چتر مالیاتی، سقف بازار مسکن

گروه دانشگاه خبرگزاری دانشجو، سیدحسین هژبری؛ در رژیم منفور پهلوی مسئله مسکن یکی از مصیبتبار ترین مشکلات اجتماعی مردم ما بود. بسیاری از مردم در اسارت تهیه یک قطعه زمین و داشتن یک لانه بودند و چه بسا تمام عمرشان را زیر بار بانکها و سودجویان و غارتگران به سر میبردند تا بتوانند پناهگاهی را برای خود و فرزندانشان دست و پا کنند. قشر عظیمی از مستضعفان جامعه هم به کلی از داشتن خانه محروم بودند و در زوایای بیغوله ها و اتاقک های تنگ و تاریک و خرابه ها به سر میبردند؛ و چه بسا قسمت مهمی از درآمد ناچیزشان را بایستی برای اجاره آن بپردازند؛ و این میراث شوم برای ملت ما باقی مانده و اکنون جامعه ما با چنین مصیبتی دست به گریبان است. نظام اسلام، چنین ظلم و تبعیضی را تحمل نخواهد کرد؛ و این از حداقل حقوق هر فرد است که باید مسکن داشته باشد.

مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند. همه محرومان باید خانه داشته باشند. هیچ کسی در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مسئله مهم چارهای بیندیشد و بر همه مردم است که در این مورد همکاریکنند.[1] متن فوق، بخشی از اولین پیام اقتصادی حضرت امام خمینی (ره)، تحت عنوان فرمان حساب100بود؛ و این بیانات مؤکد آن است که مسکن جزء نیازهای اساسی مردم است و جایگزین دیگری ندارد. مطابق با نص صریح قانون اساسی، حقِ داشتن مسکن برای مردم به رسمیت شناختهشده و دولت نیز موظف است این کالا را برای آحاد محروم جامعه تأمین و یا به این نیاز مردم پاسخدهد. مسکن از 4 دیدگاه نقش کلیدی دارددر دنیای امروز مسکن بسیاری از جنبه های زندگی انسانی را تحت الشعاع قرارداده است و از مهمترین عواملی است که میتواند بر عدالت اثر مستقیم داشته باشد. تغییر سبک زندگی، پیشرفت فناوری و تکنولوژی باعث شده تا مسکن مناسب به عنوان یکی از نیازهای اولیه و اساسی انسان شناخته شود.

اگر مسکن را به مثابه یک کالای ضروری و مصرفی در ادبیات اقتصادی بپذیریم، که از قضا همینطور هم هست، قطعاً به جایگاه ویژه و کلیدی آن واقف خواهیم بود.

در حال حاضر وضعیت مسکن برای هر قوه عاقله ای به شدت حائز اهمیت است. خانوارها به دنبال رفع نیاز مصرفی، سوداگران برای افزایش سرمایه، سیاستگذاران با هدف کنترل بازار؛ باید بررسی کرد که دولت چطور میتواند این حق عامالمنفعه را با رعایت عدالت، در دسترس آحاد جامعه قرار دهد. لذا بازار مسکن نیاز به یک حکمرانی همه جانبه، منسجم و مستمر دارد. چرا؟

1. سهم بالای مسکن از تولید ناخالص داخلی (بیش از 20%) 2. کنترل و مدیریت هزینه مسکن، به جهت مهار تورم و کاهش آن الزامی است. 3. لزوم توجه ویژه به برنامهریزی مسکن جهت بهبود وضعیت معیشت، اقتصاد خانوار و کاهش نابرابری 4. تأثیرپذیری زیاد شوکها و نوسانات ادواری و نیز رشد اقتصادی به صورت مستقیم و غیرمستقیم از عملکرد اقتصاد مسکن سطوح سیاستگذاری دولت در بخش مسکندر یک دهه گذشته تب بازار مسکن بالا رفته است. ناکارآمدی نظام مدیریت شهری، کمبود عرضه مسکن نسبت به نیاز، سوداگری در مسکن و زمین، مشکلات نظام واسطه گری و به طور کلی عدم نظارت کافی و ضعف مدیریت در این حوزه، باعث شده تا بازار املاک و مستغلات تبدیل به بستری امن و جذاب برای انگیزههای سوداگری باشد. رهایی این بازار از قوانین بایسته و لازم سبب شده تا ماهیت این بازار از تأمین نیازهای مصرفی خانوارها، به تقاضاهای سرمایه ای و سوداگری تغییر پیدا کند. مسلم است، در کشوری که تورم 46 درصدی را تجربه میکند، افراد ناچارند در وهله اول برای حفظ ارزش پول خود (بقای حداقلی) و در وهله دوم برای رقابت در یک مسابقه بر سر بقای بهتر، به دنبال بازاری سودده باشند؛ و چه بازاری رهاتر از مسکن و مستغلات؟

لذا این نابسامانی و آشفتگی بازار مسکن اقتضا میکند که دستگاههای مرتبط با همراهی و همافزایی یکدیگر، اقدامات و سیاستهای ویژهای را در راستای کنترل و مدیریت بازار مسکن و املاک به کار گیرند.

سیاستهای 3گانه بخش مسکن به این ترتیب است (هرم سیاستی): 1. سیاستهای آمایش سرزمینی (مربوط به تناسب جمعیت و اسکان و...) 2. سیاستهای اقتصاد مسکن (مربوط به تنظیم، توزیع و تخصیص عادلانه مسکن، اعتبارات بانکی و...) 3. سیاستهای تکنیکی (مربوط به اجرای پروژههای شهرسازی / معماری / عمرانی) لازم به ذکر است که تقدم و تأخر سیاستهای فوق، باید به همین ترتیب در دستور کار قرارگیرد.[2]

سیاست های اقتصاد مسکن لزوم دقت در میزان مداخله دولتها در بخش مسکن به عنوان یکی از ارکان اصلی اقتصاد کلان در هر کشور، به شرایط اقتصادی‌، سیاسی، فرهنگی و جهانبینی حاکم بر‌دولتمردان آن‌کشورها وابسته است‌.«حدود مداخله دولت برای کاهش مسائل شهری ممکن است به تغییرات در الگوی مالکیت زمین بستگی داشته‌باشد‌. الگوهای جدید مالکیت زمین میتواند به منظور‌افزایش قدرت دولت برای تنظیم نحوه استفاده از زمین و تملک آن برای مسکن خانوادههای‌کم درآمد و تأمین‌خدمات مورد نیاز، یا بهطورکلی توسعه شهری مورد توجه قرار‌گیرد»(ماجدی،90:1388).

از زمان مطرح شدن مسکن به عنوان چالشی جدی، مطالعات زیادی در حوزه برنامهریزی شهری و اقتصاد‌، جامعهشناسی و حتی سیاست صورت گرفته‌است‌. اقتصاد مسکن و شاخصهای اقتصادی آن، به عنوان جزء لاینفک این مطالعات، همواره بخش قابل توجهی را به خود اختصاص دادهاند. (حبیبی و اهری، 137:1374)

از جمله سیاست های اقتصاد مسکن میتوان به تأمین اعتبارات مالی، سیاست های مالیاتی، کنترل تورم، رویکردهای تقنینی و نظام انگیزشی بازار مسکن اشاره کرد.

در این یادداشت قصد داریم سیاستهای مالی دولت در حوزه مسکن را مورد نقد و بررسی قراردهیم.

سیاست های مالیاتی حوزه مسکنبیش از 10سال است که سیاستگذار با سعی و خطا در تلاش است تا بتواند بازار مسکن را با ابزار مالیات تنظیم کند. در مواقعی که قیمت مسکن با جهشهای محسوسی مواجه میشود، بحث مالیات، جریان مؤثر شناخته میشود و آن هنگام که التهابات و هیجانات قیمتی فروکش میکند، موضوع مالیات رو به فراموشی میرود. در اینباره شرح چند نکته را لازم میدانم: 1. در مقام اجرا، غالباً دو زاویه نگاه متفاوت از جانب کارشناسان مشاهده میشود؛ مبنی بر اینکه یا از مهار تورم عمومی به کنترل بازار برسیم یا اینکه با اعمال سیاستهای تنظیمی در عرضه و تقاضای مسکن به مهار تورم عمومی نزدیک شویم. در حالی که حکمرانی اقتصادی، اجماع این دو رویکرد است.

واقعیت این است که در سالهای اخیر، تلاش همه جانبه ای از سمت دستگاهها برای کنترل تورم صورت نگرفته است. به عبارتی هر دستگاه ساز خودش را به صدا درآورده و به صورت جزیرهه ای جدا از هم اقداماتی انجام شده که تا به حال اثر ملموسی نداشته است. لذا در وضعیت فعلی، خلأ یک بسته سیاستی جامع که مشتمل بر سیاست های پولی بانک مرکزی و سیاست های مالی دولت باشد، بیش از پیش حس میشود.

میدانیم که کنترل سطح عمومی قیمتها، اولین و شاید مهمترین وظیفه بانک مرکزی است؛ درحالی که شاهدیم بنا به هردلیلی اقدام مؤثری از جانب این دستگاه رخنداده و دولت عمده بار مسؤلیت را به دوش سازمان امور مالیاتی گذاشته است. 2. مورد دیگری که لازم است اشاره شود، تکالیفی است که از بیرون به سازمان امور مالیاتی محول میگردد.

بعضاً دیده میشود که سیاستگذار برای رفع اموری مثل کسری بودجه، کنترل تورم، مقابله با شوکهای اقتصادی و... بدون در نظر گرفتن شرایط و استعدادهای سازمان، شرح وظایفی را برای او تعیین می کند که قطعاً عواقبی خواهدداشت. در صورتی که ماهیت دستگاه های مالیاتستان در همه جای دنیا این است که با نوسان درصدی نرخها در بازهای محدود، انگیزه ها را هدایتکند و عمدتاً کارکرد تنظیمی و توزیعی داشته باشد؛ لذا اگر تکلیفی بدون ملاحظه به سازمان محول شد ممکن است کارایی اصلی سازمان را مختل کرده و خط مشی مدیران را به سمت وصول هرچه بیشتر تغییر دهد؛ نتیجه آنکه به سرعت پذیرش اجتماعی از او سلب شده و رابطه دوسویه سازمان با مؤدی به یک بازی دزد و پلیس شباهت پیدا میکند. 3. در رابطه با مالیاتهای حوزه مسکن یکسری مشکلات قانونی و اجرایی وجود دارد.

گاهی اوقات پیشنویس یک طرح برای تصویب به مجلس شورای اسلامی ورود میکند، در جلسات و کمیسیونها مورد نقد و بررسی قرار میگیرد و چندین و چندبار برای اصلاح به کمیسیون اقتصادی دولت و یا مرکز پژوهشهای مجلس ارجاع دادهمیشود و در طی این رفت و برگشتها، نهایتاً با قائل شدن تبصره های مختلف و معافیت های گسترده و... عملاً طرح یا لایحه، خنثی و بیاثر می گردد. به عنوان مصداق میتوان به قانون مالیات بر خانه های خالی اشاره کرد.

• سازمان امور مالیاتی مجری سیاست های مالیاتی است و نباید به دنبال اطلاعات و داده ها بگردد، بلکه باید با تمرکز بر وظایف خود تنها با واخواهی دادهها به سرعت فرصت دسترسی به اطلاعات را پیدا کند. از طرفی وضع قوانین و پایه های مالیاتی بدون داشتن بانک تجمیعشده اطلاعاتی، از اساس بیپایه و فاقد ضمانت اجرایی خواهدبود. طبق آمارهای منتشرشده از مراجع رسمی، وصولی مالیات بر خانههای خالی در بازه های زمانی مشخصی، از 100میلیون تومان فراتر نرفته است. متأسفانه در بحث داده و اطلاعات، گویا انحصاراتی بین دستگاه ها شکل گرفته و دادههای کلیدی گرو گرفته میشود؛ در صورتی که باید بین دستگاهها روحیه تعاون و همافزایی حاکم باشد. پیشنهاد این است که دستگاههایی همچون سازمان امور مالیاتی، قوه قضائیه، شهرداری تهران، سازمان ثبت اسناد و... با یکدیگر سند همکاری مشترکی امضا کنند تا سهولتی در به اشتراک گذاری اطلاعات صورت گیرد.
• تنوع و تعدد پایه های مالیاتی مربوط به املاک (5پایه مالیاتی)، تزاحم و اشکال به همراه دارد. از طرفی مشکل شناسایی، هزینه وصول و... باعث میشود این پایههای مالیاتی توجیه اقتصادی نداشته باشند. وصولی حاصل از تحقق این 5 پایه مالیاتی کمتراز3% است. از جهتی معافیت های گسترده و فرارهای مالیاتی ناشی از کمبود اطلاعات مزید بر علت است. 6. نکته ای هم راجع به فرارمالیاتی وجود دارد و آن این است که در کشورهای پیشرو در امر مالیاتستانی، به طور کلی هر شخص حقیقی یا حقوقی که تخلف مالیاتی داشته باشد مطابق با قانون مجرم است و به لحاظ کیفری محاکمه میشود ولی ما در کشورمان با فراری مالیاتی مماشات میکنیم و تعارف داریم و این هزینه فراریان مالیاتی را کاهش میدهد.
• پیشنهاد میشود برای توفیقیافتن در خانواده مالیات های حوزه مسکن، همکاری مشترکی بین سازمان امور مالیاتی و شهرداریها صورت پذیرد. درحال حاضر تقریباً شهرداریها هیچ نقشی در امر مالیاتستانی نداشتهاند؛ اما بهتر است مطابق با تعریفی که برایشان در سند تحول دولت صورتگرفته است، این دسته از مالیاتها با همکاری جدی شهرداری ها صورت پذیرد.
• به این دلیل که هم دادههای مؤثری در امر شناسایی دارند و هم اینکه با سهیمشدن آنها در عایدی حاصل از وصول مالیات، میتوانند خدمات بهتری به شهروندان بدهند و از طرفی این درآمد جایگزین دائمی و مناسبی در قبال درآمد حاصل از تراکمفروشی و... میشود. لذا در امر مالیاتهای حوزه مسکن (مالیاتهای غیرمنقول)، بهتر است به سمت تقویت مالیاتهای محلی پیش برویم تا طبق تئوری تمرکززدایی مالی، بتوانیم متناسب با وصول، خدماتی با توزیع عادلانه به وسعت کشورمان داشته باشیم.

سیدحسین هژبری، دبیرسیاسی سابق انجمن اسلامی دانشجویان مستقل علامه طباطبایی (ره)

انتشار یادداشت‌های دانشجویی به معنای تأیید تمامی محتوای آن توسط «خبرگزاری دانشجو» نیست و صرفاً منعکس کننده نظرات گروه‌ها و فعالین دانشجویی است.