صف یک‌نفره در بازار مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، معاون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به تازگی اطلاعاتی از کاهش بعد خانوار در پایتخت که منجر به افزایش تقاضای مسکن در این شهر شده است، ارائه کرد. بر اساس اطلاعاتی که حمیدرضا صارمی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده است، بعد خانوار که در سرشماری سال 1385 معادل 5/ 4 نفر بوده در سال 1402 به 8/ 2 رسیده است که 12‌درصد آن یک‌نفره، 25‌درصد دو‌نفره و 28‌درصد آن سه‌نفره است. بر اساس آخرین آمارهای رسمی جمعیت شب شهر تهران 9 میلیون و 430‌هزار نفر بوده که شامل 3میلیون و 253‌هزار خانوار است.

کاهش بعد خانوار در پایتخت که پیامد طبیعی کاهش زاد و ولد، افزایش سن ازدواج، افزایش آمار طلاق، تغییر سبک زندگی گروهی از شهروندان و انتخاب «تجرد قطعی» از سوی آنهاست، به افزایش جنس خاصی از تقاضای خرید خانه در بازار مسکن شهر تهران منجر شده است و عملا به طویل شدن صف های خرید از سوی خانوارهای «یک نفره» در بازار مسکن انجامیده است. بر این اساس تعداد خانوارهای تک نفره در تهران از 10‌درصد کل در سال 95 به 12‌درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین تعداد خانوارهای دونفره از 22‌درصد در سال 95 به 25‌درصد افزایش یافته است.

در نهایت تعداد خانوارهای سه‌نفره و بیشتر که در سال 95 معادل 30‌درصد از جمعیت پایتخت نشین بود، اکنون به 28‌درصد کاهش یافته است. بنابراین کوچک‌تر شدن خانوارهای ساکن تهران در بازه زمانی 7ساله مورد بررسی یک امر قطعی است.

شاید اولین نشانه های محسوس تغییر بعد خانوار در پایتخت و کشور را بتوان در سرشماری سال 1395 رهگیری کرد و از همان سال‌ها مسائلی مثل کاهش آمار ازدواج و کاهش تمایل به فرزندآوری به عنوان دغدغه های پررنگ سیاستگذار به اشکال مختلف مطرح شد. به دنبال همه‌گیری کرونا در کشور عملا امکان سرشماری در سال 1400 برای مرکز آمار ایران فراهم نشد اما داده های آماری موثقی در قالب گزارش های مختلف درباره ترکیب جمعیتی در تهران وجود دارد که نشان می‌دهد نه‌تنها بعد خانوار در تهران به زیر سه نفر رسیده، بلکه تعداد خانوارهای تک نفره در این کلان‌شهر 2 واحد‌درصد در مقایسه با سال 95 افزایش پیدا کرده است.

«دنیای‌اقتصاد» بر اساس یافته های جدید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران درباره «بعد خانوار» و نیز آمارهای رسمی سرشماری نفوس و مسکن سال95 به عنوان آمار پایه، آمارنامه شهرداری تهران در سال 1400 و در نهایت گزارش تحلیل جمعیتی استان تهران مرکز آمار در سال 99 با پی بردن به کوچک‌تر شدن خانوارهای پایتخت، اثر این موضوع بر بازار مسکن را سنجش و در ادامه دو پیام و تلنگر جدی که سیاستگذار باید از این رخداد دریافت کند را یادآوری کرده است.

تحقیق میدانی از واسطه های ملکی فعال در مناطق میانی و متوسط شهر حاکی است از هر 10 نفر متقاضی اجاره مسکن که به برخی از واسطه های فعال در این بازارها مراجعه می‌کنند، دو تا سه مورد مربوط به تقاضای مجردها یا به عبارت دقیق تر خانوارهای تک‌نفره است.

این تقاضا در بازار خرید مسکن نیز به طور محسوس افزایش پیدا کرده است اما در بازار اجاره میزان این افزایش قدری بیشتر است؛ طوری که حتی می‌توان در موتورهای جست وجوی آگهی های ملکی با جست وجوی عبارت «مجرد» به سادگی به تعداد زیادی فایل دسترسی پیدا کرد که در معرفی آنها تاکید شده است که مناسب متقاضیان مجرد و تک نفره هستند.

نکته قابل‌توجه این است که تا همین چند سال قبل تاکید بر مناسب بودن یک فایل برای اجاره توسط افراد مجرد، یک امتیاز منفی در این بازار محسوب و موجب می شد خانوارهای دو‌نفره و بیشتر بعضا حتی از بررسی فایل مربوطه خودداری کنند اما به دنبال افزایش تقاضای اجاره خانه از سوی خانوارهای یک نفره طی سال‌های اخیر، فعالان بازار مسکن برای پاسخ به این نیاز ناگزیر به تغییر شکل و محتوای بازاریابی خود شده اند و واقعیت پررنگ تر شدن حضور آنها در بازار مسکن دست کم در شهری مثل تهران یک امر پذیرفته شده است.

آنچه بدیهی است این است که حتما این رشد محسوس تقاضای اجاره مسکن از سوی خانوارهای یک نفره، به تدریج به بازار خرید مسکن نیز تسری پیدا خواهد کرد و طبعا این گونه از خانوارهای ساکن در تهران به محض آنکه استطاعت لازم برای ورود به بازار خرید مسکن را پیدا کنند، در این بازار حضور پیدا خواهند کرد. اما آیا پایتخت برای پاسخ به این نیاز که از هم اکنون قابل پیش‌بینی است، آمادگی دارد؟

میانگین متراژ ساخت‌وسازهای تهران در سال‌های اخیر همواره حول و حوش 120 مترمربع بوده و این در حالی است که عمده تقاضای خرید مسکن در این شهر در حال حاضر مربوط به واحدهای زیر 80 مترمربع و به طور مشخص عمده تقاضای خانوارهای تک و دونفره حدود 50 تا 60 مترمربع است.

به این ترتیب بیش از یک دهه است که متقاضیان خانه دار شدن در تهران از گسل متراژی بین عرضه و تقاضای مسکن در رنج بوده و هستند. مصائب خانه دار شدن تهرانی ها صرف نظر از بعد خانوار، به دنبال آغاز عصر بی سابقه جهش قیمت مسکن از سال 97 به بعد شدت گرفت، طوری که فاصله میان سطح قیمت مسکن از قدرت خرید خانوارهای تهرانی تشدید شد و به دنبال آن به تدریج بر میزان تقاضای خرید خانه های نقلی، میانسال و حتی قدیمی ساز افزوده و از تقاضای خرید خانه های بزرگ متراژ و نوساز کاسته شد. اما حتی تا پیش از این مقطع زمانی چند ساله نیز عمده متقاضیان خرید مسکن در تهران استطاعت خرید بیش از 80 مترمربع را نداشتند و از همان سال‌ها بیشترین خرید ماهانه املاک مربوط به گروه متراژی 50 تا 80 مترمربع بود.

اکنون نه تنها یک دوره طولانی جهش قیمت مسکن در تهران و به دنبال آن کشور، بلکه تغییرات کاهشی بعد خانوار سبب شده تقاضا برای آپارتمان های نقلی و کوچک متراژ بیش از پیش افزایش پیدا کند و این در حالی است که بر اساس محتوای پروانه های ساختمانی صادر شده در سال‌های اخیر، در سطح شهر واحدهای مسکونی از گروه متراژی مطلوب خریداران به تعدادی که با نیاز بازار تناسب داشته باشد، وجود ندارد. به این ترتیب صف های طولانی که در هر بخش آن خانوار یک یا حداکثر دو‌نفره قرار دارد، شکل گرفته است.

فراوانی کوچک‌ترین بعد خانوار در مناطق

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، داده های آماری موجود پیرامون ترکیب جمعیتی تهران حکایت از آن دارد که فراوانی خانوارهای کوچک مقیاس در وهله اول در مناطق 6 تا 8 پایتخت بیش از سایر مناطق است. پس از آن و در رده بعدی مناطق 10 و 11 قرار دارند که با تقاضای قابل‌توجه مسکن از ناحیه خانوارهای تک و دو‌نفره روبه‌رو هستند و در نهایت مناطق شمالی (1 تا 5) در رده سوم قرار می گیرند.

به طور کلی در مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران تعداد خانوارهای تک نفره معدود است اما در نیمه شمالی شهر و به اصطلاح خط خیابان انقلاب به بالا این فراوانی بیشتر است. در این میان در مناطق مرکزی شهر به‌خصوص مناطقی مثل 6 و 7 که پهنه های کانونی اشتغال در تهران به شمار می آیند و با تجمع ساختمان های اداری مواجه هستند، تقاضای سکونت از سوی افرادی که تنها زندگی می‌کنند و در مرتبه بعد زوج های جوان بدون فرزند بسیار زیاد است.

واسطه های فعال در بازار مسکن این نواحی اعلام می‌کنند که به دلیل اشتغال بسیاری از خانوارهای یک و دو‌نفره در این مناطق، تمایل به سکونت در محله های مسکونی این مناطق نیز از سوی این افراد بسیار زیاد است اما به نسبت تقاضای موجود، واحد مسکونی کوچک متراژ در محله های مذکور وجود ندارد.

از طرفی مناطق 10 و 11 نیز به واسطه سطح پایین تر قیمت مسکن نسبت به مناطق 6 تا 8، در مرتبه بعدی تقاضای سکونت خانوارهای تک نفره قرار دارند. در واقع پس از نزدیکی به محل کار، انگیزه بعدی خانوارهای تک نفره دسترسی به مسکن ارزان چه در بازار خرید و چه در بازار اجاره بهاست و در نتیجه در مرتبه بعد به دو منطقه ای که فاصله آنها از مرکز شهر زیاد نیست اما سطح قیمت مسکن در آنها پایین تر است رجوع می‌کنند.

دو پیام مهم از تغییرات بعد خانوار

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گزاره بدیهی این روزهای بازار مسکن پایتخت این است که تقاضای اجاره از سوی خانوارهای تک‌نفره افزایش محسوسی داشته و به تدریج طی سال‌های آتی این دسته از خانوارها وارد بازار خرید مسکن خواهند شد؛ کمااینکه همین حالا نیز تقاضای خرید از ناحیه مجردها در بازار مسکن در برخی مناطق میانه شهر افزایش دارد.

تغییرات رخ‌داده در بعد خانوار تهرانی ها و کاهش بعد خانوار که ناشی از افزایش تعداد خانوارهای یک و دونفره در پایتخت است، حاوی تلنگری جدی برای سیاستگذار بوده و دو پیام مهم دارد که باید مورد توجه قرار گیرد.

پیام اول ناظر بر ضرورت «کوچک سازی» در شهری مثل تهران به عنوان یک سیاست قطعی در نحوه توسعه آتی شهر است که باید برای آن چاره اندیشی شود.

اکنون زمان طلایی برای پاسخ دادن به نیاز مسکن شکل گرفته از سوی خانوارهای یک‌نفره ای است که در پایتخت ساکن هستند، به این ترتیب که با سیاستگذاری خاص و رفع موانع کوچک سازی می‌توان شرایط را برای پاسخ به تقاضایی که به تدریج طی سال‌های آتی وارد بازار خرید مسکن ریزمتراژ می‌شود، مهیا کرد. مهم‌ترین مانع کوچک سازی مسکن در تهران که در همه سال‌های گذشته وجود داشته است، مساله نحوه تامین پارکینگ است.

ضوابطی درباره تامین پارکینگ در ساختمان وجود دارد که دست مالکان و سازنده ها را برای کوچک سازی می بندد و آنها ترجیح می‌دهند به جای اینکه با شهرداری وارد چالش شوند، واحدهای بزرگ متراژ بسازند و پارکینگ موردنیاز این واحدها را نیز بی دردسر تامین کنند. اما اکنون زمان تغییر در این ضوابط فرا‌رسیده و الگوهای رایج ساخت‌وساز در تهران به تناسب تغییر بعد خانوار نیازمند بازنگری است.

این بازنگری بدون حضور موثر سیاستگذار و تسهیل شرایط برای سازنده ها غیرممکن است.

پیام دیگری که از تغییر بعد خانوار به سیاستگذار مخابره می‌شود نیز ناظر بر شکل ایده آل و موثر ورود به این موضوع است. محتوای پروانه های ساختمانی حکایت از آن دارد که میل به کوچک سازی در شهری مثل تهران از ناحیه سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال‌های اخیر همواره در سطح حداقلی بوده و جز در بافت های فرسوده و قواره زمین هایی که چاره ای به جز ساخت‌وساز در ابعاد نقلی در آنها وجود نداشته، عموما ترجیح داده اند واحدهای بزرگ متراژ بسازند. در این ترجیح چیزی فراتر از مساله دشواری های کوچک سازی وجود دارد و آن، بی اطلاعی از نیاز غالب در بازار مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ساختمانی است.

انتظار می‌رود سیاستگذار نقش موثر خود در تنظیم بازار را به شکل اطلاع رسانی در این رابطه در میان فعالان بازار مسکن ایفا کند و در این بین مهم‌ترین ابزاری که می‌تواند کمک کننده باشد، وضع مشوق هایی برای سازنده های واحدهای ریزمتراژ با مساحت 40 تا 60 یا حداکثر 70 مترمربع است.

این امکان وجود دارد که سیاستگذار حوزه شهرسازی در پایتخت متناسب با وضعیت مناطق به لحاظ ترکیب جمعیتی و بعد خانوارهای ساکن در هر منطقه، ضوابط شهرسازی متمایزی وضع کند، به نحوی که در مناطق کانونی تقاضای سکونت از ناحیه خانوارهای تک و دونفره، کوچک سازی مشمول تخفیف در انواع سرفصل های عوارض صدور جواز ساخت‌وساز شود. چنین مشوق هایی می‌تواند انگیزه مضاعفی برای حضور سرمایه‌گذاران ساختمانی در بازار ساخت‌وسازهای کوچک متراژ شود.

حتما همه مناطق شهر تهران به لحاظ بعد خانوار و در نتیجه متراژ مطلوب مسکن شرایط یکسان ندارند و حتما مدیریت شهری می‌تواند نسبت به شناسایی وضع موجود شهر از این منظر اقدام کند و ابزارهای لازم برای این کار را در اختیار دارد. بنابراین گام اول شناسایی جنس تقاضای مسکن غالب در هر منطقه است و سپس در گام بعدی لازم است موانع سیاستی و ضابطه ای کوچک سازی برطرف شود، اطلاع رسانی درباره نیاز بازار مسکن در هر منطقه نیز کمک کننده خواهد بود اما همین که در مرحله بعد مشوق هایی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی در احداث واحدهای کوچک متراژ صورت گیرد، خود سیگنالی از جنس نیاز غالب در بازار مسکن است.

در سال‌های اخیر به‌ویژه از اواخر دهه 90 شمسی که وارد عصر جهش بی سابقه مسکن شدیم، بارها موضوع تاثیر تورم مسکن بر کاهش ازدواج و افزایش آمار تجرد قطعی (ورود به سن 40 سالگی بدون حتی یک بار ازدواج) مورد ارزیابی قرار گرفت و صاحب‌نظران اجتماعی هشدار دادند که عدم‌دسترسی به مسکن در استطاعت یکی از اصلی ترین عوامل بی میلی به ازدواج در میان جوانان در این سال‌ها بوده است. جدای از اینکه جلوگیری از ادامه این روند نیازمند برنامه ریزی بوده و دغدغه تامین مسکن در استطاعت باید برای سیاستگذار پررنگ باشد، مساله امروز در شهرهای بزرگ به‌ویژه کلان‌شهری مثل تهران این است که بخواهیم یا نخواهیم، بیش از هر زمان دیگری باید دغدغه پاسخ به تقاضای مسکن خانوارهای تک نفره و دو‌نفره را داشته باشیم و برای آن برنامه ریزی کنیم. غفلت یا اهمال احتمالی سیاستگذار نسبت به این موضوع می‌تواند در سال‌های آتی عواقب جبران ناپذیری داشته باشد.

سیاست های تحریک به ساخت‌وساز نیز که از سوی مدیریت شهری دنبال می‌شود، زمانی جوابگو خواهد بود که پیش شرط های مربوط به ترمیم گسل متراژی عرضه و تقاضا در آن لحاظ شده باشد؛ در غیر‌این صورت نقض غرض بوده و صرفا به افزایش آمار خانه های خالی خواهد انجامید.

• عرضه مسکن در وضعیت قرمز
• راز پرواز پروانه‌های پایتخت
• جاماندگی در تولید مسکن
• تورم مسکن از مسیر نوسازها
• مسکن حمایتی درشمال پایتخت