مشاوران املاک نقره داغ شدند!

در حالی که به آستانه فصل نقل و انتقالات مسکن نزدیک می شویم و در این ایام بسیاری از مستاجران همچنان از روند فعالیت مشاوران املاک ناراحت هستند و بسیاری از آنها از افزایش قیمت های که مشاوران املاک در مناطق می دهند گلایه مند هستند این در حالی است که امسال در قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره برای این مشاوران املاک جریمه های سنگینی در نظر گرفته شده است. همچنین رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس میزان رضایتمندی مشتریان در دستور کار قرار گرفته است.

در همین رابطه فرشید ایلاتی کارشناس سیاست گذاری مسکن با بیان اینکه قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن برای مشاوران املاک و تشدید نظارت بر فعالیت آنها طرح های بسیار خوبی در دستورکار دارد گفت: در ثبت قرارداد اجاره بها مسکن پیش‌بینی شده که الزامات و سقف‌های تعیین شده توسط دولت رعایت شود.

وی ادامه داد: در صورتی که یک مشاور املاک قراردادی را خارج از سقف‌های تعیین شده به اصرار مالک یا هر دلیل دیگری تنظیم کند، مالک و مشاور املاک هر دو جریمه می شوند.

ایلاتی با بیان اینکه طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن مستاجر تا 5 سال امکان اعاده دادرسی دارد و به ازای مبلغ غیرقانونی دریافت شده از مستاجر به قیمت روز از مالک دریافت می‌شود گفت: طبق این قانون مالک تا 10 برابر مبلغ اضافه دریافت شده، جریمه خواهد شد.

این کارشناس سیاست گذاری مسکن گفت: در صورت تخلف، مشاور املاک بار اول تذکر می‌گیرد، بار دوم 6ماه پروانه کسب مشاور تعلیق می‌شود، برای سومین بار، مجوز کسب یک سال تعلیق می‌شود و مرتبه چهارم مجوز کسب مشاور املاک لغو خواهد شد.

براساس این گزارش روز گذشته در جلسه شورای عالی مسکن مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: ساماندهی و مدیریت سکوهای انتشار آگهی املاک مسکونی، تشکیل دبیرخانه کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات در 31 استان، راه اندازی گشت مشترک ساماندهی مشاورین املاک و بازرسی از 110 هزار مشاور املاک از مهم ترین اقداماتی است که در طی یک سال گذشته انجام شده است.

تعیین سقف اجاره بها در 10 استان

بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت در بازار مسکن و اجاره بها می تواند برای بخش مسکن مفید باشد؟ گفت: این آدرس غلط است که به بخش مسکن داده می شود که دولت ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره داری دخالت می کند. چرا که اگر دولت ها در بخش مسکن دخالت می کنند آن بخش مسکن استیجاری است که خود دولت ها احداث کرده اند.

وی تاکید کرد: هیچ گاه دولت ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی کند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت اجاره بها نیز افت کند. اما وقتی مسکن تولید نمی شود نمی توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد. در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است.

وی افزود: وقتی در کشور مسکن استیجاری و شهرداری هایی که مسکن استیجاری تولید می کنند نداریم چطور می توانیم برای کل بخش مسکن و جامعه نسخه واحدی پیچید و برای اجاره بها سقف تعیین کرد.

اما از سوی دیگر برخی کارشناسان مسکن نیز معتقد بر این هستند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین سقف اجاره برای مناطقی که نرخ تورم آنها بیش از 30 درصد باشد امکان‌پذیر است.

فرشید ایلاتی در این خصوص اینطور عنوان می کند که طبق قانون ساماندهی بازار مسکن و تعیین سقف اجاره برای مناطقی که تورم زیر 30 درصد باشد وجود ندارد و ممکن است حتی موجر قیمت های بیش از نرخ تورم تا 40 درصد در آنها تعیین کند.

اجرای کامل این طرح نیاز به گذر زمان دارد

او گفت: اجرای کامل این طرح نیاز به گذر زمان دارد و ممکن است در سال اول اجرای آن تا 50 درصد محقق شود و ممکن است سال آینده و سال های بعدی به صورت کامل و 100 درصدی این طرح اجرا شود.

هر چند برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن می گویند که طبق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، نرخ گذاری بازار اجاره باید از قیمت گذاری تبعیت کند.

این اظهارات نشان می دهد که وقتی قیمت ملک روند رو به رشدی دارد باید به افزایش نرخ اجاره بها تن داد.

اگر چه دولت درصدد است تا بازار اجاره را به دور از التهاب نشان دهد اما در همین ماه گذشته و در اردیبهشت ماه یعنی قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات اجاره‌بها در سطح کشور 43 درصد در قراردادها افزایش پیدا کرد.

«محمد رضا فرهادی پور» کارشناس اقتصاد مسکن نیز پیشتر در گفتگو با خبرنگار اقتصاد آنلاین در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت می تواند در بازار اجاره مسکن مثبت و امکان پذیر باشد؟ گفته بود: اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهار نظر کنیم باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی است که زده شده است.

اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها دشوار است

او ادامه داد: اجرا شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها دشوار است. چرا که دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می تواند تورم را کنترل و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست چطور می توان انتظار داشت که اجاره بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که نباید اجاره بهای مسکن بیشتر از مثلا 25 درصد و یا 30 درصد افزایش نیابد.

بذرپاش در پاسخ به این سوال که چه تعداد از استان ها سقف تعیین شده برای اجاره بها را به شورای مسکن استان ها و سپس تهران ارسال کرده اند؟ گفت: تعیین سقف اجاره بها در شورای عالی مسکن با اخذ نظرات استان‌ها حداکثر تا یک هفته دیگر یعنی تا نیمه خرداد ماه جاری ابلاغ خواهد شد. اما آخرین آمارها نشان می دهد که تاکنون 10 استان پیشنهاد میزان افزایش سقف اجاره بها را به تهران ارسال کرده اند و برای تهران نیز بزودی این تعیین سقف تعیین و اعلام خواهد شد.

به هر صورت نکات گفته شده از سوی وزیر راه و شهرسازی در این روزها که به نظر می رسد سودای ریاست جمهوری نیز بر سر دارد برای بخش مسکن تا حدودی جای تامل دارد.

او معتقد است که پیش از این هیچ ابزاری برای کنترل بازار اجاره مسکن نداشتیم که خوشبختانه با قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها می توانیم از قشر مستاجران حمایت های خوبی را داشته باشیم.

اما این سوال مطرح است که دولت در ماه فصل نقل و انتقالات از مستاجران حمایت کرد و تا حدودی نیز قیمت ها در رصد دولت قرار گرفت، در سایر فصول سال چطور؟ آیا دولت سیاست مشخصی برای تولید و عرضه مسکن و تسهیل شرایط ساخت برای بخش خصوصی خواهد داشت.