روی پشت‌بام‌های تهران چه خبر است؟

بام‌خوابی و اجاره انباری با هدف استفاده مسکونی واکنش‌های زیادی را به دنبال داشته است. محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی گفته لازم است کار ویژه‌ای در این بخش صورت گیرد و سریع فضای مجازی خالی از آگهی‌های غیرواقعی اجاره و فروش شود. اشاره معاون وزیر به‌احتمال زیاد به آگهی‌هایی است که به‌تازگی و به مدت کوتاهی در سایت‌هایی مانند دیوار قرار گرفته و در فاصله کوتاهی نیز حذف شدند.

دیوار کوتاه دیوار

دیوار و سایر کسب‌وکارهای مشابه، بارها به‌عنوان مقصران بازار مسکن معرفی شدند. نرم‌افزارهایی که یکی از کاربردهایشان کوتاه کردن مسیر عرضه‌کنندگان و مشتریان است، گاهی ناچار به حذف قیمت در آگهی‌های بازار مسکن می‌شوند و گاهی دستور به حذف آگهی‌هایشان داده می‌شود.

حذف این‌گونه آگهی‌ها با اینکه صورت مسأله یعنی کاهش قدرت خرید خانوار و ناتوانی در تأمین هزینه مسکن را حل نمی‌کند، اما همان‌طور که محمودزاده اشاره کرده، التهاب‌آفرینی فضای اقتصادی را دنبال می‌کند.

واقعیت‌ها از پشت‌بام‌های تهران

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بام‌خوابی را تکذیب می‌کند و معتقد است این موضوع، فقط یک بزرگنمایی از مشکلات حوزه اجاره‌نشینی است و چنین چیزی را نه در تهران و نه در شهرستان‌ها نداشتیم. وی می‌گوید نقاط حاشیه و جنوب شهر مورد بررسی میدانی قرار گرفته و این نتیجه به دست آمده است.

عیسی فرهادی، فرماندار تهران نیز می‌گوید تاکنون در تهران گزارشی درباره اجاره‌نشینی در پشت‌بام تهران وجود نداشته و هیچ اثر مشهودی در پشت بام‌ها مشاهده نمی‌شود که بیانگر اجاره‌نشینی افراد برای شب در بام خانه‌ها باشد.

علاوه بر این، برخی وب‌سایت‌ها نیز با انتشار تصاویری که در فروردین سال جاری و از سیزده‌به‌در در روزهای شیوع کرونا و گذراندن این روز بر پشت بام‌ها به‌جای طبیعت منتشر شده است، به‌عنوان تصویر مربوط به بام‌خوابی استفاده کرده‌اند.

با وجود این تکذیب‌ها، اما علی نوذرپور شهردار منطقه 22 تهران می‌گوید در برخی از مناطق ضعیف و کم برخوردار شهر تهران چنین موضوعی وجود دارد و مالکان قسمت پشت‌بام خود را به‌صورت یک اتاق به افرادی که جزو دهک‌های پایین جامعه محسوب می‌شوند، اجاره می‌دهند.

چه کسانی مستأجر بام‌های تهران هستند؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد در برخی محله‌های تهران، مواردی وجود دارد که شاید بتوان از آنها با عنوان بام‌خوابی نام برد. در بعضی از ساختمان‌های قدیمی‌ساز، پله‌هایی که به بام خانه ختم می‌شود یا همان قسمتی که به خرپشته معروف است، با کمی ساخت‌وساز که به‌طور معمول غیرقانونی است، به‌صورت اتاقی با سرویس بهداشتی و آشپزخانه‌ای بسیار کوچک درمی‌آید و با قیمت‌های متفاوتی که از قیمت عرف بازار پایین‌تر است، اجاره داده می‌شود.

مشتریان این اتاق‌ها بیشتر افراد مجردی هستند که از شهرهای دیگر در جست‌وجوی کار به تهران آمده‌اند و پول کافی برای پرداخت ودیعه و اجاره ماهانه یک واحد مسکونی استاندارد ندارند و در مشاغلی با دستمزد پایین مشغول به کارند و برخی از آنها حتی قراردادی نیز با کارفرمایان خود ندارند. البته وجود قرارداد و بهره‌مندی از حق مسکن نیز دردی از این معضل دوا نمی‌کند، زیرا حق مسکن 300 هزار تومانی سهم اندکی در پوشش اجاره و حتی اجاره اتاق‌های پشت‌بام‌ها دارد.

شاید راه‌حل موقت برای حل این موضوع، ساخت واحدهای با متراژ کوچک یا گسترش گرم‌خانه‌ها باشد، اما راه‌حل اساسی و بلندمدت را باید در جایی خارج از بازار مسکن جست‌وجو شود.

بهبود فضای کسب‌وکار استان‌ها و توجه به طرح‌های اشتغال‌زایی می‌تواند با کاهش انگیزه‌های اقتصادی مهاجرت، این افراد را از بدمسکنی و حاشیه‌نشینی خارج کند.

تورم با بازار اجاره چه می‌کند؟

تورم مانند هر بازار دیگری بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد و دو نیروی اساسی بازار اجاره مسکن، یعنی موجر و مستأجر هر کدام به‌نوعی از تورم متأثر می‌شوند.

افزایش سطح عمومی قیمت‌ها با کاهش درآمد حقیقی، افراد را به جست‌وجو برای منابع درآمدی جدید برای جبران این کاهش یا افزایش درآمد از منابع فعلی وا می‌دارد. این همان نقطه‌ای است که منجر به افزایش اجاره‌بها در قراردادهای جدید یا تمدید قراردادهای قبلی می‌شود.

در طرف دیگر، مستأجران قرار دارند که با کاهش درآمد حقیقی ناچار به کاهش هزینه‌های خود هستند. این کاهش هزینه می‌تواند به معنای نقل‌مکان به خانه‌های کوچک‌تر، محله‌های ارزان‌تر و حتی خروج از مرکز و زندگی در شهرک‌های اقماری شود و می‌توان بخشی از آمار مهاجرت داخلی را به این موضوع نسبت داد.

انتخاب خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر می‌تواند موضوع فقر مسکن را جدی‌تر کند. بر اساس نمونه دو درصدی سرشماری سال 1395، 41 درصد از خانوارهای تهرانی، اجاره‌نشین هستند که حدود 90 درصدشان در خانه‌های 50 متری و بیشتر، ساکن‌اند. بر اساس این نمونه، میانگین بعد خانوار در تهران 2.9 است، یعنی خانوارهای تهرانی به‌طور متوسط تقریبا سه نفره هستند. در صورتی که اگر میزان بهینه سطح زیربنا یعنی 16.5 متر برای هر فرد را در نظر بگیریم، یک خانه 50 متری برای خانواری سه نفره به معنای قرار گرفتن روی خط فقر مسکن خواهد بود.

برنامه دولت برای اجاره‌نشین‌ها چیست؟

با وجود این مسائل، دولت در تلاش است تا با مداخله در بازار اجاره، پیامدهای منفی افزایش قیمت‌ها را در این بازار کاهش دهد.

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در پایان ماه گذشته (خردادماه) شاخص بهای اجاره مسکن در شهر تهران 27.6 درصد و در کل مناطق شهری 30.7 درصد نسبت به خرداد 1398 رشد داشته است. یکی از طرح‌های دولت برای حضور تأثیرگذار در بازار اجاره، تعیین سقف افزایش اجاره‌بهاست.

بر این اساس، حداکثر افزایش مجاز در اجاره واحدهای مسکونی در تهران نسبت به قرارداد قبلی 25 درصد، در سایر کلان‌شهرها 20 درصد و در دیگر شهرهای کشور 15 درصد است.

علاوه بر این، تعیین نرخ مصوب اجاره‌بها به تفکیک استان و همچنین به تفکیک مناطق شهرداری در پایتخت، از دیگر راه‌حل‌های دولت در بازار اجاره است. به‌عنوان نمونه، اجاره مصوب ماهانه در استان چهارمحال و بختیاری برای هر مترمربع واحد مسکونی 3558 تومان و برای استان تهران 40 هزار و 808 در نظر گرفته شده است. این رقم در شهر تهران از متری 25 هزار تومان در مناطق 18 و 29 شهرداری آغاز و به متری 93 هزار و 750 تومان در منطقه یک می‌رسد.