مسکن یک پله عقب نشست / 16 سال، حداقل زمان انتظار برای خانه‌دار شدن
بازار مسکن 2.2 درصد از ارزش خود را از دست داد و به روند رشد منفی نرخ که از خرداد آغاز کرده بود، ادامه داد. باتوجه به تورم حدود 45درصد، ثبات نرخ مسکن بدان‌معناست که این بازار طی 6 ماه اخیر 22.5 درصد از ارزش واقعی خود را از دست داده است.
بازار مسکن 2.2 درصد از ارزش خود را از دست داد و به روند رشد منفی نرخ که از خرداد آغاز کرده بود، ادامه داد. باتوجه به تورم حدود 45درصد، ثبات نرخ مسکن بدان‌معناست که این بازار طی 6 ماه اخیر 22.5 درصد از ارزش واقعی خود را از دست داده است. به‌دلیل حباب 300 درصدی نرخ خانه در مقایسه با نرخ دلار آزاد نیز پیش‌بینی برخی کارشناسان مبنی بر ثبات نرخ مسکن در میان‌مدت تقویت می‌شود. بازار مسکن، هفته اخیر را با رکود سپری کرد. در یک ماه اخیر نیز، 2.2 درصد کاهش نرخ داشت. همزمان در بازار ارز، انتظارات کاهشی ایجاد شد که در افت بازارهای مسکن و بورس تاثیرگذار بود. به‌نظر می‌رسد تحولات منطقه‌ای و برنامه بازارساز برای رساندن نرخ دلار به سطح کمتر از 50 هزار تومان در آرامش نرخ در بازارهای غیرمولد تاثیرگذار بوده است. بازار مسکن از خرداد امسال با ثبات و حتی رشد منفی نرخ مواجه شده است. باتوجه به تورم عمومی حدود 45 درصد، ثبات نرخ در بازار مسکن بدان‌معناست که این بازار 22.5 درصد از ارزش واقعی خود را از دست داده است. در حال حاضر متوسط نرخ مسکن در تهران به 74 میلیون تومان در هر مترمربع رسیده که در مقایسه با نقطه اوج این بازار در خرداد امسال که نرخ 78.3 میلیون تومان بود، 5.4 درصد کاهش را نشان می‌دهد. بر این اساس، نرخ واقعی مسکن در مقایسه با نرخ تورم، حدود 28 درصد افت کرده است.
زمان خروج بازار مسکن از رکود مشخص نیست
به‌نظر می‌رسد به دلایلی همچون کاهش توان متقاضیان، ثبات نرخ ارز و رکود معاملات سرمایه‌گذاری، بازار مسکن دچار افت شده است و کارشناسان زمان مشخصی برای خروج از رکود این بازار متصور نیستند، اما برخی معتقدند احتمالا این بازار پس از انتخابات مجلس شورای اسلامی با رونق نسبی مواجه می‌شود. کاهش 5.4 درصد قیمت‌های قطعی پس از آن ایجاد شد که نرخ‌های پیشنهادی 20 تا 30 درصد کاهش یافت و این امیدواری را ایجاد کرد که به‌تدریج حباب نرخ مسکن تخلیه شود. در حال حاضر نرخ دلاری مسکن به حدود هزار و 500 دلار رسیده که فقط در اواخر دهه 80 نرخی بالاتر از این رقم را به‌ثبت رسانده است و هم‌اکنون در مقایسه با میانگین بلندمدت که در سطح هزار تا هزار و 200 دلار قرار داشته، حدود 50 درصد حباب دارد. از طرف دیگر، نرخ مسکن طی 6 سال اخیر 1380 درصد رشد داشته که 300 درصد بیش از رشد نرخ دلار بوده است و این آمار نیز فرض ثبات نرخ مسکن در میان‌مدت را تقویت می‌کند. در حال حاضر حجم قابل‌توجهی فایل فروش در بازار مسکن شهر تهران وجود دارد که عمدتا با نرخ‌هایی به‌مراتب کمتر از اوایل امسال عرضه شده است؛ به‌طوری‌که در برخی مناطق جنوبی تهران می‌توان با مبالغی کمتر از 2 میلیارد تومان صاحب خانه شد. قیمت مسکن در ایران به یک بحران تبدیل شده است. بسیاری از کارشناسان برای توضیح این بحران از واژه حباب نرخ مسکن استفاده می‌کنند. کارشناسان اعتقاد دارند دیگر استفاده از اصطلاح حباب قیمتی برای بازار مسکن درست نیست، چراکه زمانی از این اصطلاح استفاده می‌شود که این نرخ غیرواقعی و موقتی باشد و امیدی برای بازگشت به نرخ واقعی وجود داشته باشد. در حالی که اوضاع بازار مسکن در ایران متفاوت است. البته این کارشناسان از شرایطی صحبت کردند که بتوان ترمز تورم موجود در بازار مسکن را کشید یا حتی آن را کاهشی کرد.
انبوه‌سازان دوست ندارند خانه خالی نگهداری کنند!
محمود اولاد، کارشناس مسائل اقتصادی گفت: در اوایل دهه 90 اختلاف نرخ مسکن در شمال و جنوب تهران هفت‌برابر بوده، اما الان به چهاربرابر رسیده است. هیچ انبوه‌ساز و سازنده‌ای دوست ندارد که خانه‌اش خالی بماند، دوست دارد سریع به سود برسد، اینکه می‌گویند خانه‌های خالی، بنده خیلی قبول ندارم. رشد قیمتی در شمال شهر کمتر از جنوب شهر است. به‌گزارش آخرین‌خبر؛ اولاد گفت: چهاردیواری وسط بیابان که اسمش مسکن نیست، وقتی برای اقشار آسیب‌پذیر مسکن می‌سازیم، باید برای هزینه رفت‌وآمد این افراد هم فکر کنیم، قشر آسیب‌پذیر هزینه ترددش را لحاظ می‌کند. مسکن مهر ساخته‌شده متناسب با نیاز مردم نیست، برخی از آنها حتی برای استفاده استیجاری هم مناسب نیست.
سیاست‌گذاری‌های مسکنی به هدف اصابت نمی‌کند
این کارشناس اقتصادی در ادامه توضیح داد: حدود 6 میلیون نفر در مسکن ملی ثبت‌نام کرده‌اند، اما تقریبا 300 هزار نفر تکمیل وجه کرده‌اند، این بدین‌معناست که جامعه هدف، امکان تامین مالی ندارند. اقساط وام مسکن حدود 20 میلیون تومان است و طبق تعریف سیستم بانکی، افراد باید 2برابر میزان اقساط درآمد داشته باشند، یعنی افراد باید 40 میلیون درآمد داشته باشند تا بتوانند این وام را بگیرند.
وقتی ضوابط و مقررات، مسکن را گران می‌کند
اولاد بااشاره به ضوابط و مقرراتی که باعث گرانی مسکن می‌شوند، اظهار کرد: شما قواعدی را مشخص کرده‌اید که سازنده به‌ازای هر واحد باید پارکینگ تامین کند، سازنده‌ای که در زمین 200 متری می‌توانست 8 واحد بسازد، برای تامین پارکینگ دچار مشکل می‌شود و واحد کمتری می‌سازد، این موضوع باعث می‌شود متراژ واحدها بالا برود و خیلی از خریداران عملا امکان خرید نداشته باشند. ضوابط باعث شده است بین عرضه و تقاضا شکاف ایجاد شود. تولیدکننده به‌خاطر همین ضوابط سمت ساخت نمی‌رود، چون نرخ تمام‌شده زیاد است و مشتری ندارد.
منتظر پرش قیمت‌ها در بازار مسکن باشید
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران گفت: دولت پس از افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به‌همین‌دلیل، شاهد هستیم حدود 4 ماه است بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد. این رویکرد در دولت‌های قبلی هم تکرار شده، به‌طوری‌که هر زمان نرخ ارز بالا می‌رود، از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل می‌کنند و اجازه نمی‌دهند معامله‌ای انجام
شود. این کارشناس مسکن توضیح داد: وقتی رکود بر بازارها حاکم می‌شود، یک عده فروشنده هستند و در مقابل خریداری وجود ندارد. به‌همین‌علت تاحدودی شاهد برگشت قیمت‌ها هستیم و متعاقبا مسئولان خبر از ارزانی نرخ مسکن می‌دهند.
وی تاکید کرد: چون عرضه و تولید متناسب با نقدینگی رشد نکرده، وقتی نقدینگی توسط دولت کنترل نشود، شاهد جهش قیمت‌ها هستیم. برای مثال، از سال 91 تا 96 بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد و نقدینگی تحت‌فشار کنترل می‌شد. زمانی که فنر قیمت‌ها به یک‌باره رها شد، در 3 مقطع شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و دلار از 4 هزار تومان به 50 هزار تومان رسید. به‌همین نسبت هم، نرخ مسکن 12برابر شد.
محتشم افزود: فرمول حبس نقدینگی نه‌تنها در این دولت، بلکه در تمام دولت‌ها تکرار شده است و گویا نسخه دیگری برای کنترل تورم ندارند.
محتشم گفت: به‌نظر من، حبس نقدینگی به‌علت کسری بودجه تا آخر سال دوام نخواهد آورد. حتی اگر دولت مقداری دست از کنترل نقدینگی بردارد، به همان نسبت موجب افزایش نرخ مسکن خواهد شد.
16 سال، حداقل زمان انتظار برای خانه‌دار شدن
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن گفت: براساس آخرین محاسبات در شهر تهران 17.5 سال و در شهرستان‌ها 16 سال درآمد خانوار، کفاف خرید یک واحد مسکن را می‌دهد. البته با تورم موجود، همین 17سال انتظار هم دور از دسترس است. در محاسبات سال 92 که آخرین رفرنس موجود است، این رقم 12 سال بوده است. نمی‌دانم کسانی که هدف‌گذاری هفت‌ساله کرده‌اند، چه پایه‌ای برای این اقدام داشته‌اند.
یزدانی گفت: در دهه 80 از هر 100 خانوار تازه تشکیل‌شده 65 خانوار وارد بازار ملک می‌شد، اما این عدد در سال 1401 به 14 خانوار رسیده است، یعنی حدود 86 درصد خانوارهای تشکیل‌شده وارد بازار استیجاری می‌شوند. کشور هیچ سیاست حمایت اجتماعی در بخش مسکن ندارد. کاش دولت‌ها پروژه‌های مسکن را به‌سمت مسکن استیجاری هدایت می‌کردند. برنامه‌های مسکنی به اسم افراد و گروه‌های کم‌درآمد تنظیم می‌شود، اما برنده آن، گروه‌های توانمند هستند، چراکه افراد توانمند این امکانات را می‌گیرند و این املاک را وارد بازار استیجاری می‌کنند.
تعیین سقف اجاره‌بها؛ ابزاری که کار نمی‌کند
این کارشناس حوزه اقتصادی گفت: تعیین سقف اجاره‌بها باتوجه به شرایط التهابی و تورمی که در آن به‌سر می‌بریم، نمی‌تواند موفق بشود، البته بسیاری از کشورها از روش تعیین سقف اجاره‌بها استفاده می‌کنند، اما در کنار آن، ابزارهای دیگری هم دارند.
سخن پایانی
مسکن چند ماه گذشته کاهشی نسبی را تجربه کرده، اما باز هم بر مدار خود باقی خواهد ماند. در این میان، چند عامل را می‌توان بر همین امر گواه گرفت. نخستین عامل به وضعیت رشد تورم در کشور بازمی‌گردد. مادامی که اقتصاد کلان در وضعیت کنونی دست و پا بزند و تورم نیز در کانال بالاتر از 40 درصد نوسان داشته باشد، نمی‌توان احتمال داد قیمت‌ها در بازارهای مالی و سرمایه‌ای نیز به نقطه امنی برسند. از سوی دیگر، رکودی که اکنون بازار مسکن در حوزه کمبود عرضه و ساخت با آن روبه‌رو است، سال بعد نیز گریبانگیر آن خواهد شد. دولت در این 2 سال نه‌تنها نتوانست به وعده تحویل سالانه خود عمل کند، بلکه براساس آمارها، تولید مسکن از سالی 300 هزار واحد به سالی 200 هزار واحد کاهش پیدا کرده است. مورد دیگری که کارشناسان از ابتدای وقوع بحران درباره آن هشدار داده‌اند، بحث مالکیت نهادهای دولتی و بانک‌ها بر میزان بالایی از املاک در سراسر کشور است؛ مسئله‌ای که حالا خود به مشکل دیگری تبدیل شده است و حتی دولت نیز نمی‌تواند برای مصادره اموال مازاد بر این واحدها، کاری انجام دهد. همه این موارد در حالی وجود دارند که سیاست‌های دولت چه در بحث کنترل بازار و چه در بحث مالیات‌گیری مانوری نمایشی بیش به‌نظر نمی‌آید و در عمل نظری مطالعه‌شده و کارشناسی در پس آن پنهان نشده است؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت خیلی دور از احتمال نیست که نرخ مسکن در ایران بر مدار افزایشی خود باقی بماند و سال بعد نیز، حجم بالایی از درآمد مردم را ببلعد.