قیمت املاک شمال تهران را درنوردید

ورود سرمایه‌های ساختمانی به شهرها و روستاهای شمالی با «محرک جدید» همراه شد. آمار یک دهه رویش و ریزش ساخت‌وسازهای مسکونی در استان‌ها نشان می‌دهد پایتخت وزن غالب دهه90 در «پروانه‌های ساختمانی» را از دست داده است؛ به‌طوری‌که تصویر1400 بازار ساختمان‌سازی از «سبقت شمال» نسبت به تهران حکایت دارد. سازنده‌ها با اثرپذیری از جهش قیمت جابه‌جا شده‌اند.

آمارهای رسمی از وضعیت ساخت‌وساز و عرضه جدید ملکی نشان‌دهنده باخت پایتخت به بازار املاک شهرهای شمالی است. این وضعیت به دنبال سقوط سهم پروانه‌های ساختمانی شهر تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور قابل رویت شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه ترین آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در حالی که سهم پایتخت از سرمایه گذاری های ساختمانی با معیار و تراز تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 1400 از کل پروانه‌های کشوری کاهش یافته است، این سهم در استان‌های شمالی رشد داشته است. این موضوع را می‌توان به عنوان ریزش در روند فعالیت های ساختمانی در تهران و رویش ساخت و سازهای جدید در مناطق شمالی کشور به‌ویژه استان‌های توریستی مانند مازندران و گیلان، تعبیر کرد.

بررسی های «دنیای اقتصاد» با استناد به آخرین آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده با یک کاهش سه مرحله ای مواجه بوده است؛ در حالی که در همین بازه زمانی، سهم شهرهای شمالی از سرمایه گذاری های ساختمانی در قالب ساخت‌وسازهای جدید و صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته است. در واقع روند حجم ساخت‌وساز در پایتخت با روند شهرهای شمالی به واسطه رشد ساخت‌وسازها و صدور حجم جدید پروانه‌های ساختمانی متفاوت بوده است.

در این زمینه سه مقطع زمانی مهم مورد بررسی قرار گرفته است. نخستین مقطع زمانی مربوط به سهم تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 90 و مقایسه آن با سهم شهرهای شمالی از صدور پروانه ساختمانی در این سال است. مقطع دوم مربوط به مقایسه سهم تهران و شهرهای شمالی از صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 95 (مقطع زمانی قبل از شروع جهش اخیر قیمت مسکن) است و مقطع سوم نیز مربوط به مقایسه سهم تهران و شهرهای شمالی از صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور، در سال 1400 یعنی مقطع زمانی پس از اتمام جهش قیمت است. تجمیع آمارهای رسمی درباره وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در 9 ماه اول سال 1400 نشان می‌دهد، در سه فصل ابتدایی سال گذشته، سهم تهران از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده تنها 5 درصد بوده است.

سهم تهران در ابتدای دهه 90، از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده معادل 15 درصد بوده است؛ این سهم در میانه دهه 90، در سال 95 و در حالی که هنوز جهش قیمت در بازار ملک پایتخت آغاز نشده بود و بازار معاملات آپارتمان های مسکونی در شرایط عادی (نه رکود و نه رونق) قرار داشت معادل 7 درصد بود. اما این سهم در سال 1400 یعنی در سال بعد از جهش (سال پساجهش)، به 5 درصد کاهش یافت.

این در حالی است که سهم شهرهای شمالی از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور در سال 90 برابر با 5 درصد یعنی یک‌سوم سهم تهران در آن زمان از کل پروانه‌ها بود. این سهم در میانه دهه 90 و در سال 95 با سهم تهران از پروانه‌های ساختمانی برابر شد و به 7 درصد رسید. اما سهم شهرهای شمالی از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور برخلاف سهم تهران از پروانه‌ها، در سال 1400 افزایش یافته و به 8 درصد رسید. یعنی در شرایطی که سهم تهران از پروانه‌های ساختمانی کشور در سال 1400 به 5 درصد کاهش یافت، سهم شهرهای شمالی از کل پروانه‌های صادر شده در این سال نه‌تنها کاهش نیافت بلکه رشد کرد و به 8 درصد رسید.

علت سقوط پروانه‌ها در تهران

به گزارش «دنیای اقتصاد»، علت کاهش سهم تهران از پروانه‌های ساختمانی به رشد انتظارات تورمی و جهش قیمت مسکن در شهر تهران در دو دوره زمانی در دهه 90 یعنی در سال 91 و دیگری در سال 97 مربوط می‌شود. در هر دو دوره زمانی، به واسطه جهش قیمت مسکن و قطع دسترسی تعداد قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از بازار ملک (به‌ویژه در دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از سال 97 در تهران آغاز شد)، حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده از سوی سازنده‌ها با بحران فروش همراه شدند. در واقع در شرایطی که به واسطه جهش قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار ملک تضعیف شده و گروه زیادی از این متقاضیان که تشکیل‌دهنده تقاضای موثر در بازار معاملات مسکن هستند به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه ساخته شده از سوی سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی نیز با مشکل همراه شد. این موضوع جذابیت فعالیت های ساختمانی، نظیر سرمایه گذاری ساختمانی و ساخت مسکن در پایتخت را تحت تاثیر قرار داده وآن را کاهش داد. به گونه ای که سهم شهر تهران از کل پروانه‌های صادر شده ساختمانی در کشور که در سال 90 برابر با 15 درصد بود، در سال 95 به 7 درصد و در سال 1400 به 5 درصد کاهش یافت. این طبقه بندی از آن جهت صورت گرفته است که در عین حال که سه دوره زمانی ابتدا، میانه و آخر دهه 90 و شروع دهه جدید محسوب می‌شود در عین حال نیز سه دوره زمانی معمول در بازار مسکن، دوره زمانی قبل از شروع جهش قیمت ودوره پساجهش ملکی را شامل می‌شود. ارتباط بازار ساخت‌و‌ساز با قیمت مسکن نیز از آن جهت به عنوان مبنا در این گزارش مورد بررسی قرار گرفته است که بررسی ها از شناسایی ردپای جهش قیمت مسکن در جابه جایی گروهی از سرمایه گذاران ملکی و سازنده‌ها از پایتخت به شهرهای شمالی و برخی دیگر از شهرهای کشور خبر می‌دهد.

جهش قیمت مسکن، خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار و از سوی دیگر جذابیت ملک بازی و ملاکی به جای سرمایه گذاری های مولد ساختمانی، موجب باخت سازنده‌ها و سرمایه گذاران ملکی از ملاکان شد. در واقع، این رویداد بیش از آنکه ناشی از یک تغییر مثبت یعنی مهاجرت معکوس باشد از دلایل مخرب ناشی از «جهش قیمت مسکن» و اثر آن بر رفتار های غیرمولد ملکی نشات می‌گیرد. در واقع وسیله اصلی و علت اصلی این اسباب کشی بزرگ سرمایه گذاران ساختمانی از پایتخت، جهش قیمت مسکن است که منجر به شکست سرمایه گذاری ساختمانی از سرمایه خوابی ملکی شده است. یعنی افزایش شدید حاشیه سود ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن در مقایسه با ساخت وساز و فعالیت های مولد ساختمانی در این بازار. جهش قیمت مسکن و نبود اهرم های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته بازی، سوداگری و ملاکی به عنوان فعالیت های غیرمولد در بازار مسکن، عایدی ناشی از ملاکی در بازار مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش داده است. عایدی بالای ملاکی در مقایسه با افت حاشیه سود ساخت وساز به عنوان فعالیت مولد ساختمانی، منجر به شکست سرمایه گذاری ساختمانی از سرمایه‌خوابی یا همان ملاکی شده است. در واقع ملاکی در تهران جای ساخت وساز را گرفته است و دلیل اصلی آن جهش قیمت مسکن و افزایش عایدی خریدوفروش‌های غیرمولد در این بازار است. به دلیل تورم بالای هزینه ساخت و همچنین سلب قدرت فروش از سازنده‌ها در نتیجه جهش قیمت و از بین رفتن توان خانوارهای متقاضی مسکن مصرفی، سرمایه گذاران و سازنده‌های مسکن در پایتخت با مشکل مواجه شدند. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد سال گذشته عایدی سرمایه گذاری ساختمانی یا همان حاشیه سود ساخت وساز در پایتخت به رقمی معادل نرخ سود سپرده‌های بانکی نزدیک شد؛ این در حالی است که عایدی ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن، در دوره جهش قیمت، حداقل سالانه معادل 50 درصد است.

زاویه دیگر کوچ سازنده‌ها

خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات مسکن به واسطه جهش شدید قیمت ها، منجر به بروز نقص در زنجیره ساخت‌وساز و عدم تکمیل حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز که همان فروش واحدهای مسکونی نوساز در زمان مناسب است، شد. به دنبال آن، برخی از سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی از تهران به برخی دیگر از شهرهای با جذابیت بالاتر برای ساخت‌وساز، به‌ویژه شهرهای شمالی کوچ کردند. این موضوع در سهم تهران از کل سرمایه گذاری های ساختمانی (حجم ریالی سرمایه گذاری های ساختمانی) نیز مشاهده می‌شود. در گزارشی که «دنیای اقتصاد» نیمه دوم اردیبهشت با عنوان «کوچ ساختمانی از پایتخت» منتشر کرد این موضوع از زاویه دیگری نمایان است. داده‌های این گزارش با استناد به تحلیل تازه ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، سهم پایتخت از سرمایه گذاری ساختمانی در سال1400 به پایین ترین میزان طی دست کم یک دهه گذشته رسید. طی 9ماه اول پارسال سرمایه گذاری ساختمانی در شهرهای کوچک و متوسط 5/ 1برابر شد؛ درحالی که نرخ رشد این شاخص برای پایتخت تنها 5درصد گزارش شده است. بسازوبفروش‌ها به خاطر شکست سرمایه گذاری مولد از فعالیت غیرمولد - ملک بازی و ملاکی - هم فعالیت خود را کاهش دادند و هم مجبور به خروج از شهرهای درگیر ابرجهش قیمت زمین و مسکن شدند. تازه ترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره وضعیت نماگرهای اقتصادی پاییز 1400، نشان داد به دنبال شکست «سرمایه گذاران ساختمانی» از «سرمایه خواب ها» در پایتخت، سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها ناچار به خروج بزرگ از پایتخت شدند. سهم تهران از کل سرمایه گذاری های ساختمانی از 25 درصد در سال قبل از جهش یعنی سال 96 در 9 ماه اول 1400 به 17 درصد کاهش یافته است. این در حالی است که در مقابل، سهم شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه گذاری های ساختمانی به 45 درصد در سال پساجهش یعنی در 9 ماه اول 1400 افزایش یافته است. در واقع سهم فعلی شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه گذاری های ساختمانی مطابق با آخرین آمارهای رسمی تقریبا به دو برابر سهم تهران در سال قبل از جهش رسیده است. حال آمار دوم، کوچ بزرگ سازنده‌ها از تهران را به واسطه کاهش سهم پایتخت از حجم کل پروانه‌های ساختمانی کشور، تایید می‌کند. در واقع هم آمار مربوط به حجم ریالی سرمایه گذاری ساختمانی و نرخ رشد آن در تهران و هم آمار مربوط به سهم پایتخت از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال گذشته، نشان‌دهنده جابه جایی محسوس سازنده‌ها از بازار ساخت‌وساز پایتخت به سایر شهرها به‌ویژه شهرهای شمالی است.

بیشتر بخوانید:

افزایش 25 درصدی اجاره بها | سقف افزایش اجاره مسکن در سال 1401 اعلام شد + ویدئو

ریسک پنهان جابه جایی ساخت

این موضوع از یک سو به معنای کوچ بخشی از سرمایه‌های ملکی از بازار مصرف پایتخت به بازار ساخت‌وسازهای غیرمصرفی است. چرا که عمده ساخت‌وسازهایی که هم اکنون در شهرهای شمالی انجام می‌شود، به‌ویژه ساخت‌وسازهایی که هم اکنون از سوی سازنده‌های مهاجر از تهران به این شهرها صورت می‌گیرد، مربوط به بازار تقاضای مصرفی مسکن ساکنان شهرهای شمالی نیست. بلکه این ساخت‌وسازها عمدتا با هدف عرضه به بازار غیرمصرفی برای تامین مسکن های ویلایی، خانه‌های دوم و تفر‌یحی و... انجام می‌شود. این کوچ سرمایه‌ها و سازنده‌ها به شهرهای شمالی در عین حال یک خطر پنهان برای سازنده‌ها و سرمایه گذاران هم به دنبال دارد. در واقع می‌توان از این مهاجرت سازنده‌ها به عنوان کوچ پرریسک فعالان ساختمانی به مناطق شمالی یاد کرد. با توجه به اینکه عمده این واحدها در نهایت به بازار غیرمصرفی عرضه خواهد شد و تقاضایی که این واحدها برای آنها ساخته می‌شود عمدتا از جنس تقاضای سرمایه ای است، امکان اینکه این سازنده‌ها در پروسه فروش با مشکل کمبود یا عدم تقاضا مواجه شوند بسیار زیاد است. در واقع اگر‌چه هم اکنون ممکن است بازار ساخت‌وساز و فعالیت های ساختمانی در این مناطق، بازاری در ظاهر جذاب به نظر برسد اما، کوچ سرمایه‌ها به این مناطق نوعی جابه جایی پرریسک محسوب می‌شود.

محرک جدید خروج سازنده‌ها

بررسی های «دنیای اقتصاد» در ارتباط با این موضوع از شناسایی یک عامل محرک برای جذب سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی پایتخت به شهرهای شمالی خبر می‌دهد. تحقیقات انجام شده و اظهارات برخی از سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی که اخیرا از تهران به شهرهای شمالی مهاجرت کرده و برای ساخت‌وساز در این شهرها اقدام کرده اند نشان می‌دهد، هم اکنون برخی از مالکان زمین در شهرهای شمالی برای معاوضه زمین های خود با آپارتمان های ساخته شده در تهران اعلام آمادگی کرده اند. در چنین شرایطی برخی از سازنده‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی که در غیاب تقاضای مصرفی موفق به فروش واحدهای ساخته شده خود در پایتخت نشده اند با این درخواست موافقت کرده و اقدام به این جابه جایی می‌کنند.

اما همان‌طور که گفته شد این اقدام نیز در نهایت یک اقدام پرریسک برای سازنده‌ها محسوب می‌شود. از این بابت که در نهایت زمین ها نیز پس از اتمام دوره ساخت‌و‌ساز تبدیل به ویلا، آپارتمان و... می‌شود و سازنده‌ها به‌طور مجدد با معضل فروش و نبود تقاضا مواجه می‌شوند.