راهکار اساسی برای کنترل بازار اجاره
محمود اولاد - کارشناس بازار مسکن از زمانی که ساخت‌وساز در شهرها به‌لحاظ معماری به اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه‌رو شد و همین موضوع موجب شد که در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد شود. انتظارات تورمی از خیلی مولفه‌ها تبعیت می‌کند؛ نه فقط شنیدن اینکه قیمت‌ها چقدر شده است. اصلا انتظارات براساس قیمت‌های...
از زمانی که ساخت‌وساز در شهرها به‌لحاظ معماری به اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت‌ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه‌رو شد و همین موضوع موجب شد که در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد شود. انتظارات تورمی از خیلی مولفه‌ها تبعیت می‌کند؛ نه فقط شنیدن اینکه قیمت‌ها چقدر شده است. اصلا انتظارات براساس قیمت‌های رسمی میانگین‌شده ایجاد نمی‌شود؛ انتظارات تورمی برای مثال، این‌گونه ایجاد می‌شود که از مشاوران املاک بپرسید قیمت‌ها چند و چگونه شده است. انتظارات نرخ این‌گونه شکل می‌گیرد یا اینکه افرادی که با هم صحبت می‌کنند، از وضعیت قیمت‌ها بگویند.
تا زمانی که دولت، علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه‌ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار مسکن سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید، وضعیت اقتصاد کلان را درست کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود. افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد. طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین، در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجب افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است. براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو بوده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره بهای یک سال آپارتمان به‌دست می‌آید. براساس نسبت‌های فعلی، عدد به‌دست‌آمده بالای 33 است که از سقف همیشگی نرخ به اجاره خیلی بیشتر است.
بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله‌های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارند. همچنین، در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین و در کدام کمترین خرید را انجام دادند، نرخ میانگین به‌شکل قابل‌توجهی تغییر می‌کند. در نتیجه، نمی‌توان با حاصل نسبت میانگین نرخ به میانگین اجاره، نسخه واحد درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید. دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه‌مدت آن تصمیم‌گیری شد. باتوجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به‌عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود. به‌علاوه، اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد. بر همین اساس و به‌طورکلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن، افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است./ روزنامه صمت