سمفونی درام تورم برای بازار مسکن!

اگرچه مرکز آمار و بانک مرکزی از پاییز سال گذشته درباره تحولات بازار مسکن و روند افزایشی قیمت‌ها سکوت کردند، اما تحلیلگران این بازار بر این باور هستند که متوسط نرخ مسکن در شهر تهران تا ماه جاری به متری 60 میلیون تومان هم رسیده است. با شروع فصل خریدوفروش از خرداد امسال، قیمت‌ها سر به فلک خواهند کشید. کمبود عرضه در برابر افزایش سالانه تقاضا برای مسکن، این بازار را در بحران جدی فرو برده است. از سویی، در تدوین برنامه هفتم توسعه، پیشنهادهای مختلفی در حوزه مسکن از سوی دولت، مجلس و مشاوران ارائه و اعداد و ارقام عجیب منتشرشده از آخرین نرخ تورم کشور در حالی رو به رشد اعلام شد که در برنامه هفتم توسعه، جهش اقتصادی تورم بخش مسکن تنها 9 درصد در نظر گرفته شده است. اقدامی که باتوجه به رشد افسارگسیخته نرخ مسکن، شوخی به‌نظر می‌رسد. صمت در این گزارش به مقایسه آخرین نرخ تورم بخش مسکن با پیش‌بینی‌هایی که در برنامه هفتم توسعه برای این بازار شده، پرداخته است.

خودنمایی اجارهبها در بخش تورم

براساس گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه در فروردین سال 1402 به 47.6 درصد افزایش یافته که بالاترین رقم در 10 سال گذشته محسوب می‌شود. همچنین، نرخ تورم نقطه به نقطه نیز 55.5 درصد ثبت شده و در این میان، ارقام مربوط به تورم بخش مسکن اعم از نرخ ملک و اجاره‌بها، جالب توجه است. براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن معادل 1.9 درصد بوده و در همین حال، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن نیز 39.1 درصد اعلام شده و تورم سالانه نیز در این بخش به 33.9 درصد رسیده است. اما تورم در بخش اجاره بها نیز خودنمایی می‌کند؛ بر طبق گزارش مرکز آمار ایران، تورم ماهانه اجاره‌بها تنها 1.8 درصد بوده، همچنین تورم نقطه به نقطه نیز 38.9 درصد اعلام شده است، به این معنا که در فروردین امسال، مردم تنها 38.9 درصد بیشتر از فروردین سال 1401 اجاره پرداخت کرده‌اند. این در حالی است که واقعیت بازار اجاره در تناقض آشکار با این اعداد و ارقام است. همچنین، مرکز آمار تورم سالانه اجاره‌بها را 33.7 درصد اعلام کرده است. در حالی که امسال پایه حقوق کارگران بسیار کم اعلام شده است؛ گفته می‌شود به‌طورمعمول، خانوارها باید یک‌سوم از درآمد ماهانه خود را برای هزینه‌های مربوط به مسکن پرداخت کنند که باتوجه به دستمزد امسال کارگران، اوضاع معیشتی در خطر جدی‌تری قرار گرفته است. اگرچه کارشناسان اقتصادی اعداد و ارقام اعلامی را اسمی عنوان می‌کنند و بر این باور هستند که این اعداد بسیار کمتر از واقعیت‌ها است، اما همین اعداد نیز حاکی از گرفتار شدن مردم در تله بحران مسکن است. در صورتی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن، سکوت کرده و در مشارکت با مجلس، همان طرح‌های تکراری و ناکارآمد گذشته از قبیل تعیین سقف برای اجاره‌بها، مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و مواردی از این دست را تجویز می‌کند.

امکان کاهش تورم مسکن وجود دارد

سیدبهلول حسینی، نماینده دوره نهم مجلس شورای اسلامی در رابطه با دلایل رشد تورم بخش مسکن به صمت توضیح داد: جواب این سوال که آیا کشور ما ظرفیت کاهش تورم بخش مسکن را دارد یا خیر، مثبت است؛ چرا که اگر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری‌های درست و موثر برای ساماندهی بازار مسکن صورت بگیرد، نه‌تنها تورم بخش مسکن در راستای برنامه توسعه هفتم اقتصادی به زیر 9 درصد می‌رسد؛ بلکه می‌توانیم در مدت‌زمان کمتر این رقم را کاهشی‌تر و حتی تورم منفی را بازار مسکن در برای سالیان سال حفظ کنیم. اما آن چیزی که در حال حاضر در حال اتفاق افتادن است، نشان نمی‌دهد که مسیر روشنی برای بازار ملک مهیا باشد، چرا که در قالب سیاست‌گذاری‌های این چندساله، بارها شاهد این بودیم که طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌های دولتمردان تحقق پیدا نکرده و رنگ اجرایی به خود نگرفته است، از این‌رو همان‌طور که در ابتدای صحبت‌ها گفته شد، باید نوعی تغییر سازنده در نحوه تغییر سیاست‌گذاری‌ها انجام گیرد تا مشکلاتی که مردم در بخش مسکن دارند، حل‌وفصل شود.

سیاستهای دولت کارساز نیست

حسینی بیان کرد: مشکلات اقتصادی، زمینه‌ساز تورم بالایی در کشور شده و همه بخش‌ها را درگیر کرده است و دولت سیزدهم سیاست‌های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش‌گرفته؛ اما نباید تنها تولید مسکن را گره‌گشای مشکلات این بازار دانست، بلکه نیاز است با برنامه‌ریزی هدفمند و توجه به زیرساخت‌های موجود، گره کور بازار مسکن را باز کرد، وگرنه حل یک مشکل نمی‌تواند کمکی به التهاب بازار ملک کند و گرهی از مشکلات بردارد. در حال حاضر که سکان وزارت راه و شهرسازی در دستان وزیر جوان و باانگیزه‌ای است، می‌توانیم امیدوار باشیم که با اراده مردم و سایر نهادهای ذی‌ربط، مشکل مسکن در جامعه به‌سرعت حل شود و امیدها برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد افزایش یابد.

وی در رابطه با تاخیر انتشار آمار تورم اقتصادی و مسکن به صمت توضیح داد: زمانی که مرکز آمار و بانک مرکزی در انتشار آمارهای مختلف تاخیر می‌کنند، راه را برای دلالان و سوداگران باز می‌گذارند تا چراغ‌خاموش اقدام به افزایش قیمت‌ها کنند. آمارهای اعلامی هرچند که دقیق نباشند، اما می‌توانند به‌عنوان یک اهرم تعیین‌کننده، باعث کنترل قیمت‌ها شوند و تا حدودی بازار را تعدیل کنند.

کلید حل مشکل مسکن

حسینی در ادامه افزود: زمانی که با یک چالش بزرگ در کشور روبه‌رو می‌شویم، باید برای حل آن تمام توان خود را بگذاریم و از همه جنبه‌های مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی برای برنامه‌ریزی استفاده کنیم. به این صورت که اقدامات در مسیری قرار گیرد که مسکن از بازار سرمایه‌ای به‌سمت بازار مصرفی حرکت کند و دولت با در اختیار گذاشتن زمین رایگان و ارزان‌نرخ به انبوه‌سازان و سازندگان باعث شود تا هزینه‌های ساخت کاهش باید و ملک ارزان شود. همچنین، اخذ مالیات‌های گوناگون از املاک، هدفمند ترسیم شود و نهادهای نظارتی بر تمام این فعالیت‌ها کنترل داشته باشند.

حسینی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بینجامند که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

بازار مسکن در سراشیبی سقوط

علی فرامرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: موضوع اصلی که باید به آن توجه شود، حل موانع اقتصادی است. اگر این اتفاق رخ دهد، بازار مسکن نیز در سمت‌وسوی درستی قرار می‌گیرد. اینکه هیچ سیاست مناسبی برای نجات بازار مسکن در پیش گرفته نشود و دائم از کاهش تورم سخن به میان آورده شود، چاره کار نیست و همه‌چیز را بدتر می‌کند؛ بنابراین زمانی که حرف و عمل با هم تناسب نداشته باشد؛ وضعیت بازار مسکن در سراشیبی سقوط قرار می‌گیرد و شرایط خریدوفروش و رهن و اجاره برای شهروندان دشوارتر از قبل می‌شود.

وی در ادامه توضیح داد: در شرایطی که 6 برنامه توسعه گذشته به‌طورکامل محقق نشده، چه انتظاری می‌شود از اجرایی شدن برنامه توسعه هفتم داشت؟ کاهش تورم موجود اگر می‌خواهد به زیر 10 درصد برسد، باید همسو با برنامه‌ریزی‌های کاملا دقیق و موثر باشد تا رنگ واقعیت بگیرد وگرنه در حرف و روی کاغذ، رساندن تورم حتی به زیر صفر هم کار راحتی است و هزینه‌ای ندارد.

رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح شده که در عمل تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. اینکه چند سال یک‌بار طرح یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بخش‌های مختلف مطرح شود و در نهایت به‌جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد.

مسکن بازار مطمئن برای سرمایهگذاری

فرامرزی تاکید کرد: ملک در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن، بی‌اثر بودن وام خرید ملک، عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود. سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه، اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد. برنامه هفتم توسعه قرار است بخش زیادی از تمرکز خود را روی بازسازی و مقاوم‌سازی بافت فرسوده قرار دهد. از آنجایی که این بافت به یک تهدید بزرگ برای جان و مال شهروندان تبدیل شده است، باید هرچه سریع‌تر اقدامات مقتضی درباره آن انجام بگیرد. از سوی دیگر، دولت منابع مالی کافی برای ورود به نوسازی را در اختیار ندارد و به‌همین‌دلیل، تلاش می‌کند که با تسهیل امور، مردم و سازندگان را برای ورود به این حیطه ترغیب کند.

این کارشناس در پایان گفت: شاخص‌های کلان اقتصاد وضعیت هشدارآمیز به خود گرفته و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان آشفته است. با این شرایط صحبت از کاهش نرخ تورم بخش مسکن؛ غیرواقعی است. مگر اینکه گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و رشد قابل‌ملاحظه سرمایه‌گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.

سخن پایانی

مطابق با برنامه‌های قبل، در برنامه هفتم توسعه نیز به‌طوراختصاصی فصلی برای مسکن در نظر گرفته شده است؛ اما باتوجه به اینکه این بخش مولد اکنون در رکود و وضعیت بحرانی به سر می‌برد و تورم شدیدی را تجربه می‌کند، باید دید دولت چه تدارکی برای حل مشکلات این حوزه در سال‌های آینده ترتیب داده است؟ تدوین این برنامه در حالی است که نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده و با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام گرفته است. در واقع اتفاقی که در بازار مسکن رخ داده، یک اتفاق نادر است. در حال حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چرا که این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و نرخ ارز از سوی دیگر، بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت. نکته قابل‌توجه اینکه در 2 سال اخیر، بازار مسکن درگیر رشد تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد یافته که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین باشد. حال باید دید مسئولان چه برنامه‌ای برای کاهش نرخ کنونی مسکن به آن چیزی که در برنامه توسعه هفتم درنظر گرفته شده، دارند! باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند. در نتیجه، توان خرید مردم از بین می‌رود و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود./ روزنامه صمت