خبر خوش درباره بازار مسکن / شمارش معکوس برای کاهش قیمت مسکن؟
بخش مسکن سال 1400 را در شرایطی به پایان می‌رساند که با کمبود منابع مالی، رکود ساخت و ساز، رکود معاملات، جهش قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره دست و پنجه نرم کرد اما اخبار امیدوارکننده‌ای برای رونق تولید از طریق طرح ساخت یک میلیون واحد در سال و تزریق 440 هزار میلیارد تومان به وزارت راه و شهرسازی شنیده می‌شود.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از ایسنا، بازار مسکن پس از یک دوره سه سال رشد متوالی قیمت، سال 1400 به ثبات نسبی رسید. این ثبات پس از آن رخ داد که سال 1399 قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان معیاری برای بازار مسکن کل کشور، پرش 94 درصدی قیمت را در اسفندماه به ثبت رسانده بود. بهمن ماه امسال تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران به 16 درصد کاهش یافت؛ در حالی که تورم عمومی 41 درصد را ثبت کرد.
تثبیت قیمت‌ها در بخش مسکن اما به دلیل همزمانی با متغیرهای منفی مثل کاهش تا 50 درصدی ساخت و ساز نسبت به اوایل دهه 1390 که حدود 900 هزار واحد ساخته می‌شد و افت شدید توان متقاضیان مصرفی به دلیل رشد 650 درصدی قیمت از آذرماه سال 1396 تا کنون، شرایط ایده‌آلی را در بخش مسکن ایجاد نکرد. البته وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم اعلام کرده که سال 1400 تولید مسکن از 520 هزار واحد گذشته و وعده داده از اوایل سال 1401 نهضت بزرگی در بخش ساخت و ساز ایجاد شود.
تصویب 440 هزار میلیارد تومان برای بخش مسکن
آنطور که رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است، مجلس برای سال آینده 400 هزار میلیارد تومان منابع برای بخش مسکن مصوب کرده و 40 هزار میلیارد تومان نیز منابع ودیعه خواهد بود؛ همچنین صندوق ملی مسکن ابزار مناسبی در اختیار وزارت راه و شهرسازی است. اتکای قاسمی احتمالا به 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات مصوب سالیانه‌ای است که قانون جهش تولید و تامین مسکن بر عهده‌ی بانک‌ها قرار داده؛ اما تجربه نشان داده بانک‌ها منابع به این بزرگی در اختیار ندارند و تمایلی برای پرداخت تسهیلات بلندمدت 20 ساله این طرح نشان نمی‌دهند. تا اواسط بهمن ماه 1400 فقط 948 میلیارد تومان به پروژه نهضت ملی مسکن از سوی بانک مسکن پرداخت شده و سایر بانک‌ها گزارشی در این زمینه ارایه نداده‌اند.
درخصوص تامین زمین اما مشکل چندانی وجود ندارد. بنا به گفته رستم قاسمی در وزرات راه و شهرسازی اراضی مناسبی در کشور داریم که آنها همه ثروت هستند و برنامه‌ریزی شده تا در جهت نهضت ملی مسکن مورد استفاده قرار گیرد. او همچنین از تامین زمین برای 1.5 میلیون واحد و آغاز عملیات اجرایی 860 هزار واحد تا کنون خبر داد. دولت سیزدهم قصد دارد در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن (نهضت ملی مسکن) ظرف چهار سال، چهار میلیون واحد مسکونی احداث کند.
بازار اجاره، تورم را درنوردید
از آن طرف در بازار مسکن اوضاع چندان مناسب نیست. کارشناسان می‌گویند به دلیل کسری عرضه در سال‌های اخیر با فشار تقاضا در بازار مواجه شده‌ایم و با این‌که قیمت‌ها در بخش فروش به ثبات رسیده، در بازار اجاره ظرفیت ایجاد التهاب وجود دارد. بهمن ماه 1400 نرخ رشد سالیانه اجاره بها در تهران 48 درصد و کل کشور 52 درصد گزارش شد که بیش از 10 درصد بالاتر از رشد تورم عمومی است. به دلیل عقب‌ماندگی سرعت افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن، مقداری از این فاصله در سال 1400 جبران شد و به گفته کارشناسان احتمال ادامه این وضعیت در سال 1401 وجود دارد.
افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره دولت را بر آن داشت تا در دی ماه 1400 تدوین بسته‌ای برای حمایت از اجاره‌نشینان را در دستور کار قرار دهد و مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی دولت با هدف کنترل رشد اجاره‌بها سیاستی را در این زمینه تدوین کند. پیش از آن هم دولت دوازدهم در سال‌های 1399 و 1400 راهکارهایی را به منظور کنترل بازار اجاره در پیش گرفته بود؛ از جمله این برنامه‌ها می‌توان به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها تا سقف 25 درصد در تهران، 20 درصد در دیگر کلانشهرها و 15 درصد در سایر شهرهای کشور و همچنین پرداخت تسهیلات کمک ودیعه تا سقف 70 میلیون تومان اشاره کرد؛ سیاست‌هایی که آمار، بی‌تاثیری آن را به اثبات می‌رساند.
سازندگان مردد پای کار می‌آیند؟
از آن طرف در بخش ساخت و ساز بخش خصوص اوضاع بر وفق مراد نیست. طبق بررسی‌ها هم‌اکنون می‌توان در بسیاری از شهرهای کشور با نرخ‌هایی به مراتب پایین‌تر از هزینه‌های ساخت، واحد مسکونی خریداری کرد. به همین دلیل رغبت برای ساخت و ساز کاهش یافته یافته است. با این حال دولت قصد دارد از طریق طرح نهضت ملی مسکن، بخش خصوصی را فعال کند.
اما اختلاف نظرهایی بین بخش خصوصی با دولت دیده می‌شود. به طور مثال سازندگان، هزینه‌های ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، منهای قیمت زمین، طراحی و پروانه هم‌اکنون متری 5.5 میلیون تومان ارزیابی می‌کنند و حتی برخی از فعالان صنعت ساختمان این عدد را بیش از 7 میلیون تومان تخمین می‌زنند؛ در حالی که پیشنهاد دولت بر اساس نظام فنی اجرایی متری 4.5 میلیون تومان است.
دولت برای آن‌که هزینه‌های واحدهای نهضت ملی مسکن را برای متقاضیان کاهش دهد و تکنولوژی ساخت را به‌روز کند مذاکراتی را با برخی شرکت‌های خارجی از چین و ترکیه انجام داد؛ رایزنی‌هایی که هنوز به نتیجه نرسیده اما روز گذشته یک فعال صنعت ساختمان گفت که با یک شرکت بزرگ ترکیه‌ای برای ارتقای سطح تکنولوژی ساخت مذاکره کرده‌اند.
ارتباط مسکن با 134 بخش اقتصادی
با توجه به پیشران بودن بخش مسکن که 33 درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد، 12 درصد اشتغال مستقیم ایجاد می‌کند و با دست کم 134 بخش اقتصادی دارای رابطه پیشین و پسین است، تحرک بازار مسکن می‌تواند به رونق اقتصاد کمک به‌سزایی کند.
اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر جلوه می‌کند که بیش از 8 میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارد و نرخ اجاره‌نشینی در شهر تهران که تا دو سال قبل 42 درصد اعلام شده بود، هم‌اکنون بر اساس آخرین تخمین‌های کارشناسی به بالای 50 درصد رسیده است. در واقع بیش از نیمی از مردم تهران مستاجر هستند. اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از 18 درصد در سال 1365 به 38 درصد در سال 1395 رسیده است.
سهم تا 60 درصدی مسکن در سبد خانوار
در سال‌های 1395 و 1396 سهم مسکن از هزینه خانوار 44 درصد اعلام شد، در سال 1397 به 46.8 درصد رسید و سال 1398 برابر با 49.9 درصد بود. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های بدست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های 1399 و 1400 نیز افزایش چشم‌گیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر احتمالا بین 55 تا 60 درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.
با این حال تزریق 440 هزار میلیارد تومان منابع به بخش مسکن می‌تواند تحرکی را در این بخش به وجود بیاورد. بودجه هیچ حوزه‌ای در سال آینده تا این اندازه رشد نکرده است. همین مساله می‌تواند عاملی برای ایجاد آرامش نسبی در بازار مسکن شود.
علی صادقین کارشناس بازار مسکن با اشاره به این‌که امسال بخش مسکن رشد اقتصادی منفی 16 درصد را تجربه کرده است، گفت: شاید طرح نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی بخش مسکن را ریکاوری کند. اوضاع حوزه خدمات خوب است و به نظر من بالاترین بازدهی را در اقتصاد ایران در سال 1401 با وقوع توافق هسته‌ای و بدون توافق هسته‌ای خواهد داشت. بنابراین انتظار داریم بخش خدمات، صنعت و ساختمان در سال آینده اوضاع بهتری داشته باشند.
همچنین بخوانید