پایان تشنج مسکن جهانی؟

«آی نیوز» در گزارشی با اشاره به این موضوع نوشت: از ابتدای سال جاری، قیمت سهام تسلا تقریبا به نصف کاهش یافته است، بنابراین درحالی که ایلان ماسک، مدیر اجرایی آن، همچنان ثروتمندترین فرد در جهان است و بر اساس آمار میلیاردرهای جهان که بلومبرگ منتشر کرده است، او اکنون 193 میلیارد دلار ثروت دارد، از ابتدای ژانویه تاکنون، حدود 80 میلیارد دلار ثروت او کاهش یافته است. قیمت سهام برخی دیگر از شرکت های با فناوری پیشرفته، مانند نتفلیکس، حتی بیشتر هم کاهش یافته است. سوال مهم‌اکنون این نیست که چه اتفاقی ممکن است برای سهام تسلا یا اپل یا آمازون بیفتد. چیزی که مهم است این است که آیا نوعی تغییر مشابه ممکن است در بازار مسکن هم رخ دهد یا خیر؟

بازارهای داغ ناگهان آرام شدند

با نگاهی به سراسر جهان، با تصویری کاملا متفاوت مواجه خواهیم شد، زیرا چند بازار داغ مسکن، ناگهان بسیار آرام شده اند. کانادا کشوری است که با تحولاتی در بازار مسکن همراه بود، قیمت مسکن در ماه آوریل در این کشور6درصد کاهش یافت که دومین کاهش ماهانه متوالی در قیمت مسکن آن محسوب می‌شود. دراسترالیا تمایلات خریداران خانه برای خرید به پایین ترین سطح خود از سال 2008 سقوط کرده است، زیرا وستپک، بانک استرالیایی، اعلام کرد: «رکود مسکن که در گزارش‌های قبلی پیش بینی شده بود، اکنون در جریان است، این روند با سیاست‌های انقباضی در ارتباط با نرخ بهره شتاب هم گرفته است.» ولی در آمریکا این وضع چگونه است؟ در حالی که هنوز رکود کلی وجود ندارد و قیمت ها همچنان در سطوح بی سابقه خود قرار دارند، فروش خانه‌های جدید به پایین ترین حد در دو سال گذشته کاهش یافته است. زیرا بازار با افزایش نرخ بهره مواجه است. پاییز گذشته نرخ بهره وام مسکن 30 ساله در این کشور حدود 75/ 2درصد بود. اکنون این نرخ 25/ 5درصد است. تعجب آور نیست که مجموعه ای از تفسیرها، مانند مجله آتلانتیک، اعلام می‌کند که نرخ بهره در این کشور به بالاترین حد خود رسیده است. جست‌وجوهای گوگل برای خرید خانه در آمریکا درحال حاضر تقریبا 10 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است که نشانه دیگری از تغییر در بازار مسکن در این کشور است.

در انگلستان هم این نگرانی وجود دارد که افزایش نرخ های بهره در این کشور ممکن است به کاهش قیمت مسکن منجر شود. هفته گذشته هشداری در این باره از سوی انجمن ملی مسکن انگلیس بیان شد. سه دلیل وجود دارد که نشان می‌دهد بازار ممکن است به بازاری «عادی تر» تبدیل شود و قیمت ها کم و بیش ثبات یابد. نخستین دلیل این است که قوانین اساسی عرضه و تقاضا همچنان اعمال می‌شود. عرضه محدود است، این اتفاق تا حدی به دلیل کنترل برنامه ریزی‌شده، و تا حدی هم به این دلیل است که سطح سالانه خانه سازی در مقایسه با موجودی خانه‌ها پایین است. در انگلستان سالانه حدود 160 هزار خانه ساخته می‌شود در حالی که در مجموع حدود 29 میلیون خانه وجود دارد. درباره تقاضا، دولت پیش بینی می‌کند که جمعیت بریتانیا از 1/ 67 میلیون در اواسط سال 2020، به 2/ 69 میلیون تا اواسط سال 2030 و به 71 میلیون تا سال 2045 افزایش یابد.

دوم، نرخ بهره افزایش خواهد یافت اما هیچ نشانه ای وجود ندارد دال بر اینکه آنها به سطحی برسند که در دهه‌های 1970 و 1980 رسیده بودند.

و سوم، دستمزدها در حال حاضر به سرعت در حال افزایش هستند، چرا که دستمزدها باید برای کمک به کارگران افزایش یابد. کل دستمزد در سال گذشته 4/ 5 درصد افزایش یافته است و تقریبا به‌طور قطع بیشتر هم افزایش خواهد یافت. افزایش درآمد، میزان استطاعت مردم را با قیمت املاک مطابقت می‌دهد. سه یا چهار سال ثبات قیمت ها، خرید خانه را ممکن می‌کند.

از طرفی در نقاط دیگر جهان نیز شاهد تغییراتی در بازار مسکن هستیم. نظرسنجی رویترز نشان داد که قیمت مسکن در آلمان امسال سریع تر از آنچه سه ماه پیش تصور می‌شد، افزایش می یابد. زیرا کمبود عرضه مهم‌تر از هزینه زندگی و چشم انداز نرخ های بهره بالاتر است. با این حال، انتظار می رود فشار درآمد، افزایش قیمت ملک را در دو سال آینده تحت کنترل نگه دارد. بر اساس نظرات 13 تحلیلگر که در 11 تا 25 مه مورد نظرسنجی قرار گرفتند، انتظار می رود قیمت مسکن در آلمان، امسال 7 درصد افزایش یابد و با کاهش سرعت رشد به 3 درصد در سال 2023 و 2 درصد در سال 2024 برسد. کارستن برزسکی، رئیس تحقیقات کلان جهانی ING گفت: قیمت مسکن در آلمان، هرچند با سرعت کمتر و همزمان با نرخ های بهره بالاتر، افزایش قیمت ها و کاهش درآمد و توان مالی، همچنان به افزایش خود ادامه خواهد داد.

انتظار می رود بانک مرکزی اروپا برای نخستین‌بار در بیش از یک دهه گذشته نرخ‌های خود را در ماه جولای افزایش دهد. این در حالی است که کریستین لاگارد، رئیس بانک مرکزی اروپا، افزایش حداقل یک واحدی نرخ بهره را تا پایان سپتامبر اعلام کرد. مانند بسیاری از نقاط جهان، آلمان نیز شاهد افزایش قیمت ها بوده است و تورم در آوریل به بالاترین حد خود در بیش از چهار دهه گذشته رسیده است که ناشی از افزایش هزینه‌های سوخت و انرژی در پی تهاجم روسیه به اوکراین بوده است. تیمو کلاین کارشناس اس‌اند‌پی گلوبال گفت: «این بدترین شرایط در دنیاست: قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، نرخ بهره به سرعت در حال افزایش است، ساخت‌و‌ساز به دلیل کمبود نیروی کار ماهر کاهش یافته است، قدرت خرید به دلیل تورم بالا کاهش یافته است.»

کلاین تاکید کرد که انتظار می رود اجاره‌ها به دلیل کاهش ساخت وساز، تصمیم‌گیری مالکان بر اساس تورم و تقاضای بیشتر از سوی پناهندگان اوکراینی افزایش یابد. در پاسخ به این پرسش که نرخ سپرده بانک مرکزی اروپا، که در حال حاضر 5/ 0 درصد است، چگونه می‌تواند به آرام کردن بازار مسکن منجر شود، پاسخ متوسط 00/ 1درصد بود، سطحی که براساس نظرسنجی دیگر رویترز پیش از سال 2024 انتظار وقوع آن وجود ندارد.

مارکو واگنر، اقتصاددان ارشد معتقد است: اساسا، هر افزایش نرخی که انجام خواهد شد به کاهش سرعت افزایش قیمت ها کمک می‌کند. «فایننشال تایمز» هم در گزارشی به بازار مسکن در انگلستان پرداخت و نوشت: اقتصاددانان هشدار دادند که با افزایش نرخ بهره توسط بانک انگلستان، تهدید رکود و تورم فزاینده علیه منابع مالی خانوارها، خطر رکود در بازار مسکن بریتانیا در حال افزایش است. بانک مرکزی انگلیس نرخ بهره اصلی خود را در روز پنج‌شنبه یک‌چهارم واحد افزایش داد و به یک درصد رساند تا از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. این سازمان هشدار داد که احتمالا تورم تا سه ماه چهارم به 2/ 10 درصد افزایش خواهد یافت و اقتصاد بریتانیا وارد رکود خواهد شد و درآمدهای واقعی کاهش می یابد و بیکاری افزایش می یابد. اقتصاددانان و متخصصان بازار مسکن می‌گویند افزایش صورت حساب های انرژی، کالاها و خدمات و همچنین فشار ناشی از افزایش نرخ بهره بانک انگلیس و نرخ هایی که توسط وام دهندگان وام مسکن دریافت می‌شود، ترمز رشد قیمت در بازار مسکن را خواهد کشید. تهدیدات بازار مسکن در حال افزایش است.

بحران هزینه‌های زندگی، دارایی های مالی خانوار را تحت فشار قرار می‌دهد، به ویژه برای کسانی که در قسمت‌های پایین جدول توزیع درآمد قرار دارند و معمولا اجاره نشین ها هستند. فروشندگان و خریداران در ماه‌های اخیر چشم انداز تیره اقتصاد را مخدوش کرده اند و خریداران برای انجام معاملات مسکن عجله دارند در حالی که وام های مسکن ارزش نسبتا خوبی دارند. فروشندگان و خریداران در ماه‌های اخیر چشم انداز تیره اقتصاد را نادیده گرفته اند و برای انجام معاملات مسکن عجله دارند در حالی که وام های مسکن بهره نسبتا بالایی دارند. شرکت هالیفاکس روز جمعه گفت: «قیمت‌ها در آوریل سالانه 8/ 10 درصد افزایش یافته است و رشد قیمت در دو سال گذشته شتاب گرفته است. در طول همه گیری پس از اینکه دولت حق تمبر معاملات ملک را کاهش داد، نرخ های بهره وام مسکن به پایین ترین حد خود کاهش یافت و تغییرات سبک زندگی باعث جابه جایی خانه‌ها شد، قیمت مسکن افزایش یافت. اما اقتصاددانان می‌گویند فشارها بر بازار مسکن اکنون در حال افزایش است.»

بانک مرکزی انگلیس روز پنج‌شنبه اعلام کرد به افزایش نرخ بهره به سطوحی که قبلا پیش بینی کرده بود، نیازی نخواهد داشت، زیرا کاهش رشد اقتصادی بیشتر کار کاهش تورم را انجام می‌دهد. اما اندرو ویشارت عضو شرکت مشاوره کپیتال اکونومیکس گفت: «‌بانک مرکزی ممکن است هنوز مجبور باشد نرخ بهره را در سال آینده به 3 درصد افزایش دهد که این امر باعث افزایش نرخ وام مسکن، کاهش تقاضای خریداران و کاهش قیمت مسکن در مجموع 5 درصد در سال‌های 2023 و 2024 می‌شود.» وی گفت: «‌رشد قیمت مسکن اواخر امسال به‌شدت کاهش خواهد یافت. در حالی که نرخ بهره وام مسکن از نظر تاریخی پایین است، در روزهای اخیر افزایش یافته است.» آنتونی کادلینگ، مدیر اجرایی پلتفرم املاک تویندیگ گفت: «‌از آنجاکه قبوض انرژی و تورم، استانداردهای زندگی را تحت فشار قرار می‌دهند، افزایش ریسک و کاهش درآمد واقعی می‌تواند قیمت مسکن را بیشتر کاهش دهد.» وی افزود: «خرید ملک در زمان تورم بالا، زمانی که ارزش پول نقد با سرعت بیشتری کاهش می یابد، سرمایه گذاری جذابی بوده است. چون نسبت به سابقه تاریخی، نرخ بهره وام مسکن هنوز در واقع بسیار پایین است.»

پیش‌بینی آرامش در مسکن جهان

بیزینس ویک هم در گزارشی از تغییرات بازار مسکن طی هفته‌های گذشته نوشته و پیش بینی کرده است که احتمالا شاهد آرام شدن این بازار خواهیم بود. بر این اساس تصمیم منطقی این است که منتظر بمانیم تا ببینیم بازار چقدر تغییر می‌کند، اکنون به جای اینکه با مشاهده نخستین نشانه‌های بهبود در بازار برای خرید عجله کنیم، بهتر این است کمی صبر کنیم چرا که به نظر می رسد بازار در هفته‌های آینده شرایط مطلوب تری را تجربه کند. بازار مسکن در چند هفته گذشته تغییرکرده است و احتمالا با آرام شدن بازار مواجه خواهیم شد. به نظر می رسد این نرخ های وام مسکن بود که بالاخره تب این بازار را فرونشاند. افزایش بی امان نرخ مسکن به سطحی رسید که رفتار خریداران را تغییر داد. در اوایل این ماه، نرخ وام مسکن 30ساله به بالاترین سطح خود از سال 2009 رسید. از طرفی هم درخواست های خرید وام مسکن به پایین ترین سطح خود از سال 2018 کاهش یافته است.

برای افرادی که به دنبال خرید خانه هستند، سه دلیل خوب برای صبر کردن در این بازار وجود دارد. نخستین مورد این است که ما در حال خروج از قوی ترین دوره فصلی سال هستیم. حتی در یک بازار عادی مسکن، شما انتظار دارید که در چند ماه آینده عرضه خانه‌ها افزایش و قیمت ها کاهش یابد. بنابراین در این شرایط دلیلی وجود ندارد که برای خرید خانه عجله کنید. دومین دلیل این است که برای نخستین‌بار از زمان همه گیری، بازار در حال آرام شدن است. قرار است یک ماه آینده خانه‌های بیشتری نسبت به امروز برای فروش وجود داشته باشد. درصد خانه‌هایی که کاهش قیمت دارند، گرچه تعداد آنها هنوز پایین‌تر از حد نرمال هستند، به سرعت در حال افزایش است. دلیل سوم این است که با مشاهده نشانه‌هایی از ضعیف شدن اقتصاد، نرخ های بهره بلندمدت در هفته‌های اخیر واقعا کاهش یافته است، که این موضوع در نرخ های وام مسکن هم قابل مشاهده است. نرخ های وام مسکن در این هفته به پایین ترین حد طی یک ماه اخیر رسید. اگر اقتصاد به روند ضعیف شدن خود ادامه دهد، نرخ های وام مسکن می‌تواند از 6 درصد به پایین تر از 5 درصد تغییر کند. اما هنوز منطقی است که خریداران خانه منتظر بمانند تا چشم انداز این بازار واضح تر شود. در سه ماه گذشته چیزهای زیادی تغییر کرده است و یکی دو ماه دیگر می‌تواند تفاوت بیشتری هم ظاهر شود.