رکورد‌های عجیب در بازار مسکن / تمدید دو ماهه قرارداد اجاره، تنها مرهمی بر زخم مستاجران / شناسایی خانه‌های خالی به کجا رسید؟

به عادت همه ساله تنها یک ماه دیگر به فصل نقل و انتقالات مسکن باقی مانده است اما در بازار مسکن اوضاع چندان بر وفق مراد نیست و از سویی نیز راهکارهای دولت برای کنترل بازار مسکن یا اجرایی نشده اند یا اگر هم اجرایی شده اند تنها در حد یک مرهم بر زخم مستاجران بوده است.

به گزارش تابناک اقتصادی، در چند روز اخیر آمارهای جدیدی از بازار معاملات مسکن منتشر شده است. یک مجموعه آمار مربوط به آمارهای ماهانه است که توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شده است و یک مجموعه آمار دیگری که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده قاب بزرگتری برای معاملات مسکن در نظر گرفته است و معاملات را به صورت فصلی مورد مقایسه قرار داده است.

همان گونه که عنوان شد دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به تازگی آمار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال جاری را منتشر کرد. این آمارها بیانگر آن است که تعداد معاملات ملک در اردیبهشت ماه سال جاری به 11 هزار و 569 فقره رسیده است. این تعداد نشان از رشد 790 درصدی معاملات در مقایسه با فروردین ماه سال جاری دارد اما در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته معاملات 6.1 درصد کاهش داشته است. البته گفتنی است به دلیل آنکه 15 روز از فروردین ماه تعطیل می باشد، کاهش معاملات در فروردین ماه هر ساله امری طبیعی است.

هر چند معاملات در اردیبهشت ماه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است اما قیمت رکورد جدیدی را به نام خود به ثبت رسانده است. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه به 17 میلیون و 6 هزار و 600 تومان رسید که نسبت به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه سال جاری (15 میلیون و 545 هزار و 700 تومان) 9.4 درصد افزایش را نشان می داد. همچنین این قیمت در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته رشد 36 درصدی را داشته است.

مرکز آمار ایران نیز نتایج طرح اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران در زمستان 98 را منتشر کرد. طبق این گزارش متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 208150 هزار ریال با میانگین مساحت 235 مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل 11.1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 43.1 درصد افزایش داشته است.

همچنین متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 153341 هزار ریال با میانگین مساحت 88 مترمربع و متوسط عمر بنای 11 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 12,7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل43.7 درصد، افزایش داشته است.

کمتر از یک ماه دیگر به شروع فصل جابجایی مستاجران باقی مانده است اما با روند رو به رشد قیمت مسکن، اجاره بها نیز رو به افزایش می باشد. همین مسئله باعث شده است تا نگرانی مستاجران در مقایسه با سال های گذشته افزایش یابد. همچنین در اردیبهشت ماه سال جاری بانک ها تصمیم گرفتند که نرخ سود بانکی را کاهش دهند. از آنجا که صاحبخانه ها هر یک میلیون تومان پول پیش را معادل 30 هزار تومان اجاره بها در نظر می گیرند، بنابراین صاحبخانه هایی که قصد داشتند تا پول پیش را در بانک سپرده گذاری و سود آن را دریافت کنند قطعا با کاهش نرخ سود بانکی، تمایل کمتری برای دریافت پول پیش خواهند داشت و بیشتر سعی خواهند کرد اجاره دریافت کنند. این موضوع باعث افزایش اجاره بها خواهد شد. هرچند در هفته های قبل با توجه به روند اکیدا صعودی بورس، برخی اعتقاد داشتند که باید منتظر فایل های رهن کامل باشیم، اما در این روزها که بورس کمتر سبزپوش است، دوباره توجه صاحبان ملک به دریافت اجاره بیشتر می باشد.

همچنین گزارش جدید مرکز آمار ایران نشان می دهد که در زمستان 1398 متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران، 507465 ریال با میانگین مساحت 84 متر مربع و متوسط عمر بنای 14 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 14.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 47.9 درصد، افزایش داشته است.

با توجه به اینکه در دوران شیوع ویروس کرونا و بسته بودن بنگاه های معاملاتی، جابجایی برای مستاجران بسیار سخت بود از این رو دولت مصوبه ای را تصویب کرد که در آن دو ماه قرارداد اجاره املاک به صورت خودکار تمدید می شد. در این باره علی ربیعی سخنگوی دولت در 14 اردیبهشت ماه سال جاری گفت: قرارداد اجاره املاک بر اساس مصوبه جدید ستاد مقابله با شیوع کرونا تا 2 ماه تمدید شد و بر این اساس تمامی قراردادهایی که پایان آن اسفند تا اردیبهشت 99 است 2 ماه تمدید می‌شود.

به هر صورت این کمکی بود که دولت به جابجایی مستاجران نمود اما پرسش این است که آیا این تصمیم برای مستاجران کافی بود؟

قطعا این تصمیم تنها جابجایی را برای مستاجران به تاخیر خواهد انداخت اما وضعیت افزایش اجاره بها را برای آن ها حل نخواهد کرد. از سوی دیگر، در شرایط رکود کسب و کارها و برگشت چک ها اوضاع اقتصادی خانوارها چندان مساعد نیست و با افزایش اجاره بها مشکلات آن ها بیشتر هم خواهد شد.

در یک سال اخیر دولت یا مجلس تصمیماتی را برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن یا حداقل کاهش روند این افزایش اتخاذ کرده اند که در حال حاضر این طرح ها به سرانجام خاصی نرسیده است و یا به فراموشی سپرده شده است.

دولت برای متعادل کردن قیمت مسکن و خانه دار نمودن برخی مستاجران از شهریور ماه سال گذشته اجرای طرح مسکن ملی را کلید زد. این طرح شامل ساخت 400 هزار واحد مسکونی است که ساخت 200 هزار واحد آن در شهرهای جدید و با مشارکت بخش خصوصی، 100 هزار واحد در مناطق بافت فرسوده و توسط شرکت بازآفرینی شهری و 100 هزار واحد بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. به هر صورت به ثمر رسیدن این طرح زمان بر بوده اما دولت اقداماتی را در این زمینه انجام داده است.

همچنین طرح های مالیات ستانی از برخی مسکن ها نیز راهکاری بود که یکی از اهداف آن جلوگیری از افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش میزان عرضه در بازار مسکن جهت کاهش قیمت مسکن و اجاره بها بود.

از جمله طرح های مذکور مالیات ستانی از خانه های خالی بود که در تیرماه 1394 قانون آن به تصویب رسید اما اجرای آن منوط به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان بود که سال ها راه اندازی این سامانه به طول انجامید.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه ای در 29 بهمن ماه سال گذشته گفت: مسیری که در دوره قبلی برای راه‌اندازی سامانه طی شد مسیر درستی نبود و به سرانجام نرسید. بر اساس تکلیف قانونی ما این مسیر را اصلاح کردیم و از امروز این سامانه برای شناسایی خانه‌های خالی راه‌اندازی شد.

در حالی وزیر راه و شهرسازی در 29 بهمن ماه سال گذشته خبر از راه اندازی سامانه املاک و اسکان داد که محمود محمودزاده معاون وی طی مصاحبه ای در مورخه 25 فروردین ماه سال جاری اظهار کرد: امیدواریم تا پایان خرداد امسال اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان تکمیل و برای استفاده تحویل سازمان امور مالیاتی می شود.

در 4 اردیبهشت ماه سال جاری نیز امیدعلی پارسا رئیس سازمان امور مالیاتی کشور طی مصاحبه ای گفت: سامانه ملی املاک و اسکان هنوز در اختیار این سازمان قرار نگرفته است.

این مصاحبه ها نشان می داد که گویا هنوز خبری از راه اندازی سامانه املاک و اسکان نیست و احتمالا در 29 بهمن ماه سال گذشته تنها مراسم رونمایی از نرم افزار این سامانه بوده است!

هر چند رئیس سازمان امور مالیاتی در 4 اردیبهشت ماه اعلام کرد که هنوز این سامانه در اختیار این سازمان قرار نگرفته است و محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی وعده تحویل آن تا پایان خردادماه سال جاری را داد، اما در 8 اردیبهشت ماه سال جاری محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در مصاحبه ای با شبکه ایران کالا گفت: در بحث تقاضا نیز ما به تکلیف قانونی خود در خصوص طراحی سامانه جامع املاک و اسکان جامه عمل پوشاندیم و با یک متدولوژی متفاوت، این سامانه را طراحی و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دادیم. این سازمان می‌تواند با توجه به بانک داده‌ای که در اختیارش قرار داده ایم و با تحرک خود، خانه‌های خالی را شناسایی کند و قبض مالیات را برای واحدهای خالی بفرستد. این اقدام باعث می‌شود که مالکان این واحدها یا نسبت به فروش این واحدها اقدام کنند و یا واحدها را از طریق اجاره واگذار کنند.

به هر صورت با گذشت حدود دو ماه از سال جاری، هنوز راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در هاله ای از ابهام می باشد.

وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه ای در مورخه 1 خرداد ماه سال جاری درباره چرایی عدم راه اندازی این سامانه برای تسهیل شدن شناسایی خانه های خالی و مالیات ستانی از آن ها گفت: سامانه جامعه املاک مسکن را وزارت راه و شهرسازی رونمایی کرد، اما بعد متوجه شدیم این سامانه خلاء‌های قانونی دارد و در حوزه اختیارات وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی نبود که اطلاعات را درون این سامانه بارگذاری کند، اما با مصوبه دولت در کمیسیون اقتصادی هفته گذشته مصوب شد تا این اختیارات به سازمان امورمالیاتی داده شود تا بتوانند مالیات خانه‌های خالی را بگیرند.

همچنین در این روزها موضوع فروش مسکن متری هم دوباره مطرح شده است که شاید در صورت اجرا بتواند بر روی قیمت مسکن و خانه دار شدن مردم تاثیرگذار باشد. محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه ای در مورخه 2 خرداد ماه سال جاری در این باره گفت: امکان خرید و فروش سهام مسکن، تحت عنوان خرید متری مسکن در بازار سرمایه وجود دارد.

از دیگر طرح هایی که تنها در حوزه اجاره مطرح شد و رد و پای آن در مصاحبه ها دیده می شود، وام اجاره است! در سال گذشته این طرح بارها در مصاحبه ها مطرح شد اما زمان اجرای آن همچنان نامشخص است و به عبارت بهتر این طرح از حد مصاحبه فراتر نرفته است!

محمدعلی دهقان دهنوی معاون وزیر اقتصاد طی مصاحبه ای در مورخه 5 بهمن 1398 به موضوع وام اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: بانک مرکزی با طرح وزارت امور اقتصادی و دارایی برای وام اجاره موافقت نکرده و در حال حاضر بانک عامل حوزه مسکن، در حال کار روی این طرح است. دهقان دهنوی در مورد نرخ سود وام اجاره مسکن نیز گفت: به احتمال زیاد نرخ سود این وام 18 درصد خواهد بود.

به هر صورت آنچه مشخص است این است که هیچ یک از طرح های دولت تاکنون به سرانجام مشخصی نرسیده اند و همچنان قیمت ها در بازار خرید و اجاره مسکن رو به افزایش است. به نظر می رسد که دولت و مسئولین باید پا را فراتر از مصاحبه ها بگذارند و به داد مستاجران در فصل نقل و انتقالات برسند. حداقل این است که سامانه ملی املاک و اسکان را هر چه سریعتر به راه بیندازند تا شناسایی خانه های خالی ممکن شود و این خانه ها به چرخه بازار باز گردند تا با افزایش عرضه خانه ها در بازار اجاره، جلوی افزایش اجاره بها تا حدودی گرفته شود.