معادله اجاره با نرخ دولتی

چرا 26 درصد؛ از کی؟

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، قانونی که ماه گذشته برای بخش مسکن به تصویب رسید، در ماده 7 خود، شورای عالی مسکن را مکلف کرده، بعد از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای «تعیین نرخ رشد مجاز اجاره بها» در هر استان، آن نرخ را بررسی و تصویب و لازم الاجرا کند. مطابق این قانون، استان هایی که تورم عمومی سال گذشته در آنها، بالای 30‌درصد است، مشمول «تعیین سقف اجاره بهای مسکن» هستند. سقف نیز به این صورت تعیین خواهد شد که مقامات وزارت راه و شهرسازی می‌توانند بین 50‌درصد تا 100‌درصد نرخ تورم عمومی سال قبل در استان را به عنوان «نرخ رشد مجاز اجاره بها برای سال‌جاری» در نظر بگیرند. اکنون این وزارتخانه، اختیار تعیین نرخ را به شورای مسکن استان ها داده است.

به این ترتیب، آنچه ابتدای این هفته تحت عنوان «سقف 26 درصدی برای رشد مجاز اجاره بهای مسکن در تهران» در شورای مسکن استان تصویب شد، «پیش مصوبه» است و این نرخ باید در روزهای آینده به تایید نهایی شورای عالی مسکن برسد. اما آنچه باعث «تصمیم دولتی ها به تعیین نرخ 26 درصد» شد، به نرخ تورم عمومی سال 1402 استان تهران برمی گردد. داده های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، سال گذشته تورم عمومی سالانه در استان تهران 36.5‌درصد شد. چون دولت می‌تواند بین 50 تا 100‌درصد این تورم عمومی را به عنوان «نرخ رشد مجاز اجاره بها در 1403» در تهران تعیین کند، در نهایت نرخ 26‌درصد برای تهران را در نظر گرفته که معادل 71‌درصد تورم عمومی استان است. در صورتی که شورای عالی مسکن همین نرخ را تا قبل از شروع تابستان نهایی کند، طبق قانون، معاملات اجاره مسکن از ابتدای تیرماه «مشمول رعایت رشد مجاز 26‌درصد اجاره بها» خواهند شد. آپارتمان هایی که مالک آن دارای اجاره نامه 1402 است و قصد تمدید برای 1403 یا اجاره به مستاجر جدید را دارد، توسط دلالان بازار اجاره که مسوولیت تنظیم اجاره نامه را دارند، مبلغ اجاره بهای سال گذشته آن، شناسایی می‌شود و نرخ دولتی روی آن اعمال می‌شود.

اما آن دسته از واحدهای مسکونی که در تابستان امسال به عنوان اولین سال روانه بازار اجاره می‌شود، در مسیری از اجرای قانون قرار می گیرند که کار را برای طرفین، مبهم خواهد کرد. این قانون تازه‌مصوب برای این دسته از آپارتمان ها گفته است، میزان اجاره بهای این آپارتمان ها که کد رهگیری اجاره نامه سال قبل برای آنها موجود نیست، در سال‌جاری بر اساس «اجاره بهای کشف‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی»، تعیین می‌شود. مطابق ماده 8 همین قانون، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف 3ماه سامانه کشف قیمت مسکن و اجاره بها راه اندازی کند و قیمت‌های کشف‌شده را نمایش دهد. از آنجا که هنوز این سامانه راه اندازی نشده است، عملا «مبنای اجاره بهای 1403 برای موجر اولی ها» مبهم است.

وضعیت فعلی بازار اجاره

هنوز نرخ دولتی برای رشد اجاره بها در 1403، اعمال و وارد بازار معاملات اجاره خانه نشده است. در حال حاضر توافق ها در بازار اجاره مسکن تابستان به گونه ای است که اجاره بها به صورت متوسط بین 32 تا حول و حوش 40‌درصد تعیین می‌شود. متوسط مبلغ اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی ماه گذشته بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فایل های ارائه‌شده به بازار، 320 تا 335‌هزار تومان بود. این رقم البته «اجاره بهای پیشنهادی» است که با مذاکره موجر و مستاجر، تغییر می‌کند و به اجاره بهای قطعی تبدیل می‌شود. طبق اعلام واسطه های این بازار، موجرها میزان رشد اجاره بها را کمتر از رشد سال گذشته در نظر می گیرند. آمار رسمی بانک مرکزی نیز می گوید فروردین امسال اجاره بها در تهران 45‌درصد نسبت به فروردین سال گذشته افزایش یافت.

داده های رسمی همچنین بیانگر آن است که متوسط اجاره بهای آپارتمان در تهران در سال 1402 به میزان 52‌درصد نسبت به 1401 رشد کرد. به این ترتیب، رشد اجاره بها در ابتدای امسال در کانال 40‌درصد و از رشد سال گذشته، کمتر بوده است. اما بین نرخ‌های موجود در بازار اجاره با نرخ دولتی فاصله وجود دارد.

فاصله نرخ دولتی و نرخ بازار؛ معاملات چه می‌شود؟

با توجه به اینکه توافق های کنونی در معاملات اجاره آپارتمان به لحاظ رشد اجاره بها در قراردادهای 1403 بیشتر از نرخ پیش مصوب دولت است، این پرسش به وجود می آید که معاملات بعد از اعمال نرخ دولتی، چطور پیش خواهد رفت؟ بررسی های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش بر اساس تجربه «سقف کرونایی رشد اجاره بها در سال‌های 1400 و 1401» و همچنین «جریمه در نظر گرفته شده در قانون جدید برای عبور از نرخ دولتی» است. در سناریوی اول، بخش قابل‌توجهی از معاملات به سمتی خواهد رفت که نرخ توافق‌شده به نرخ دولتی نزدیک شود. در همین سناریو اما احتمال می‌رود روند عرضه آپارتمان اجاره ای در بازار دچار تغییر کاهشی شود.

سناریوی دوم که احتمال آن به مراتب کمتر از سناریوی اول خواهد بود، آن است که سمت عرضه مسیر عقد قرارداد اجاره را به سمتی ببرد که از «رهگیری دولتی برای اعمال نرخ دولتی» خارج شود تا «اجاره بهای مدنظر» را بتواند اعمال کند. علت بعید بودن تحقق این سناریو، «مطالبه مستاجرها برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه دولتی» و صدور کد رهگیری است که همین مطالبه، چون «ریسک دور زدن نرخ دولتی اجاره بها» را به شدت بالا می برد، «امضای خارج از چارچوب دولتی» را تا مرز غیرممکن شدن می رساند. اما در سناریوی اول، آن دسته از موجرهایی که حاضر به «ادامه اجاره داری» می شوند، باید «نرخ دولتی» را نیز قبول کنند. علت این «باید»، جریمه سنگین برای «تجاوز از نرخ دولتی» است.

طبق قانون تازه‌مصوب، مستاجر تا 5 سال بعد از امضای قرارداد اجاره با موجر، می‌تواند به‌خاطر «اضافه گیری موجر» از او شکایت کند و بعد از اثبات اینکه صاحب خانه اجاره بهایی بیش از «نرخ رشد مجاز دولتی» از مستاجر دریافت کرده است، دادگاه موجر را مکلف می‌کند «اجاره بهای اضافه دریافتی به اضافه سه برابر آن رقم» را به مستاجر بازگرداند. تفاوت این سازوکار «کنترل دولتی اجاره بها» با زمان کرونا در این است که اولا این نرخ، بر اساس قانون اعمال می‌شود و دوم اینکه، جریمه مشخص برای عدم‌رعایت آن وجود دارد.

چاره تورم اجاره چیست؟

اکنون مهم‌تر از اینکه بازار به سمت پذیرش نرخ دولتی پیش خواهد رفت یا اتفاق دیگری رخ خواهد داد، «راه اصلی مهار تورم اجاره مسکن» است. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» و توصیه کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است. بنابراین اگر سیاست های اقتصادی دولت به گونه ای باشد که تورم عمومی بالای 30‌درصد به کانال 20‌درصد و پایین تر بیاید، تورم اجاره مسکن حتما تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت. همچنین بخشی از جهش تاریخی اجاره بها در تهران از سال 99 تاکنون، ناشی از جهش تاریخی قیمت مسکن بوده است. میانگین رشد اجاره بها از ابتدای دهه 70 تا قبل از سال 99، حدود 20‌درصد بود اما از سال 99 تاکنون، میانگین رشد سالانه به سطح 42‌درصد رسید؛ یعنی 2 برابر. بازگشت نبض اجاره بها به حالت عادی در گرو کنترل تورم است.

• رکوردزنی در بافت‌فرسوده
• تودیع خاموش سقف کاغذی اجاره
• صاحبان این خانه ها باید مالیات بدهند
• رشد بخش مسکن از منفی 13.8 در سال 99 به مثبت 4.8 در سال 1402
• اصفهان؛ مسکن در چشم‌انداز 1403