم‌ها (1396-1394) و کمتر از نصف میانگین بلندمدت (1396-1380) تنزل یافت. قدرت خرید مسکن پزشکان در سال‌های 1399 و 1400 به حدود یک - چهارم پیش از تحریم‌ها (1396-1394) و 40 درصد میانگین بلندمدت (1396-1380) کاهش پیدا کرد.
هر چند قدرت خرید مسکن مهندسان و سایر اقشار تحصیلکرده بیش از پزشکان کاهش یافته، اما به عنوان معیاری برای نیروی کار متخصص و تحصیلکرده، سقوط قدرت خرید مسکن پزشکان نشان می دهد چگونه شوک های قیمت ارز منجر به تشکیل حباب قیمت مسکن و در سوی دیگر سرکوب دستمزد نیروی کار (حتی نیروی کار متخصص و تحصیلکرده) شده است که حتی اقشاری مانند پزشکان نیز قدرت خرید مسکن را از دست داده اند.
زمان خرید مسکن به بیش از 60 سال صعود کرده و ایران از بالاترین نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار‌ها در جهان برخوردار می باشد که در کل کشور به بیش از 40 درصد و در تهران به بیش از 50 درصد رسیده است. در تهران بیش نیمی از درآمد خانوار‌های فاقد مسکن صرف اجاره خانه می شود.
شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید مردم این قدر عمیق شده که تهیه مسکن غیرممکن شده است. پس از تهران و شهر‌های بزرگ، نه تنها خانه دار شدن در شهر‌های کوچک و متوسط غیر ممکن شده، که حتی پرداخت هزینه اجاره خانه هم از استطاعت عامه مردم خارج شده است. در شرایط کنونی کار (به ویژه برای جمعیت نقاط محروم، فارغ التحصیلان دانشگاهها، جوانان و زنان) نیست، و اگر کار باشد، با درآمد آن نمی توان برای زندگی سرپناهی فراهم کرد.
با تشدید و سلطه فعالیت‌های سفته بازانه و سوداگرانه بر بازار مسکن و تبدیل مسکن به یک دارایی سرمایه ای، مسکن در ایران از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایه ای و سفته بازی تبدیل شده که نتایج زیر را در پی داشته است،
(1) شکاف بین اقتصاد حقیقی و بخش مسکن،
(2) افزایش 2.5 برابری قیمت حقیقی مسکن و کاهش 60 درصدی قدرت خرید مسکن،
(3) بی انگیزگی نیروی کار و به ویژه نیروی کار متخصص و کاهش بهره وری،
(4) مهاجرت نیروی کار متخصص و تحصیلکرده،
(5) افزایش شدید سهم مسکن از مخارج خانوار‌ها و به تبع آن کاهش سطح معیشت و کیفیت زندگی و تشدید فقر و نابرابری های اجتماعی و اقتصادی،
(6) افزایش سهم و تعداد خانوار‌های فاقد مسکن،
(7) کاهش ازدواج،
(8) تشدید رکود در بخش مسکن،
(9) حبس سرمایه ها در بخش مسکن و به ویژه مسکن لوکس و تفریحی،
(10) احتکار و سهم بالای مسکن خالی،
(11) تولید کالای غیر قابل مبادله در زنجیره تولید داخلی و جهانی و به تبع آن کند شدن روند توسعه،
و (12) خروج سرمایه جهت خرید مسکن در کشور‌های با قدرت خرید مسکن بهتر (مانند ترکیه)
بر اساس قانون بودجه دولت سال 1401، مالیات واحد‌های مسکونی گران قیمت 700 میلیارد تومان (0.13 درصد) و واحد‌های مسکونی خالی از سکنه 2 هزار میلیارد تومان (0.38 درصد) تعیین شده است. در مجموع مالیات مسکن لوکس و مازاد فقط 273 میلیارد تومان (با سهم 0.5 درصد از کل مالیات‌ها) مصوب شده است.
برای درک ارزش ناچیز 2700 میلیارد تومان مالیات مسکن لوکس و مازاد، می توان آن را با 6100 میلیارد تومان مالیات نقل و انتقال و شماره گذاری خودرو، 2300 میلیارد تومان مالیات فروش سیگار، 1500 میلیارد تومان عوارض خروج از کشور یا 3000 میلیارد تومان درآمد دولت از بیمه شخص ثالث مقایسه کرد.
مالیات های خانه های لوکس و مازاد که علاوه بر کسب درآمد قرار بود در تنظیم بازار مسکن و تخلیه حباب قیمت مسکن نقش کلیدی ایفا کند، در حد این که مجلس و دولت شعار و مانور تبلیغاتی بدهند، عملیاتی شده و عملا کارکردی ندارد. مالیات بر عایدی سرمایه که یکی از اصلاحات ساختاری در نظام مالیاتی به شمار می رود و ابزار کلیدی در مهار سفته بازی و سوداگری در بازار دارایی ها به ویژه مسکن می باشد، پس از گذشت بیش از دو سال همچنان بین مجلس و دولت سرگردان مانده و به سرانجامی نرسیده است.
قدرت لابی های مالکان مسکن، ثروتمندان و بنگاه های رانتی و خصولتی در دولت و مجلس موجب شده که عملا این گروه ها همچنان مالیات پایینی را در سال 1401 پرداخت کنند و ابزار مالیات مسکن که دارای قدرت تاثیرگذاری بالایی بر روی مدیریت بازار مسکن است، تاثیرگذار نباشد.
از میان اخبار