خون تازه در رگ های بازار مسکن / مجلس دست به کار شد

با ظهور تورم مزمن در اقتصاد ایران، به ویژه از سال 1396 به بعد، تامین مسکن برای اقشار متوسط و پایین جامعه به چالشی بزرگ تبدیل شد. به منظور مقابله با این مشکل، مجلس یازدهم قانون جهش تولید مسکن را با پنج سرفصل اصلی به تصویب رساند. این قانون هدف ایجاد زمینه‌ای برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی را در نظر گرفت.

آیا قرار است شرایط باز هم برای مستاجرها سخت‌تر شود

با نزدیک شدن به انتخابات دوازدهمین دوره مجلس شورای اسلامی در اسفند ماه، یکی از موضوعاتی که می‌توان به آن اشاره کرد عملکرد بهارستان‌نشینان در مجلس یازدهم است، عملکردی که می‌تواند با توجه به انتظارات و مطالبات چراغ راهی برای افرادی باشد که در دور بعدی بر کرسی مجلس تکیه زده و می‌توانند صدای مردم باشند و در راستای تسهیل زندگی و پیشرفت کشور گام‌های اساسی بردارند.

ما نیز در این مدت به بررسی عملکرد شاخص مجلسی‌ها در بخش‌های مختلف اقتصادی پرداختیم که در حوزه مسکن می‌توان مهم‌ترین دستاورد مجلس یازدهم را تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن بدانیم.

داشتن مسکن ایمن و باکیفیت و متناسب با نیاز یکی از حقوق اولیه و از ضروری‌ترین نیاز‌های اساسی انسان است که بر همین اساس در اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مورد توجه قرار گرفته و به عنوان اصل اساسی و حق شهروندی و تکلیف حاکمیتی مطرح شده است.

داده و اطلاعات موجود درخصوص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار نشان می‌دهد که «مسکن» بخش قابل ملاحظه‌ای از هزینه‌های یک خانوار را تشکیل داده است.

این شاخص از سال 1389 تا سال 1398 نسبتا ثابت و در برخی از سال‌ها حتی کاهشی بوده است، لکن با افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن در سال‌های اخیر و به تبع آن اجاره بها، این سهم نیز افزایش یافته به طوری که در سال گذشته به 38 درصد در مناطق شهری و 19 درصد در مناطق روستایی رسیده است.

طول دوران خرید مسکن در دهک‌های مختلف درآمدی طی شش سال اخیر تقریبا سه برابر شده است؛ به گونه‌ای که در سال گذشته مدت زمان انتظار خرید یک واحد مسکونی در دهک‌های اول تا سوم درآمدی تقریبا به طور میانگین قریب به 100 سال رسیده است.

به طور متوسط در کل جامعه طول دوران انتظار خرید مسکن از 13 سال در سال 1396 به 39 سال در سال 1401 افزایش یافته است.

از همین رو قانون جهش تولید مسکن تحت عنوان «طرح دوفوریتی جهش تولید و تامین مسکن» در تاریخ 17 مرداد 1400 در پنج فصل شامل 25 ماده و 2 تبصره به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. پنج فصل مصوب مهم‌ترین مسائل و چالش‌های بخش مسکن در کشور را پوشش داده که در ادامه مهم‌ترین مواد آن طرح می‌شود.

شاید اولین مساله در برنامه‌ریزی تامین مسکن توجه به نیاز‌های موجود در بازار باشد. در ماده یک این قانون، بازنگری در طرح جامع مسکن با هدف شناخت نیاز‌های واقعی موجود در بازار و برنامه‌ریزی ویژه جهت پرداختن به نیاز موجود انجام شده و پس از آن در ماده 2 با تعریف جایگاه شورای عایل مسکن این مساله مهم و ضروری در عالی‌ترین سطح ساختار اجرایی کشور با حضور کلیه بازیگران موثر تعریف شده است.

تعیین شرایط حمایتی متناسب با وضعیت اقتصادی خانوار از دیگر مواردی است که در این قانون مصوب شده تا توجه لازم بر اساس اصل 31 قانون اساسی که افراد نیازمندتر را در اولویت قرار داده رعایت شود و نگاه عدالت اجتماعی جایگزین برابری اجتماعی گردد.

از مهم‌ترین موارد طرح شده در این قانون که شاید ماندگارترین دستاورد این قانون خواهد بود، تعریف «صندوق ملی مسکن» است که با هدف تجمیع و یکپارچه‌سازی و ارتقای منابع تخصیصی دولت‌ها در بخش مسکن، به دنبال ایجاد یک شرایط پایدار حمایتی جهت تامین نیاز مسکن اقشار مختلف ناظر به تکالیف طرح شده در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است.

علاوه بر صندوق ملی مسکن، نظام بانکی کشور نیز تکالیف مهمی را در حوزه تامین مالی بخش مسکن که همواره به عنوان پیشران توسعه کشور و یک حوزه اشتغال‌آفرین مطرح بوده تعیین گردید و استنکاف از اجرای آن نیز تبعات مالیاتی برای بانک‌ها به همراه داشته که با هوشمندی این دریافتی‌ها نیز به صندوق ملی مسکن تخصیص می‌یابد تا باز هم در اولویت بودن این بخش مورد تاکید قرار گیرد. موارد دیگری نیز جهت تامین مالی توسط بخش خصوصی، اوراق رهنی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری در این بخش پیش‌بینی شده که شایان توجه است.

هم‌چنین تامین زمین به عنوان اصلی‌ترین بخش از هزینه‌های تمام شده یک واحد مسکونی در فصل دوم قانون جهش تولید مسکن به طور کامل مورد توجه قرار گرفت و دستگاه‌ها و نهاد‌های مختلف را در جهت تامین زمین برای ساخت واحد‌های مسکونی بسیج کرده و ضمانت‌های اجرایی مناسب نیز پیش‌بینی شد. در مواد 10 و 12 این قانون موضوع تامین زمین به‌ویژه در بافت‌های فرسوده و اسکان‌های غیررسمی به صورت جدی مورد توجه بوده و توسعه درونی شهری همگام با تامین نیاز مسکن و کاهش هزینه‌های زیرساختی در دستور کار قرار گرفته است.

به منظور توجه به دیگر هزینه‌های تولید مسکن در فصل سوم پرداخت جدی به نهاد‌های تولیدی بخش ساخت و ساز مسکن شده و با در نظر گرفتن ساز و کار‌های مشخص شده در این قانون ریسک‌های این بخش به حداقل ممکن کاهش پیدا خواهد کرد. در فصل چهارم نیز به هزینه‌های ناشی از خدمات مورد نیاز برای ساخت و ساز مسکن توجه شده تا با نگاهی جامع همه‌ی اجزای ساخت و ساز و تولید مسکن در نظر گرفته شده باشد.

در فصل آخر مواردی همچون تامین خدمات عمومی و تحقق هویت و فرهنگ و سبک زندگی غنی اسلامی ایرانی و الزامات زیست محیطی، بهره‌وری انرژی، پدافند غیرعامل، پایداری، ارتقای کیفیت، استحکام و ایمنی در برابر حوادث طبیعی و غیرمترقبه مورد توجه بوده تا علاوه بر تامین نیاز مسکن به عنوان یک سرپناه، دیگر نیاز‌ها و ابعاد ضروری برای مسکن در مفهوم کامل آن نیز تامین شود.

در حوزه عملکرد قانون لازم به توضیح است که امکان و ظرفیت بزرگی برای تامین مسکن اقشار با درآمد متوسط فراهم شده، اما به واسطه شکاف بزرگی که بین درآمد افراد و استطاعت لازم در حوزه خرید مسکن وجود داشته هم‌چنان از ظرفیت‌های این قانون به درستی استفاده نشده و به همین سبب با شرایط مطلوب فاصله زیادی وجود دارد.

به منظور بهبود عملکرد این قانون نظارت بیش از پیش نمایندگان و به‌کارگیری تمامی ابزار‌های قانونی مندرج در این قانون ضروری است. نظارت بر تامین مالی توسط بانک‌ها و دیگر ابزار‌های طرح شده در قانون یکی از موارد کلیدی بوده و هم‌چنین تغییر در شرایط الگوی مسکن پیشنهادی بر اساس نیاز خانوار در مساحت‌های متناسب با استطاعت و بعد خانوار از مواردی است که می‌تواند هم در تامین مسکن در استطاعت موثر باشد و هم در راستای سیاست‌های کلی نظام در بحث جمعیتی تاثیرگذار باشد.

به دنبال تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن در مرداد 1400 این قانون از یکم مهرماه آن سال توسط رییس‌جمهور برای اجرا به وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی ابلاغ شد. از همان زمان فرآیند ساخت مسکن به شکل انبوه در قالب طرح نهضت ملی مسکن آغاز شد. هدف‌گذاری اولیه تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی است. طبق آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی تا کنون زمین لازم برای ساخت دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی را تامین کرده است. بخشی از واحد‌ها نیز افتتاح شده و انتظار می‌رود در سال آینده تعداد قابل توجهی از خانه‌ها تکمیل و به متقاضیان تحویل شود.